Апелляционное определение № 33-148/2026 33-3296/2025 от 19 января 2026 г.

89RS0001-01-2025-002828-54

Дело №2-2066/2025

Апелл. дело №33-148/2026

Судья Подгайная Н.Н.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2026 года город Салехард

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Шошиной А.Н.,

судей коллегии: Савельевой Е.Н., Кайгородовой И.В.,

при секретаре Камбур А.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации города Салехарда, администрации города Салехарда к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22 октября 2025 года в редакции определения судьи Салехардского городского суда от 05 ноября 2025 года об исправлении описки.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Шошиной А.Н., судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

УСТАНОВИЛА:

Департамент строительства архитектуры и земельных отношений администрации города Салехарда (с учетом заявления об изменении исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) обратился в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 23 июня 2023 года №2753, возложении обязанности на департамент строительства, архитектуры и земельных отношений администрации города Салехарда осуществить возврат денежных средств ФИО1 в размере 38 822 руб. 94 коп., возложении обязанности на ФИО1 в 10-дневный срок с момента перечисления денежных средств передать департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации города Салехарда земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи (л.д.34).

В обоснование исковых требований истец указал, что 23 июня 2023 года между департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений администрации города Салехарда и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, по условиям которого выкупная стоимость земельного участка определена в размере 20% от кадастровой стоимости. В нарушение Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 апреля 2015 года №317-П, выкупная стоимость земельного участка определена в размере 20% его кадастровой стоимости, размер выкупной цены земельного участка должен составить 100% от кадастровой стоимости. 21 мая 2025 года в адрес ответчика направлено письменное уведомление, в котором предложено заключить соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от 23 июня 2023 года в части доплаты разницы выкупной стоимости либо соглашение о расторжении договора купли-продажи, которое оставлено без удовлетворения.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал.

Решением Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22 октября 2025 года в редакции определения судьи об исправлении описки от 05 ноября 2025 года исковые требования удовлетворены, договор купли-продажи земельного участка с кадастровыми номером №, заключенный между администрацией города Салехарда и ФИО1, признан недействительным с момента заключения. На администрацию города Салехарда в лице департамента строительства архитектуры и земельных отношений администрации города Салехарда возложена обязанность осуществить возврат денежных средств ФИО1 в размере 38 822 руб. 94 коп. На ФИО1 возложена обязанность в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств передать департаменту строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит об отмене решения суда и принятии по делу нового судебного постановления об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка заключен в установленной законом форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор сторонами исполнен, оснований для признания договора недействительным не имеется.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик ФИО1, представитель истца департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации города Салехарда, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания по электронной почте (л.д.62), не явились.

Судебная коллегия в соответствии со статьями 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 23 июня 2023 года между администрацией муниципального образования город Салехард в лице начальника департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования город Салехард и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена, категории - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для ведения садоводства, площадью 585 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д.6-7).

Пунктом 2.1 договора определена цена земельного участка в размере 20% от кадастровой стоимости – 38 822 руб. 94 коп.

Обязанность по оплате цены договора купли-продажи ФИО1 исполнена, что подтверждается платежным поручением от 23 июня 2023 года №825045 (л.д.14).

21 мая 2025 года ФИО1 департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений администрации города Салехарда направлено уведомление, в котором содержалась просьба подписать соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от 23 июня 2023 года в части изменения выкупной стоимости в размере 100% от кадастровой стоимости земельного участка (л.д.15-16), которое ответчиком оставлено без удовлетворения.

Разрешая спор и принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка является недействительным, поскольку не соответствует Порядку определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденному Постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 апреля 2015 года №317-П. Суд применил последствия недействительности сделки, возложив обязанность на администрацию города Салехарда в лице департамента строительства, архитектуры и земельных отношений возвратить уплаченные по договору купли-продажи земельного участка денежные средства, на ФИО1 - в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств передать земельный участок департаменту строительства и земельных отношений администрации города Салехарда по акту приема-передачи.

Данные выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2).

В пункте 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» указано, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 апреля 2015 №317-П утвержден Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов (далее - Порядок).

Пунктом 2 названного Порядка в редакции на 20 февраля 2023 года предусмотрено, что цена продажи земельных участков определяется как 100% кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящего Порядка.

В соответствии с подпунктом 4.3 пункта 4 Порядка цена продажи земельных участков определяется для физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу и имеющих разрешенное использование земельного участка - для ведения огородничества (13.1) или для ведения садоводства (код 13.2), в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, ФИО1 не относится к категории физических лиц, являющихся арендаторами земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу и имеющих разрешенное использование земельного участка – для ведения огородничества или садоводства, следовательно, условие договора купли-продажи земельного участка в части установления цены договора в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка в момент его заключения не соответствовало нормативно-правовому акту автономного округа, регулирующему цену продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов.

Согласно ответу от 19 января 2026 года на запрос судебной коллегии, предоставленному департаментом строительства, архитектуры и земельных отношений администрации города Салехарда, земельный участок с кадастровым номером № на каком-либо праве СОНТ (ДНТ, НТСН, ТСН) не предоставлялся, сведения о наличии членства ФИО1 в СОНТ (ДНТ, НТСН, ТСН) в департаменте отсутствуют, на спорный земельный участок договоры аренды ранее не заключались, он не был образован из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу.

Таким образом, цена продажи земельного участка в силу пункта 2 названного Порядка подлежала определению в размере 100% кадастровой стоимости.

Доказательств обратного ответчиком в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи земельного участка не соответствует обязательным для сторон правилам, установленным Порядком определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, затрагивает как публичные интересы, так и права и охраняемые законом интересы третьих лиц (жителей муниципального образования), договор является ничтожным ввиду недополучения местным бюджетом надлежащей стоимости земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о согласовании существенных условий договора купли-продажи земельного участка, исполнении договора сторонами на законность принятого по делу решения не влияют, поскольку договор не соответствует обязательным для сторон императивным нормам, что свидетельствует о его недействительности и применении последствий недействительности сделки в виде возврата полученного по сделке.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22 октября 2025 года в редакции определения судьи Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 января 2026 года.

Судья /подпись/ Шошина А.Н.