Решение № 2-317/2020 2-317/2020(2-6668/2019;)~М-6328/2019 2-6668/2019 М-6328/2019 от 25 февраля 2020 г. по делу № 2-317/2020

Дело № 2-317/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26.02.2020 года г. Сергиев Посад

Московской области

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Пчелинцевой С. Н., с участием прокурора ФИО4, при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «ЕВРОСИБСПЕЦСТРОЙ» о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также по встречному иску ООО «ЕВРОСИБСПЕЦСТРОЙ» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, выселении, обязании передать квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Сергиево-Посадский городской суд к АО «Евросибспецстрой» (реорганизовано в ООО «Евросибспестрой», далее по тексту – ООО «Евросибспецстрой») с иском о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГг.

В обоснование заявленных требований указала, что между сторонами заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры. От регистрации которого АО «Евросибспецстрой» уклоняется. Просит зарегистрировать переход права собственности на квартиру (л.д.7-10).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ произведено процессуальное правопреемство ответчика АО «Евросибспецстрой» на ООО «Евросибспецстрой» (л.д.150 т.1)

В рамках рассмотрения дела судом к рассмотрению принят встречный иск ООО «Евросибспецстрой» от 11.12.2019г. о расторжении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГг. в связи с существенным нарушением ФИО2 условий договора об оплате квартиры и совершением ФИО2 незаконных действий по завладению денежными средствами ООО «Евросибспецстрой», о чем истцу по встречному иску стало известно 31.01.2017г. (л.д.40-43 т.1). С учетом уточнения (л.д.120 т.1, 154 т.1) просят суд расторгнуть договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>; выселить ФИО2 из квартиры № по адресу: <адрес>; обязать ФИО2 передать ООО «Евросибспецстрой» квартиру № по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель ФИО2 ФИО6 пояснила, что ее доверительницей был заключен предварительный договор купли-продажи с тогда еще ЗАО «Евросибспецстрой». Квартира была предоставлена ФИО2 по акту передачи квартиры во временное пользование ДД.ММ.ГГГГг. 07.06.2016г. между сторонами был подписан основной договор купли-продажи квартиры. ООО «Евросибспецстрой» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. К требованиям ООО «Евросибспецстрой» о расторжении договора купли-продажи просила применить последствия пропуска срока исковой давности. Пояснив, что ФИО2 не отказывается оплачивать квартиру. Однако не может оформить кредит в банке на ее приобретение в связи с не предоставлением ООО «Евросибспецстрой» необходимого пакета документов. Полагает, что у истца по встречному иску отсутствует право на расторжение договора и есть право на взыскание задолженности по договору купли-продажи. Ссылается, что ее доверительницей в спорной квартире произведены неотделимые улучшения общей стоимостью 1 244 029 рублей 34 копейки. В связи с чем объект не находится в том состоянии, в котором он передавался продавцом покупателю. Требование о выселении ее доверительницы из квартиры считает преждевременным, просит оставить его без рассмотрения в связи с несоблюдением ООО «Евросибспецстрой» претензионного порядка в данной части.

