Решение № 3-10/2025 3А-31/2025 3А-31/2025~3-10/2025 от 20 августа 2025 г. по делу № 3-10/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 3а-31/2025

Верховный Суд Республики Мордовия в составе:

председательствующего судьи Верховного Суда Республики Мордовия Середы Людмилы Ивановны,

при секретаре Мартыновой Юлии Дмитриевне,

с участием в деле:

административного истца – ФИО1, ее представителя ФИО2,

административных ответчиков:

- Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», его представителя ФИО3,

- Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия, его представителя ФИО3,

заинтересованных лиц:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия,

- публично-правовой компании «Роскадастр», в лице филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Мордовия,

- Администрации городского округа Саранск,

- ФИО4, действующего также за несовершеннолетнюю ФИО5,

- ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 августа 2025 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

административный истец ФИО1 обратилась в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указав в обоснование заявленных требований, что ей на праве собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером <№>, кадастровая стоимость которого значительно превышает его рыночную, что негативно сказывается на ней как на налогоплательщике. Решением бюджетного учреждения отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По данным основаниям ФИО1, уточнив административные исковые требования, просила суд признать незаконным решение ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки» <№> от 17 января 2025 г.; установить по состоянию на 30 ноября 2024 г. кадастровую стоимость объекта недвижимости: жилого дома с кадастровым номером <№>, равной его рыночной стоимости в размере 15 417 117 рублей согласно заключению эксперта (с учетом дополнительного уточненного расчета).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 поддержала заявленные требования, представитель административных ответчиков Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Мордовия ФИО3 просила отказать в удовлетворении требования о признании решения центра незаконным, не возражала против установления кадастровой стоимости объекта оценки согласно уточненному расчету эксперта.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, публично-правовой компании «Роскадастр», в лице филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Мордовия, Администрации городского округа Саранск, заинтересованные лица ФИО4, действующий также за несовершеннолетнюю ФИО5, ФИО6 (представлены заявления о рассмотрении дела в их отсутствие) в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

Статья 245 КАС Российской Федерации предусматривает возможность обращения юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости) (пункт 3 части 1 статьи 248 КАС Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ определен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Республики Мордовия от 5 сентября 2022 г. № 614 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Республики Мордовия, для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 октября 2022 г.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником жилого дома с кадастровым номером <№> площадью 317 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, дата регистрации права собственности – 6 июля 2023 г.; с 12 мая 2025 г. указанный жилой дом находится в общей долевой собственности ФИО1, ФИО4, несовершеннолетней ФИО5, ФИО6 (по 1/4 доли у каждого).

Кадастровая стоимость жилого дома с кадастровым номером <№> была определена актом об определении кадастровой стоимости от 12 января 2024 г. <№> ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и составила 17 869 607 рублей.

19 декабря 2024 г. ФИО1 обратилась в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости жилого дома с кадастровым номером <№> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 30 ноября 2024 г. на основании отчета независимого оценщика ФИО11 <№> от 19 декабря 2024 г.

Решением Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» <№> от 17 января 2025 г. в удовлетворении заявления ФИО1 отказано ввиду нарушений требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпунктов 2 и 4 пункта 3 ФСО № 4, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пункта 9 ФСО № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пунктов 22в, 22е ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, части 2 пункта 5, пункта 10 ФСО № 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. №200, пункта 2 ФСО № 6, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.

Положениями главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК Российской Федерации) на территории Российской Федерации установлен налог на имущество физических лиц.

Налогоплательщиками налога на имущество признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 401 НК Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 НК Российской Федерации).

Административный истец, будучи собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц по состоянию на 19 декабря 2024 г. (дату обращения в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной) и 4 февраля 2025 г. (дату обращения в суд), вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 30 ноября 2024 г.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Закона № 237-ФЗ порядок, административный истец обратился в ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним, согласно названной норме закона, постановлению Правительства Республики Мордовия от 25 января 2023 г. №38 «О переименовании государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Фонд имущества» (пункт 2 Постановления – в ГБУ РМ «Центр кадастровой оценки»), подпункту 6 пункта 2 постановления Правительства Республики Мордовия от 7 июля 2023 г. № 313 «О государственном бюджетном учреждении Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Республики Мордовия».

К заявлению в Центр кадастровой оценки об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет независимого оценщика ФИО11 <№> от 19 декабря 2024 г. согласно которому по состоянию на 30 ноября 2024 г. рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером <№> составляет 11 901 495 рублей.

Для оценки правомерности выводов в решении Центра кадастровой оценки относительно представленного отчета оценщика определением суда от 12 марта 2025 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно заключению эксперта ФБУ Мордовская ЛСЭ Минюста России ФИО15 <№> от 20 июня 2025 г. отчет <№> от 19 декабря 2024 г. об определении рыночной стоимости жилого дома с кадастровым номером <№> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в нем содержатся неполные, недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на величину рыночной стоимости, а именно:

отчет не соответствует подпунктам 2 и 4 пункта 3 ФСО № 4, на стр.4 отчета об оценке в задании на оценку отсутствует ссылка на Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», также не указаны предпосылки стоимости;

отчет не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, подпункта 3 пункта 2 ФСО № 6: на стр.33 в таблице 7 в строке местоположение для объекта-аналога №3 указан неполный адрес, не указан кадастровый номер, в связи с этим невозможно идентифицировать объект-аналог № 3, указанный объект неприменим в дальнейших расчетах; на стр.34-35 в таблице 8 в разделе 2 «Скидка на уторговывание» оценщиком применяется понижающий корректирующий коэффициент в размере 0,88, на стр.36-37 представлен источник информации откуда применялся указанный корректирующий коэффициент, но отсутствует обоснование его применения, в связи с этим не ясна логика оценщика о применении данного коэффициента;

на стр.33-35 в таблицах 7 и 8 отчета физическое состояние объекта исследования и объектов-аналогов оценщиком принимается как хорошее, в связи с чем корректировка не применяется; на стр.39-40 отчета физическое состояние объекта оценки относится к отличному и очень хорошему (год завершения строительства 2023 год срок эксплуатации менее 5 лет), физическое состояние всех объектов-аналогов определено как хорошее, в связи с чем необходимо применение повышающего корректирующего коэффициента ко всем объектам-аналогам равным 1/0,95=1,05, в результате чего дальнейший расчет в таблице 8 представлен неверно, что привело к занижению стоимости объекта оценки;

оценщиком неверно принят тип отделки объекта-аналога № 3 и, как следствие, применен неверный коэффициент 1,05, что повлияло на дальнейший расчет в таблице 8 стр.34-35 и привело к занижению стоимости исследуемого объекта;

на стр.34-35 в таблице 8 в разделе 11 «Место расположения» для объектов-аналогов № 1 и № 2 оценщиком применяется понижающий корректирующий коэффициент в размере 0,97 на основании таблицы корректировок, которая представлена на стр.42-43 отчета об оценке, но оценщиком не представлено обоснование применяемого корректирующего коэффициента, в связи с этим не ясна логика оценщика о применении данного коэффициента;

- по состоянию на 30 ноября 2024 г. рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером <№> площадью 317 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> составляет 15 154 455 рублей.

Аналогичные замечания содержатся в решении Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» <№> от 17 января 2025 г.

Представителем административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» ФИО3 представлены возражения на заключение эксперта, согласно которым в заключении содержатся опечатки, повлиявшие в дальнейшем на итоговую рыночную стоимость объекта исследования;

С учетом данных замечаний экспертом ФИО10 А.С. представлен уточненный расчет рыночной стоимости, согласно которому рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером <№> по состоянию на 30 ноября 2024 г. составляет 14 744 755 рублей.

На данное уточнение эксперта представителем административных ответчиков представлены возражения, согласно которым:

- на стр.1 ответа на возражения эксперт неверно называет процентные значения для каждого объекта-аналога (13,86%, 1,81%, 3,28%, 8,77%), именуя их коэффициентами вариации, в действительности данные процентные значения являются отклонениями скорректированной стоимости единицы сравнения по объектам-аналогам от среднего арифметического значения, в табл. № 2 на стр.6 и на стр.7 ответа на возражения эксперт указывает значение коэффициента вариации в размере 2,43 %, таким образом, экспертом вводится несколько значений коэффициента вариации, что недопустимо;

- поскольку значение 13,86 % для объекта-аналога № 1 - это не коэффициент вариации, исключение данного аналога из расчета необоснованно и приводит к занижению рыночной стоимости объекта исследования;

- в уточненном расчете содержится математическая ошибка, неверно рассчитано отклонение скорректированной стоимости единицы сравнения по объектам-аналогам от среднего арифметического значения у объектов-аналогов № 2 и № 3, что привело к занижению рыночной стоимости объекта исследования.

