Апелляционное определение № 33-10193/2025 от 22 декабря 2025 г.

Судья Мицкевич А.О. УИД 38RS0023-01-2025-000345-46

Судья-докладчик Кулакова С.А. № 33-10193/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 декабря 2025 года г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Скубиевой И.В.,

судей Кулаковой С.А., Шабалиной В.О.,

при секретаре Каттерфельд А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер изъят по иску муниципального учреждения «Администрация <адрес изъят>» к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате

по апелляционной жалобе представителя ФИО2 – ФИО1,

на решение Тулунского городского суда <адрес изъят> от Дата изъята ,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование требований истец указал, что Дата изъята с ФИО2 заключен договор аренды земельного участка Номер изъят по адресу: <адрес изъят>, земельный участок 1к, общей площадью 44212+/-117 кв. м, кадастровый Номер изъят, на период с Дата изъята по Дата изъята . В соответствии с п. 4.5 договора внесение арендной платы осуществляется не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года, в размере, указанном в п. 4.4 договора. В нарушение условий договора ответчик уклоняется от обязанности по внесению арендной платы, вследствие чего образовалась задолженность.

Просил суд взыскать с ФИО2 в пользу МУ «Администрация <адрес изъят>» задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от Дата изъята Номер изъят (по адресу: <адрес изъят>, площадью 44212+/-117 кв. м) за период с Дата изъята по Дата изъята - 953 481 руб., пени 152 390 руб.

Решением Тулунского городского суда <адрес изъят> от Дата изъята исковые требования удовлетворены частично. Взыскана с ФИО2 в пользу МУ «Администрация <адрес изъят>» задолженность по договору аренды земельного участка от Дата изъята Номер изъят руб. 37 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за период с Дата изъята по Дата изъята - 590 245 руб. 72 коп., задолженность по пени за период с Дата изъята по Дата изъята - 149 928 руб. 65 коп. В удовлетворении исковых требований МУ «Администрация <адрес изъят>» к ФИО2 в большем размере отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО2 – ФИО1, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Мотивирует тем, что вывод суда первой инстанции о том, что ответчиком не представлено доказательств наличия препятствий для использования земельного участка по целевому назначению, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. На смежном с арендованным земельном участке с 2020 года осуществлялось строительство сооружения инженерной защиты (дамбы) по проекту «Инженерная защита <адрес изъят> от затопления водами реки Ия», в результате чего на арендованном ответчиком земельном участке размещены элементы инфраструктуры дамбы (технологическая дорога, железобетонные опоры, объекты электроснабжения ВЛ-0,4 кВ, земляные валы). Указанные объекты фактически препятствуют использованию части земельного участка по назначению.

В результате выездного комиссионного обследования и геодезической съемки от Дата изъята установлено наличие препятствий пользования частью арендованного земельного участка общей площадью 8 843 кв. м по причинам, не зависящим от ответчика.

Несмотря на утрату ответчиком фактического владения и возможности использования части земельного участка, арендная плата истцом начислялась исходя из полной площади участка, что нарушает права и законные интересы ответчика. В силу ст. 611, п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при существенном ухудшении условий пользования имуществом по независящим от него обстоятельствам. Правовая позиция о невозможности взыскания арендной платы при отсутствии возможности пользования имуществом неоднократно подтверждена Верховным Судом Российской Федерации.

Таким образом, судом не применен закон, подлежащий применению, а расчет арендной платы необоснованно произведен без учета фактически изъятой и непригодной для использования части земельного участка.

Судом необоснованно отказано в принятии встречного иска о внесении изменений в договор аренды, перерасчете арендной платы и возмещении рыночной стоимости права аренды фактически изъятых для муниципальных нужд частей участка.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель МУ «Администрации <адрес изъят>» – ФИО3, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание не явился: ФИО2 (почтовое извещение возвращено по истечению срока хранения).

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Кулаковой С.А., выслушав объяснения представителя истца МУ «Администрации <адрес изъят>» – ФИО3, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия оснований к отмене обжалуемого решения не находит, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Исходя из п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст.330 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, Дата изъята между МУ «Администрация <адрес изъят>» и ФИО2 заключен договор аренды Номер изъят земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) из земель населенных пунктов площадью 104199 кв. м по адресу: <адрес изъят>, земельный участок 1к.

