Решение № 2-38/2017 2-38/2017~М-7/2017 М-7/2017 от 14 марта 2017 г. по делу № 2-38/2017

Дело № 2-38/2017


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Тайга 15 марта 2017 года

Судья Тайгинского городского суда Кемеровской области Трушина С.А.,

с участием ст. помощника прокурора г. Тайга Семерук Г.С.

при секретаре Громышовой Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Тайгинского городского округа

к ФИО1

о выселении из жилого помещения,

встречному иску о признании недействительным договора коммерческого найма жилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Истец Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Тайгинского городского округа (далее КУМИ) обратился в суд с иском к ФИО1 о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, мотивируя исковые требования следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ и ФИО1 заключен договор коммерческого найма жилого помещения, согласно п. 5.1 договора срок найма жилого помещения по настоящему договору с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В связи с истечением срока договора, а также нарушением нанимателем условий договора заключение договора на новый срок не предполагается.

Так, в соответствие с п.2.2.9 договора от ДД.ММ.ГГГГ наниматель обязуется не сдавать жилое помещение в поднаем. Из произведенного в ДД.ММ.ГГГГ осмотра жилого помещения установлено, что жилой дом по <адрес> сдается в поднаем, а ФИО1 по данному адресу не проживает, о чем составлен акт.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено уведомление об отказе в заключении договора найма на новый срок, а также об обязанности освободить жилое помещение в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчик добровольно выселиться из жилого помещения отказалась.

Ответчик ФИО1 обратилась со встречным иском к КУМИ о признании недействительной сделкой договора коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, требования мотивированы тем, что КУМИ не имел право заключать с нею договор от ДД.ММ.ГГГГ. Ранее дом принадлежал швейной фабрике г. Тайга и состоял на балансе данного предприятия. В ДД.ММ.ГГГГ по решению Малого Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № передан на баланс администрации г. Тайги и в тот же год был снят с баланса как ветхое жилье. В ДД.ММ.ГГГГ данный дом по расписке ей продала ФИО6, которая не имела права его продавать, т.к. не являлась собственником дома. Позднее ФИО1 проживала в доме, как в своем собственном, восстановила его в качестве жилого, установила печь, провела электричество, отремонтирована крышу, утеплила фундамент, сделала косметический ремонт. Для оформления документов на дом она обратилась в Администрацию Тайгинского городского округа, где от действующего в то время Главы узнала о том, что дом не принадлежат городу, Глава предложила ей жить в доме в течение 15 лет для приобретения справа собственности в силу приобретательной давности. С приходом нового Главы города ей предложили заключить договор коммерческого найма с оплатой 500 руб. в месяц, с чем она была вынуждена согласиться, т.к. ей негде было жить, а являясь пенсионером, она не может приобрести себе другое жилье. Действия администрации о принятии дома на баланс являются незаконными, поскольку в нарушение ст. 255 ГК РФ он не был принят на учет как бесхозяйное имущество, а впоследствии не признавался решением суда поступившим в муниципальную собственность.

В судебном заседании представитель КУМИ ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования о выселении ФИО1, не признала встречные исковые требования ФИО1, подтвердила обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, пояснила, что ФИО1 нарушала договор коммерческого найма, сдавала дом в поднаем, сама в нем не проживала, поэтому заключать договор на новый срок истец не намерен. ФИО1 в установленном законом порядке не признана нуждающейся в предоставлении жилого помещения. Жилой дом по <адрес> ранее принадлежал швейной фабрике «Тайга», в ДД.ММ.ГГГГ по решению Малого Совета Тайгинского городского Совета народных депутатов принят в муниципальную собственность. В соответствии с действовавшим в то время законодательством государственная регистрация прав на недвижимое имущество не требовалось, поэтому право муниципальной собственности на дом возникло с момента принятия его в муниципальную собственность, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ фактически в доме проживает ФИО1, с которой ежегодно заключались краткосрочные договоры коммерческого найма жилого помещения. В ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что фактически в доме проживают посторонние люди, которым ФИО1 сдает дом в поднаем, в связи с чем было принято решение не заключать с ней договор на новый срок. Ветхим и не пригодным для проживания данный дом никогда не признавался. В ДД.ММ.ГГГГ дом был включен в реестр муниципального имущества. В связи с тем, что право муниципальной собственности на дом возникло в ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обязательной регистрации права не требуется.

