Решение № 2-3005/2018 от 8 июня 2018 г. по делу № 2-3005/2018

Дело № 2-3005/2018


Решение

Именем Российской Федерации

09 июня 2018 года г. Оренбург

Центральный районный суд г. Оренбурга Оренбургской области в составе председательствующего судьи Лабузовой Е.В.,

при секретаре Донских М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области о признании незаконными начисленной задолженности по арендной плате, и по встречному иску Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Оренбургского района, указав, что 24.10.2013 г. между ней и ответчиком был заключен договор аренды № земельного участка по адресу <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 18.02.2014 года. Согласно п. 2.1 договора срок аренды Участка установлен с 24.10.2013 года по 13.12.2016 года. Истец обратился в МО Оренбургский район Оренбургской области с просьбой продлить аренду земельного участка. В ответ истец получил ответ со ссылкой на п.2 ст. 621 ГК РФ о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со сторны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Также дополнительно было сообщено, то по состоянию на 06.12.2016 года за истцом числится задолженность по арендной плате и пене в размере 235 541,37 рублей, из них 14 883,35 рублей – пеня. Согласно п. 3.1. договора аренды размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 12 561,93 рублей. Истец свои обязательства по договору выполнил, что подтверждается соответствующими квитанциями. Ответчик завышенный размер начисленной задолженности обосновывает в соответствии с п.5 Постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 года №110-п. Тем самым ответчик нарушил п. 3.4 и п.6.1 заключенного договора аренды земельного участка, изменив арендную плату без заключения дополнительных соглашений. Просила признать незаконными действия Администрации МО Оренбургский район, выраженные в начислении платы за аренду земельного участка, в размере 235 541,37 по договору аренды земельного участка № от 24.10.2016 года, взыскать с ответчика уплаченную госпошлину.

Администрация МО Оренбургский район подала в ходе рассмотрения встречный иск, в котором указывает, что на момент заключения договора аренды № от 24.10.2013 г. ставки арендной платы были установлены нормативно Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 г. №530-п, которое утратило силу 01.03.2015 г. в связи с принятием Постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 г. № 110-п. В настоящем постановлении установлена формула расчета арендной платы, а ставки впоследствии приняты Решением Совета депутатов МО Оренбургский район №602 от 11.08.2015 г., по участку истца – 15% от кадастровой стоимости. Плата по договору начислена за с 24.10.2013 года по 31.10.2016 года с учетом соответствующих ставок, и составила за весь период действия договора 220 658,02 рублей. Кроме того, начислена пеня в сумме 14 883,35 руб. ФИО1 18.11.2016 г. обратилась с заявлением о продлении договора аренды. Администрацией муниципального образования Оренбургский района 15.12.2016 года в адрес ФИО1 направлено претензионное письмо№01-30/6411 с требованием произвести оплату задолженности по договору аренды. ФИО1 обязанности по оплате арендной платы не исполнила. таким образом, ФИО1 грубо нарушаются условия договора аренды в части за пользование указанным земельным участком. Просила взыскать с ФИО1 сумму арендной платы по договору аренды № от 24.10.2013 г. в размере 235 534,37 руб., в том числе 220 658,02 руб. – основной долг, 14 883,35 руб. – пени за период с 15.11.2014 г. по 16.11.2013г.

В дальнейшем исковые требования изменены, в основание иска о взыскании арендной платы Администрация МО Оренбургский район положила не п.2.1 Решения Совета депутатов Оренбургского района № 602 от 11.08.2015г. (ставка арендной платы по индивидуальному жилищному строительству 15%), а п.2.2 этого же решения (ставка арендной платы по земельным участкам личного подсобного хозяйства – 15% от кадастровой стоимости), в связи с признанием п.2.1 Решения №602 от 11.08.2015 г. недействующим решением Оренбургского областного суда, вступившим в законную силу.

Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 13 июля 2017 года исковые требования ФИО1 к Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области о признании незаконными начисленной задолженности по арендной плате удовлетворены частично; действия Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области по начислению арендной платы ФИО1 по договору аренды земельного участка от 24.10.2013 г. № в размере признано незаконным, основанном на недействующей ставке арендной платы. С Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области в пользу ФИО1 в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины взыскано 300 рублей.

Встречные исковые требования Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены частично; с ФИО1 в пользу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.10.2013 г. № за период с 24.10.2013 г. по 06.12.2016 г. в сумме 529 рублей 39 копеек, неустойку 118 рублей 80 копеек; в остальной части иска отказано.

Апелляционным определением Оренбургского областного суда от 15.11.2017 года решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 13 июля 2017 года в части взыскания с ФИО1 в пользу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области неустойки в размере 118 рублей 80 копеек изменено, постановлено взыскать с ФИО1 в пользу Администрации МО Оренбургский район Оренбургской области неустойку в размере 134,72 рубля. В остальной части это же решение оставлено без изменения.

Постановлением президиума Оренбургского областного суда от 19 марта 2018 года решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 13 июля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам оренбургского областного суда от 15 ноября 2017 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, Администрация МО Оренбургский район Оренбургской области заявленные требования уточнила, просит взыскать с ФИО1 сумму арендной платы по договору аренды земельного участка от 24.10.2013 года № в размере 88 176,83 рубля, в том числе:

- 87 742,93 рубля – сумму основного долга за пользование земельным участком за период с 01.09.2015 года по 31.12.2016 года;

- 433,90 рублей – пени за период с 16.09.2017 года по 24.05.2018 года.

В судебном заседании представитель администрации г. Оренбурга – ФИО2, действующая на основании доверенности, по иску ФИО1 возражала, уточненные встречные исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, по встречным исковым требованиям возражал.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Суд, в порядке статьи 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие истца.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области от 24.10.2013 года № – п ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>, участок №, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.

Сведения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером № (для ведения личного подсобного хозяйства) внесены в Единый государственный реестр недвижимости, собственность на данный земельный участок не разграничена, кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 243 755,20 рублей.

На основании постановления от 24.10.2013 года № 348-п между администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области и ФИО1 в отношении вышеуказанного земельного участка заключен договор аренды № от 24.10.2013 года на срок с 24.10.2013 года по 23.10.2016 года.

В пункте 3.1 договора аренды стороны определили, что размер годовой арендной платы за участок составляет 12 561,93 рублей.

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы, установленный в соответствии с пунктом 3.1 договора, изменяется ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области. Размер арендной платы также изменяется: в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ и иных нормативно-правовых актов субъектов РФ, по основаниям, предусмотренным областным законодательством; в связи с изменением существенных характеристик земельного участка (площади, категории, вида разрешенного использования, обременения и пр.) и иным основаниям, установленным настоящим договором. Во всех перечисленных в настоящем пункте случаях исчисление и уплаты арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к нему.

Из уведомления № от 15.12.2016 г. усматривается, что в адрес ФИО1 направлено требование об уплате арендных платежей по состоянию на 06.12.2016 г., задолженность составляет 235 541,37 руб., пени 14 883,35 руб.

Как следует из приложенных квитанций, ФИО1 арендную плату заплатила в сумме 10 000 и 3 500 рублей 15.10.2014 г., 6 200 рублей 13.03.2015 года, 3 500 рублей 07.08.2015 года, 1 408,4 и 11 237,52 рублей 14.06.2016 года, а всего 35845,92 рублей.

При этом 18.11.2016 г. истец ФИО1 обратилась к Главе Администрации МО Оренбургский район с заявлением о продлении договора аренды.

Администрацией МО Оренбургский район 15.12.2016 года в адрес ФИО1 направлено претензионное письмо № с требованием произвести оплату задолженности по договору аренды. При этом указано, что задолженность по договору аренды № от 24.10.2013 г. составляет 235 241,37 руб., в том числе пени 14 883,35 руб. Расчет задолженности, приложенный к письму, произведен с 01.09.2015 г. исходя из п.2.1 решения Совета депутатов МО Оренбургский район Оренбургской области № 602 от 11.08.2015г.

Заявляя настоящие исковые требования, ФИО1, исходила из того, что расчет задолженности произведен администрацией неверно, поскольку решение Совета депутатов МО Оренбургский район от 11 августа 2015 года № 602 было признано недействующим.

Суд соглашается с доводом истца о том, что расчет задолженности по арендной плате, произведенный по основанию решения Совета депутатов МО Оренбургский район от 11 августа 2015 года № 602, не основан на законе, в связи с чем в данной части исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Так, решением Оренбургского областного суда от 21 ноября 2016 года, вступившим в законную силу 16 февраля 2017 года, пункт 2.1 Приложения к решению Совета депутатов муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области №602 от 11 августа 2015 года, которым утверждена ставка арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, для малоэтажной жилой застройки (индивидуальное жилищное строительство, размещение дачных домов и садовых домов), признан недействующим со дня вступления в законную силу решения суда.

Ставка арендной платы в размере 15% установлена пунктом 2.2 решения Совета депутатов МО Оренбургский район Оренбургской области №602 от 11 августа 2015 года для земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, не имеет экономического обоснования, в связи с чем применению не подлежит.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 424 ГК РФ определено, что в предусмотренном законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, а также в силу действующих до 1 марта 2015 года положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ), порядок определения размера арендной платны за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку договор аренды земельного участка от 24 октября 2013 года заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, пункт 3 статьи 39.7 которого предусматривает государственное регулирование размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, к нему подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, даже если в момент заключения договора такой порядок еще не был установлен.

Поэтому арендатор по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее расчета в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без заключения дополнительного соглашения по договору аренды.

При этом изменение методики определения регулируемой арендной платы в связи с принятием нормативного акта субъекта Российской Федерации подлежит применения к договору аренды с момента вступления в силу этого акта.

Как было указано выше, из содержания пункта 3.4 договора аренды также следует, что арендная плата подлежит изменению в связи с изменением действующего законодательства.

Истец по встречному иску просит взыскать с ФИО1 сумму арендной платы за период с 01 сентября 2015 года по 31.12.2016 года.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 года №110-п утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов (далее – Порядок).

В соответствии с пунктом 2 Порядка размер арендной платы за земельные участки в расчете за год определяется уполномоченными на распоряжение земельными участками органами одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) в соответствии со ставками арендной платы; в) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; г) на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и Оренбургской области.

В пунктах 3,4 Порядка указаны ставки арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельных участков, в перечень которых не входят земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства.

Пунктом 5 Порядка предусмотрено, что для целей, не указанных в пунктах 3,4 настоящего Порядка, арендная плата определяется по формуле: А = Кс х Ст, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок (рублей); Кс – кадастровая стоимость земельного участка (рублей); Ст – ставка арендной платы (процентов).

Значения ставок арендной платы (Ст) устанавливаются правовыми актами органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов Оренбургской области, на территории которых расположены земельные участки, и действуют с 1 сентября 2015 года.

Согласно пункту 7 Порядка в случае, когда определить размер арендной платы в соответствии с пунктом 5 настоящего Порядка невозможно, арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Во исполнение пункта 5 Порядка Советом Совета депутатов муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области принято решение №602 от 11 августа 2015 года, которым утверждены значения ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования Оренбургский район.

В пункте 2.1 Приложения к указанному решению установлена ставка арендной платы за использование земельных участков, предоставленных под малоэтажную жилую застройку (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов) в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 2.2 того же Приложение установлена ставка арендной платы за использование приусадебных участков личного подсобного хозяйства также в размере 15% кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, поскольку после 01 сентября 2015 года действует Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов, утвержденный постановлением Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 года №110-п, который и должен быть применен для разрешения заявленных встречных исковых требований.

Администрацией муниципального образования Оренбургский район представлен отчет <данные изъяты> о рыночной стоимости земельного участка на 01.09.2015 года, согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 719 000 рублей.

Период взыскания суммы основного долга с 01.09.2015 года по 31.12.2016 года.

За период с 01.09.2015 года размер арендной платы составляет 19 772,52 рублей (в месяц – 4 943,13 рублей).

За весь 2016 год размер арендной платы составляет 83 532,33 рублей (в месяц – 7 012,65 рублей; за декабрь 2016 года – 6 393,18 рублей).

Всего за период с 01.09.2015 года по 31.12.2016 года арендная плата составила 103 304,85 рублей.

С учетом внесенных платежей за период с 01.09.2015 года по 31.12.2016 года в размере 15 561,92 рублей (в том числе 15.06.2016 года – 11 237,52 рублей; 15.06.2016 года – 1 408,4 рублей; 23.04.2017 года – 1 841 рублей; 30.06.2017 года – 1 075 рублей), задолженность за указанный период составляет 87 742,93 рубля.

За 2017 год размер арендной платы составляет – 7 631,69 рублей.

Арендатором ФИО1 арендная плата за 2017 год оплачена не своевременно, только 25.05.2018 года.

Сумма пени за несвоевременную оплату арендной платы за период с 01.01.2017 года по 31.12.2017 года составляет 433,90 рублей (на 24.05.2018 года).

Расчет, представленный ответчиком, судом проверен, признан верным.

Таким образом, с ФИО1 в пользу администрации МО Оренбургский район Оренбургской области подлежит взысканию сумма арендной платы в размере 88 176,83 рублей.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Исходя из названной нормы, суд взыскивает с администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области в пользу ФИО1 в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области о признании незаконными начисленной задолженности по арендной плате удовлетворить.

Признать незаконными действия Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области по начислению арендной платы ФИО1 по договору аренды земельного участка от 24.10.2013 г. № в размере, основанном на недействующей ставке арендной платы.

Взыскать с Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области в пользу ФИО1 в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 300 рублей.

Встречные исковые требования Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.10.2013 г. № в сумме 88 176 рублей 83 копейки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию Оренбургского областного суда через Центральный суд г.Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 21 июня 2018 года

Судья Е.В. Лабузова