На данные возражения экспертом ФИО16 представлено уточнение с математическим расчетом, согласно которому рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером <№> по состоянию на 30 ноября 2024 г. составляет 15 417 117 рублей.

Представителем административного истца ФИО2 представлены возражения на заключение эксперта, согласно которым: экспертом ошибочно применены поправки «разводка коммуникаций» (пункт 18, стр.68), «вид отопления» (пункт 19, стр.68) при наличии одновременно проведенной поправки на капитальный ремонт объектов аналогов №1 и №4 (пункт 17, стр.68), что привело к увеличению итоговой цены объектов аналогов.

Из экспертного заключения и пояснений эксперта в судебном заседании относительно возражений административного истца следует, что в ходе расчета к объектам – аналогам №1 и № 4 применены корректировки согласно данным «Справочника оценщика недвижимости – 2024.Жилая недвижимость. Жилые дома. Корректирующие коэффициенты и характеристика рынка недвижимости. Полная версия» под редакцией ФИО7: на состояние отделки – согласно таблице № 157, которая предусматривает виды состояния отделки – комфортный ремонт (отделка «премиум»), типовой ремонт (отделка «стандарт»), требует косметического ремонта (в тои числе под «чистовую отделку») и требует капитального ремонта (в том числе без отделки); на разводку коммуникаций – таблица № 171 и на вид отопления – таблица №180. Указание к объектам-аналогам «требует капитального ремонта» касается исключительно состояния отделки, на разводку коммуникаций и вид отопления предусмотрены самостоятельные корректировки. В данном случае понятие «капитального ремонта», согласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса, неприменимо.

Суд не находит оснований не согласиться с доводами эксперта, полагает, что возражения административного истца основаны на неверном толковании норм закона, введение вышеуказанных поправок не свидетельствует о двойном их учете и, соответственно, не приводит к увеличению рыночной стоимости объекта оценки.

Следует отметить, что объем используемой при оценке информации, выбор источников информации, порядок использования данной информации, выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов – аналогов относится к прерогативе эксперта, задачей которого, в силу требований статьи 8 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Ходатайств о проведении повторной экспертизы стороны не заявляли.

Оценив заключение эксперта (с учетом дополнительного уточненного расчета) по правилам статьи 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оно составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в части, применяемой к спорным правоотношениям, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, является ясным и полным, выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Так, заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки в части применения подхода к оценке, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять заключению эксперта, полученному по результатам проведения судебной экспертизы и подготовленному экспертом ФБУ Мордовская ЛСЭ Минюста России, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением эксперта, которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на юридически значимую дату.

Экспертное заключение (с учетом дополнений) было направлено лицам, участвующим по делу, однако сведений, опровергающих заключение эксперта, суду не представлено.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что при проведении оценки спорного объекта недвижимости оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем суд признает данный отчет недопустимым доказательством.

Поскольку содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением эксперта <№> от 20 июня 2025 г. (с учетом дополнительных письменных пояснений), которое отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, подтверждает итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на юридически значимую дату, суд устанавливает его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта Мордовской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (с учетом дополнительных письменных пояснений).

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения Центра кадастровой оценки незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.

Следовательно, у ГБУ Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.

Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемого решения, а также полномочия принявшего его учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Республики Мордовия «Центр кадастровой оценки» от 17 января 2025 г. <№> отказать.

Установить по состоянию на 30 ноября 2024 г. кадастровую стоимость объекта недвижимости: жилого дома с кадастровым номером <№> площадью 317 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 15 417 117 (пятнадцать миллионов четыреста семнадцать тысяч сто семнадцать) рублей.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 декабря 2024 г.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия Л.И. Середа

Мотивированное решение суда составлено 21 августа 2025 г.