Ответчик по первоначальному истку, истец по встречному иску ФИО1 в судебном заседании исковые требования о выселении не признала, поддержала заявленные ею встречные исковые требования о признании недействительной сделкой договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, подтвердила обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении, суду пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ она решила приобрести спорный дом, собственником его считала ФИО6, которой уплатила аванс и стала производить в доме ремонт, т.к. дом фактически был в нежилом состоянии, отсутствовала печь, дом требовал большого ремонта. Впоследствии, когда стал вопрос об оформлении документов, выяснилось, что ФИО6 не является собственником дома, в судебном порядке она взыскала с нее сумма аванса. Она продолжала проживать в доме и делать там ремонт, в это же время обратилась в бывшей в то время Главой города Свидетель №8, от которой ей стало известно, что дом не является муниципальной собственностью, Свидетель №8 рекомендовала ей жить в доме и пользоваться им в течение 15 лет, после чего признать за собой право собственности в силу приобретательной давности. С ней был заключен договор без оплаты, однако, после истечения срока в связи с вступлением на должность нового Главы города с ней был заключен договор коммерческого найма. ДД.ММ.ГГГГ с нею был заключен очередной договор коммерческого найма сроком по ДД.ММ.ГГГГ с оплатой 500 руб. ежемесячно. Она все это время проживала в доме, производила ремонт, пользовалась огородом. Осенью ДД.ММ.ГГГГ она уезжала в санаторий, а впоследствии к родственникам в гости, в связи с чем попросила присмотреть за домом проживающего неподалеку ФИО10, а когда вернулась домой, обнаружила, что в доме находятся посторонние люди, которым она воспрепятствовала, чтобы они там находились. В ДД.ММ.ГГГГ она, зная об истечении срока договора, обратилась в администрацию, имея намерение заключить договор на новый срок, однако ей в этом было отказано. Полагает, что Администрация города не имела права заключать с ней договор найма, поскольку не является собственником дома.

Представитель ответчика ФИО1 по основному иску, представитель истца по встречному иску адвокат Стрикунов А.М. исковые требования КУМИ о выселении ФИО1 не признал, поддержал встречные исковые требования, пояснив суду, что дом по <адрес> не является муниципальной собственностью, поскольку в установленном законом порядке не был поставлен на учет в регистрирующем органе в качестве бесхозяйного имущества, право муниципальной собственности на него не признавалось судом. В реестр муниципального имущества дом включен в ДД.ММ.ГГГГ незаконно, в связи с чем Администрация не имела права заключать договор коммерческого найма данного жилого помещения.

Заслушав стороны, свидетелей, исследовав представленные суду письменные доказательства, выслушав заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования КУМИ подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования – без удовлетворения, суд приходит к следующему.

Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

При рассмотрении дела судами установлено, что в отношении спорного жилого помещения между сторонами в 2012 году возникли правоотношения по договору коммерческого найма, заключенному каждый раз не более одного года.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиками спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

В ходе рассмотрения дела установлено, что жилой дом № по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ постройки, общей площадью <данные изъяты> кв.м., что подтверждается копий технического паспорта (л.д.100-106), принадлежал арендному предприятию Тайгинская швейная фабрика «Тайга». На основании решения Малого совета Тайгинского городского совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № принят в муниципальную собственность (л.д. 71).

С ДД.ММ.ГГГГ года в данном жилом доме проживает истец ФИО1, с которой неоднократно заключались краткосрочные договоры найма жилого помещения коммерческого использования (л.д. 73-76), последний договор заключен ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. менее года (л.д. 4-5).

В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В силу п.2 вышеуказанной статьи к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем) не применяются правила, предусмотренные п. 1 ст. 677, статьями 680, 684-686, абзацем четвертым п. 2 ст. 687 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 2.2.11 договора найма, заключенного между КУМИ и ответчиком ФИО1, предусмотрено, что по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении наниматель обязан передать наймодателю в течение 3-х дней жилое помещение с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и не отделимыми без вреда для конструкций жилого помещения.

Согласно ч.1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии с условиями договора ДД.ММ.ГГГГ истец вручил ФИО1 уведомление о том, что КУМИ отказывается от заключения договора краткосрочного найма жилого помещения коммерческого использования по адресу: <адрес>, в связи с нарушением обязанностей согласно ранее заключенному договору по данному адресу. ФИО1 предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить жилое помещение и сдать ключи в жилищный отдел (л.д.3).

В ходе рассмотрения дела ответчик не оспаривала факт получения им указанного уведомления.

С учетом приведенных норм права у ответчика ФИО1 отсутствует право пользования жилым помещением, в связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований истца о выселении ответчика.

Довод представителя ответчика о том, что ответчик имела преимущественное право при заключении договора найма жилого помещения на новый срок основан на неверном толковании закона.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Однако, данное правило в соответствии с ч.2 ст. 683 ЖК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем) не применяются. Учитывая, что срок договора найма, заключенного между КУМИ и ФИО1 составляет менее года, данный договор является краткосрочным, правило о преимущественном праве при заключении нового договора на ФИО1 не распространяется.

