Решение № 2-1927/2019 2-1927/2019~М-876/2019 М-876/2019 от 11 сентября 2019 г. по делу № 2-1927/2019

Дело № 2-1927/2019


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 сентября 2019 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Кораблевой О.А.,

при секретаре Карпун Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Фонду "Жилищное и социальное строительство Калининградской области" о признании договора займа от 01 октября 2007 года незаключенным; третье лицо ФИО2, Банк ВТБ (ПАО), АО "Дом.РФ", ФИО3, ФИО4, ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1";

встречному иску ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" в лице представителя Банка ВТБ (ПАО) к ФИО2, ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском, в обоснование которого указал следующее.

Между Некоммерческой организацией "Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области" (действующее наименование: ФОНД Жилищное и социальное строительство <адрес>"), ФИО2 и ФИО1 был заключен договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому заимодавец обязуется в течение <данные изъяты> рабочих после подписания договора предоставить сумму займа путем безналичного перечисления денежных средств в размере <данные изъяты> рублей на счет открытый на имя ФИО2 Предоставляемый заем является целевым и используется для приобретения ФИО2 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Пунктом <данные изъяты>. Договора установлено, что сумма займа передается безналичным платежом путем перечисления денежных средств в размере <данные изъяты> рублей на расчетный счет, открытый на имя ФИО2, таким образом, истец не получал сумму целевого займа. Согласно пункту <данные изъяты> Договора, целевой заем выдается заемщику для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, собственником которой является ФИО2

Согласно пункту <данные изъяты> Договора обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры, возникает у ФИО2, в качестве покупателя квартиры, в качестве продавца выступает ФИО7.

Согласно пункту <данные изъяты> Договора, в числе прописанных в квартире лиц указаны ФИО2, ФИО5, ФИО4

Истец в сделке купли-продажи не принимал участия, договор купли-продажи не подписывал, в момент оформления перехода права собственности никакие заявления не оформлял, документы о праве собственности не получал, не принимал участия в исполнении обязательств по договору в качестве заемщика, не вносил платежи по договору.

Истец узнал о нарушении своих прав одновременно с уведомлением о наличии просрочки платежей по договору только в декабре 2018 года, после звонка сотрудников ответчика. Копию договора истец получил в январе 2019 года, после посещения кредитной организации, до этого у истца не было экземпляра договора.

Требование (претензию) истца от ДД.ММ.ГГГГ о признании договора займа не заключенным ответчик добровольно не удовлетворил, оставил без ответа.

На основании вышеизложенного и в соответствии с п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 807, ст. 812 Гражданского кодекса РФ, истец просит признать договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным в отношении ФИО1, исключить ФИО1 из состава сторон договора.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечено ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" в лице представителя – Банка ВТБ (ПАО), а также ФИО3, ФИО4

Третье лицо ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" в лице представителя – Банка ВТБ (ПАО) обратилось в суд с самостоятельными исковыми требованиями к ФИО2 и ФИО1, указывая, что согласно договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, Некоммерческая организация "Фонд жилищного социального строительства Калининградской области" предоставила ФИО2 и ФИО1 заем в размере <данные изъяты> рублей сроком на <данные изъяты> календарных месяцев (п. <данные изъяты> Договора займа), с уплатой процентов пользование займом в размере <данные изъяты>% годовых (п.<данные изъяты> Договора займа). Заем был предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения в собственность ФИО2 квартиры, <данные изъяты>, в соответствии с выпиской из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый (или условный) № (далее – квартира).

В силу п. <данные изъяты> Договора займа, обеспечением исполнения обязательств Заемщика является залог Предмета ипотеки.

В пользу кредитора по Договору займа в силу закона зарегистрирована ипотека, оформлена Закладная. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной, подписанной ФИО2, как залогодателем и должником ФИО1, НК "Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области", как первоначальным залогодержателем, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области первоначальному залогодержателю – Некоммерческой организации "Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области" ДД.ММ.ГГГГ (далее – Закладная). Запись об ипотеке квартиры в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за номером №.

В настоящее время законным владельцем Закладной является ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1", о чем имеются соответствующие отметки в закладной.

