Апелляционное определение № 33-9245/2025 от 22 декабря 2025 г.

Бабаюртовский районный суд Республики Дагестан

Судья: ФИО10

Номер дела в суде первой инстанции: № ~ №

Номер дела в суде апелляционной инстанции: №

УИД: 05RS0№-02

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 декабря 2025 года г. Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

Председательствующего ФИО17,

судей ФИО20

при секретаре судебного заседания ФИО11,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок и выселении,

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО18 на решение Бабаюртовского районного суда Республики Дагестан от <дата>

Заслушав доклад судьи ФИО17, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО7 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, и выселении, с учетом уточнения исковых требований.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что он являлся собственником: 2-х этажного жилого дома с кадастровым номером №, площадью 163,5 кв.м., и земельного участка площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: РД, <адрес>, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от <дата> № и <дата> №.

У его доверителя с ответчиком в августе 2017 года состоялся разговор о том, что он хочет продать вышеуказанный жилой дом с земельным участком за 2 500 000 рублей, ответчик согласился купить данный объект недвижимости и рассчитаться в течение 2-х месяцев, при этом оплатил 1 000 000 рублей, через шесть месяцев оплатил еще 250 000 рублей, остальную часть 1 250 000 рублей на сегодня не оплатил, а вселился и проживал в домовладении.

Он обратился в суд с иском об истребовании домовладения с земельным участком из незаконного владения и выселении ответчика со всеми членами семьи.

Суд первой инстанции по результатам рассмотренного гражданского дела № полностью удовлетворил исковые требования. <дата> судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РД, рассмотрев по правилам суда первой инстанции, апелляционную жалобу ответчика по делу № года (далее - апелляционное определение) определила:

...Признать состоявшимся договор купли-продажи жилого дома, с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: РД, <адрес>, между ФИО2 и ФИО1

Аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом, с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенных по адресу: РД, <адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на жилой лом, с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенных по адресу: РД, <адрес>.

Данный судебный акт вступил в законную силу, и является основанием для регистрации права собственности за ФИО2 на жилой дом, с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенных по адресу: РД, <адрес>.

При этом судебная коллегия в апелляционном определении указала, что ФИО1 не лишен права обращения с самостоятельным иском о взыскании невыплаченных денежных средств по сделке, либо расторжении договора ввиду нарушения его условий со стороны покупателя...».

Таким образом, истец полагает, что ФИО2 (покупатель недвижимости) не выполнил принятые на себя обязательства, по оплате стоимости жилого дома с земельным участком. Он должен был выплатить продавцу домовладения с земельным участком по договору состоявшемуся в августе 2017 года до <дата> 2 500 000 рублей. Покупателем выплачено в счет выполнения обязательств по договору в момент заключения договора 1 250 000 рублей, остальная часть денежных средств в размере 1 250 000 рублей по сей день не выплачена.

Требование (претензию) истца от <дата> о расторжении договора купли-продажи жилого дома кадастровым номером № с земельным участком с кадастровым номером №, расположенных по адресу: РД, <адрес>, в связи с его существенным нарушением - ответчик оставил без ответа.

Из выписки из ЕГРН от <дата> следует, что данные объекты с <дата> зарегистрированы за ответчиком.

Решением Бабаюртовского районного суда РД от <дата> в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с постановленным решением, представитель истца ФИО18 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы приведены доводы изложенные в исковом заявлении, указывается, что выводы суда свидетельствуют о неправильном определении судом обстоятельств, имеющих значение для дела несоответствии выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела нарушении и неправильном применении норм материального и процессуального права и нарушает права и законные интересы ФИО1

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор <адрес> РД просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу истца без удовлетворения, указывая, что истцом не представлено доказательств нарушения его прав с учетом принятого ранее по гражданскому делу № решения, с требованиями о расторжении договора к ответчикам истец обратился лишь в апреле 2025 г., по истечение шести лет с момента регистрации за ответчиками спорного имущества.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях, обсудив указанные доводы, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (п. 5).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ свобода договора относится к основным началам гражданского законодательства. Это предполагает предоставление участникам гражданского оборота возможности по своему взаимному усмотрению решать, заключать или не заключать договор, выбирать вид заключаемого договора, определять его условия. Свобода договора призвана гарантировать его сторонам, что договор будет исполняться на согласованных условиях, чем обеспечивается стабильность гражданского оборота и предсказуемость правового положения его участников.

Статьями 549, 555 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При этом, в соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи и предоставляет продавцу право требовать расторжения такого договора с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из буквального толкования п. 3 ст. 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку неполучение оплаты по договору либо значительной части цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении сделки.

При этом продавец, не получивший оплаты за проданное имущество, с очевидностью лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи такого имущества.

Кроме того, в круг значимых обстоятельств по таким делам входит также установление факта оплаты стоимости имущества, то есть выполнение существенного условия договора покупателем в установленные договором сроки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО1 в августе 2017 году продал ответчику ФИО2 принадлежащий ему на праве собственности жилой дом, с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: РД, <адрес>.

Договоренность между продавцом и покупателем была устная, исполнение сделки он принял, а именно получив от ФИО2 1 250 000 рублей.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Из обстоятельств дела следует, что <дата> ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 и ФИО3 об истребовании из незаконного владения спорного домовладения и земельного участка, и выселении.

В обосновании иска указал, что у истца с ответчиком в августе 2017 года состоялся разговор о том, что он хочет продать вышеуказанный жилой дом с земельным участком за 2 500 000 рублей, ответчик согласился купить данный объект недвижимости и рассчитаться в течение двух месяцев, при этом оплатил 1 000 000 рублей, а через шесть месяцев еще 250 000 рублей, остальную часть в размере 1 250 000 рублей до настоящего времени не оплатил.

Ответчик обязательство по договору не выполнил, а в дом вселился, хотя договаривались, что он вселится в дом после выплаты всей суммы.

Решением Бабаюртовского районного суда РД от <дата> исковые требования ФИО1 удовлетворены полностью.

Однако апелляционным определением Верховного суда РД от <дата> решение Бабаюртовского районного суда РД от <дата> отменено.

Судом постановлено по делу новое решение, которым в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 и их несовершеннолетним детям ФИО12, ФИО12, ФИО6 и ФИО7 и их несовершеннолетнему ребенку ФИО13 об истребовании из незаконного владения жилого дома, с кадастровым номером № и земельного участка, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: РД, <адрес>, и выселении, - отказано.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворены.

Признан состоявшимся договор купли-продажи жилого дома, с кадастровым номером № и земельного участка, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: РД, <адрес>, между ФИО2 и ФИО1

Аннулирована запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом, с кадастровым номером № и земельный участок, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: РД, <адрес>.

Признано за ФИО2 право собственности на жилой дом, с кадастровым номером № и земельный участок, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: РД, <адрес>.

Представитель истца, обращаясь в суд с настоящим иском к ответчикам о расторжении договора купли-продажи имущества и выселении, ссылается на то, что суд апелляционной инстанции в своем определении от <дата> по делу № указал что: «ФИО1 не лишен права обращения с самостоятельным иском о взыскании невыплаченных денежных средств по сделке, либо расторжении договора ввиду нарушения его условий со стороны покупателя».

При этом каких-либо претензий относительно оплаты по договору купли-продажи, состоявшегося в августе 2017 года, истец длительное время не предъявлял. С требованием о расторжении договора к ответчику обратился лишь <дата>

Судом апелляционной инстанции установлено, что ФИО2 и члены его семьи владеют недвижимым имуществом уже более 6-ти лет, начиная с 2019 г. и продолжают проживать в спорном домовладении, на его имя открыт лицевой счет, он несет расходы по оплате коммунальных услуг и содержанию имущества.

Судом также установлено, что ФИО2 заселился в дом именно с ведома и согласия ФИО1, который продолжал получать от покупателя денежные средства в счет оплаты имущества, что подтверждается, в том числе, показаниями свидетеля ФИО14 и также не отрицалось ФИО1 по материалам гражданского дела №.

Судом при разрешении спора принято во внимание поведение сторон после заключения договора купли-продажи. Так, ответчиком произведена государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество, домовладение используется им по назначению, производится оплата коммунальных услуг; истцом каких-либо требований к ответчику более шести лет с момента заключения договора купли-продажи не предъявлено, требование о взыскании денежных средств не заявлено, в связи с чем суд правомерно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора, возврата имущества продавцу и выселении ответчиков.

Согласно пункт 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Тот факт, что между сторонами имеется спор о надлежащем исполнении условий сделки в части ее оплаты, не может служить основанием для удовлетворения заявленных исковых требований, по причине того, что истец не обращался с самостоятельным иском о взыскании невыплаченных денежных средств по сделке, при том, что ответчиком указывается о выплате денежных средств за имущество в полном объеме. Избранный истцом способ защиты прав в виде расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, стоимость которых с 1917 года (дата заключения договора) значительно возросла, противоречит принципу добросовестности.

Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации), если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Такое правовое регулирование направлено на создание определенности и устойчивости правовых связей между участниками правоотношений, их дисциплинирование, обеспечение своевременной защиты прав и интересов субъектов правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников правоотношений от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Таким образом, действующее законодательство связывает возможность применения судом срока исковой давности с обращением лица в суд с иском по истечении установленного законом срока, исчисляемого либо с момента, когда лицо фактически узнало о нарушении своего права, но длительное время не предпринимало действий к его защите, либо с момента, когда лицо в силу своих компетенций и полномочий должно было узнать о таком нарушении права.

Судебная коллегия, разрешая вопрос, связанный с применением срока исковой давности, заявленного стороной ответчика (л.д. 53-56) исходит из правоотношений между сторонами, установленных договором купли-продажи имущества заключенного в августе 2017 году.

Условиями устного договора купли-продажи, признанного состоявшимся апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РД от <дата> по делу № были определены сроки оплаты приобретаемых объектов недвижимости (в течение 2-х месяцев).

Следовательно, в октябре 2017 г. продавцу ФИО1 уже должно было быть известно, как о нарушении его права, так и о лице, это право нарушившем, и он мог выбрать способ защиты, в том числе обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности по оплате недвижимости или о расторжении договора купли-продажи. В суд же с настоящим иском ФИО1 обратилось лишь <дата>, то есть со значительным пропуском сроков исковой давности.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца, изложенную в исковом заявлении, указанным доводам судом дана надлежащая правовая оценка, по существу эти доводы направлены на переоценку собранных по делу доказательств и выводов суда о фактических обстоятельствах дела, ввиду чего основанием к отмене обжалуемого судебного акта служить не могут.

Учитывая, что судом первой инстанций нормы материального права применены и истолкованы правильно, а процессуальных нарушений, которые в силу статьи 330 ГПК РФ могут повлечь отмену оспариваемого судебного постановления в апелляционном порядке, не допущено, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного постановления не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Бабаюртовского районного суда Республики Дагестан от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: ФИО17

Судьи: ФИО21

ФИО22

Мотивированное апелляционное определение изготовлено «30» декабря 2025 г.