Решение № 3А-887/2017 3А-887/2017 ~ М-769/2017 М-769/2017 от 13 декабря 2017 г. по делу № 3А-887/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 декабря 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-887/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Тольяттинский торгово-сервисный центр «Итал-Холод» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью Тольяттинский торгово-сервисный центр «Итал-Холод» (далее – ООО ТТСЦ «Итал-Холод») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений, просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 3 406 468 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 404 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство административно-торгового здания, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области».

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка - 01.01.2013 г., его кадастровая стоимость составляет - 21 547 989,56 руб.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке № от 10.04.2017 года, выполненный ООО «Рыночная оценка собственности» (ООО «РОС») по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина его рыночной стоимости составляет - 3 406 468 руб.

Размер арендных платежей зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате арендной платы в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

При этом, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление ООО ТТСЦ «Итал-Холод» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отклонено.

На основании изложенного, административный истец считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Определением суда от 15.11.2017 г. по ходатайству заинтересованного лица Администрации г.о. Тольятти Самарской области по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости земельного участка в связи с существенным расхождением между его рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью. Проведение экспертизы было поручено ООО «Городская служба оценки», согласно заключению которого, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости, составляет 5 223 892 руб.

В судебное заседание представитель административного истца ООО ТТСЦ «Итал-Холод» не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в суд поступило заявление с просьбой рассмотреть дело без участия представителя, с определенной в экспертном заключении рыночной стоимостью земельного участка в размере 5 223 892 руб. согласны.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные истцом требования не признала.

Иные лица участвующие в деле - Управление Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте слушания дела, о причинах не явки суду не сообщили.При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении требований отказать. В письменном отзыве Администрация г.о. Тольятти Самарской области просит отказать в удовлетворении требований и рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО2, исследовав материалы дела, суд считает, что требования ООО ТТСЦ «Итал-Холод» подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

В соответствии с п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что в пользовании ООО ТТСЦ «Итал-Холод» на основании договора аренды земельного участка № от 08.02.2001 г., находится земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 404 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство административно-торгового здания, расположенный по адресу: <адрес>. Правообладателем земельного участка является муниципальное образование городской округ Тольятти, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 20-22 Т.1).

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области».

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка - 01.01.2013 г., его кадастровая стоимость составляет - 21 547 989,56 руб.

Административный истец не согласился с кадастровой стоимостью земельного участка и обратился к независимому оценщику ООО «Рыночная оценка собственности» (ООО «РОС») для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчету об оценке № от 10.04.2017 года, выполненного оценщиком ООО «Рыночная оценка собственности» (ООО «РОС») ФИО1, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 406 468 руб.

Экспертным заключением № от 13.06.2017 г., выполненным Союзом «Федерация специалистов оценщиков», подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 21.07.2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта.

Решением Комиссии № от 04.08.2017 года заявление ООО ТТСЦ «Итал-Холод» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, в связи с тем, что при составлении отчета оценщиком нарушены п. 5 ФСО №3 и п.п. 11, 22 ФСО №7.

После чего, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В целях устранения возникших сомнений относительно достоверности представленного отчета об оценке спорного земельного участка, судом по ходатайству заинтересованного лица – Администрации г.о. Тольятти Самарской области была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости данного земельного участка. Проведение экспертизы поручено ООО «Городская служба оценки» согласно заключению которого № от 29.11.2017 г., по состоянию на 01.01.2013 г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5 223 892 руб.

Сторонами экспертное заключение не оспорено.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая экспертное заключение ООО «Городская служба оценки» № от 29.11.2017 г., по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с осмотром объекта оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость земельного участка не является произвольной, эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта и объективности экспертного заключения у суда не имеется, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административным истцом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, не представлено.

С учетом изложенного, заключение эксперта ООО «Городская служба оценки» признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости спорного земельного участка, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд считает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит определению в соответствии с экспертным заключением в размере 5 223 892 руб., а требования ООО ТТСЦ «Итал-Холод» - частичному удовлетворению.

Доводы административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица Администрации г.о. Тольятти Самарской области, изложенные в письменном отзыве, о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости земельного участка уменьшится земельный налог, что приведет к снижению поступлений доходов в бюджет городского округа, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 21.07.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью Тольяттинский торгово-сервисный центр «Итал-Холод» - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 404 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство административно-торгового здания, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 5 223 892 рубля.

Датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать – 21.07.2017 г.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19.12.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.