Кроме того, суд считает, что в судебном заседании установлено совокупностью исследованных доказательств, что ФИО1 нарушила условия договора.

Так, в соответствии с п.2.9.9 договора найма от ДД.ММ.ГГГГ наниматель обязуется не сдавать жилое помещение в поднаем. Вместе с тем в ходе рассмотрения дела установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 фактически в спорном жилом помещении не проживала, сдавала дом в поднаем.

Данные обстоятельства установлены в ходе рассмотрения дела актом осмотра помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого в доме, предоставленном для проживания ФИО1 проживала Свидетель №1 С двумя малолетними детьми (л.д. 7); актом осмотра жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым придомовая территория и подход к дому занесены снегом, длительное время не очищаются, личные вещи, предметы домашнего обихода в доме отсутствуют, дом частично мебилирован, в кухне имеется электрическая плита, но признаков проживания не имеется (л.д. 8); суточной оперативной сводкой дежурной части отдела МВД России по Тайгинскому городскому округу за ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что по заявлению Свидетель №1 оперативная группа выезжала на адрес: <адрес>, причиной вызова послужило то, что ФИО1 угрожает выселением из дома Свидетель №1 (л.д. 10).

Кроме того, допрошенная в качестве свидетеля Свидетель №1 В ходе рассмотрения дела пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ она вместе со своим сожителем ФИО10 и двумя малолетними детьми снимала у ФИО1 жилой дом по <адрес>, нашли дом по объявлению о сдаче дома в наем, при этом ФИО1 представилась собственником дома. ФИО1 это время в доме не проживала, жила в многоквартирном доме с мужчиной, туда она приносила плату за жилье и электроэнергию. В конце ДД.ММ.ГГГГ пришли работники администрации, которым стало известно, что они снимают дом у ФИО1, после их ухода пришли ФИО1, которая сказала им, чтобы они выселялись, т.к. администрация сказала, чтобы никого посторонних в доме не было. ФИО1 с какими-то мужчинами вынесли их вещи из дома, выставили на улицу ребенка, в связи с чем они вынуждены были вызвать полицию. Со слов соседей ей известно, что до их проживания ФИО1 также сдавала кому-то дом.

В целом аналогичные показания дал в судебном заседании свидетель ФИО10, подтвердив, что деньги за проживание они приносили ФИО1 в многоквартирный дом по <адрес>, где она проживала с мужчиной. Иногда ФИО1 приходила посмотреть дом.

Свидетель ФИО11 суду пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ в газете «Информ-Тайга» она прочла объявление о сдаче дома. В это время ее подруга Свидетель №1 с семьей искали съемное жилье. Она принесла объявление Свидетель №1, та позвонила по указанному в нем телефону, договорилась о встрече, они вместе пошли смотреть дом. Пришли в дом по <адрес>, где находилась ФИО1, которая представилась собственником дома. Свидетель №1 со своим сожителем ФИО10 посмотрели дом, он им понравился, в тот же день они переехали, отдав ФИО1 1000 руб. ФИО1 говорила, что сдает дом надолго, впоследствии намерена его продать. В период, когда Свидетель №1 и ФИО10 проживали в доме, ФИО1 им звонила, иногда приходила. В конце ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 выгнала Свидетель №1 с семьей из дома, тогда им стало известно, что дом ФИО1 не принадлежит.

Не доверять показаниям вышеперечисленных свидетелей, которые согласуются с письменными материалами дела, у суда не имеется.

По ходатайству ответчика ФИО1 в судебном заседании были допрошены свидетели ФИО12, ФИО13, которые пояснили, что видели как ФИО1 заходила в дом, выхода из него, полагали, что проживала в нем. При этом свидетель ФИО12 пояснил, что ему не известно, постоянно ли ФИО1 проживала в доме. В то же время свидетели пояснили, что видели, что рядом с домом и по крыше доме бегали дети, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что они говорят о том периоде, когда в доме проживала Свидетель №1 с детьми.

Свидетель Свидетель №7, председатель уличного комитета округа, на котором находится спорный дом, пояснил суду, что с ДД.ММ.ГГГГ года он видит, как ФИО1 восстанавливала дом, приезжает на автобусе, встречает ее раза 2-3 в неделю. Со слов ФИО1 ему известно, что она в доме проживает, огород около дома до настоящего времени никто не садил. Летом ДД.ММ.ГГГГ года он видел в доме детей.

