Апелляционное определение № 33А-2682/2025 33А-97/2026 от 20 января 2026 г.

Дело № 33а-97/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Курган 21 января 2026 г.

Судебная коллегия по административным делам Курганского областного суда в составе:

председательствующего Арзина И.В.,

судей Бузаева С.В., Пшеничниковой С.В.,

при ведении протокола помощником судьи Кычевой Е.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Курганского городского суда Курганской области от 28 октября 2025 г. по административному делу № 2а-10376/2025 по административному исковому заявлению ФИО1 к Департаменту архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Бузаева С.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Департаменту архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 330,1 кв.м, вид объекта: объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: нежилое, со степенью готовности 10%, расположенного по адресу: <адрес>. Также ФИО1 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 276 кв.м., на котором расположен указанный объект недвижимости.

В связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка 9 октября 2024 г. ФИО1 обратился в Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на 3 месяца для оформления правоустанавливающих документов на завершенный объект недвижимости, однако административный ответчик в этом отказал, сославшись в своем письме от 24 октября 2024 г. на то, что ранее административный истец воспользовался правом на заключение договора аренды на срок 3 года для завершения строительства.

На аналогичное обращение ФИО1 от 20 августа 2025 г. Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана письмом от 5 сентября 2025 г. вновь отказал в заключении договора аренды земельного участка по тем же основаниям.

Считая, что отказ в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов является незаконным и нарушает права и законные интересы административного истца как собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, ФИО1 просил признать незаконным отказ Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов, оформленный письмом от 5 сентября 2025 г., и обязать административного ответчика заключить с административным истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов для завершения строительства на срок 3 года в течение десяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении административного иска.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Указывает на то, что Администрация города Кургана не обращалась в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка с требованиям об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов, в связи с чем, у административного истца имеется право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства названного объекта, который фактически достроен, что подтверждается техническим заключением ООО «АНО «Эксперт» № от 26 ноября 2025 г.

В возражениях на апелляционную жалобу Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившихся лиц, явка которых не признана судом обязательной.

Проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 29 августа 2018 г. между Администрацией города Кургана и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № 300, по условиям которого в аренду последнему однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства передан земельный участок из земель населенных пунктов, находящихся в собственности муниципального образования города Кургана с кадастровым номером №, площадью 2 276 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием участка: для размещения здания станции технического обслуживания автомобилей. Срок аренды составляет 3 года с даты подписания акта приема-передачи участка, который подписан в день заключения договора.

Соглашением от 12 января 2021 г. внесены изменения в договор аренды земельного участка № 300 от 29 августа 2018 г., срок аренды продлен на 3 года до 29 августа 2024 г.

По договору купли-продажи от 10 декабря 2021 г. ФИО1 приобрел в собственность расположенный на обозначенном земельном участке объект недвижимости с кадастровым номером №, площадью 330,1 кв.м, вид объекта: объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: нежилое, со степенью готовности 10%,

На основании соглашения переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31 января 2022 г. ФИО2 уступил ФИО1 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 300 от 29 августа 2018 г. и соглашению от 12 января 2021 г.

Соглашением от 12 января 2024 г. внесены изменения в договор аренды земельного участка, которым изменено его разрешенное использование на «ремонт автомобилей» в соответствии с постановлением Администрации города Кургана № 10774 от 8 декабря 2023 г.

22 июля 2024 г. Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана выдал ФИО1 разрешение на строительство объекта «здание ремонта автомобилей» на указанном земельном участке сроком до 22 ноября 2024 г.

20 сентября 2024 г. Департамент имущественных и земельных отношений Администрации года Кургана уведомил ФИО1 о прекращении действия договора аренды земельного участка и погашении регистрационной записи.

26 сентября 2024 г. Администрацией города Кургана издано постановление № 8409, которым прекращено действие разрешения на строительство, выданного ФИО1, о чем он проинформирован письмом от 30 сентября 2025 г.

9 октября 2024 г. ФИО1 обратился в Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на срок до 3 месяцев для завершения строительства принадлежащего ему объекта недвижимости.

24 октября 2024 г. Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана по результатам рассмотрения обращения ФИО1 со ссылкой на пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации отказано в заключении договора аренды земельного участка, в связи с тем, что ранее административный истец воспользовался правом на заключение договора аренды на срок 3 года для завершения строительства. Дополнительно сообщено, что в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства, принадлежащий ФИО1, будет изъят в судебном порядке.

