Апелляционное определение № 33-8300/2025 от 23 декабря 2025 г.

Судья Аникина Л.А. Дело № 33-8300/2025 (№ 2 -2565/2025)

УИД 22RS0068-01-2025-002072-58


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 декабря 2025 г. г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Диденко О.В.,

судей Сухаревой С.А., Амана А.Я.,

при секретаре Райман А.С,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 8 августа 2025 года по делу

по иску ФИО1 к Производственному кооперативу «Хлебокомбинат № 5» о признании договоров расторгнутыми, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

встречному иску Производственного кооператива «Хлебокомбинат №5» к ФИО1 о взыскании сумм,

Заслушав доклад судьи Сухаревой С.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Производственному кооперативу «Хлебокомбинат № 5», в котором просила признать договоры аренды нежилых помещений от 10.01.2023, 13.01.2023, заключенными между ФИО1 и Производственным кооперативом «Хлебокомбинат № 5» в редакции дополнительного соглашения № 2 от 27.09.2024, расторгнутыми с 28.02.2025.

Считать нежилое помещение Литер А помещение № 6 (офис № 3), площадью 31.1 кв. м., расположенное на 2 этаже по адресу: <адрес>, а также нежилое помещение Литер А помещение № 7 (офис № 4), площадью 34.6 кв.м., расположенное на 2 этаже по адресу: <адрес>, переданными арендатору с 28.02.2025 в надлежащем состоянии, обязательства по договора аренды нежилых помещений исполненными с 28.02.2025.

Обязать Производственный кооператив «Хлебокомбинат № 5» возвратить ФИО1 имущество согласно Акту от 06.03.2025 : ТВ 32H22W/327HD — 1 шт., колонка DEXP – 1 шт., вентилятор напольный - 2 шт., Warmis Обогреватель тепловентилятор РТС 1200Вт -1 шт., Blackton Чайник электрический Bt KT1800G 1,8л 1500Вт - 1 шт., То Сё Камера видеонаблюдения уличная беспроводная для дома wi-fi - 2 пгг.; Deerma Пылесос вертикальный Deerma DX118C - 1 пгг.; общей стоимостью 29 432 рубля 88 копеек в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Производственного кооператива «Хлебокомбинат № 5» в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в виде обеспечительного платежа в размере 27 000 руб.; неустойку в размере 12 555 руб., из расчета 0,5 % за каждый день просрочки исполнения обязательства по возврату обеспечительного платежа в размере 27 000 руб. до момента фактического исполнения обязательства.

В обоснование исковых требований указано, что 10.01.2023 ФИО1 заключила с Производственным кооперативом «Хлебокомбинат №5» договор аренды нежилого помещения Литер А, помещение №6 (офис №3) площадью 31,1 кв.м., расположенное на 2 этаже по адресу: <адрес>

13.01.2023 ФИО1 заключила с Производственным кооперативом «Хлебокомбинат № 5» договор аренды нежилого помещения Литер А, помещение №7 (офис №4) площадью 34,6 кв.м., расположенное на 2 этаже по адресу: <адрес>

Срок действия договоров продлен на основании дополнительных соглашений до 30.09.2025.

28.02.2025 арендодателем ограничен вход в арендуемые помещения, сообщено о смене замков, необходимости оплаты аренды до наступления срока исполнения обязанности по договору.

Кроме того, с 28.02.2025 Производственным кооперативом «Хлебокомбинат № 5» удерживается личное имущество истца, находящееся в арендуемых помещениях.

Между тем, срок исполнения обязанности по внесению арендной платы определен до 5 числа текущего месяца, в связи с чем на момент ограничения доступа к арендуемым помещениям и на момент удержания личного имущества истца задолженность по арендной плате по договорам у истца отсутствовала.

По указанным причинам 28.02.2025 истцом направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды.

04.03.2025 истцом получен ответ на уведомление исх. №185 от 04.03.2025 с требованиями арендодателя оплатить арендную плату за март 2025 г., коммунальные услуги за февраль 2025 г., а также об отказе предоставить доступ в арендуемые помещения.

В ходе рассмотрения дела Производственный кооператив «Хлебокомбинат № 5» обратился со встречным иском, в котором просил взыскать с ФИО1 задолженность по договорам аренды нежилого помещения от 10.01.2023, 13.01.2023 в размере 39 671 руб. 30 коп.; стоимость текущего ремонта помещения офиса №3 и №4, расположенных на 2 этаже здания по адресу: <адрес> в сумме 101 700 руб.; неустойку по договору аренды нежилого помещения от 10.01.2023, договору аренды нежилого помещения от 13.01.2023, за период с 06.03.2025 по 03.06.2025 в размере 15 741 руб.; неустойки по договору аренды нежилого помещения от 10.01.2023 и договору аренды нежилого помещения от 13.01.2023 за неисполненные в срок обязательства на сумму 39 600 руб. с 04.06.2025 по день фактической уплаты долга.

