Решение № 2-206/2020 2-206/2020~М-205/2020 М-205/2020 от 15 октября 2020 г. по делу № 2-206/2020

УИД: 68RS0014-01-2020-000292-46

Дело № 2-206/2020


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

р.п. Мордово 16 октября 2020 года

Мордовский районный суд Тамбовской области в составе:

судьи районного суда Кирьяновой М.О.,

при секретарях судебного заседания Шендаковой О.Д., Косых Т.С.,

с участием:

представителя истца ФИО4 по доверенности – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО6, ФИО7, администрации Ивановского сельсовета Мордовского района Тамбовской области о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

установил:

ФИО4 обратился в Мордовский районный суд Тамбовской области с исковым заявлением к ФИО6 о признании права собственности на жилой дом, площадью 75,8 кв.м, и земельный участок, площадью 897 кв.м, имеющий кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

В обоснование иска, со ссылками на ст. ст. 11, 12, 164, ч. 2 ст. 218, ст. 433 ГК РФ, а также ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), указано: 01 июня 2004 года ФИО4 купил у ФИО1 жилой одноэтажный дом, площадью 75,8 кв.м, с земельным участком 6 соток, расположенный по адресу: <адрес>, за 25000 рублей. После покупки дома истец получил от ФИО1 ключи и вселился в дом со всеми своими вещами. На день продажи дома и участка ФИО1 в данном доме не уже не проживала. Насколько истцу известно со слов жителей поселка, она переехала в <адрес>, к родственникам. Договор купли-продажи между ними сразу составлен не был, но спустя два дня он связался со ФИО1 по телефону и сказал, что необходимо составить письменный договор. ФИО1 согласилась, но пояснила, что уже уехала и попросит своего сына ФИО6 составить и подписать договор вместо неё. 03 июня 2004 года между ФИО4 и ФИО6 был оформлен в простой письменной форме договор купли-продажи дома с земельным участком, подписанный сторонами. Договор составлялся в присутствии свидетелей: супруги истца – ФИО3 и жителя <адрес> – Свидетель №2 Эти же свидетели присутствовали 01 июня 2004 года при расчете между сторонами договора, то есть в присутствии ФИО4 передал ФИО1 25000 рублей. Сделка была фактически исполнена сторонами. Договор купли-продажи они не регистрировали, так как не знали, что это обязательно. Впоследствии выяснилось, что для регистрации договора в ЕГРП на недвижимое имущество необходимо присутствие продавца. Однако со слов жителей <адрес> истцу стало известно, что ФИО1 умерла. После её смерти никто из наследников на проданный дом и землю не претендовал. С 01 июня 2004 года ФИО4 занимался благоустройством дома, так как он находился в заброшенном состоянии: сделал ремонт, поменял пол, входные и межкомнатные двери, поменял крышу. Также истец обрабатывал земельный участок, выращивал на нем овощи и фрукты. Весной 2020 года ФИО4 решил подвести к дому газ, но при утверждении проекта газификации с него потребовали правоустанавливающие документы на домовладение. Как выяснилось, в ЕГРН информация об объекте недвижимости отсутствует, кадастровый номер дому не присваивался. После покупки жилого дома и по настоящее время каких-либо работ по перепланировке, переустройству, а также реконструкции жилого дома им не делалось. Государственная регистрация прав проводится на основании заявлений сторон договора, однако такое заявление не может быть подано ФИО1, в связи с её смертью (л.д. 5-8).

Определением суда от 25 июня 2020 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Ивановского сельсовета Мордовского района Тамбовской области (л.д. 59, 60).

Определением суда от 13 июля 2020 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО7 (л.д. 108, 109).

