Решение № 3А-371/2025 3А-371/2025~М-560/2025 М-560/2025 от 28 декабря 2025 г. по делу № 3А-371/2025

Дело №...а-371/2025


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

25 декабря 2025 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Куприк С.В.,

при секретаре Ахмедовой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установлении рыночной стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просят установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 79,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, площадь <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 7 091 000 рублей по состоянию на <дата>.

Согласно представленному административными истцами отчету об оценке №.../ОКС от <дата>, подготовленному ООО «Правовые решения», рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения по состоянию на <дата> составляет 7 091000 рублей, что по утверждению административных истцов свидетельствует о существенном превышении содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровой стоимости объекта над его рыночной стоимостью.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, вследствие чего административные истцы обязаны уплачивать налог в завышенном размере, что нарушает их права как налогоплательщиков, административные истцы просят пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 79,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, площадь Конституции, <адрес>, литера А, пом. 113-Н, по состоянию на <дата>, и установить его кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в размере 7 091000 рублей в соответствии с отчетом об оценке №.../ОКС от <дата>, выполненным оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО3

Определением Санкт-Петербургского городского суда от <дата> по делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет об оценке №.../ОКС от <дата>, составленный оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО3, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; допущены ли при составлении отчета иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой; если не соответствует, то какова рыночная стоимость по состоянию на <дата> нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 79,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, площадь Конституции, <адрес>, литера А, пом. 113-Н.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО4

В Санкт-Петербургский городской суд <дата> поступило заключение эксперта № б/н от <дата>.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от <дата> производство по административному делу №...а-371/2025 возобновлено.

Представитель административных истцов ФИО5, действующая на основании доверенностей, в судебное заседание явилась, представила заявление об уточнении исковых требований, согласно которому административные истцы просят установить кадастровую стоимость нежилого помещения равной его рыночной стоимости в размере 14900000 рублей по состоянию на <дата>.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, не оспаривал право административных истцов на установление кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной и не возражал против установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости, определенном в заключении эксперта.

Представитель административного ответчика СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» ФИО7, явившийся в судебное заседание после процессуального перерыва, действующий на основании доверенности, поддержал позицию административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Протокольным определением от <дата> Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание представителя не направил, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, возражений по существу заявленных административных исковых требований не представил.

При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, что не противоречит требованиям части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, исследовав материалы дела, обсудив доводы административного иска, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от <дата> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов административного дела, ФИО8 и ФИО2 со <дата> являются долевыми собственниками (размер доли 1/2) объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 79,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, площадь Конституции, <адрес>, литера А, пом. 113-Н.

Кадастровая стоимость данного объекта определена по состоянию на <дата> в размере 16537 633,43 рублей и утверждена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №...-п от <дата>.

Полагая установленную по состоянию на <дата> кадастровую стоимость объекта недвижимости необоснованно завышенной, административные истцы представили отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №.../ОКС от <дата>, выполненный оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО3, согласно которому оценщиком рыночная стоимость указанного объекта определена равной 7091 000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №... «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

По смыслу статьи 24.15 указанного Закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от <дата> №..., предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Таким образом, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В ходе судебного разбирательства проведена судебная экспертиза представленного административными истцами отчета на основании определения Санкт-Петербургского городского суда от <дата>, результаты которой оформлены заключением эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО4 № б/н от <дата>.

По результатам исследования экспертом ФИО4 сделан вывод о том, что отчет об оценке, выполненный оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО3, представленный административными истцами, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

При составлении отчета допущены нарушения и замечания, которые существенно повлияли на итоговый результат (ответ на первый вопрос определения суда о назначении экспертизы).

В связи с установленным несоответствием отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличием ошибок и нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, определенной оценщиком, экспертом ФИО4 проведено исследование по второму вопросу и сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 79,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на <дата> составляет 14900000 рублей.

Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Представленный административными истцами отчет выполнен оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО3, который является членом НП СРО «Сообщество профессионалов оценки»; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, стаж работы в оценочной деятельности с 2004 года.

Однако, несмотря на наличие у оценщика ФИО3 необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам ее проведения, с учетом выявленных нарушений требований законодательства, предъявленных к содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости нежилого помещения отчета об оценке, составленного данным оценщиком.