В обоснование иска указано, что согласно п.2.2.2. Договоров аренды нежилых помещений Арендатор обязуется использовать помещения исключительно по их прямому назначению, в соответствии с договором.

Однако в нарушение условий договоров ответчик использовал помещения для размещения танцевальной студии, где постоянно громко играла музыка, что мешало ведению деятельности иных арендаторов ПК "Хлебокомбинат N°5". Истцу регулярно поступали жалобы нa шум от других арендаторов.

24.02.2025 председатель ПК "Хлебокомбинат №5” ФИО2 путем телефонного звонка сообщила ФИО1 о нецелевом использовании ею офисного помещения. 28.02.2025 ФИО1 по телефону сообщила о намерении освободить помещения без оплаты арендной платы и коммунальных услуг. В связи с чем руководством ПК «Хлебокомбинат №5» принято решение временно ограничить доступ в одно из арендуемых помещений (офис №4), поскольку имелось основание полагать, что арендатор может съехать, не заплатив задолженность за потребленные коммунальные услуги за февраль 2025 года.

В соответствии с условиями договоров аренды Арендатор имеет право отказаться от договора аренды, письменно известив об этом Арендодателя за 45 дней до предполагаемой даты расторжения договора аренды (в редакции дополнительного соглашения №2 к договорам от 27.09.2024).

Таким образом, датой расторжения договора является 14.04.2025.

10.03.2025 осуществлен осмотр арендуемых арендатором помещений (<адрес>). Установлено, что помещения находятся в ненадлежащем техническом состоянии, ответчиком не выполнен текущий косметический ремонт в помещениях (необходима покраска стен, замена напольных покрытий в помещениях в результате порчи ответчиком).

10.04.2025 ПК «Хлебокомбинат № 5» в адрес ФИО1 направлено письмо, в котором арендатору сообщено о передаче помещений после проведения косметического ремонта, либо оплате стоимости непроизведенного ремонта.

Помещения фактически были освобождены ответчиком 14.04.2025. При этом ответчик отказался подписывать акт приема-передачи помещений. Ключи от арендуемых помещений до настоящего времени находятся у ответчика.

Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 8 августа 2025 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

Встречный иск ПК «Хлебокомбинат №5» удовлетворен.

С ФИО1 в пользу ПК «Хлебокомбинат №5» взыскана арендная плата в сумме 39 671, 30 руб., стоимость ремонта в сумме 101 700 руб., неустойка в сумме 15 741 руб. за период с 06.03.2025 по 03.06.2025, начиная с 04.06.2025 неустойка за неисполнение в срок обязательств по договорам аренды от 10.01.2023 и от 13.01.2023 по день фактической уплаты долга.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решения.

В обоснование жалобы выражает несогласие с выводами суда о наличии правовых оснований для взыскания с ФИО1 по встречному иску арендной платы, поскольку на дату ограничения доступа в нежилые помещения арендодателем по состоянию на 28.02.2025 задолженности по арендной плате не имелось.

Полагает, что ограничение доступа к арендованным помещениям со стороны арендодателя является неправомерным, в свою очередь, освобождает арендатора от ответственности за неисполнение обязательств, так как истец с указанного времени была лишена возможности реально пользоваться помещениями.

Выводы суда о недоказанности ограничения ответчиком доступа в нежилые помещения не соответствует материалам дела, судом не дана оценка представленным об этом доказательствам: сообщение директора ПК о смене замка и ограничении доступа, акт осмотра помещений, составленный сотрудником полиции.

При этом нарушений обязательств по договорам у истца не было, использование помещений под танцевальный зал было известно арендодателю, который не возражал простив этого.

Применяя положения договоров о сроке расторжения договоров и определяя период задолженности, суд не учел, что уведомление истца о расторжении договоров было вызвано нарушением обязательств со стороны арендодателя, выразившихся в ограничении доступа в арендованные помещения и невозможности пользоваться имуществом.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик ПК «Хлебокомбинат № 5» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО3 апелляционную жалобу поддержала по указанным в ней основаниям.

Представители ответчика ФИО2, ФИО4 возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) является основанием рассмотрения гражданского дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не установила.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 10.01.2023 ФИО1 заключила с Производственным кооперативом «Хлебокомбинат № 5» договор аренды нежилого помещения Литер А, помещение №6 (офис №3) площадью 31,1 кв.м., расположенное на 2 этаже по адресу: <адрес>

13.01.2023 ФИО1 заключила с Производственным кооперативом «Хлебокомбинат № 5 » договор аренды нежилого помещения Литер А, помещение №7 (офис №4) площадью 34,6 кв.м., расположенное на 2 этаже по адресу: <адрес>

В силу п. 2.2.1 договора от 10.01.2023 арендатор обязуется своевременно осуществлять оплату за арендуемое помещение согласно п. 4.1 настоящего договора.

Согласно п. 4.1 арендная плата по договору аренды выплачивается арендатором ежемесячно на условиях предоплаты до 05 числа текущего месяца по счету путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в банке, либо наличными денежными средствами в кассу предприятия (п. 4.2 Договора).

Дополнительными соглашениями к договорам аренды стороны изменяли размер арендной платы, а также продлевали срок действия договоров.

Дополнительным соглашением № 2 от 27.09.2024 к договорам аренды нежилых помещений от 10.01.2023, от 13.03.2023 внесены изменения в п.п. 3.1.1, 5.3 соглашений путем дополнения текстом следующего содержания «арендатор вправе отказаться от договора аренды, письменно сообщив о предстоящем освобождении помещения арендодателю за 45 дней до предполагаемой даты расторжения Договора аренды».

Также внесены изменения в п. 4.1, установлена общая стоимость аренды нежилых помещений (офисы №3, №4), переданных в пользование арендатору, 27 000 руб. в месяц без НДС. В п. 5.1 договоров срок аренды установлен с 01.11.2024 по 30.09.2025.

За нарушение срока внесения арендной платы договорами предусмотрена неустойка.

Согласно п. 7.1 договоров арендодатель вправе по своему усмотрению без получения согласия арендатора использовать обеспечительный платеж для уплаты арендной платы и / или для покрытия затрат и убытков арендодателя, возникших в связи с нарушением арендатором условий договора.

В соответствии с п. 2.2.14. договоров, в случае оставления арендатором помещений до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, он обязан оплатить в согласованном сторонами размере стоимость не произведенного текущего или косметического ремонта, или произвести косметический ремонт.

В исковом заявлении истец указала, что 28.02.2025 арендодателем ограничен вход в арендуемые помещения (офис №3, офис №4), сообщено о смене замков, необходимости оплаты аренды до наступления срока исполнения обязанности по договору. С 28.02.2025 Производственным кооперативом «Хлебокомбинат № 5» удерживается личное имущество истца, находящееся в арендуемых помещениях. ФИО1 обратилась в правоохранительные органы для проведения проверки в отношении действий арендодателя.

Постановлением УУП ОУУП и ПНД ОП по Центральному району УМВД России по г. Барнаула от 05.03.2025 отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 по ст. 330 УК РФ за отсутствием состава преступления.

Постановлением УУП ОУУП и ПНД ОП по Центральному району УМВД России по г. Барнаула от 16.03.2025 отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 по ст. 158 УК РФ за отсутствием состава преступления.

28.02.2025 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о досрочном расторжении договоров аренды.

04.03.2025 ПК «Хлебокомбинат №5» направлено уведомление в адрес ФИО1, согласно которому досрочное расторжение договора аренды возможно с 15.04.2025. В уведомлении указано о необходимости возврата помещения в надлежащем состоянии после косметического, текущего ремонта в соответствии с условиями договоров аренды, о необходимости оплаты арендной платы за март 2025 года, коммунальных услуг за февраль 2025 года. Сообщено, что доступ в одно из арендуемых помещений будет восстановлен после оплаты задолженности, офисом № 3 ФИО1 может пользоваться беспрепятственно.

Согласно акту об удержании имущества арендатора от 06.03.2025 ПК «Хлебокомбинат №5» следует, что в связи с наличием задолженности по арендной плате и коммунальным услугам по договорам аренды произведено удержание имущества арендатора: ТВ DEXP — 1 шт., колонка DEXP – 1 шт., вентилятор напольный - 2 шт., Обогреватель -1 шт., Чайник белый - 1 шт., Камера видеонаблюдения - 2 шт.; Пылесос белого цвета - 1 шт.

Из акта осмотра помещений от 10.03.2025 в составе комиссии ФИО2, ФИО4, следует, что в результате эксплуатации и действий арендатора в помещении необходимы работы по текущему ремонту. В акте указано, что ФИО1 не явилась на осмотр.