В судебное заседание истец ФИО4 не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 по доверенности – ФИО5 заявленные требования поддержала в полном объеме и дополнительно пояснила, что 01 июня 2004 года ФИО4 купил у жительницы <адрес> ФИО1 жилой дом. Дом был выставлен на продажу в связи с тем, что муж ФИО1 умер, она не хотела оставаться одна в спорном доме и переехала к родственникам в <адрес>. ФИО8 отдал 25000 рублей за покупку дома. При передаче денег присутствовали свидетели Свидетель №2 и Свидетель №1 Спустя несколько дней истец решил составить письменный договор. Связались с ФИО1, она сказала, что уже уехала. Она спросила у истца, не будет ли он возражать, если от ее имени договор оформит ее сын. ФИО8 согласился, и был оформлен договор купли-продажи, где продавцом уже был указан ФИО6 – сын ФИО2 и ФИО1 Этот договор был составлен в присутствии свидетелей. Впоследствии, когда уже в спорном доме проживал ФИО4, он сделал ремонт, поменял окна и двери, решил провести и газ, но оказалось, что эти документы не годятся, для того, чтобы провести газификацию. Связались с ФИО6, чтобы договор зарегистрировать. Оказалось, что нет на дом кадастрового номера, он нигде не числится. ФИО8 за свой счет делал все документы. На земельный участок документы имелись на имя ФИО2, а на дом нет никаких документов. Истец взял на себя все расходы, согласился взять расходы по оформлению документов, от Андрея Ивановича просто требовалось участие, но выяснилось, что тот официально у нотариуса не вступал в наследство. Договор, какой был оформлен, не позволяет истцу завершить оформление права собственности на спорный дом. ФИО1 умерла в 2006 году в <адрес>. В связи с возникшими препятствиями, которые объективные и не могут быть устранены, истец просит вопрос решить в судебном порядке и признать за ним право собственности на основании договора купли-продажи на дом и земельный участок. Претензий со стороны администрации и наследников не поступало.

В судебное заседание ответчик ФИО6 не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал. Судебное поручение о проведении опроса ответчика ФИО6, направленное в Левобережный районный суд г. Липецка, осталось без исполнения, поскольку ответчик не явился за получением судебной почтовой корреспонденции.

В судебное заседание ответчик ФИО7 не явилась о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала. В письменном заявлении в адрес суда ответчик ФИО7 просила суд рассмотреть дело в её отсутствие, в связи с отдельностью её проживания (л.д. 125, 126).

В судебное заседание представитель ответчика администрации Ивановского сельсовета Мордовского района Тамбовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, о причинах неявки не сообщили. В заявлении в адрес суда глава администрации Ивановского сельсовета Мордовского района Тамбовской области ФИО9 просила суд рассмотреть данное дело в отсутствие их представителя. Исковые требования признают в полном объеме (л.д. 178).

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав в судебном заседании объяснения представителя истца ФИО4 по доверенности – ФИО5, допросив явившихся свидетелей Свидетель №1, Свидетель №2, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки отчуждения этого имущества.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности, относится смерть продавца.

Согласно постановлению выписке из постановления Ивановской сельской администрации Мордовского района Тамбовской области от 16 марта 1994 года № «О регистрации землевладений (землепользований) граждан», ФИО2 в бессрочное пользование для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов в <адрес> предоставлен земельный участок, площадью 600 кв.м (л.д. 18).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок из земель населенных пунктов, по адресу: <адрес>, площадью 600 кв.м, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, имеет кадастровый №, присвоенный 09 апреля 1994 года. Сведения о правообладателях земельного участка отсутствуют (л.д. 19).

Согласно плану границ земельного участка с кадастровым номером №, составленному 30 апреля 2020 года, его площадь составляет 897 кв.м (л.д. 20).

На указанном земельном участке построено домовладение, которое, согласно выписке из похозяйственной книги №, лицевой счет №, выданной администрацией Ивановского сельсовета Мордовского района Тамбовской области, значилось за ФИО2. Домовладение состояло из кирпичного строения, крытого шифером, обще площадью 42 кв.м, в том числе жилой площадью 27 кв.м (л.д. 11).

Данные о спорном жилом доме в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют (л.д. 12).

Согласно данным технического плана, подготовленного 18 мая 2020 года, площадь жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, для внесения сведений в ЕГРН составляет 75,8 кв.м (л.д. 13-16).

ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ. После его смерти нотариусом Мордовского района Тамбовской области заведено наследственное дело №, из которого следует, что наследство ФИО2 по закону приняла супруга – ФИО1 Информации о других наследниках в наследственном деле не имеется (л.д. 39, 71-91).

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО1 приняла в наследство после ФИО2 спорные жилой дом и земельный участок.

