Решение № 2-3115/2017 2-3115/2017~М-3052/2017 М-3052/2017 от 8 ноября 2017 г. по делу № 2-3115/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 ноября 2017г. Кировский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Тимофеевой А.М., при секретаре Тепляшиной Ю.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3115/2017 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Кировский районный суд г. Иркутска с исковым заявлением к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним и ФИО2 был заключен Договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>. Он исполнил условия сделки в полном объеме передав ФИО2 денежные средства в размере 1 700 000 руб. до подписания Договора купли-продажи квартиры, о чем ФИО2 подписал расписку в получении денежных средств, а также передал необходимые книжки и ключи от квартиры. Сделка была назначена на ДД.ММ.ГГГГ., однако ФИО2 в установленную дату не явился в ФРС для подачи Договора купли-продажи и заявления на регистрацию перехода права, пояснив, что плохо себя чувствует и что ждет брата, который должен приехать и проконтролировать сделку. Впоследствии была согласована другая дата, однако ответчик без объяснения причин на регистрацию не явился. В дальнейшем стало известно, что ФИО2 умер, его наследником является его брат ФИО3, который обратился с заявлением о принятии наследства к нотариусу.

Со ссылкой на ст.ст. 1110, 1112, 1175, ч. 2 ст. 218, ч. 1 ст. 432, ст. 554, ч. 1 ст. 555, ч. 1 ст. 164, ч. 2, 3 ст. 165, ч. 1,3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ истец просит суд признать Договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, между ФИО1 и ФИО2 – заключенным, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, на ФИО1

Определением суда от 11.09.2017г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены - Служба по охране объектов культурного наследия Иркутской области, Межрегиональное Территориальное Управление Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае.

Определением суда от 11.09.2017г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Служба по охране объектов культурного наследия Иркутской области, Межрегиональное Территориальное Управление Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенный о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки суд в известность не поставил. Ранее ФИО3 были представлены письменные заявление и возражения относительно заявленных исковых требований (07.09.2017г.), где он просил в удовлетворении исковых требований отказать. В дальнейшем было представлено заявление о признании исковых требований (25.09.2017г.). Указанные заявления были направлены в суд посредством электронной почты, при этом во всех случаях указаны разные адреса электронной почты, электронная подпись ФИО3 не подтверждена, в связи с чем признание иска не принято судом.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Межрегиональное Территориальное Управление Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просят о рассмотрении дела в свое отсутствие, изложив свою позицию относительно заявленных исковых требований в представленных в материалы дела письменных отзывах на иск.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Служба по охране объектов культурного наследия Иркутской области, надлежащим образом извещенное о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, об уважительности причин неявки суд в известность не поставило, что в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Исследовав представленные доказательства каждое в отдельности, а также в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Из представленных в материалы дела по запросу суда выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. за №, дела правоустанавливающих документов Управления Росреестра по <адрес> на объект недвижимости, информации Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. за №, следует, что собственником квартиры по адресу: <адрес>, площадью 50, 2 кв.м., расположенную на 1-этаже многоквартирного жилого дома, кадастровый №, является ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного ФИО6, временно замещающей нотариуса ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ., реестровый №. ДД.ММ.ГГГГ. в ЕГРН была внесена запись об ограничении прав на указанный объект недвижимости на основании охранного обязательства собственника объекта культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ., выданного Службой по охране объектов культурного наследия <адрес>.

Указанный объект недвижимости – квартира площадью 50, 2 кв.м. с кадастровым №, на 1-этаже многоквартирного жилого дома, расположена в пределах объекта недвижимости с кадастровым №.

Государственная регистрация права собственности ФИО2 на указанный объект недвижимого имущества произведена ДД.ММ.ГГГГ. за №.

Обращаясь в суд с настоящим иском Истцом представлен Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), по условиям которого Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 42, 5 кв.м. (п. 1 Договора купли-продажи квартиры).

Из п. 1.2 Договора купли-продажи квартиры следует, что указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации права №.

Цена продаваемой квартиры по соглашению сторон установлена в сумме 1 700 000 руб. Порядок расчета стороны установили следующий: Покупатель передал Продавцу всю сумму полностью до подписания настоящего Договора (п.п. 5, 6 Договора купли-продажи квартиры).

Согласно п.п. 7, 8, 9 Договора купли-продажи квартиры, Покупатель до заключения настоящего Договора ознакомился с техническим состоянием квартиры и претензий не имеет. Переход права собственности на квартиру сопровождается переходом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. С момента подписания настоящего Договора обязательство Продавца передать недвижимое имущество – квартиру общей площадью 42, 5 кв.м. по адресу: <адрес>, считается исполненным. Стороны согласны признать данный договор имеющим силу передаточного акта.

