Решение № 3А-159/2021 3А-159/2021(3А-1689/2020;)~М-814/2020 3А-1689/2020 М-814/2020 от 11 апреля 2021 г. по делу № 3А-159/2021

3а- 159/2021

50OS0000-01-2020-000988-48


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 апреля 2021 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Гриценко О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-159/2021 по административному исковому заявлению ООО «Мидия» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Мидия» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленные в результате государственных кадастровых оценок кадастровые стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания значительно превышает их рыночную стоимость на указанные даты, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания, равного его рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке по состоянию на даты его государственной кадастровой оценки- 01.01.2018г. и 6.09.2019г.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание явились, настаивали на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, заключение <данные изъяты> просили признать недопустимым доказательством по делу, как содержащее существенные методологические ошибки; по тем же основаниям ходатайствовали о проведении по делу повторной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности ФИО3 заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривала, решение оставляет на усмотрение суда.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривает, оставляет решение на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Мидия» является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Московской области от 21 ноября 2003 г. N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в Московской области" в отношении спорного нежилого здания административный истец является плательщиком налога на имущество, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области № 15ВР-1633 от 27 ноября 2018 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на 01 января 2018 года утверждена, в том числе, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания в размере <данные изъяты> руб.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 221 от 09.09.2019 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на 06.09.2019 г. утверждена кадастровая стоимость нежилого здания в размере <данные изъяты> руб.

Поскольку административный истец является собственником нежилого здания и плательщиком налога, исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объекта оценки затрагивают его права и обязанности.

Считая кадастровую оценку нежилого здания завышенной, нарушающей права, ООО «Мидия» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, к которому приложил отчет оценщика <данные изъяты>, которым рыночная стоимость принадлежащего истцу нежилого здания по состоянию на 06 сентября 2019 года определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости, а также отчет <данные изъяты> того же оценщика, которым рыночная стоимость принадлежащего истцу нежилого здания по состоянию на 01 января 2018 года определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от 22 октября 2020 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>. оценщиком при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости нежилого здания были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01.01.2018г. определена в размере <данные изъяты> рублей, по состоянию на 06.09.2019г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

Оценив судебную оценочную экспертизу в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость нежилого здания, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки; оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усматривает.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов.

Эксперт <данные изъяты> в письменных пояснениях по заключению поддержала содержащиеся в заключении выводы, дополнив, что экспертом верно определено месторасположение объекта исследования относительно красной линии: объект исследования расположен внутри квартала, что подтверждается данными Яндекс.Карты и 2 ГИС, объект исследования расположен на первой линии второстепенной улице Вокзальной. Выводы эксперта о несоответствии отчета обоснованы и объективны, в заключении четко указаны пункты требований, которые нарушены оценщиком. Согласно п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, такими как местоположение объекта (Удаленность от МКАД, направление, территория области, расположение относительно красной линии). Оценщиком не проанализировано, и не подтверждено отсутствие зависимости цены от направления. Кроме того, согласно п. 5 ФСО № 3 в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, а информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. Согласно Аналитическим данным ПФК – Сводный обзор стоимости коммерческой недвижимости Московского региона за пределами МКАД по итогам IV кв.2017 года 3 выявлено наличие зависимости от направления и удаленности от МКАД. Экспертом было отобрано 3 объекта-аналога. Согласно п. 22 ФСО №7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. На стр. 181 Заключения приведены правила отбора объектов-аналогов. Подбор аналогов осуществляется по характеристикам, а не по ценовым показателям п. 10 ФСО № 1; п. 22б ФСО № 7. Использование выбранных аналогов обосновано и соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Корректировка на изменение цен во времени была рассчитана на основании данных аналитических исследований ПФК (Профессиональное финансовое консультирование). Изменение цен определялась для каждого объекта – аналога с учетом изменения цен непосредственно в населенном пункте, в котором расположен объект-аналог. Объекты-аналоги №1 и №3 выставлены на продажу в апреле, следовательно, корректировка для них приводилась до даты предложения, а именно, за 1 квартал 2017 г. Также, дата публикации данного обзора – 15.04.2017 г. Объект-аналог №2 выставлен на продажу в октябре 2017г., следовательно, корректировка приводилась по обзору за 3 квартал 2017г. Согласно п. 22 ФСО № 7 объекты аналоги могут отличаться от объектов оценки, но должны быть скорректированы по данным отличиям. Эксперт по выявленным отличиям ввел корректировки, в соответствии с требованиями ФСО. Поскольку объекты-аналоги отличаются от объекта исследования по функциональному назначению, экспертом была введена корректировка по данным Справочника оценщика недвижимости – 2017 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки. Корректировка требуется для всех объектов-аналогов в размере 1,27, так как объект исследования является высококлассным торговым объектом, а объекты-аналоги - офисно-торговые объекты свободного назначения. Таким образом, в ФСО №7 прямо указано на то, что объекты аналоги могут отличаться от объектов оценки, но должны быть скорректированы по данным отличиям. Эксперт по выявленным отличиям ввел корректировки, в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Использование выбранных аналогов обосновано и соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Корректировка на ценообразующий параметр – площадь, был определен для объектов под офисно-торгового назначения на основании Справочника Оценщика – 2017 «Офисно-торговая недвижимость сравнительного подхода» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки. Экспертом также была введена корректировка по функциональному назначению. Корректировка для всех объектов-аналогов составила 1,26, так как объект исследования является высококлассной торговой недвижимостью, а объекты-аналоги офисно-торговые объекты свободного назначения. Кроме того у объекта исследования (здания) имеется отдельный вход, доходность рассчитывается для всего здания (ЕОН), а объекты-аналоги (помещения), которые предлагаются в аренду не имеют отдельного входа, поэтому экспертом была внесена корректировка на наличие/отсутствие отдельного входа.

Поскольку административным истцом оспаривается, в том числе кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» по состоянию на 06.09.2019г., надлежащим административным ответчиком по требованиям в указанной части будет являться государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки", являющееся в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 23 мая 2017 года N 372/17 "О переходе к проведению государственной кадастровой оценки в Московской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30 ноября 2017 года N 13ВР-1766 "О проведении государственной кадастровой оценки ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 29 ноября 2016 года N 356-РП/44 "О создании и установлении штатной численности работников ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" учреждением, основными видами деятельности которого являются определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковое заявление ООО «Мидия» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01 января 2018 года,

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 06 сентября 2019 года,

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 26.04.2021г