Фактическое исполнение условий Договора займа, его оформление, последующее оформление закладной всеми сторонами Договора займа подтверждает его действительность и намерение его заключить и исполнять заёмщиками. Так, супругой ФИО1 – ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ оформлено нотариальное согласие на заключение ФИО1 Договора займа и получения займа для целевого использования – оформления в собственность ФИО2 квартиры.

В полном соответствии с требованиями законодательства все вышеуказанные условия были соблюдены, ФИО2, ФИО1 в качестве солидарных заёмщиков согласовали все условия Договора займа, о чем при подписании Договора займа каждым из них была проставлена собственноручная подпись, а впоследствии и оформлена в аналогичном порядке закладная, прошедшей государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.

Согласно п. <данные изъяты> Договора займа, за пользование денежными средствами Заемщики обязаны уплачивать в размере <данные изъяты>% годовых, с даты предоставления займа. В силу п. <данные изъяты> Договора займа, Заемщики обязуются возвратить полученный заем, уплатить проценты, начисленные за пользование займом, а также сумму неустойки (при наличии).

Заемщики отвечают за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору займа всеми своими доходами и всем принадлежащим имуществом (п.<данные изъяты> Договора займа).

В соответствии с п. <данные изъяты>. Договора займа, при нарушении сроков возврата займа, Заемщик обязан уплатить неустойку в виде пеней в размере <данные изъяты>% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за <данные изъяты>

В нарушение условий закладной и Договора займа, платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им производятся заёмщиками с нарушением сроков и в недостаточном размере.

Платежи в погашение задолженности по основному долгу перестали поступать с ДД.ММ.ГГГГ.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности заемщиков по Договору займа составляет 2 300 331,43 рублей, из них:

<данные изъяты> рублей – задолженность по основному долгу;

<данные изъяты> рублей – задолженность по процентам;

<данные изъяты> рублей – задолженность по пеням, начисленным на просроченный основной долг и на просроченные проценты.

Таким образом, заемщики, отказавшись от возложенных на них Договором займа обязательств по возврату полученных денежных средств в полном объеме и уплате всех начисленных процентов за весь фактический период пользования займом, нарушили тем самым как требования закона, так и условия Договора займа, заключив его добровольно и без понуждения на то.

Ответчиками по встречному иску систематически нарушались сроки внесения платежей по Договору займа. На момент подачи иска по данному Договору займа ответчики допустили нарушение сроков внесения платежей более 3 (трех) раз в течение 12 месяцев. Кроме того, сумма неисполненного Заемщиком обязательства составляет более 5 процентов от размера оценки предмета ипотеки по Закладной, что, в силу ст. 54,1. Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", свидетельствует о значительном нарушении обеспеченного ипотекой обязательства. Соответственно, размер требований истца является соразмерным стоимости заложенного имущества.

Указанные выше обстоятельства являются безусловным основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу п. <данные изъяты> Договора займа, Истец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Договору займа при просрочке Заёмщиками осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней, или при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ Договора займа Заёмщики обязуется досрочно уплатить начисленные проценты, погасить текущую задолженность (не просроченную), не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления Займодавцем письменного требования о досрочном исполнении обязательств по Договору займа.

Ответчикам были направлены требования о полном досрочном исполнении, обязательств по Договору займа сроком до ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего момента указанные требования исполнены не были.

Таким образом, в порядке п. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", истец вправе просить суд обратить взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств имущество.

Согласно Отчету № об оценке, стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с выпиской из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый (или условный) №, составляет 2 798 000,00 рублей. Таким образом, в соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", истец полагает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, <данные изъяты>, в соответствии с выпиской из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый (или условный) №, в размере 2 238 400,00 рублей, что составляет 80 процентов от рыночной стоимости заложенного имущества, установленной Отчетом об оценке.

Закрытое акционерное общество "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" выдало на имя Банка ВТБ (ПАО) доверенность, удостоверенную ДД.ММ.ГГГГ нотариусом города Москвы ФИО6, зарегистрированную в реестре за №3-3038, в соответствии с п. 32 которой Банк ВТБ (ПАО) представляет интересы Закрытого акционерного общества "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" в судах общей юрисдикции с любыми процессуальными полномочиями.