Согласно п. 1.5 земельный участок имеет разрешенное использование: производственная деятельность.

В соответствии с п. 1.6 на участке имеются объекты недвижимости (здания, сооружения).

Пунктом 2.1 договора установлен срок действия договора с Дата изъята по Дата изъята .

В соответствии с п. 3.4.3 арендатор обязался ежегодно, не позднее 31 января обращаться к арендодателю для получения расчета арендной платы на текущий год.

В соответствии с п. 4.4 размер арендной платы на текущий год определен сторонами на основании расчета арендной платы, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (ФИО4).

В силу п. 4.5 арендная плата вносится ежеквартально не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября.

Как следует из копии приложения Номер изъят к договору аренды земельного участка от Дата изъята Номер изъят, содержащего подписи сторон, сторонами согласован расчет арендной платы за период с Дата изъята по Дата изъята , в соответствии с которым арендная плата определена в 590 245 руб. 73 коп., подлежит внесению арендатором в установленные сроки: Дата изъята – 238 772 руб. 54 коп., Дата изъята – 175 736 руб. 59 коп., Дата изъята – 175 736 руб. 59 коп.

Согласно п. 4.6 размер арендной платы пересматривается ежегодно.

В силу п. 6.1 изменение, прекращение, расторжение договора осуществляется по соглашению сторон, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и условиями договора.

Актом приема-передачи земельного участка от Дата изъята подтверждается передача МУ «Администрация <адрес изъят>» земельного участка арендатору и принятие его ответчиком ФИО2

В акте приема-передачи стороны указали, что состояние участка соответствует условиям договора. Участок осмотрен в натуре, претензий к передаваемому участку не имеется.

Кроме того, Дата изъята договор аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРН, с указанием срока действия с Дата изъята по Дата изъята .

По расчету истца, задолженность ФИО2 по арендной плате по договору аренды земельного участка от Дата изъята Номер изъят образовалась за период с Дата изъята по Дата изъята , составляет 953 481 руб. 92 коп.

Как следует из обращения ФИО2 от Дата изъята , адресованного мэру городского округа «<адрес изъят>» с предложением провести комиссионное обследование, уточнение границ земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) по адресу: <адрес изъят>, - с целью исключения из площади земельного участка, арендуемого по договору от Дата изъята Номер изъят невозможных к использованию площадей, а также произвести перерасчет размера арендной платы, уменьшив сумму аренды, в том числе за период с Дата изъята по Дата изъята .

Постановлением администрации городского округа МО – «<адрес изъят>» от Дата изъята Номер изъят утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) В результате раздела Дата изъята образован земельный участок с кадастровым номером (данные изъяты) площадью 59887 кв. м, исходный земельный участок с кадастровым номером (данные изъяты) площадью 44212 кв. м, состоящий из двух контуров.

Как следует из акта от Дата изъята по итогам визуального осмотра земельных участков с кадастровыми номерами (данные изъяты), расположенных по адресу: <адрес изъят>, - Дата изъята в результате визуального осмотра земельных участков установлено, что на земельном участке с кадастровым номером (данные изъяты) вдоль гидротехнического сооружения (дамбы) расположен проезд в грунтовом исполнении общей площадью 5256 кв. м, по второму контуру земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) общей площадью 44212 кв. м частично расположены железобетонные опоры, сооружения электроэнергетики ВЛ-0,4кВ (кадастровый Номер изъят), а именно: в количестве 2 штуки, которые занимают площадь, равную 2 кв. м, а также расположены земляные валы на площади 3585 кв. м.

Дата изъята ответчиком осуществлено разделение переданного ему по договору аренды от Дата изъята Номер изъят земельного участка.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 1, 10, 309, 310, 328, 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации; п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от Дата изъята Номер изъят «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам гл. 6 ГПК РФ, суд первой инстанции, принимая во внимание, что истцом представлены доказательства существования договорных отношений: договор аренды земельного участка, а также приложения, содержащие согласованные сторонами индивидуальные характеристики объекта и размер арендной платы на 2024 год; учитывая, что договор подписан сторонами, его действительность не оспорена, исходил из того, что у ответчика имеется неисполненное обязательство по внесению арендной платы, вследствие чего истец вправе требовать взыскания задолженности.

Определяя размер подлежащей взысканию с ответчика задолженности по арендной плате, суд первой инстанции исходил из того, что истцом представлены расчеты задолженности и данные бухгалтерского учета о поступлении и непоступлении платежей, соответствующие условиям договора, корреспондирующие с датами наступления обязательств.

Принимая во внимание, что раздел земельного участка произведен по инициативе арендатора, факт осуществления такого раздела не отменяет обязанности арендатора по исполнению договора до момента формального его изменения в установленном законом порядке; ответчиком не представлено доказательств направления арендодателю предложения об изменении существенных условий договора, что отсутствуют акты, подтверждающие невозможность пользования участком по вине арендодателя, при этом истцом представлены доказательства направления ответчику претензий и уведомлений о наличии задолженности, датированные периодами, предшествующими обращению в суд, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец вправе требовать взыскания задолженности по арендной плате по договору аренды от Дата изъята Номер изъят – 740 174 руб. 37 коп.

Отклоняя доводы ответчика, суд указал, что им не представлено доказательств своевременного внесения платежей за спорные периоды, не подтверждено наличия переплат либо зачета, не доказаны обстоятельства, препятствующие исполнению обязательства; представленные ответчиком пояснения о необходимости корректировки арендной платы суд признал неподкрепленными надлежащими документами, поскольку отсутствуют доказательства фактического согласования сторонами нового размера платежей, отсутствуют протоколы разногласий, уведомления о пересмотре условий договора или иные документы, свидетельствующие о правомерности отказа от оплаты по установленным ставкам.

Разрешая исковые требования о взыскании пени, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком допущена просрочка исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы, установленного договором аренды, в связи с чем взыскал в пользу истца задолженность по пени за период с Дата изъята по Дата изъята - 149 928 руб. 65 коп.

Выводы суда мотивированы, подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, доводами апелляционной жалобы не опровергаются.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на арендованном земельном участке расположены элементы инженерной инфраструктуры, препятствующие использованию части земельного участка, судебной коллегией признается несостоятельными. Сам факт наличия объектов инженерной защиты не свидетельствует о прекращении или невозможности пользования участком в целом. Из материалов дела усматривается, что строительство дамбы велось с 2020 года, то есть задолго до заключения сторонами договора аренды от Дата изъята Номер изъят. Ответчик ФИО2, принимая участок в аренду, был осведомлен о фактическом состоянии территории, однако не заявил возражений и не предложил включить в договор какие-либо пункты относительно ограничения пользования. Таким образом, он принял объект в известном ему состоянии, что исключает возможность ссылаться на эти обстоятельства как на основание для освобождения от внесения арендной платы либо ее уменьшения.

Представленные ответчиком акты обследования от Дата изъята и акт визуального осмотра от Дата изъята не обладают доказательственной силой применительно к основаниям перерасчета арендной платы. Эти документы фиксируют лишь фактическое размещение отдельных элементов инженерных сооружений, но не подтверждают изъятия части участка для муниципальных нужд в порядке, предусмотренном ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, не отражают решения уполномоченного органа о временном или постоянном ограничении прав арендатора. Следовательно, данные акты не могут являться основанием для прекращения либо уменьшения обязательств по арендной плате.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении ст. 611, п. 4 ст. 614 ГК РФ не могут являться основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку доказательств направления арендодателю требования об уменьшении арендных платежей, подтверждающих своевременность и добросовестность поведения арендатора, не представлено. Само по себе возникновение обстоятельств, которые арендатор полагает препятствующими пользованию земельным участком, не освобождает от выполнения обязательств, если арендатор не предпринял предусмотренных законом действий по изменению условий договора.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе в принятии встречного иска судебной коллегией отклоняются, поскольку предъявленные ФИО2 требования касалиь изменения условий договора аренды и взыскания стоимости права аренды, что выходит за рамки предмета первоначального иска и требует самостоятельного рассмотрения. В связи с чем предусмотренные ст. 138 ГПК РФ условия принятия встречного иска отсутствовали.

Апелляционная жалоба не содержит иных доводов, влекущих отмену судебного постановления, в связи с чем решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным и отмене не подлежит, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Тулунского городского суда <адрес изъят> от Дата изъята по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий И.В. Скубиева

Судьи С.А. Кулакова

В.О. Шабалина

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16.01.2026