20 августа 2025 г. ФИО1 обратился в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана с заявлениями о заключении договора аренды земельного участка на срок 3 года и выдаче разрешения на объекта ввод в эксплуатацию, для завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, оформления правоустанавливающих документов на него.

28 августа 2025 г. административным ответчиком отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «здание ремонта автомобилей» по причине отсутствия правоустанавливающих документов на вышеуказанный земельный участок и разрешения на строительство.

5 сентября 2025 г. Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана вновь отказал ФИО1 в выдаче испрашиваемого разрешения на ввод в эксплуатацию и в заключении договора аренды земельного участка по указанным основаниям, при этом отмечено, что ранее земельный участок предоставлялся административному истцу для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства сроком до 29 августа 2024 г., возможность повторного предоставления земельного участка без проведения торгов отсутствует.

Считая отказ Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана от 5 сентября 2025 г. незаконным, ФИО1 обратился в суд с настоящим административным иском.

Разрешая заявленные требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок был предоставлен ФИО1 как собственнику объекта незавершенного строительства для завершения его строительства, а возможность повторного предоставления земельного участка без проведения торгов не предусмотрена законом, доказательств невозможности исполнения условий договора аренды земельного участка в установленный им срок, не представлено

Судебная коллегия с такими выводами согласиться не может исходя из следующего.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, в том числе, собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования, или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган вправе в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, обратиться в суд с заявлением об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, если уполномоченный орган с момента истечения срока действия ранее заключенного договора аренды публичного земельного участка не предпринимал действия по изъятию объекта незавершенного строительства, собственник такого объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды в целях завершения строительства, несмотря на то, что соответствующий земельный участок уже предоставлялся ему для завершения строительства.

Приведенный вывод соответствует позиции изложенной в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2023 г., и пункте 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 ноября 2025 г.

Из представленных доказательств следует, что в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка № 300 от 29 августа 2018 г. – 29 августа 2024 г. Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана не предпринимал действий по изъятию объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1, и к моменту принятия административным ответчиком оспариваемого решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства – 5 сентября 2025 г. обозначенный срок для предъявления соответствующего требования истек.

Приведенный в возражениях на апелляционную жалобу Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана довод о том, что Администрация города Кургана обратилась в Курганский городской суд Курганской области с иском об изъятии у ФИО1 объекта незавершенного строительства нельзя признать состоятельным в силу следующего.

Как установлено судебной коллегией 3 октября 2025 г. Администрация города Кургана обратилась в Курганский городской суд Курганской области с иском об изъятии у ФИО1 принадлежащего ему объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов; определением суда от 8 октября 2025 г. иск принят к рассмотрению (дело № 2-10502/2025), определением от 1 декабря 2025 г. производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения суда по настоящему административному делу.

Учитывая, что на дату подачи указанного иска шестимесячный срок, предусмотренный подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, истек, факт подачи данного иска правового значения в сложившейся ситуации не имеет.

При таких обстоятельствах, в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1, последний вправе требовать заключения с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства названного объекта.

Учитывая изложенное судебная коллегия признает незаконным отказ Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка, оформленный письмом от 5 сентября 2025 г., и в целях восстановления нарушенных прав, свобод и законных интересов административного истца возлагает на административного ответчика обязанность в срок до 21 апреля 2026 г. повторно рассмотреть заявление ФИО1 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2276 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов для завершения строительства на срок 3 года, принимая во внимание, что суд при вынесении решения не вправе подменять деятельность уполномоченного органа и, принимая решение о возложении обязанности совершить определенные действия по конкретному вопросу, не вправе предрешать, какое решение должно быть принято компетентным органом при реализации его полномочий.

В связи с этим, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права (пункт 4 части 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) с вынесением нового решения о частичном удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курганского городского суда Курганской области от 28 октября 2025 г. отменить, принять по делу новое решение о частичном удовлетворении административного иска.

Признать незаконным отказ Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана в заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка, оформленный письмом от 5 сентября 2025 г.

Обязать Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана в срок до 21 апреля 2026 г. повторно рассмотреть заявление ФИО1 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:040324:86, площадью 2 276 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> без проведения торгов для завершения строительства на срок 3 года.

В остальной части апелляционную жалобу ФИО1 оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня его изготовления в полном объеме в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы, представления через Курганский городской суд Курганской области.

В полном объеме апелляционное определение изготовлено <...>

Председательствующий

Судьи