Решение № 2-398/2025 2-398/2025(2-5396/2024;)~М-4009/2024 2-5396/2024 М-4009/2024 от 4 марта 2025 г. по делу № 2-398/2025

Дело №

УИД 23RS0№-68


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

05 марта 2025 года г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Лаврова В.А.,

при секретаре Харченко Г.В.,

с участием

представителя истца – ФИО3,

третьего лица – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования <адрес> к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и снятии с кадастрового учета,

установил:

изначально администрация муниципального образования <адрес> (далее истец, администрация) обратилась в суд с иском к ФИО1 (далее ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании арендной задолженности и снятии с кадастрового учета, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №, где предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 036 кв.м., относящийся к категории земель – земли населённых пунктов, имеющий местоположение: Краснодарский край, <адрес>, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, в аренду на 49 лет. Согласно п. 4.2.8 договора ответчик взял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату в порядке и размере, оговоренном п. 3.5 договора аренды – ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца каждого квартала. Размер арендной платы за пользование земельным участком был рассчитан в соответствии с поставлением администрации (губернатора) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов». Пунктом п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы, арендатору начисляется пени. Поскольку ответчиком систематически не вносилась арендная плата то образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 659 рублей 64 копеек, а также пени в размере 2 023 рублей 76 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что направленная в адрес ответчика претензия последним была проигнорирована, истец вынужден был обратиться в суд.

В ходе судебного разбирательства, поскольку ответчиком была погашена задолженность по арендной плате и пени, истец уточнил ранее заявленные исковые требования и просит расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, указав, что Управлению Росреестра по Краснодарскому краю считать данное решение суда основанием для снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером № и внесения сведений в ЕГРН.

Представитель истца, действующий на основании доверенности – ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объёме.

Ответчик ФИО1, будучи надлежащим образом и заблаговременно извещен о дне, месте и времени слушания дела, что подтверждено личной подписью в извещении о слушании дела, назначенного на ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки суд не уведомил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований – ФИО4 в судебном заседании позицию истца поддержал, просил удовлетворить требования иска.

Суд, с учетом наличия сведений о надлежащем извещении, положений ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие ответчика, признав причину его неявки в судебное заседание неуважительной.

Изучив исковое заявление, выслушав лиц, участвующих в деле, огласив и исследовав материалы дела, оценив предоставленные доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно положениям ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (ст. 65 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 22 Земельного Кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Так в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №, где предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 036 кв.м., относящийся к категории земель – земли населённых пунктов, имеющий местоположение: Краснодарский край, <адрес>, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, в аренду на 49 лет (п.8.1 договора).

Согласно п. 4.2.8 договора ответчик взял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату в порядке и размере, оговоренном п. 3.5 договора аренды – ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца каждого квартала.

Размер арендной платы за пользование земельным участком был рассчитан в соответствии с поставлением администрации (губернатора) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».

Пунктом п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы, арендатору начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Пунктом 4.3.6 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением арендатора) в случае невнесения более двух ряд подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы.

Из материалов дела усматривается, что истцом был произведен расчёт задолженности по арендной плате в отношении указанного выше земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также расчет пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Претензия с требованием производства погашения образовавшейся задолженности по арендной плате, а также предложение о расторжении, согласно предоставленным суду сведениям, были направлены в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено квитанцией по оплате почтового отправления.

Также согласно почтовой квитанции, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика уже было направлено исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что на части земельного участка с кадастровым номером № имелся жилой дом, 1963 года постройки, собственником которого в настоящее время является ФИО4, что подтверждено выпиской из ЕГРН.

Также судом установлено, что по получении ответчиком искового заявления, им была оплачена выставленная истцом задолженность по оплате арендных платежей и пени, что подтверждено платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 8 659 рублей 64 копеек и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 023 рубля 76 копеек, в связи с чем истец уточнил изначально заявленные исковые требования, оставив в объёме заявленных, только расторжение договора аренды земельного участка.

В силу положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В силу п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, избирая способы защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако правовой результат удовлетворения заявленных требований или отказа в таком удовлетворении зависит от того, насколько будут доказаны обстоятельства, на которые ссылается истец, основаны ли его требования на законе, предъявлены ли они к надлежащему ответчику и верно ли заявителем избран способ защиты.

Таким образом, действующее законодательство не наделяет суд правом самостоятельно устанавливать способы защиты права истца и расширять за него перечень предусмотренных законом оснований для защиты нарушенного права.

Суд учитывает, что представленный истцом акт сверки платежей от ДД.ММ.ГГГГ о наличии арендной задолженности за ответчиком в общем размере 918 рублей 55 копеек относится к иному периоду задолженности и не является и не являлся предметом рассмотрения настоящего иска. Кроме того, из материалов дела, в частности, указанных выше платежных поручений усматривается, что ответчиком была погашена задолженность, заявленная истцом по основному долгу в размере 8 659 рублей 64 копеек, а таже пени в размере 2 023 рублей 76 копеек.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации также закреплено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок».

С учетом приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения требований о расторжении договора является установление существенных нарушений договора аренды земельного участка, которые не были устранены арендатором в разумный срок.

В чем заключаются существенные нарушения условий спорного договора аренды, и, которые, по мнению истца, являются основанием для расторжения договора, администраций района четко не заявлено.

Образовавшаяся по договору аренды задолженность, которая была погашена ответчиком в разумные сроки после уведомления о ее наличии, суд не может отнести к существенным нарушениям договора.

При этом суд учитывает, что в ходе судебного разбирательства истец фактически от этих требований отказался.

Таким образом, на момент рассмотрения дела, в качестве основания к расторжению спорного договора истцом указано на формальные основания, которые были устранены и истец в этой части отказался от претензий к ответчику.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что истец в течение более трех лет не проявлял процессуальной активности в отношении нарушения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, фактически сам способствовал ее образованию в большем размере.

Таким образом, оценив все представленные суду доказательства с учетом положений ст. 67 ГПК РФ суд не усматривает оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку заявленная существенность нарушения договора носит формальный характер, а образовавшаяся в этой связи арендная задолженность, была погашена ответчиком в разумные сроки, сведений о нецелевом использовании земельного участка ответчиком, суду не представлено.

Доводы третьего лица - ФИО4 о том, что нахождение в аренде у ответчика земельного участка нарушает его имущественные права, суд считает несостоятельными в силу следующего.

Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, в его прямой взаимосвязи с положениями части 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

На основании выше изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования <адрес> к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и снятии с кадастрового учета - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Краснодара.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий