Решение № 2-1338/2020 2-1338/2020~М-1181/2020 М-1181/2020 от 1 октября 2020 г. по делу № 2-1338/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 октября 2020 года город Озёрск

Озерский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Гибадуллиной Ю.Р.

при секретаре Стоцкой А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании задолженности,

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности, процентов, пени по договору купли-продажи квартиры. В обоснование иска указала, что 05 марта 2019 года между истцом и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры №, в соответствии с которым ИП ФИО1 продала ФИО2 на условиях рассрочки платежа однокомнатную квартиру, общей площадью 48,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составила 2417 760 руб., 121 000 руб. ответчиком оплачены на момент заключения договора, оставшаяся часть в сумме 2296 760 руб. ответчик должен уплатить в срок до 04 марта 2044 года ежемесячными платежами в сумме не менее 7660 рублей, с начислением процентов в размере: с 05 марта 2019 по 04 марта 2020 года - 8% годовых, с 05 марта 2020 года по 04 марта 2044 года – 12% годовых. В связи с нарушением ответчиком обязательств по внесению платежей по договору купли-продажи квартиры, истец обратился в суд и просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры № от 05 марта 2019 года, прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение по адресу: <адрес>, прекратить право пользования ФИО3 на жилое помещение по адресу: <адрес>; возвратить истцу квартиру и признать за ФИО4 право собственности на жилое помещение ФИО3 на жилое помещение по адресу: <адрес>; взыскать с ответчика задолженность по оплате процентов за предоставление рассрочки платежа за период с февраля 2020 года по июль 2020 года в размере 124711 рублей, неустойку (пени) за нарушение сроков оплаты основного долга по договору купли-продажи за период с 30 апреля 2019 года по 05 августа 2020 года в размере 28 522 рубля 24 копейки, неустойку (пени) за просрочку по уплате процентов за предоставление рассрочки за период с 06 мая 2019 года по 05 августа 2020 года в размере 57587 рублей 16 копеек, а также госпошлину.

В судебное заседание истец ИП ФИО1 не явилась, извещена (л.д. 47).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался судом по месту регистрации: г<адрес> (адресная справка - л.д. 44), судебная корреспонденция возвратилась в адрес суда с отметкой «Истек срок хранения» (л.д. 45,49).

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п.1 ст. 9 ГК РФ). Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Принимая во внимание вышеприведенные нормы и обстоятельства, суд находит, что ответчики извещены надлежащим образом, суд предпринял все меры к их извещению. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Информация о времени и месте проведения судебного заседания по данному делу своевременно размещена в сети Интернет на официальном сайте Озерского городского суда Челябинской области. Копии исковых требований направлялись ответчикам управляющей организацией (л.д. 6).

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившегося ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания.

Учитывая, что вся информация по делу заблаговременно размещена на официальном сайте Озерского городского суда, в сети Интернет, а так же нормы ст. 115,116 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ суд признает сообщение доставленным, поскольку не получено по обстоятельствам, зависящим от ответчика. Доказательств иного суду не представлено.

Огласив исковое заявление, исследовав материалы дела, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела установлено, что 05 марта 2019 года между истцом и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры №, в соответствии с которым ИП ФИО1 продала ФИО2 на условиях рассрочки платежа однокомнатную квартиру, общей площадью 48,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 2417760 рублей (л.д. 37-41).

В соответствии с п. 3.2, 3.2.1 договора на момент его заключения покупателем оплачено 121 000 руб., оставшуюся сумму 2296 760 руб. покупатель обязался оплатить ежемесячными платежами в сумме не менее 7660 руб. не позднее предпоследнего рабочего дня месяца, начиная с марта 2019 года.

В соответствии с п. 4.1.2 покупатель ежемесячно уплачивает проценты в размере: с 05 марта 2019 по 04 марта 2020 года – 0,67%, с 05 марта 2020 года по 04 марта 2044 года – 1% в месяц на остаток неоплаченной договорной суммы за предоставление рассрочки оплаты квартиры в соответствии с п. 3.2.3 договора.

Согласно п. 4.1 договора, с момента государственной регистрации права собственности покупателя до момента полной оплаты покупателем стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у продавца.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03 июня 2020 года, <адрес> в г. Озёрске Челябинской области поставлена на кадастровый учет (№), зарегистрировано право собственности за ФИО2, имеется обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу залогодержателя ИП ФИО1 на срок с 15 марта 2019 года по 04 марта 2044 года (л.д. 28-32).

13 марта 2020 года между ИП ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о погашении задолженности к договору купли-продажи квартиры № от 05 марта 2019 года с графиком платежей (л.д. 13-15).

В соответствии с пунктами 1, 2 соглашения покупатель признает, что на 11 февраля 2020 года имеет перед продавцом задолженность по договору купли-продажи квартиры № от 05 марта 2019 года в размере 2272760 рублей, задолженность по внесению ежемесячных платежей и процентов в размере 262685 руб. 04 коп.

Согласно п. 5 соглашения, ФИО2 обязуется с 10 апреля 2020 года производить оплату стоимости квартиры и процентов за предоставление рассрочки платежа в соответствии с условиями договора купли-продажи № от 05 марта 2019 года.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неоплата либо неполная оплата товара в такой части, которая может быть признана значительной, является существенным нарушением договора, поэтому продавец вправе требовать его расторжения по основанию, предусмотренному статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расчет процентов по договору производится следующим образом:

остаток основного долга х проценты х количество календарных дней пользования/ 365 дней. Ставка процента с 05 марта 2019 года по 04 марта 2020 года - 8% годовых, с 05 марта 2020 года -12% годовых.

Как следует из расчета суммы долга и процентов по договору купли-продажи № от 05 марта 2019 года (л.д. 17), по состоянию на 05 августа 2020 года у ответчика ФИО2 имеется задолженность по уплате процентов за предоставление рассрочки платежей за период с февраля 2020 года по июль 2020 года в размере 124 711 руб.: 279 711 руб. (начислено) – 155 000 руб. (оплачено ответчиком по договору в период с марта 2019 года по июнь 2020 года, сумма учтена в счет погашения процентов в соответствии со ст. 319 ГК РФ).

Согласно п. 5.4 договора купли-продажи, за нарушение сроков уплаты денежных средств в соответствии с разделом 3 договора покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств по уплате. За нарушение сроков уплаты процентов за предоставление рассрочки оплаты квартиры, предусмотренных п. 3.2.3 договора, продавец вправе требовать от покупателя уплаты пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы процентов за каждый день просрочки.

Расчет неустойки производится по формуле:

Сумма просроченного долга Х на ставку пени за несвоевременное произведение платежа – 0,1% Х количество дней просрочки.

Как следует из расчета (л.д. 18-19), по состоянию на 05 августа 2020 года ответчику ФИО2 за период с 30 апреля 2019 года по 05 августа 2020 года начислены пени за просрочку оплаты основного долга в размере 28522 рубля 24 копейки, а также пени за просрочку платежей по процентам за предоставление рассрочки оплаты квартиры за период с 06 мая 2019 года по 05 августа 2020 года в размере 57587 руб. 16 коп. Ответчиком в счет погашения задолженности по неустойке денежных средств не вносилось.

Расчеты судом проверены, признаны правильными и обоснованными, не противоречащими требованиям ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком расчет задолженности не оспаривался.

В соответствии с п. 5.2 договора купли-продажи, в случае систематического (просрочка платежей более чем два раза в течение шести месяцев или просрочка очередного платежа более двух месяцев) неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом покупателя. В данном случае договор считается расторгнутым с момента направления уведомления покупателю. Возврат денежных средств, внесенных покупателем на момент расторжения договора производится продавцом в месячный срок с момента расторжения договора. Кроме того, сумма денежных средств, подлежащих возврату покупателю, уменьшается на размер пеней за просрочку платежа, рассчитанных на день расторжения договора, штрафной неустойки в размере 3 процентов от суммы внесенных денежных средств, а также суммы процентов за предоставление рассрочки платежа, начисленных в соответствии с п. 3.2.3 договора на дату расторжения договора.

Истцом в адрес ФИО2 направлялась претензия от 11 октября 2019 года о погашении задолженности (л.д. 24-35), которая ответчиком была получена 21 октября 2019 года, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении (л.д. 26).

Так как ответчиком в период действия договора купли-продажи неоднократно допускались просрочки по внесению платежей, последний платеж внесен 03 апреля 2019 года, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о расторжении договора купли-продажи, а также взыскании процентов и неустойки.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Так как ответчиком ФИО2 обязанность по оплате квартиры по договору купли-продажи № от 05 марта 2019 года не исполнена, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о возврате квартиры в собственность истца, прекращении права собственности ФИО2 на жилое помещение, признании права собственности на квартиру за ИП ФИО4

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по госпошлине в размере 21 057 руб. (платежное поручение, л.д. 11).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ИП ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> № от 05 марта 2019 года, заключенный между ФИО2 и Индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес>.

Возвратить квартиру по адресу: <адрес> собственность ИП ФИО1 и признать за ней право собственности на указанную квартиру.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт №, в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП <***> задолженность по договору купли-продажи квартиры № № от 05 марта 2019 года: задолженность по оплате процентов за предоставление рассрочки платежа за период с февраля 2020 года по июль 2020 года в размере 124711 рублей, неустойку (пени) за нарушение сроков оплаты основного долга по договору купли-продажи за период с 30 апреля 2019 года по 05 августа 2020 года в размере 28 522 рубля 24 копейки, неустойку (пени) за просрочку по уплате процентов за предоставление рассрочки за период с 06 мая 2019 года по 05 августа 2020 года в размере 57587 рублей 16 копеек; а также госпошлину в размере 21057 рублей.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Озерский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий- Ю.Р. Гибадуллина

1версия для печати