Решение № 2-3573/2018 2-36/2019 2-36/2019(2-3573/2018;)~М-3424/2018 М-3424/2018 от 6 февраля 2019 г. по делу № 2-3573/2018

Дело {Номер}


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

{Дата} г.Киров

Первомайский районный суд г.Кирова Кировской области

в составе председательствующего судьи Микишева А.Ю.,

при секретаре Пешниной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, двусторонней реституции, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском к ФИО2 В обоснование иска указано, что {Дата} между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи 79/100 долей в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: {Адрес} (кадастровый {Номер}). Общая площадь квартиры 178,1 кв.м, расположена на 1 этаже жилого дома. Договор удостоверен нотариусом. Стоимость 79/100 долей в указанной квартире стороны определили в размере 3000000 руб. По условиям договора расчет производится следующим образом: 900000 руб. уплачены ответчиком и получены истцом до подписания договора, расчет по оставшейся сумме 2100000 руб. производится с отсрочкой платежа до {Дата}. Пунктом 7 договора стороны предусмотрели, что в случае, если с продавцом не будет произведен полный расчет за квартиру, продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. В целях соблюдения досудебного порядка истец направил ответчику претензию, в которой изложил свои требования по расторжению договора купли-продажи. Ответчик на назначенную истцом встречу не явился, своего представителя не направил, не изъявил желание обсуждать вопрос о расторжении договора купли-продажи в досудебном порядке.

Так как ответчиком допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи, а именно: неоплата стоимости квартиры, обратился в суд после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

На основании изложенного с учетом уточнений исковых требований истец просит расторгнуть договор купли-продажи от {Дата}, заключенный между ФИО1 и ФИО2, прекратив у последней право собственности на 79/100 долей в праве общей собственности на квартиру по {Адрес}. Взыскать с истца ФИО1 в пользу ответчика ФИО2 сумму оплаты за квартиру в размере 900000 руб.

Истец участия в судебном заседании не принимал, извещен своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Представитель истца по доверенности и ордеру ФИО3 в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивал, доводы, изложенные в иске, полностью поддержал. Полагал, что в рассматриваемом деле имеет место существенное нарушение ответчиком условий договора купли-продажи недвижимого имущества. Продавец не получил в согласованные сроки оплаты по договору. Свои обязательства ответчик в срок до {Дата} не исполнил. В настоящее время продавец утратил интерес к продаже спорной квартиры.

Ответчик в судебном заседании участия не принимал, извещен своевременно и надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика по доверенности и ордеру ФИО4 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения требований иска. Учитывая наличие сводного исполнительного производства в отношении ФИО1 о взыскании денежных средств в размере 2296652,78 руб. в пользу ФИО2, полагал возможным зачет встречных однородных требований, несмотря на утрату продавцом интереса к сделке.

Управление Росреестра направляло в суд письменный отзыв, просило слушать дело в его отсутствие.

В соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ суд рассматривает дело при имеющейся явке лиц.

Исследовав письменные материалы, выслушав позиции сторон и оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

{Дата} между ФИО1 (истцом, продавцом) и ФИО5, действующей от имени покупателя ФИО2 (ответчика), заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно 79/100 долей в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: {Адрес}. Общая площадь квартиры составляет 178,1 кв.м. Кадастровый {Номер}.

Стороны оценили отчуждаемую долю в праве общей собственности в 3000000 руб.

Пунктом 6 договора определен порядок расчета, в соответствии с которым денежные средства 900000 руб. уплачены покупателем и получены продавцом до подписания договора наличными; расчет по оставшейся сумме 2100000 руб. производится с отсрочкой платежа до {Дата}. Факт передачи оставшейся суммы должен быть подтвержден распиской продавца.

Согласно п.7 договора в случае, если в течение указанного в п.6 договора срока с продавцом не будет произведен полный расчет за квартиру, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Отчуждаемая доля в квартире по условиям договора до момента полной ее оплаты находится в залоге у продавца.

Также покупатель принял на себя обязательство по погашению всей имеющейся задолженности по оплате коммунальных услуг, содержанию и ремонту отчуждаемой доли, взносов на капитальный ремонт.

{Дата} за ФИО2 зарегистрировано право общей долевой собственности на 79/100 долей на основании договора купли-продажи от {Дата}, удостоверенного нотариусом Кировского нотариального округа Кировской области ФИО6, с ФИО1

{Дата} зарегистрирован залог в силу закона в пользу залогодержателя ФИО1 на основании указанного договора купли-продажи от {Дата} (л.д.59).

{Дата} вступило в законную силу решение Ленинского районного суда г.Кирова от {Дата} о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 денежной суммы 1750000 руб. и расходов на уплату госпошлины в размере 16950 руб., а всего 1766950 руб. (л.д.70-72).

{Дата} вступило в законную силу решение Ленинского районного суда г. Кирова от {Дата} о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 денежной суммы 521289,88 руб. и расходов на уплату госпошлины в размере 8412, 90 руб., а всего 529702, 78 руб. (л.д.68-69).

В отношении должника ФИО1 в пользу ФИО2 возбуждены исполнительные производства на основании исполнительных листов, выданных Ленинским районным судом г.Кирова на общую сумму 2296652,78 руб.

В производстве Ленинского районного суда г.Кирова находится гражданское дело {Номер} по иску ФИО2 к ФИО1 о проведении зачета встречных однородных требований. Иск {Дата} оставлен без рассмотрения.

Судом установлено, что ФИО2 не исполнила в срок (до {Дата}) свои обязательства по полной оплате стоимости недвижимого имущества (79/100 долей в квартире) по договору купли-продажи от {Дата} в сумме 2 100 000 руб., уплатив по договору 900 000 руб. вместо 3 000 000 руб.

Позиция ответчика сводилась к тому, что ответчик физически не имела возможности передать денежные средства ФИО1, так как последний находится в федеральном розыске с октября 2017 года. Вместе с тем суду не представлено доказательств того, что ФИО2 предпринимала попытки исполнить свои обязательства в полном объеме до {Дата}, то есть в срок, установленный договором купли-продажи.

Согласно представленным копиям решений Ленинского районного суда г.Кирова от {Дата} и {Дата} обязательства по выплате денежных средств у ФИО1 перед ФИО2 возникли после истечения срока исполнения обязательств ФИО2 перед ФИО1, то есть после {Дата}.

На депозит суда стороной истца внесена денежная сумма в размере 900 000 руб. для возврата покупателю по договору купли-продажи от {Дата} в случае удовлетворения настоящего иска (л.д.122). Данное обстоятельство позволяет сделать вывод о добросовестности действий истца в рамках настоящего спора. В свою очередь стороной ответчика не предпринято действий по внесению денежных средств в сумме 2 100 000 руб. на депозит суда с целью надлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи и сохранения права собственности на недвижимое имущество.

Нахождение истца по делу в федеральном розыске за совершение преступлений, не связанных с настоящей сделкой, не влечет ограничения его в дееспособности, права действовать через представителей.

В силу ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от {Дата} {Номер} "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Из содержания договора купли-продажи от {Дата} следует, что, несмотря на кадастровую стоимость 79/100 долей в праве общей собственности на квартиру – 2864064,63 руб., стороны согласовали цену договора в размере 3 000 000 руб. (п.3,4 договора). Таким образом, цена в рассматриваемом случае является существенным условием договора.

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст.450 и п.4 ст.453 ГК РФ.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно содержанию п.2 ст.450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения условия договора, суд исходит из того, что ФИО1 (продавец) не получил за проданное имущество 70% денежной суммы (т.е. 2100000 руб.), а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Суд отклоняет доводы стороны ответчика о том, что к рассматриваемым положениям подлежат применению положения п.3 ст.486 ГК РФ, в связи с чем продавец не вправе требовать расторжения договора на основании п.2 ст.450 ГК РФ.

Действительно, положения п.3 ст.486 ГК РФ предусматривают, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Вместе с тем из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп.1 п.2 ст.450 ГК РФ.

Кроме того, п.7 договора купли-продажи стороны самостоятельно (в силу ст. 421 ГК РФ) предусмотрели возможность расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся абз.4 п.65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от {Дата}г. {Номер} "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

На основании изложенного суд приходит к выводу о законности требований истца о расторжении договора купли-продажи, возвращении недвижимого имущества продавцу, а покупателю уплаченных денежных средств.

При принятии решения суд также исходит из того, что обязательства сторон не прекращены зачетом встречных однородных требований, встречный иск в рамках рассматриваемого гражданского дела не подавался. Отсутствует и собственно однородность требований, так как предметом иска является не взыскание денежных средств, а расторжение договора купли-продажи и двустороння реституция, при этом добросовестность действий истца подкреплена внесением денежных средств на депозит суда с целью возвращения сторон в первоначальное положение, в то время как сторона ответчика, не желая исполнять обязательства должным образом, ссылается на денежные обязательства истца перед ответчиком, возникшие после того, как возникли денежные обязательства ответчика перед истцом. Кроме того, после наступления оговоренного сторонами срока расчетов по договору ({Дата}.) именно истцу принадлежит право выбора, требовать ли расторжения договора или полной оплаты по нему.

Суд считает также возможным обратить внимание сторон на то, что отсутствуют какие-либо препятствия (что и подтвердил представитель ответчика) для обращения взыскания на вновь регистрируемый за истцом объект недвижимости с целью исполнения денежных обязательств истца перед ответчиком.

Решение суда о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2, погашении записи об ипотеке и, соответственно, государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости ФИО1

В соответствии с положениями ст. 88, 98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины 18700 руб. за рассмотрение дела судом.

Руководствуясь ст.ст.194,198,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор от {Дата} между ФИО1 и ФИО2 купли-продажи 79/100 долей в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: {Адрес}, кадастровый {Номер}, площадью 178,1 кв.м., этаж первый.

Возвратить стороны в первоначальное положение.

Прекратить право собственности ФИО2 на 79/100 долей в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: {Адрес}, кадастровый {Номер}, площадью 178,1 кв.м., этаж первый.

Восстановить право собственности ФИО1 на 79/100 долей в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: {Адрес}, кадастровый {Номер}, площадью 178,1 кв.м., этаж первый.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Росреестра по Кировской области соответствующих записей в ЕГРН.

Выдать ФИО2 с депозита Управления судебного департамента по Кировской области внесенные ФИО1 900000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины 18700 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд через Первомайский районный суд г.Кирова в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья Микишев А.Ю.

Решение суда в окончательной форме принято {Дата}.