При этом у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО4, поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета Саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности более 20 лет; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд признает обоснованными выводы эксперта ФИО4, сформулированные по результатам проверки отчета об оценке на соответствие требованиям Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России №... от <дата> (ФСО I-VI), №... от <дата> (ФСО №...), о выявленных нарушениях и замечаниях, существенно влияющих на итоговый результат оценки.

Суд, соглашаясь с выводами эксперта о несоответствии представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличии нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости, оценке использованной оценщиком информации как не в полной мере достоверной, достаточной, отмечает, что экспертом обоснованно указано на наличие следующих явных существенных замечаний и ошибок в отчете, которые влияют на достоверность полученного результата.

Так, как верно отмечает эксперт, оценщиком для определения скидки на торг был применен источник «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности, 2023». Однако показатели, представленные в нем, основаны на результатах опроса, проводимого в 4 квартале 2023 года, рекомендовано применять величины при оценке на дату: <дата> и последующие даты. Таким образом, оценщиком нарушен пункт 12 ФСО III, согласно которому в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки.

Кроме того, в Отчете не учтены межрегиональные различия в рыночных параметрах. При этом доступные аналогичные данные по городу Санкт-Петербургу оценщиком не проанализированы и необоснованно проигнорированы.

Эксперт обоснованно указывает, что в качестве объекта-аналога №... выбран объект, относящийся к другому типу – отдельно стоящее здание, который также превосходит по площади объект исследования более чем в 33 раза. В качестве объекта-аналога №... выбран объект из другого сегмента рынка – помещение торгового назначения, отличительными особенностями которого выступают значительное расхождение в площади и открытая планировка. Объект-аналог №... отличается по назначению здания расположения – помещение находится в многоквартирном жилом доме.

Таким образом, оценщиком допущены нарушения требований п.2.1 и п.2.2 ФСО VI, п.16 ФСО I, пп. б п.22 ФСО №....

В рамках доходного подхода оценщиком определен размер операционных расходов согласно данным информационного портала «СтатРиэлт» и принят равным 22 %, однако, по состоянию на <дата> среднее значение составило 20 %, таким образом использованы значения за другой период, что нарушает требования п.2.1 и п.2.2 ФСО VI и п.16 ФСО I.

Вышеприведенные замечания, как верно утверждает эксперт, свидетельствуют о нарушении требований законодательства об оценочной деятельности, тем самым итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки является неподтвержденным.

С учетом выявленных недостатков представленного на экспертизу отчета, обуславливающих его признание не соответствующим требованиям, предъявляемым к отчету федеральными стандартами оценки, экспертом проведено исследование и сформулирован вывод по вопросу об определении рыночной стоимости указанного нежилого помещения по состоянию и в ценах на <дата>, величина которой определена экспертом в размере 14900000 рублей.

Принимая во внимание, что какими-либо доказательствами выводы экспертного исследования не опровергаются, суд приходит к выводу о возможности принятия экспертного заключения в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства определения рыночной стоимости объекта; при этом выводы и расчеты эксперта мотивированны, подробны, обоснованны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности (в том числе в части признания отчета, представленного административными истцами, не соответствующим требованиям законодательства).

Экспертом всесторонне проанализирован отчет с точки зрения его соответствия формальным требованиям законодательства, правильности арифметических действий, а также содержания отчета на соответствие нормативным требованиям; составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор экспертом подходов к оценке, ее методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка определена при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от <дата> №....

Учитывая изложенное, а также то, что участвующие в деле лица не представили доказательств несоответствия заключения эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО4 действующему законодательству об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки, кадастровую стоимость нежилого помещения надлежит установить в размере, определенном в данном заключении. При этом, как указано выше, суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться отчетом об оценке, представленным административными истцами, поскольку выводы судебного эксперта о несоответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности, ошибках, допущенных оценщиком, не опровергнуты.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №... «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Санкт-Петербургский городской суд <дата>, указанная дата в силу приведенных выше разъяснений подлежит отражению в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., площадью 79,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт<адрес>, равную его рыночной стоимости в размере 14 900 000 (четырнадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей по состоянию на <дата>.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать <дата>.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись С.В. Куприк

Дата составления мотивированного решения суда <дата>.

Копия верна

Судья С.В. Куприк