Представитель ООО «Евросибспецтрой» адвокат ФИО7 иск о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру не признала. Полагает, что у ФИО2 отсутствуют основания для возникновения права собственности на квартиру, в связи с не исполнением встречных обязательств по договору. Договор купли-продажи является возмездной сделкой. Государственной регистрации сам договор не подлежит в связи с чем считается заключенным с даты его подписания сторонами. ООО «Евросибспецстрой» не имел намерения передавать ФИО2 безвозмездно в собственность спорную квартиру. Основания для перехода права собственности к покупателю в силу п.1.9; 2.2 договора купли-продажи квартиры не возникли. В связи с чем отсутствуют основания для регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю по договору. Полагает, что в силу требований ч.2 ст.328 ГК РФ ООО «Евросибспецстрой» имеет право не предоставлять встречное предоставление в виде действий по регистрацию перехода права собственности. Поскольку исходя из условий подписанных между сторонами соглашений очевидно, что договор не предусматривает переход права собственности к покупателю на квартиру без ее оплаты. Просила к требованиям о государственной регистрации перехода права собственности применить срок исковой давности по основаниям, изложенным в соответствующем письменном ходатайстве. Полагает, что со стороны ФИО2 имеет место существенное нарушение договора купли-продажи, что дает право ООО «Евросибспецстрой» на расторжение договора. Также пояснила, что 31.01.2017г. ООО «Евросибспецстрой» стало известно, что ФИО2 завладела денежными средствами компании в сумме 4 728 675 рублей. По данному факту 05.09.2019г. СУ УМВД России по Сергиево-Посадскому району возбуждено уголовного дело, в рамках которого ООО «Евросибспецстрой» признано потерпевшим. По уголовному делу матерью ФИО8 оформлена явка с повинной. Сама ФИО2 имеет судимость по 4 эпизодам за мошенничество в сфере кредитования и участие в преступном сообществе, о чем ООО «Евросибспецстрой» стало известно уже в процессе расследования уголовного дела. 01.02.2017г. сестрой ФИО2 – ФИО10 было представлено документальное подтверждение поддельности нотариальных заявлений от имени ФИО10, на основании которых ФИО2 были переведены денежные средства компании. ООО «Евросибспецстрой» данные обстоятельства не были известны при заключении договора купли-продажи квартиры. При наличии данных сведений договор с ФИО2 не мог быть заключен. Полагает, что срок исковой давности по требованию о расторжении договора пропущен не был, так как в период его исполнения ФИО2 выражала намерение погасить задолженность по договору, тем самым совершала действия, свидетельствующие о признании долга, что в силу ст.203 ГК РФ является основанием для перерыва срока исковой давности. Кроме того, в пределах трех лет с даты просрочки оплаты по договору ООО «Евросибспецстрой» обратилось в Сергиево-Посадский городской суд с иском об истребовании квартиры из чужого незаконного владения. Такой способ защиты права был избран истцом в связи с толкованием условия соглашения к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. о расторжении договора. В связи с чем истец полагал договор купли-продажи расторгнутым и принял меры к истребованию имущества у ФИО2 Решением Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГг. исковые требования были удовлетворены. Квартира была истребована из чужого незаконного владения ФИО2 Однако апелляционным определением Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГг. решение Сергиево-Посадского городского суда было отменено по формальным основаниям в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты права. Учитывая, что характер заявленных требований и при первом рассмотрении и при настоящем рассмотрении дела имеет для ООО «Евросибспецстрой» один и тот же материально правовой интерес, полагает, что срок производства по гражданскому делу № подлежит исключению из срока исковой давности по основаниям, предусмотренным ст.204 ГК РФ. К рассматриваемым правоотношениям также подлежит применению п.1 ст.6; ч.3 ст.204 ГК РФ.

Полагает также, что в действиях ФИО2 имеются признаки злоупотребления правом. В связи с чем подлежит применению ч.2 ст.10 ГК РФ как в отношении требования о понуждении к заключению договора купли-продажи; так и в отношении заявленного ходатайства представителя ФИО2 о применении срока исковой давности. При этом очевидным, в условиях всех обстоятельств по делу, что ФИО2 не имеет намерения оплачивать приобретенную квартиру для ООО «Евросибспецтрой» стало при получении от нее 07.11.2019г. претензии с требованием зарегистрировать переход права собственности на квартиру в отсутствие встречного предоставления по договору.

Выслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора ФИО4, полагавшей требования о выселении подлежащими удовлетворению в том случае, если суд придет к выводу об обоснованности требований о расторжении договора купли-продажи квартиры, исследовав письменные доказательства по делу, судом установлено следующее.

Согласно пп. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Часть 1 статьи 421 ГК РФ предусматривает, что граждане свободны в заключении договора.

В соответствии с требованиями ст.ст. 549, 550, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

ДД.ММ.ГГГГг. между сторонами был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры (далее по тексту – предварительный договор), по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (п.1.1 предварительного договора). Согласно п.1.3 предварительного договора стоимость квартиры должна быть определена в основном договоре путем умножения площади с учетом неотапливаемых помещений (балкона и лоджии), указанной в техническом паспорте на стоимость 1 кв.м. помещений (балкона и лоджии), указанной в техническом паспорте, на стоимость 1 кв.м. площади в размере 46000 рублей. Стоимость 1 кв.м. площади квартиры с учетом неотапливаемых помещений, указанная в настоящем договоре изменению не подлежит и будет указана Сторонами в основном договоре (л.д.18-20 т.1).

В соответствии с п.1.5 предварительного договора оплата стоимости квартиры будет производиться Стороной 2 в порядке и сроки, определенные основным договором.

Дополнительным соглашением № к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГг. стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор не позднее IV квартала 2015г. (л.д.21-22 т.1).

ДД.ММ.ГГГГг. квартира была передана во временное пользование ФИО2 в рамках предварительного договора купли-продажи (л.д.24 т.1).

Как пояснила в судебном заседании представитель ООО «Евросибспецстрой», в связи с возникшими проблемами по постановке жилого дома на кадастровый учет право собственности ЗАО «Евросибспецтрой» на квартиру было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области только ДД.ММ.ГГГГг. (л.д.37 т.1).

Таким образом, до ДД.ММ.ГГГГг. тогда еще ЗАО «Евросибспецстрой» не могло передать право собственности на квартиру третьему лицу, в том числе ФИО2 В связи с чем все документы, подписанные ЗАО «Евросибспецстрой» до регистрации Продавцом своего права собственности на квартиру, не могут являться основанием для возникновения права собственности у Покупателя.

Одновременно с заключением предварительного договора купли-продажи ФИО2 предоставила ЗАО «Евросибспецстрой» займ в размере стоимости квартиры. Займ за ФИО2 был перечислен 20.06.2014г. ее матерью ФИО8 (л.д.135-138 т.1)

В 2015г. указанный займ был возвращен на расчетный счет ФИО2 по ее заявлению (л.д.138-139 т.1).

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2 была уведомлена о необходимости явиться в офис ЗАО «Евросибспецстрой» для заключения основного договора купли-продажи квартиры (л.д.194 т.1).

ДД.ММ.ГГГГг. от ФИО2 поступило заявление об отсрочке заключения основного договора купли-продажи квартиры (л.д.195 т.1).

ДД.ММ.ГГГГг. между сторонами в отношении спорной квартиры был подписан договор № купли-продажи недвижимого имущества, по условиям п.2.1. 2.2 которого ФИО2 приняла на себя обязательство оплатить стоимость приобретаемой квартиры в размере 3601800 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГг.(л.д.56-59 т.1).

Соглашением к договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГг. стороны внесли изменение в п.2.2. Договора, предусмотрев, что в случае нарушения условия договора об оплате, договор считается расторгнутым, а Покупатель освобождает занимаемую площадь в течение 3-х дней с момента просрочки оплаты стоимости квартиры (л.д.59а).

В соответствии с ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор не порождает прав и обязанностей по приобретению имущества и является основанием для возникновения у сторон обязанности по заключению основного договора в будущем.

Таким образом, заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи не являлся основанием для приобретения ФИО2 права собственности на спорную квартиру. Акт приема-передачи квартиры был подписан между сторонами в рамках предварительного договора купли-продажи; стороны оговорили в нем, что квартира передается во временное пользование. Передача квартиры во временное пользование с учетом положений п.6 акта также не является для ФИО2 основанием для возникновения права собственности на квартиру.

Таким образом, начиная с ДД.ММ.ГГГГг. правоотношения сторон в отношении спорной квартиры регулируются на основании заключенного между ними договора купли-продажи квартиры и соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГг.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, при буквальном толковании заключенных между сторонами соглашений суд приходит к выводу, что в связи с не поступлением оплаты за спорную квартиру, ФИО2 обязана была ее освободить в срок до ДД.ММ.ГГГГг. включительно.

В соответствии с п.1.9 Договора купли-продажи квартира передается Продавцом Покупателю по акту приема-передачи в течение трех календарных дней с даты оплаты стоимости квартиры «Покупателем» «Продавцу».

Таким образом, ФИО2 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. в связи с отсутствием от нее поступления оплаты за приобретаемую по договору купли-продажи квартиры было очевидно, что необходимый для регистрации перехода права собственности на квартиру пакет документов у нее отсутствует и не может быть в связи с неисполнением обязательств по оплате приобретенной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Частью 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Учитывая, что законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный в ст. 196 ГК РФ, распространяется на требование о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (здание), приобретенную по договору купли-продажи. Аналогичная правовая позиция содержится в п.64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в котором указано, что общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

К требованию о понуждении зарегистрировать переход права собственности суд полагает возможным применить последствия пропуска ФИО2 срока исковой давности. Поскольку по утверждению представителя ФИО2 ЗАО «Евросибспецстрой» с самого начала препятствовал в государственной регистрации договора. Учитывая также подписанное между сторонами соглашение к договору купли-продажи для ФИО2 начиная с 30.06.2016г. должно было быть очевидно, что ЗАО «Евросибспецстрой» не произведет государственную регистрацию перехода права собственности в добровольном порядке в виду отсутствия с ее стороны оплаты по договору&#