Свидетель Свидетель №10 суду подтвердил, что в июне ДД.ММ.ГГГГ года по приглашению ФИО1 он осматривал дом, которому требовалось много ремонта. ФИО1 нужно было жилье, поэтому она вселилась в этот дом, она передала деньги за дом в его присутствии. Он помогал М.Т.АБ. выполнять некоторые ремонтные работы. Ему известно со слов ФИО1, что она живет в доме, сам он ее не навещает.

Свидетель Свидетель №2 пояснила, что проживает неподалеку от ФИО1 по <адрес>, видит, что та приезжает на автобусе, ходит за водой. Она видела, что в доме проживал высокий парень и двое детей, он сказал, что проживает временно. В настоящее время в доме живет ФИО1, топит печь, чистит снег.

Таким образом, из показаний свидетелей в ходе судебного заседания достоверно установлено, что в доме проживали Свидетель №1, ФИО10 и двое детей, о которых пояснили все свидетели.

Тот факт, что свидетели видели, что ФИО1 приходила в дом, уходила, не свидетельствует о ее постоянном проживании в доме и не опровергает тот факт, что она сдавала дом в поднаем. То обстоятельство, что ФИО1 ремонтировала дом, ухаживала за ним, также не свидетельствует о постоянном проживании ее в доме. В судебном заседании ФИО1 пояснила о своем намерении после истечения пятнадцатилетнего срока после начала фактического пользования домом, т.е. в ДД.ММ.ГГГГ года, обратиться в суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности. Таким образом, принимая меры к улучшению дома, поддержанию его в надлежащем состоянии, ФИО1, как полагала, действовала в собственных интересах.

В настоящее время договор найма с ФИО1 истек, право на ее проживание в доме утрачено.

Тот факт, что она производила в доме ремонтные работы, не порождает у нее право на проживание в доме после истечении срока договора.

Не имеет также юридического значение и тот факт, что у ответчика не имеется другого жилого помещения в собственности. Доказательств того, что она признана в установленном законом порядке малоимущей, нуждающейся в предоставлении жилого помещения, суду не представлено.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ году ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ получила в собственность жилой дом по адресу: <адрес>, однако ДД.ММ.ГГГГ распорядилась им, произведя сделку по отчуждению имущества, что не оспаривается ответчиком в судебном заседании, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 97), таким образом, у ответчика имелось другое жилое помещение в собственность, однако она добровольно его лишилась.

Разрешая спор по существу, суд, оценив доводы и возражения сторон, представленные доказательства, с учетом требований ст. 683 ГК РФ, исходя из того, что срок действия договора краткосрочного найма спорного жилого помещения истек, приходит к выводу о выселении ответчика из занимаемого жилого помещения. Истцом как наймодателем и собственником данного дома соблюден предусмотренный как законом, так и договором найма, досудебный порядок урегулирования спора.

Доводы ответчика, изложенные во встречном иске, о том, что истец не является собственником спорного жилого помещения, в связи с чем, у него отсутствовали основания для заключения договора найма, не нашли подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Так, в ходе рассмотрения дела установлено, что принадлежал арендному предприятию Тайгинская швейная фабрика «Тайга». На основании решения Малого совета Тайгинского городского совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № принят в муниципальную собственность (л.д. 71).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество введена Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившим в силу с ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку в соответствии с действовавшим на период принятия дома в муниципальную собственность законодательством не требовалась государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, право собственности муниципального образования на данное имущество возникло со дня вынесения решения Малого совета, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.

Факт передачи спорного дома в муниципальную собственность в ДД.ММ.ГГГГ году подтвердила допрошенная в качестве свидетеля Свидетель №3 – директор Швейной фабрики «Тайга».

Тот факт, что в реестр муниципального имущества жилой дом внесен на основании решения Администрации Тайгинского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 72), не имеет юридического значения, поскольку право собственности муниципального образования на данное имущество возникло не со дня включения его в реестр муниципального имущества, а со дня вынесения решения Малого совета от ДД.ММ.ГГГГ о принятии имущества в муниципальную собственность.

Таким образом, судом установлено, что спорный жилой дом по <адрес>, является муниципальной собственностью с ДД.ММ.ГГГГ, КУМИ в соответствии с полномочиями, наделенными Положением о Комитете по управлению муниципальным имуществом, имел право на заключение договора краткосрочного найма данного жилого помещения.

В связи с изложенным, встречные исковые требования ФИО1 о признании недействительной сделкой договора найма жилого помещения коммерческого использования от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Тайгинского городского округа к ФИО1 удовлетворить.

Выселить ФИО1 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Тайгинского городского округа о признании недействительным договора коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме с подачей жалобы через Тайгинский городской суд.

Решение в окончательной форме вынесено 20 марта 2017 года.

Судья С.А.Трушина

Копия верна, Судья С.А.Трушина

Секретарь Ю.А.Громышова