Решение № 2-485/2025 от 22 сентября 2025 г. по делу № 2-536/2024~М-561/2024

Дело № 2-485/2025

УИД: 23RS0032-01-2024-000890-39


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 сентября 2025 года г. Новороссийск

Ленинский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе судьи Дианова Д.Ю.

при секретаре Ивановой М.С.,

с участием истца ФИО13 его представителя ФИО95 действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №

представителя ответчика адвоката ФИО12., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № и ордера от ДД.ММ.ГГГГ №

представителя третьего лица – управления опеки и попечительства администрации МО г. Новороссийск ФИО14., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. №

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО15 к ФИО16 о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, признании права собственности, встречному исковому заявлению ФИО17 к ФИО18 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО19 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО20 о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, признании права собственности.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО21 действующим в качестве покупателя, и ФИО22 действующим в качестве продавца, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры площадью 63,40кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Необходимость заключения предварительного договора была вызвана отсутствием у продавца зарегистрированного права собственности на жилое помещение. Срок заключения основного договора не установлен, но в соответствии с ч.4 ст. 429 ГК РФ если срок в который стороны обязуются заключить основной договор, в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. То есть окончательный срок для заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ.

Цена квартиры согласована сторонами и составила 3 500 000 рублей. При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатель выплатил продавцу аванс в размере 300 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. собственноручно составленной и подписанной ответчиком.

ДД.ММ.ГГГГ. в ходе телефонного разговора между сторонами, истцу стало известно, что ФИО23. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал право собственности на квартиру, получил документы, но передумал ее продавать истцу, поскольку нашел более выгодного покупателя. Пояснил, что денежные средства вернет истцу после сделки купли-продажи квартиры с новым покупателем.

В целях реализации условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО24 направил ФИО96. ДД.ММ.ГГГГ. уведомление о необходимости явки ДД.ММ.ГГГГ. в 14-00 ч. в Новороссийский отдел Управления Росреестра для заключения основного договора купли-продажи. Однако, в указанную дату и время ответчик для заключения договора в Росреестр не явился.

Ответчик на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры не являлся её титульным собственником и оформил право собственности на указанную квартиру ДД.ММ.ГГГГ за счет денежных средств, переданных ему по предварительному договору истцом, данное обстоятельство, ответчик выставляет как основание для признания предварительного договора недействительным.

Фактически между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи с условием о предварительной оплате при соблюдении всех существенных условий. Срок на заключение основного договора не истек, часть денег была передана, в связи с чем, отказ ответчика от заключения основного договора противоречит закону.

На основании изложенного с учетом уточненных в ходе рассмотрения дела исковых требований, истец просит суд, признать заключенным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № общей площадью 63,40 кв.м., по адресу: <адрес> с условием о предварительной оплате между ФИО25, действующим в качестве продавца и ФИО26, действующим в качестве покупателя, по цене 3 500 000 рублей. Признать право собственности на квартиру с кадастровым номером № общей площадью 63,40 кв.м., по адресу: <адрес> за ФИО27 ДД.ММ.ГГГГ., указав, что решение суда является основанием для управления Росреестра по Краснодарскому краю для регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №. Обязать ФИО28, ДД.ММ.ГГГГр. исполнить обязательства по передаче квартиры с кадастровым номером № общей площадью 63,40 кв.м., по адресу: <адрес> и истребовать указанный объект недвижимости из владения ФИО29, обязав его передать ключи от указанной квартиры покупателю ФИО30

ФИО31 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО32 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры.

В обоснование встречных исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ. с ФИО33. действительно был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. ФИО34 является профессиональным перекупщиком объектов недвижимости на рынке недвижимости и был хорошо осведомлен о стоимости объекта, а ФИО35 в свою очередь впервые продавал жилье и подписывал предварительный договоров купли-продажи, который был составлен ФИО36 и не был осведомлен о реальной стоимости спорной квартиры. После того, как предварительный договор купли-продажи уже был подписан, ФИО37 обратился в агентство недвижимости, для того, чтобы найти новое жилье для себя и своей семьи, но понял, что не может этого сделать, поскольку узнал реальные цены на недвижимость.

Предварительный договор купли-продажи был составлен ФИО38 на основании тех документов, которые ФИО39 направил ему посредством смс-сообщений. На момент заключения предварительного договора купли-продажи указанная квартира не находилась в собственности у ФИО40., а должна была перейти в долевую собственность к нему, его матери и брату путем приватизации. Однако, ФИО41 не хотел приобретать квартиру у троих собственников и настоял на том, чтобы был один собственник. В связи с чем, право собственности на спорную квартиру было оформлено только на ФИО42

ДД.ММ.ГГГГ подготовленный и распечатанный ФИО43 предварительный договор купли-продажи был подписан сторонами, после чего, по требованию ФИО44 он написал расписку о получении денежных средств. В расписке указано, что ФИО45 были переданы 300 000 рублей, которые он фактически не получал. После того как были взяты квитанции о задолженности по квартире по договору социального найма, в которой было указано, что задолженность составляет 128 417 рублей 68 коп. ФИО46 передал ФИО47 130 000 рублей для оплаты задолженности. Оставшуюся часть денежных средств ФИО48 пообещал отдать после того, как ФИО49. подаст документы в МФЦ для регистрации права.

ДД.ММ.ГГГГ. при личной встрече ФИО50 передал матери ФИО51. еще 5 000 рублей, а ДД.ММ.ГГГГ г. передал его матери оставшиеся 152 000 рублей. Сам он ничего не получал.

ФИО52 было достоверно известно, что на момент подписания предварительного договора купли-продажи ФИО53 не являлся собственником, также не имел полномочий подписывать предварительный договор купли-продажи, но ФИО54. настаивал на его подписании, так как ему были нужны гарантии. Полагает, что ФИО55. ввел ФИО56. в заблуждение относительно стоимости продаваемой квартиры, из-за чего сложилась безвыходная ситуация.

Считает, что данные обстоятельства дают основания для признания вышеуказанного договора недействительным. ФИО57 обращался к ФИО58 с просьбой расторгнуть предварительный договор купли-продажи, однако, получил отказ. Несмотря на отправленное уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи, ФИО59 отказывается от получения денежных средств по расписке от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 300 000 рублей, требуя заключения основного договора купли-продажи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО60 и ФИО61. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, стоимостью объекта 4 010 000 рублей. В обеспечение обязательств по договору купли-продажи квартиры ФИО62 заключила кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. с ПАО «Сбербанк России» на приобретение вышеуказанного объекта в размере 3 200 000 рублей, в качестве первоначального взноса были внесены средства материнского капитала в размере 630 380 рублей 78 коп.

Понуждение к заключению основного договора купли-продажи приведет к лишению единственного жилья и лишит права возможности приобрести другое жильё.

На основании изложенного, истец по встречному исковому заявлению просит суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № общей площадью 63,40 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, и применить последствия недействительной сделки.

Истец ФИО63 его представитель ФИО64 в судебном заседании настаивали на удовлетворении уточненных исковых требований, по основаниям изложенным в исковом заявлении и пояснили, что вынужден был заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, так как ФИО65 не зарегистрировал в ЕГРН право собственности на квартиру. Отсутствие государственной регистрации права собственности на квартиру на момент заключения договора, не является основанием для признания сделки недействительной. Возражали против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ответчика ФИО66., в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ФИО67 настаивала на удовлетворении встречных исковых требований. Пояснила что, её доверитель квартиру продавать не хотел, на это была воля его матери. В случае удовлетворения исковых требований ФИО68 его семья останется без жилья, поскольку оставшаяся невыплаченной денежная сумма по договору недостаточна для приобретения другого жилья. На момент подписания предварительного договора, её доверитель не являлся собственником квартиры.

Представитель третьего лица управления опеки и попечительства администрации МО г. Новороссийск ФИО69 судебном заседании, просила суд принять решение на усмотрение суда.

Треть лицо ФИО70 в судебное заседание не явилась, предоставила суду заявление, в котором указала, что расторгла все кредитные договоры, которые заключались для приобретения спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Никакого отношения к спорной квартире не имеет. Просила суд принять решение по данному делу на свое усмотрение.

Представители третьих лиц ПАО «Сбербанк России», Управления Росреестра по Краснодарскому краю, Управления городского хозяйства МО г. Новороссийска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлялись своевременно и надлежащим образом, вследствие чего суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 3).

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. п. 2, 3 ст. 455 ГК РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 1 статьи 485, пункты 1, 2 статьи 486, пункты 1-3 статьи 487 ГК РФ).

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Аналогичные разъяснения даны в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в котором также указано, что споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в соответствии с п. 2 ст. 455 предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ) (пункт 2).

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (пункт 5).

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ч. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В п.1 ст. 309 ГК РФ, указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

В силу ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО71 (продавец), и ФИО72 (покупатель) заключён предварительный договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 63.40 кв.м. по адресу: <адрес>, с условием о предварительной оплате.

В соответствии с п. 1.1 Договора, продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя, на условиях, указанных в настоящем договоре, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, площадью 63,4 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

Согласно пункту 2.1 Договора купли-продажи стороны оценили квартиру в сумму равную 3 500 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2.3 предварительного договора, расчет между сторонами произведен частично до подписания договора, продавец получил от покупателя 300 000 рублей. Стороны подтверждают факт передачи денег, в размере, указанном в настоящем договоре.

Согласно пункту 2.4 предварительного договора, продавец заверяет, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.

Квартира правами третьих лиц не обременена (п.3.1 Договора).

Данный договор вступает в силу с даты его подписания сторонами.

При подписании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО73 в соответствии с пунктом 2.3 Договора оплатил ФИО74 денежные средства в размере 300 000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ

В предварительном договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. не указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, следовательно, основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 1 ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании договора на передачу в собственность жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ администрация МО г. Новороссийска передала в личную собственность бесплатно гражданину ФИО97 квартиру № общей площадью 63,4 кв.м., с кадастровым номером № находящуюся по адресу <адрес>

В соответствии с п.2 данного договора, ФИО75. приобретает право собственности на жилое помещение с момента регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

ДД.ММ.ГГГГ., ФИО76 зарегистрировал в ЕГРН право собственности на квартиру с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. указаны предмет договора, её стоимость, размер аванса выплаченного при заключении договора. Сторонам было известно при заключении договора, что право собственности на квартиру не было зарегистрировано, при этом квартира уже была приватизирована ФИО77 что подтверждается договором, заключенным с администрацией МО г. Новороссийска от ДД.ММ.ГГГГ

В параграфе № главы 30 ГК РФ, не указано, что заключение договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества, запрещено, если у продавца на дату заключения договора отсутствует регистрация права в ЕГРН, и данное обстоятельство не является основанием для признания такого договора недействительным.

После регистрации права собственности на квартиру ФИО78 не исполнил обязательство, вытекающее из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., и заключил с ФИО79 договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № по адресу <адрес> В дальнейшем договор не был зарегистрирован в ЕГРН и ФИО80 утратила интерес к вышеуказанному имуществу, что подтверждается её заявлением предоставленным в суд.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 ГК РФ).

Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что заявленные первоначальные исковые требования ФИО81 о признании договора купли-продажи квартиры заключенным, подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, является ничтожной.

Судом в ходе судебного разбирательства не установлено обстоятельств, влекущих недействительность сделки заключенной ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО82 и ФИО83, в связи с чем встречное исковое заявление ФИО84. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО85 удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 63.40 кв.м. по адресу: <адрес> с условием о предварительной оплате между ФИО86 и ФИО87, по цене 3 500 000 рублей.

Признать право собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 63.40 кв.м. по адресу: <адрес>, за ФИО88.

Обязать ФИО89 исполнить обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи - квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 63.40 кв.м. по адресу: <адрес>, ФИО90

Обязать ФИО91 исполнить обязательство, по договору купли-продажи квартиры с кадастровым номером № общей площадью 63.40 кв.м. по адресу: <адрес>, с условием о предварительной оплате, передать оставшуюся сумму денежных средств в размере 3 200 000 рублей ФИО92

Отказать ФИО93 в удовлетворении встречных исковых требований к ФИО94 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ленинского

районного суда г. Новороссийска Д.Ю. Дианов

Мотивированное решение изготовлено: 23.09.2025г.