В обоснование проведения ремонта ответчиком представлены товарные чеки о приобретении строительных материалов, калькуляция стоимости ремонта офисов №№ 3,4.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, установив факт наличия задолженности у арендатора ФИО1 перед арендодателем ПК «Хлебокомбинат № 5» по состоянию на 28.02.2025 по оплате коммунальных услуг, а также с марта по 15 апреля 2025 года по арендной плате и коммунальным платежам, использование арендатором помещений не по назначению, с учетом того, что по условиям договоров при досрочном расторжении арендатором датой расторжения договоров является 14.04.2025, пришел к выводу об отказе в иске ФИО1 о признании договоров расторгнутыми и переданными арендодателю с 28.02.2025, об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Установив наличие задолженности по арендной плате за указанный период, неисполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта помещений, с учетом положений договоров аренды удовлетворил встречный иск ПК «Хлебокомбинат № 5».

Судебная коллегия соглашается с решением суда, полагая, что его выводы соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения и установленным по делу обстоятельствам.

Доводы жалобы о том, что ограничение доступа в помещение и удержание имущества арендодателем являлись незаконными в связи с отсутствием задолженности у арендатора по состоянию на 28.02.2025, были проверены судом первой инстанции и обоснованно отклонены.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Из материалов дела следует, что ФИО1 была зарегистрирована в качестве ИП, статус прекращен 19.02.2025.

Из пояснений истца следует, что арендованные помещения ею использовались в качестве танцевальной студии.

Пунктом 1.2 договоров предусмотрено, что помещения будут использоваться арендатором для размещения офиса.

Согласно п. п. 3.2.4, 3.2.5 договоров, арендодатель имеет право запретить доступ арендатора в арендуемое помещение при образовании задолженности по арендной плате и коммунальным услугам по договору, удерживать имущество арендатора до погашения задолженности по арендной плате и коммунальным услугам.

Ответчиком ПК «Хлебокомбинат №5» в материалы дела представлены акты сверки по оплате арендатором арендной платы и коммунальных платежей.

Согласно данным документам у арендатора имеется задолженность по оплате коммунальных услуг за февраль 2025 в сумме 1183, 14 руб., за март 2025 года – 175, 78 руб.

Кроме того, за период с марта 2025 года по 14.04.2025 арендная плата за нежилые помещение арендатором не вносилась.

Размер суммы задолженности истцом не оспаривался.

При этом истцом не представлено суду доказательств в опровержение указанных обстоятельств, а именно: доказательств об отсутствии задолженности по состоянию на 28.02.2025 и с марта 2025 года по 14 апреля 2025 года.

Доводы жалобы о том, что об отсутствии задолженности по состоянию на 28.02.2025 ей было сообщено устно бухгалтером ПК «Хлебокомбинат №5», являются бездоказательными.

С учетом изложенного, суд при разрешении исковых требований ФИО1 обоснованно исходил из того, что ответчик ограничил истцу доступ в арендуемое помещение на законном основании, поскольку такое право было предоставлено арендодателю условиями договора в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы и платы за коммунальные услуги. По указанным основаниям имущество истца находилось во владении собственника помещений на законном основании.

Поскольку в действиях арендодателя судом не установлено нарушений закона и условий договоров аренды по ограничению доступа в помещения и удержанию имущества, доводы истца о том, что договоры аренды досрочно расторгнуты в одностороннем порядке по требованию арендатора с 28.02.2025, являются необоснованными и подлежат отклонению.

Согласно положениям ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, закон не ограничивает стороны договора аренды согласовать самостоятельно иные основания и порядок досрочного расторжения договора аренды.

Согласно условиям договоров аренды арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, уведомив об этом арендодателя за 45 дней до прекращения договора.

Поскольку о досрочном расторжении договоров истцом сообщено арендодателю 28.02.2025, о чем указано в иске и не оспаривалось при рассмотрении дела в суде первой инстанции, то договоры прекратили свое действие с 15.04.2025. Иного порядка досрочного расторжения договоров аренды стороны в договорах не согласовали.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договоры аренды досрочно расторгнуты по инициативе арендатора с 14.04.2025.

Ссылка в жалобе на процессуальные нарушения, выразившиеся в указании на сайте суда неправильной даты вынесения решения, нарушении срока направления копии решения суда, основаниями для отмены судебного постановления с учетом положений ст. 330 ГПК РФ являться не может.

Иных доводов, свидетельствующих о незаконности судебного постановления, апелляционная жалоба истца не содержит.

Судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, оснований для его отмены или изменения не установила.

Руководствуясь ст. ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 8 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня составления мотивированного апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 29 декабря 2025 г.