Согласно договору купли-продажи жилого дома с земельным участком, ФИО6 03 июня 2004 года продал дом деревянный, обложенный кирпичом, состоящий из трех жилых комнат, с земельным участком 6 соток, по адресу: <адрес>, по цене 25000 рублей. Деньги получил в полном объеме при подписании данного договора (л.д. 9).

Между тем, допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей Свидетель №1 и Свидетель №2 показали, что в июне 2004 года спорный жилой дом ФИО4 купил у ФИО1 Они присутствовали при передаче денежных средств истцом непосредственно продавцу. У продавца умер муж и она решила уехать из поселка. ФИО1 деньги пересчитала, забрала, а расписку давал её сын – ФИО6, так как она сразу после продажи уехала к своей дочери. При составлении договора они также присутствовали. В настоящее время ФИО1 умерла. Никто из наследников ФИО1 на спорный дом не претендовал. ФИО4 в этот дом вложил немало денег, сделал ремонт, вставил окна. У ФИО1 всего было двое детей – сын и дочь

Оснований не доверять допрошенным в судебном заседании свидетелям у суда не имеется.

ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 132).

После её смерти нотариусом <адрес> заведено наследственное дело №, из которого следует, что всё наследство ФИО1 по закону и по завещанию приняла её дочь – ФИО7 (л.д. 92-100).

В письменном заявлении в адрес суда ответчик ФИО7 указала, что в 2004 году умерла её мама ФИО1, которая перед своим переездом в <адрес> жилой дом, в котором она проживала, вместе с земельным участком при нём, расположенные по адресу: <адрес>, жителю <адрес> – ФИО4. На указанное имущество она не претендует (л.д. 125, 126).

Из пояснений ответчика ФИО7, данных ею в судебном заседании Лысковского районного суда Нижегородской области, которым было исполнено судебное поручение Мордовского районного суда, следует, что исковые требования ФИО4 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, она признает. Ей известно, что в 2004 году её мама продала дом ФИО4 за 25000 рублей, которые он передал её маме лично. Договор купли-продажи в письменном виде не заключался, но ей это точно не известно, и сама она при этом не присутствовала. По поводу сделки мама общалась со своим сыном, её братом – ФИО6, и он участвовал в сделке. Мама уехала из <адрес> в 2004 году в <адрес>. Она не считает, что указанное имущество вошло в состав наследства ФИО1, и она на него не претендует. Она вступала в наследство после смерти матери. Кроме неё наследников, принявших наследство ФИО1, нет (л.д. 165).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ФИО1 продала принадлежавшие ей жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, истцу ФИО4 за 25000 рублей.

Судом также установлено, что между сторонами договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства уплачены покупателем продавцу в полном объеме; объект недвижимости передан во владение покупателя.

При жизни продавца регистрация права собственности за ФИО1, а в последующем переход права собственности на спорные объекты недвижимости – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, произведены не были.

Согласно положениям ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Неисполнение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо установленных законом, либо ее незаключенность в иных случаях.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости к истцу не состоялась по причине смерти продавца. При этом положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» не ограничен срок подачи гражданами заявлений на регистрацию сделок и перехода права собственности.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено: пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Поскольку за продавцом право собственности не было зарегистрировано в установленном законом порядке, осуществить регистрацию перехода права собственности в данном случае невозможно по причине отсутствия первичной записи в ЕГРН.

Вместе с тем, суд считает установленным факт исполнения сторонами договора купли-продажи, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, и, учитывая, что расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, ответчики – администрация Ивановского сельсовета Мордовского района Тамбовской области и ФИО7 исковые требования признали, ответчик ФИО6 не высказал возражение относительно иска, единственным препятствием к регистрации права собственности на имущество явилась смерть продавца, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований, полагает необходимым удовлетворить исковые требования в полном объеме и признать за истцом ФИО4 право собственности на жилой дом, площадью 75,8 кв.м, и земельный участок, площадью 897 кв.м, имеющий кадастровый №, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, расположенные по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Признать за ФИО4 право собственности на жилой дом, площадью 75,8 кв.м, и земельный участок, площадью 897 кв.м, имеющий кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Мордовский районный суд Тамбовской области в течение месяца со дня вынесения.

Судья М.О. Кирьянова