Решение № 3А-469/2017 3А-469/2017~М-262/2017 М-262/2017 от 30 мая 2017 г. по делу № 3А-469/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 мая 2017 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-469/2017 по иску ООО «А1» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО «А1» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ,ГГ, № об отклонении его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «А1», обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 29.12.2016 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № на основании ранее поданного отчета об оценке.

В обоснование своих требований истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 26.08.2014 года составила ** *** ***,** рубля.

Однако, рыночная стоимость указанного земельного участка гораздо ниже, согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного ООО «Агентство независимой Оценки и экспертизы «<данные изъяты>» по состоянию на 26.08.2014 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет * *** ***,** рубля.

При этом, заявление ООО «А1» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. отклонено.

На основании изложенного, считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, полагает решение Комиссии необоснованным, и просит возложить на Комиссию обязанность повторно рассмотреть ранее поданное заявление.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация г.о. Тольятти.

В судебном заседании представитель ООО «А1» – ФИО2, действующий на основании доверенности № 1 от ДД.ММ.ГГ., заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области – ФИО3, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ.., заявленные требования не признала, по основаниям указанным в отзыве на исковое заявление, считает решение Комиссии законным и обоснованным.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Администрации г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом. Администрация г.о. Тольятти в письменном отзыве просила в удовлетворении заявленных требований отказать, рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В соответствии с ч.6 ст. 226 КАС РФ, суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетеля ФИО1., изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ООО «А1» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно п.10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии.

Как следует из решения Комиссии от ДД.ММ.ГГ. № на заседании присутствовало 4 члена комиссии, следовательно, оно правомочно на принятие решений.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что ООО «А1», 29.12.2016 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области (далее Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости в размере * *** ***,** рубля.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 26.08.2014 года, составила ** *** ***,** рубля.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «А1» приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО Агентство Независимой Оценки и Экспертизы «<данные изъяты>».

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГ.. № заявление ООО «А1» отклонено. Основанием к отказу в удовлетворении заявления в решении Комиссия указала следующее: «Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем.

Мнение оценщика, указанное в отчете об отсутствии сложностей с подведением коммуникаций и равенстве всех объектов аналогов и объекта оценки по данному фактору стоимости является ложным, т.к. противоречит данным рынка. Указанные в разделе 10.4 аналоги имеют различное значение по данному фактору стоимости (наличие коммуникаций), что опровергает мнение оценщика. Нарушены п.13 ФСО № 3, п. 22 ФСО №7.

Фактор стоимости «наличие улучшений на земельном участке» противоречит указанному в отчете критерию применения метода сравнения продаж аналогичности объектов-аналогов объекту оценки (объекты оценки условно свободные земельные участки, в то время как часть объектов-аналогов имеют указание на наличие коммуникаций). Нарушен п. 22 ФСО №7.

Диапазон значений фактора стоимости «площадь» в соответствующем разделе отчета № отсутствует. Нарушен п.22 ФСО №7.

В соответствии с разделом № отчета оценщик указывает на стр. № – 4 источника рыночной информации, проводит анализ по двум из них, а выбирает аналоги только из одного источника. При этом делается вывод о малом количестве найденных аналогов. Анализ фактических сделок по сегменту рынка недостаточен. Нарушены п.п. 5, 11, 22 ФСО №7.

Значение диапазона фактора стоимости «транспортная доступность» дублируют значения фактора «потенциал местоположения». Корректировки сделаны фактически дважды. Нарушен п.22 ФСО №7. Кроме того, описание максимального значения фактора стоимости «потенциал местоположения» на стр. № в таблице № содержит указание «на сверхвысокую проходимость» и примеры таких территорий (<адрес> и т.п.). Следует отметить, что на указанные автомобильные дороги на значительном протяжении расположены вне зоны жилой и общественной застройки и, соответственно, не могут иметь «сверхвысокую пешеходную проходимость». Нарушен п.5 ФСО №3.

Не ясно, почему «нормальная» транспортная доступность (стр. № отчета)является фактором, отрицательно влияющим на коммерческую привлекательность объект. Таким же образом, отсутствует обоснование мнения оценщика о причине отнесения к низколиквидным объектам, в связи с площадью – ** *** кв.м., нарушены п.п. 5,13 ФСО №3. Указанные факты заранее (до поведения оценки) создают негативное впечатление от объекта оценки, т.к. оценщик делает выводы о коммерческой привлекательности объекта в соответствии с собственным пониманием всего рынка недвижимости, а не сегмента рынка объекта оценки и его НЭИ. Таким образом, выводы на стр. № являются ложными и вводящими в заблуждение пользователя отчета.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается. Административный иск подан в течение 3 месяцев со дня принятия оспариваемого решения.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен оценщик – ФИО1, которая подтвердила все выводы, сделанные в отчете об оценке. По изложенным в решении Комиссии замечаниям, дала следующие пояснения.