Судом установлено, что ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается свидетельством о смерти серии 11-СТ № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов наследственного дела № к имуществу ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ., следует, что с заявлением о принятии наследства и выдаче свидетельства о праве на наследство по закону обратился брат умершего – ФИО2.

Основания возникновения права собственности предусмотрены ст. 218 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (ч. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ч. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ).

Частью 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 2 ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ, предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2 п. 61 Постановления N 10/22).

Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Из системного толкования п. 3 ст. 551, абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ и п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от Продавца к Покупателю.

Пунктом 63 указанного Пленума также разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Как указано выше, предметом заявленного в спор Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), является квартира по адресу: <адрес>, общей площадью 42, 5 кв.м., которая принадлежит Продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации права №.

Вместе с тем, объект недвижимости – квартира по адресу: <адрес>, имеет площадь 50, 2 кв.м., кадастровый №, расположена в пределах объекта недвижимости с кадастровым №, имеет ограничение прав на основании охранного обязательства собственника объекта культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация права собственности ФИО2 на указанный объект недвижимого имущества произведена ДД.ММ.ГГГГ. за №.

Таким образом, в Договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. указана недостоверная площадь квартиры, отсутствуют кадастровый номер квартиры, а также отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, также, указаны недостоверные данные о принадлежности объекта недвижимости на праве собственности Продавцу с ДД.ММ.ГГГГ., в связи с чем, из условий Договора от ДД.ММ.ГГГГ. невозможно с достоверностью определить, какое конкретно имущество являлось предметом сделки, указанная квартира в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, однозначно не определена. Следовательно, между сторонами не достигнуто соглашение по квартире, которая согласно Договору должны была быть передана Покупателю (Истцу).

Из вышеизложенного следует, что Договор купли-продажи квартиры не соответствует требованиям ч. 1 ст. 554 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом стороне Истца неоднократно разъяснялось право на предоставление доказательств, подтверждающих заявленные исковые требования, как то представить подлинник Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., расписку в получении денежных средств Продавцом, Акт приема-передачи квартиры, поквартирную карточку Формы 17 или (10), справку с места жительства, карточку лицевого счета, квитанции об оплате коммунальных услуг, правоустанавливающие и технические документы на квартиру (определение о подготовке дела к судебному разбирательству от ДД.ММ.ГГГГ., в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ.).

Требуемые судом документы стороной Истца представлены не были в виду их отсутствия, как пояснил в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. представитель Истца.

Суду не представлено доказательств исполнения Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. по адресу: <адрес>, как то, доказательств - обращения с заявлениями о переходе права собственности с момента купли-продажи квартиры до смерти ФИО2, что квартира фактически была передана в пользование ФИО1, в спорном жилом помещении истец ФИО1 не зарегистрирован, данных о том, что он несет бремя содержания спорной квартиры не представлено, равно как нет доказательств тому, что ему были переданы ключи от квартиры, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате квартплаты и коммунальных услуг, т.е. есть доказательств тому, что договор был фактически исполнен его сторонами.

Из пояснений в судебных заседаниях стороны Истца и представленных Истцом доказательств судом установлено, что квартира, правоустанавливающие и технические документы на квартиру в распоряжении Истца отсутствуют, Продавцом не передавались, доказательств обратного истец не представил.

Материалы дела не содержат достаточных относимых и допустимых доказательств того, что после подписания Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 действительно фактически принял спорную квартиру и осуществлял в отношении нее от своего имени и за свой счет правомочия собственника.

Ссылка Истца на п. 6 Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. о том, что расчет по Договору в размере цены 1 700 000 руб. произведен до его подписания, не свидетельствует о том, что указанные денежные средства получены Продавцом ФИО2 по Договору купли-продажи.

Ссылку Истца на п. 9 Договора купли-продажи квартиры от 01.08.2015г. о том, что квартира передана ему с момента подписания Договора и Договор имеет силу передаточного акта, по вышеизложенным основаниям является несостоятельной, не может являться основанием для иных выводов, поскольку противоречит установленным судом обстоятельствам.

Таким образом, доводы Истца о том, что условия Договора купли-продажи исполнены сторонами в полном объеме и он является законным владельцем квартиры, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Оценивая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что в силу ст. ст. 432, 554, 556 Гражданского кодекса РФ, Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), по продаже квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 42, 5 кв.м., является незаключенным, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании Договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, между ФИО1 и ФИО2 - заключенным, обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, на ФИО1 – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Кировский районный суд г.Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Судья А.М. Тимофеева

Мотивированный текст решения изготовлен 17.11.2017г. Судья.