Исходя из вышеизложенного, руководствуясь ст.13, 17, п. 1, п. 2 ст. 48, п.1 ст. 50, 51, 52, п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ч. 1 ст. 2 ст. 337, ст. 348, ст. 312, 349, 350, 811 ГК РФ, просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке в пользу ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" по Договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 300 331,43 рублей, из них: <данные изъяты> рублей - задолженность по основному долгу; <данные изъяты> рублей - задолженность по процентам; <данные изъяты> рублей - задолженность по пеням, начисленным на просроченный основной долг и на просроченные проценты, а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями Договора займа, взыскать на остаток задолженности основному долгу проценты в размере <данные изъяты>% годовых; обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, принадлежащую на праве собственности ФИО2, площадью: <данные изъяты>, в соответствии с выпиской из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый (или условный) №, определить способ реализации с публичных торгов, установить начальную продажную цену в размере 2 238 400 рублей; взыскать с ФИО2, ФИО1 в пользу ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" в солидарном порядке расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 701,66 рублей; взыскать с ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО8, действующая на основании доверенности, поддержала первоначальнон исковое заявление по основаниям, изложенным выше. Дополнительно пояснила, что условия Договора займа явно ущемляют законные права и интересы ФИО1, содержанием обязательства по возврату того что в действительности не было им получено. Договор займа составлен на 11 листах, подпись ФИО1 присутствует только на последней странице Договора, что ставит под сомнение ознакомление и выражение согласия со всеми условиями Договора, изложенными на тех страницах, на которых отсутствует его подпись. Договор прошит, пронумерован, но удостоверен подписью только руководителя юридического лица - ответчика, без подписей ФИО1 и ФИО2 в месте сшивки. В рамках Договора, имущество (сумма займа), было передано в единоличную собственность ФИО2, которой он распорядился и направил в качестве оплаты за квартиру (п.<данные изъяты> договора). В Договоре фигурируют два созаемщика, в общую собственность которых, якобы, передается сумма займа, без дробления суммы по числу заемщиков, что противоречит положениям п.1 ст. 807 ГК РФ, потому как не определен размер займа, выданный каждому из заемщиков в собственность, что соответствовало бы размеру доли в приобретаемой недвижимом имуществе (с учетом суммы доплаты), обязательство по возврату которого наступили после его получения каждым из созаемщиков. Законодательством предусмотрены исключения, а именно право кредитора на солидарное взыскание денежных средств, когда денежные средства были получены одним из заемщиков, например, положениями 363 ГК РФ, при которых поручитель и должник несут солидарную ответственность перед кредитором, или при заключении договора одним из супругов (ст. 24 Семейного Кодекса РФ), ни один из перечисленных примеров не относится к условиям Договора займа. Исходя из указанного выше, Договор займа в отношении ФИО1 не заключен, незаключенный договор нельзя признать соглашением об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ), то есть совершенной сделкой, что исключает возникновение у ФИО1 обязательств по возврату суммы займа кредитору. В качестве цели, для которой предоставлен заём определена - покупка квартиры в единоличную собственность ФИО2, к которой ФИО1 не имеет никакого отношения, что подтверждается условиями Договора, Закладной, а также Договором купли-продажи квартиры, в которой ФИО1 не упоминается в качестве покупателя. Доплата по договору купли-продажи квартиры производилась ФИО2 за счет собственных денежных средств. ФИО2 на протяжении всего периода времени являлся единоличным собственником квартиры, владел и пользовался ею самостоятельно. Указанное подтверждает отсутствие у ФИО1 обязательств по возврату какой-либо части суммы займа, так как он фактически не исполнял и не мог выполнить обязательства по расходованию суммы займа на цели, определенные Договором займа, а именно, в качестве платежа по договору купли-продажи, то есть стороны Договора фактически преследовали цель передачи суммы займа в единоличное пользование ФИО2 Бланк Закладной был подписан ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, в момент подписания Договора, еще до даты фактического исполнения займодавцем обязательства по выдаче займа ФИО2 (дата выдачи - дата зачисления денежных средств на расчетный счет ФИО2), то есть до даты фактического заключения Договора последним. Право собственности на квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (о чем имеется отметка в закладной). При оформлении заявления в Управлении Росреестра для регистрации права собственности и при оформлении заявления для регистрации ипотеки, а также при оформлении Договора купли-продажи ФИО1 не принимал участия, какие-либо подписи в указанных документах с его стороны отсутствуют. В качестве обоснования своей позиции третье лицо приводит положения законодательства о закладной, которая является ценной бумагой, удостоверяющей права законного владельца. Однако, согласно пп. 5. Ст. 13 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.06.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" составление и выдача закладной не допускаются, если: ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. В случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, условия о закладной в договоре об ипотеке ничтожны. Закладная является документом производным от первоначального обязательства - возврата займа по заключенному Договору. Размер суммы займа, передаваемой в собственность ФИО1, договором не определен, сумма займа не передавалась в собственность ФИО1, следовательно, сумму долга ФИО1 перед владельцем закладной невозможно определить, соответственно, закладная в части денежного обязательства у ФИО1 перед займодавцем (третьим лицом) ничтожна. Все платежи, направленные на погашение суммы долга по Договору, а также по сделкам направленным на приобретение прав собственности на квартиру, производились ФИО2 самостоятельно (что не отрицает кредитор), что также подтверждается квитанциями об оплате госпошлины за регистрацию права собственности по договору купли-продажи и условиями договора купли-продажи квартиры, исходя из которых <данные изъяты> рублей оплачиваются покупателем за счет средств займа, <данные изъяты> рублей оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств (стр.<данные изъяты> договора купли-продажи). Единоличным покупателем, приобретшим 100 % прав собственности на квартиру, в Договоре купли-продажи указан ФИО2, который на протяжении всего периода времени самостоятельно исполнял условия Договора, таким образом, фактически подтверждая его действительность в отношении себя (Ванагаса К.И). Более 5 лет (с учетом перерыва) с марта 1997 года по середину 2005 года Ванагас и С.Н. работали в одних и тех же организациях, поддерживая приятельские отношения. Так сложились жизненные обстоятельства, что ФИО1 понадобился кредит, на личные цели, был заключен Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. (Кредитный договор). Кредит в размере <данные изъяты> рублей был взят сроком на пять лет. Банк потребовал привлечения поручителей. В качестве поручителей выступили ФИО2 и еще двое физических лиц (п. <данные изъяты> Кредитного договора). Кредит был возвращен в срок, просрочек со стороны заёмщика не было. Между датой участия ФИО2 в качестве поручителя и датой подписания Договора целевого займа прошло 7 лет, на протяжении которых ФИО1 и ФИО2 поддерживали только лишь приятельские отношения, что было связано в первую очередь с совместной работой на протяжении более, чем 5 лет. С 2000 года общение вне работы значительно сократилось из-за изменения семейного статуса ФИО1 В 2007 году ФИО2 смог повлиять, надавить и убедить (напомнив о ранее предоставленном им поручительстве) ФИО1 принять участие при оформлении Договора целевого займа, сумев ввести ФИО1 в заблуждение относительно отсутствия каких-либо негативных последствий для него. На текущий момент в отношении ФИО2 возбуждены порядка 10 (десяти) исполнительных производств, на сумму 15 000 000 рублей, из которых большая часть суммы займов, полученный подобным образом по договорам. В производстве Ленинградского районного суда г. Калининграда в 2018 году находились 3 дела, в которых ФИО2 участвовал в качестве ответчика. Предметами трех дел было взыскание денежных средств по договорам займа. На текущий момент ФИО2 числится участником и директором 4-х юридических лиц, 2-е из которых ликвидированы налоговыми органами. Место нахождения ФИО2 не известно. Следовательно, ФИО2 обманным путем, пользуясь доверчивостью, прибегая к убеждениям и манипуляциям, получал денежные средства по договорам займа, имея явный умысел не возвращать полученные денежные средства. В рассматриваемом случае, по всей видимости, для выдачи суммы займа размер ежемесячного дохода ФИО2 был недостаточно высок, вследствие чего и был привлечен ФИО1 в качестве созаемщика.

Считает, что возникновение обязательств по возврату суммы займа по Договору, не может ставиться в зависимость исключительно от истечения какого-либо периода времени, при несоблюдении прочих требований, предусмотренных законодательством РФ, таких как определение размера займа выдаваемого каждому из заемщиков и фактическая их выдача каждому из созаемщиков. Подобное явно нарушает права и законные интересы ФИО1

Относительно доводов изложенных во встречном исковом заявлении поясняла, что размер установленной неустойки несоразмерен последствиям нарушения сроков возврата денежных средств так как составляет 73 % в год. Прос ила уменьшить неустойку в соответствии ст ст.333 ГК РФ, в случае удовлетворения иска.

Настаивала, что стоимость, в которую оценен предмет залога, явно занижена. Согласно данным Отчета № об оценке стоимости квартиры, предоставленного Залогодержателем, стоимость квартиры равна 2 798 000 рублей. Однако согласно данным Выписки из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость предмета залога равна 3 363 070 (три миллиона триста шестьдесят три тысячи семьдесят) рублей 55 копеек, а также согласно данным Отчета об оценке рыночной стоимости предмета залога №, оформленного по запросу ФИО1 ООО "РАО "ОЦЕНКА-ЭКСПЕРТИЗА", рыночная стоимость квартиры, являющейся предметом залога, равна 3 314 000 рублей. Просила в удовлетворении встречного иска отказать.

Остальные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания – не заявляли.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между Некоммерческой организацией "Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области" (далее - Фонд) и созаемщиками ФИО2 и ФИО1 был заключен договор займа №, по условиям которого Фонд предоставил кредиторам заем в сумме <данные изъяты> рублей сроком на <данные изъяты> календарных месяцев (п. <данные изъяты> Договора займа), с уплатой процентов пользование займом в размере <данные изъяты>% годовых (п.<данные изъяты> Договора займа). Заем был предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения в собственность ФИО2 квартиры, <данные изъяты>, в соответствии с выпиской из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый (или условный) № (далее - квартира).

В силу п. <данные изъяты> Договора займа, обеспечением исполнения обязательств заемщика ФИО2 является залог предмета ипотеки. В пользу кредитора по Договору займа в силу закона зарегистрирована ипотека, оформлена закладная. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной, подписанной ФИО2 – как залогодателем, ФИО1 – как должником и Фондом – как первоначальным залогодержателем закладной, выданной ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области. Запись об ипотеке квартиры произведена в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за номером №

В настоящее время законным владельцем закладной является ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1", о чем имеются соответствующие отметки в закладной, копия которой представлена в материалы дела.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

В силу п. 2 ст. 808 ГК РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (ст. 807 ГК РФ).

В силу ст. 812 ГК РФ заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от займодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.

Как установлено судом и следует из материалов дела, при подписании сторонами договора займа от ДД.ММ.ГГГГ ими согласованы условия, в том числе о размере займа, сроков действия договора и возврата заемных денежных средств, процентной ставке, титульном заемщике (ФИО2).

При этом выдача займа производится путем зачисления на счет ФИО2 (п. <данные изъяты> Договора).

Условиями договора займа предусмотрена цель использования кредита – приобретение объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (п. <данные изъяты>).

Исполнение Банком обязательств по перечислению ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере <данные изъяты> рублей на счет открытый на имя титульного заемщика ФИО2 подтверждается материалами дела.

То обстоятельство, что денежные средства перечислены на счет титульного заемщика и не получены лично ФИО1, что было предусмотрено условиями договора, подписав который истец подтвердил свое согласие с ним, не может рассматриваться в качестве неисполнения Фондом своих обязательств по договору, и не влечет признания кредитного договора незаключенным по безденежности.

Таким образом, исходя из установленных по делу обстоятельств, применительно к требованиям законодательства, регламентирующего спорные правоотношения, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований и признании договора займа незаключенным.

Ссылка ФИО1 на то, что при подписании договора он находился под давлением со стороны ФИО2, никакими допустимыми доказательствами не подтверждена. Кроме того, его добровольный характер волеизъявления истца на заключение договора займа подтверждается также и тем, что супругой ФИО1 – ФИО9 26 сентября 2007 года оформлено нотариальное согласие на заключение ФИО1 Договора займа и получения займа для целевого использования – оформления в собственность ФИО2 квартиры.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований о признании договора займа незаключенным и исключении ФИО1 из числа созаемщиков по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

Давая оценку заявлению третьего лица по настоящему спору ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" о применении срока исковой давности, суд исходит из следующего.

Как видно из материалов дела и следует из пояснений сторон, ответчик по иску ФИО1 – Фонд "Жилищное и социальное строительство Калининградской области" заявлений о применении срока исковой давности ни в устной, ни в письменной форме до вынесения судом решения не подавал. О применении срока исковой давности заявило третье лицо ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1". Истец ФИО1 субъектный состав ответчиков в ходе рассмотрения дела не уточнял.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В абзаце 5 пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, поэтому соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

В рассматриваемом случае удовлетворение иска к ответчику Фонд "Жилищное и социальное строительство Калининградской области" не повлечет за собой предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

Таким образом, у суда отсутствуют предусмотренные законом основания для применения срока исковой давности по ходатайству третьего лица.

Разрешая встречные исковые требования ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1", суд находит их подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. <данные изъяты> Договора займа, за пользование денежными средствами заемщики обязаны уплачивать в размере <данные изъяты>% годовых, с даты предоставления займа.

В силу п. <данные изъяты> Договора займа, заемщики обязуются возвратить полученный заем, уплатить проценты, начисленные за пользование займом, а также сумму неустойки (при наличии).

Заемщики отвечают за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору займа всеми своими доходами и всем принадлежащим имуществом (п.<данные изъяты> Договора займа).

В соответствии с п. <данные изъяты> Договора займа, при нарушении сроков возврата займа, заемщик обязан уплатить неустойку в виде пеней в размере <данные изъяты>% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.

Как усматривается из материалов дела, ответчиками систематически нарушались сроки внесения платежей по договору займа. На момент подачи иска по данному договору ответчиками допущены нарушения сроков внесения платежей более 3 (трех) раз в течение 12 (двенадцати) месяцев. Платежи в погашение задолженности по основному долгу перестали поступать с декабря 2018 года.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности ответчиков по Договору займа составляет 2 300 331,43 рублей:

<данные изъяты> рублей – задолженность по основному долгу;

<данные изъяты> рублей – задолженность по процентам;

<данные изъяты> рублей – задолженность по пеням, начисленным на просроченный основной долг и на просроченные проценты.

В силу п. <данные изъяты>. Договора займа, Истец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Договору займа при просрочке Заёмщиками осуществления очередного ежемесячного платежа на срок более чем <данные изъяты> календарных дней, или при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение <данные изъяты> месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ Договора займа заёмщики обязуются досрочно уплатить начисленные проценты, погасить текущую задолженность (не просроченную), не позднее <данные изъяты> календарных дней, считая от даты предъявления займодавцем письменного требования о досрочном исполнении обязательств по Договору займа.

Ответчикам были направлены требования о полном досрочном исполнении, обязательств по Договору займа сроком до ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего момента указанные требования исполнены не были.

Сумма задолженности по договору, рассчитанная истцом, правильная и сомнений у суда не вызывает, ответчиками не оспаривается.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и взыскании в пользу ЗАО "Ипотечный агент ИАЖК 2010-1" с ответчиков ФИО2 и ФИО1 в солидарном порядке образовавшуюся задолженность по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 300 331,43 рублей.

Статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (пункт 1).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2).

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (пункт 73).

В пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, при рассмотрении заявления об уменьшении неустойки суду надлежит установить такой баланс между действительным размером ущерба и начисленной неустойкой, который исключает получение кредитором необоснованной выгоды.

В данном случае суд не усматривает оснований для снижения неустойки, исходя из фактических обстоятельств дела, кроме того, неустойка не превышает действительный размер задолженности по договору займа, не является несоразмерной относительно нарушенного обязательства, кроме того ответчиками не приведено никаких исключительных обстоятельств, позволяющих снизить размер неустойки, не доказано, что взыскание неустойки в указанном выше размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

По смыслу пункта 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случае и в порядке, которые установлены законами, удовлетворения требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В силу пункта 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с п.1<данные изъяты> договора займа обеспечением исполнения обязательств по предоставлению кредита являлся залог (ипотека) предмета ипотеки, приобретаемого за счет заемных средств, предоставленных по договору: квартиры, <данные изъяты>, в соответствии с выпиской из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый (или условный) №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием, в том числе заемных денежных средств, в соответствии с условиями которого покупатель (ФИО2) за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых НО "Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области" покупателю в заем согласно договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в городе Калининграде между ФИО2 и ФИО1, покупает в собственность у продавца ФИО7 объект недвижимости:

-квартиру, <данные изъяты>, в соответствии с выпиской из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый (или условный) №.

На основании ст.77 Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" возникает залог (ипотека) в силу закона, залогодержателем по которому является кредитор. Права кредитора, как залогодержателя удостоверяются закладной. Регистрирующий орган: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы дарственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №

Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной, подписанной ФИО2 - как залогодателем, ФИО1 – как должником и Фондом – как первоначальным залогодержателем закладной, выданной ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области. Запись об ипотеке квартиры произведена в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за номером №

В настоящее время законным владельцем закладной является ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1", о чем имеются соответствующие отметки в закладной, копия которой представлена в материалы дела.

По состоянию на сегодняшний день указанная квартира принадлежит на праве собственности ФИО2, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества, вызванных неисполнением или ненадлежащем исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 5 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции от 01.07.2017 г.) обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со статьей 51 Федерального закона "Об ипотеке (Залоге недвижимости)" №102-ФЗ от 16 июля 1998 года и ст. 349 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

С учётом изложенного выше, суд полагает возможным обратить взыскание на предмет залога. Определить способ продажи заложенного имущества – публичные торги.

Определяя начальную продажную предмета ипотеки – квартиру, <данные изъяты>, в соответствии с выпиской из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый (или условный) №, суд берет за основу Отчет об оценке № от 22 июля 2019 года, выполненный ООО "РАО Оценка-Экспертиза", представленный в материалы дела стороной ответчика ФИО1, согласно которому рыночная стоимость квартиры, <данные изъяты> по состоянию на дату оценки – ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 314 000,00 рублей.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Определенная отчетом об оценке № рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 22 июля 2019 года, по мнению суда, является наиболее актуальной, нежели стоимость, определенная в отчете от 11 апреля 2019 года и отражает действительную рыночную стоимость недвижимого имущества.

Представленный стороной ответчика отчет не оспаривался истцом в судебном заседании.

Учитывая данные обстоятельства, следует признать отчет об оценке № от 22 июля 2019 года, выполненное ООО "РАО Оценка-Экспертиза" соответствующим законодательству об оценочной деятельности и при определении начальной продажной стоимости имущества руководствоваться данным отчетом.

По смыслу подпункта 4 пункта 2 ст.54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

С учетом этого положения закона суд полагает установить начальную продажную цену предметов ипотеки в размере 80 процентов от рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке № от 22 июля 2019 года, выполненном ООО "РАО Оценка-Экспертиза", что составит: 2 300 331,43 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в равных долях – по 9 850,83 рублей с каждого. Кроме того, с ФИО2 в пользу ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 6 000,00 рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194-199,235 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Фонду "Жилищное и социальное строительство Калининградской области" о признании договора займа от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным оставить без удовлетворения.

Исковые требования ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" в лице представителя банк ВТБ (ПАО) к ФИО2, ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, ФИО1 в пользу ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" в солидарном порядке задолженность по договору займа в размере 2 300 331,43 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО2: квартиру, <данные изъяты> путем продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2 651 200,00 рублей.

Взыскать с ФИО2, ФИО1 в пользу ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" расходы по уплате госпошлины в равных долях – по 9 850,83 рублей с каждого.

Взыскать с ФИО2 в пользу ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2010-1" расходы по уплате госпошлины в размере 6 000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17 сентября 2019 года.

Судья: О.А. Кораблева