1. Все аналоги, указанные в таблице № на стр. № отчета являются незастроенными земельными участками, расположенными в границах г. Тольятти, а именно, в Автозаводском районе. В приведенных объявлениях по объектам-аналогам никакой информации, опровергающей её предположение о возможности подключения коммуникаций, не содержится. Таким образом, она проводила оценку в предположении равных прав объекта оценки и объектов-аналогов на подключение необходимых коммуникаций. Требования п.13 ФСО № 3 и п. 22 ФСО №7 не нарушены.

2. Объекты-аналоги, участвующие в определении рыночной стоимости объекта оценки (таблица № на стр. № отчета), являются незастроенными земельными участками, расположенными в границах г. Тольятти (Автозаводский район). Указанные в тексте объявления ""c+, в+"" (аналог №), ""возможны любые мощности по электричеству"" (аналог №), ""c+, в+, г+"" (аналог №) трактуется ею как прохождение коммуникаций по границе участка вследствие незастроенности участка.

3. На стр. № отчета в разделе № при анализе фактора «площадь участка» ею определено, что фактор «площадь участка» является количественным параметром и может принимать любые значения, причем не только целочисленные». Требования п. 22 ФСО №7 соблюдены и не требуют внесения исправлений.

4. Все источники рыночной информации, указанные на стр. № отчета, были изучены и проанализированы. На основе данной информации была изучена и описана в отчете ситуация на рынке земельных участков за период 2012 - 2013 годы. Изучение базы информационного агентства "Волга-Инфо" позволило ей провести анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости - земельными участками промышленного назначения в г. Тольятти. В соответствии с разделом V "Анализ рынка" ФСО № 7 - объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Считает, что анализ фактических сделок по сегменту рынка достаточен, п. 11, 22 ФСО №7 не нарушены и не требуют внесения исправлений. Нарушение п.5 ФСО №7 (касается требования по осмотру объекта оценки) не обосновано со стороны Комиссии.

5. Объекты-аналоги, участвующие в определении рыночной стоимости объекта оценки, не обладают дублирующими ценообразующими факторами, соответственно, корректировки дважды не проведены. Объект, обладающий максимальным значением фактора "потенциал местоположения" - "Территории, непосредственно прилегающие к основным транспортным магистралям города, сверхвысокая пешеходная и транспортная проходимость (<адрес> и т.п.)", не обязательно будет иметь максимальное значение фактора "транспортная доступность" - "1 линия на главных транспортных магистралях города (магистралях общегородского значения), наличие удобного подъезда и парковки". Так, объект может находится не на первой линии транспортной магистрали города, а, например, на второй линии. Считает, что требования п. 5 ФСО №3 и п.22 ФСО №7 не нарушены и не требуют внесения исправлений.

В разделе №. «Описание количественных и качественных характеристик объекта оценки и его элементов» в таблице № на стр.№ приведены характеристики объекта оценки, в том числе ближайшее окружение (производственно-складская застройка), транспортная доступность (нормальная). В подразделе "Выводы по коммерческой привлекательности объекта" на стр.№ индивидуальные характеристики объекта относятся либо к положительным, либо к отрицательным факторам. Данные выводы не используются в определении величины рыночной стоимости объекта оценки. Считает, что требования п.5 и п. 13 ФСО № 3 не нарушены. Влияние данного замечания на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки нулевое.

Суд приходит к выводу о том, что решение Комиссии по заявлению ООО «А1» нельзя признать законным и обоснованным.

Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО Агентство Независимой Оценки и Экспертизы «<данные изъяты>», содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, изложен расчет рыночной стоимости земельного участка.

Оценивая доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

Часть 2 ст. 62 КАС РФ закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч.11 ст.226 КАС РФ, согласно которым обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика и положительном заключении на него, соответствующих требованиям ст.ст. 60 – 61 КАС РФ, сторонами по делу не представлено.

Судом ставился на обсуждение вопрос о необходимости назначения и проведения судебной экспертизы на предмет проверки соответствия отчета требованиям ФЗ № 135 и ФСО, однако такого ходатайства никем не заявлено. Стороны не возражали против окончания рассмотрения дела по имеющимся в нем доказательствам.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ООО «А1» о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «А1» решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ООО «А1», поданного Дд.ММ.ГГ..

Требования в части возложения на комиссию обязанности принять решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., подготовленного ООО Агентство Независимой Оценки и Экспертизы «<данные изъяты>» не подлежат рассмотрению, поскольку это по существу означало бы вмешательство суда в компетенцию комиссии и предрешало результат повторного рассмотрения заявления.

Руководствуясь ст.ст.180, 227 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «А1» удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «А1».

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ООО «А1», поданного ДД.ММ.ГГ. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05.06.2017 г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь