Решение № 3А-2/2025 3А-2/2025(3А-39/2024;)~М-53/2024 3А-39/2024 М-53/2024 от 8 апреля 2025 г. по делу № 3А-2/2025

УИД 28OS0000-01-2024-000080-88

Дело № 3а-2/2025


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

9 апреля 2025 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего судьи Диких Е.С.,

при секретаре Шевкун Я.В.,

с участием представителя административного истца ООО «Благовещенский завод строительных материалов» ФИО1, представителя административного ответчика ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» ФИО2, представителя заинтересованного лица прокуратуры Амурской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Благовещенский завод строительных материалов» об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Благовещенский завод строительных материалов» обратилось в Амурский областной суд с настоящим административным исковым заявлением, из которого следует, что Общество является собственником гаража на 25 машин, площадью 1585,3 кв.м, кадастровый <номер>, расположенного по адресу: <адрес>. По состоянию на 9 января 2024 г. кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составляет 27 204 841, 86 руб. Согласно отчету ООО «Центр оценки и учета» № НИо-02/24 от 18 января 2024 г. рыночная стоимость объекта по состоянию на 18 января 2024 г. составляет 12 741 618,00 руб. Решением ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» № ОРС-28/2024/000004 от 22 апреля 2024 г. ООО «Благовещенский завод строительных материалов» отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости, что полагает незаконным. С учетом уточнений административных исковых требований, просит суд признать незаконным решение ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» № ОРС-28/2024/000004 от 22 апреля 2024 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости; установить по состоянию на 18 января 2024 г. кадастровую стоимость объекта недвижимости - гаража с кадастровым номером <номер>, в размере равной его рыночной стоимости, - 15 811 435 рублей (согласно судебной экспертизе).

Представитель административного истца ООО «Благовещенский завод строительных материалов» ФИО1 в судебном заседании, а также в дополнительных письменных пояснениях административные исковые требования с учетом их уточнений поддержала, в обоснование привела те же доводы, что изложены в административном исковом заявлении. В дополнение указала, что каких-либо доказательств, достоверно свидетельствующих о необоснованности либо незаконности выводов и сведений, содержащихся в судебной экспертизе, со стороны административных ответчиков в материалы административного дела не представлено. Просит административные исковые требования удовлетворить с учетом их уточнений.

Представитель административного ответчика ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» ФИО2 в судебном заседании и в письменных возражениях с заявленными административными исковыми требованиями не согласилась, указав, что выводы судебного эксперта о несоответствии отчета об определении рыночной стоимости требованиям федеральных стандартов оценки, сомнений не вызывают. Вместе с тем, выводы эксперта о размере рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствуют требованиям законодательства об экспертной деятельности. При расчете рыночной стоимости объекта оценки эксперт использовал процент физического износа здания, установленный заключением ООО Проектно-строительное объединение «Благовещенскпроект» по результатам обследования гаража по состоянию на 11 июля 2024 г., а также результаты проведения осмотра объекта оценки от 18 октября 2024 г., что не соответствует поставленному в определении суда вопросу о дате, на которую подлежит определению рыночная стоимость - 18 января 2024 г. В заключении указано, что эксперт использовал фотоаппарат для фотофиксации, однако фото с теми повреждениями, на которые ссылается эксперт, к заключению не приложены. Также эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода. Кроме того, административный ответчик не был извещен о времени проведения экспертом обследования объекта оценки и не присутствовал при его проведении. Просила в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Представитель заинтересованного лица прокуратуры Амурской области ФИО3 в судебном заседании и письменном отзыве полагала, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 18 января 2024 г. по данным судебной экспертизы - 15 811 435 руб. При этом оснований для признания незаконным решения ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» об отказе в установлении размера рыночной стоимости объекта не имеется, по причине несоответствия отчета об оценке требованиям действующего законодательства.

Представитель административного ответчика правительства Амурской области, представители заинтересованных лиц министерства имущественных отношений Амурской области, администрации г. Благовещенска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения административного дела уведомлены надлежащим образом, ходатайств об его отложении от них не поступало, в письменных пояснениях ППК «Роскадастр» и администрации г. Благовещенска содержатся ходатайства о рассмотрении настоящего дела в отсутствие их представителей. В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель административного ответчика правительства Амурской области ФИО4 в письменных возражениях с заявленными административными исковыми требованиями не согласилась, указав, что заключение судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта оценки не соответствует требованиям статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода, мотивировав отказ тем фактом, что объект исследования входит в состав имущественного комплекса административного истца, при наличии выводов об активном рынке, в том числе в части аренды сходной недвижимости. Между тем наличие (отсутствие) доходного подхода напрямую влияет на итоговую рыночную стоимость. Кроме того, административный ответчик не был извещен о дате и времени проведения экспертом обследования объекта оценки и не присутствовал при его проведении. Просила в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Заинтересованное лицо министерство имущественных отношений Амурской области в своих письменных возражениях просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

Заинтересованное лицо администрация г. Благовещенска в письменном отзыве с заявленными административными исковыми требованиями не согласилась, указав, что заявленная величина рыночной стоимости существенно меньше установленной кадастровой стоимости, что позволяет усомниться в достоверности представленного истцом заключения.

Заинтересованное лицо ППК «Роскадастр» в письменном отзыве указало, что в случае установления судом выполнения отчета об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к принятым объектам аналогов, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, отчет может быть признан в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, в целях внесения ее в сведения, предусмотренные нормами федерального законодательства о Едином государственном реестре недвижимости.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов административного дела следует, что по адресу: <адрес> расположен объект недвижимости с кадастровым номером <номер>, общей площадью 1585,3 кв.м., наименование - гараж на 25 машин, который с 18 апреля 2011 г. находится в собственности ООО «Благовещенский завод строительных материалов» (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 10 марта 2025 г.).

Постановлением правительства Амурской области от 21 ноября 2023 г. № 975 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Амурской области» были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Амурской области, по состоянию на 1 января 2023 г.» объект недвижимости с кадастровым номером <номер>, вошел в указанный перечень, данным постановлением его кадастровая стоимость была определена в размере 27 204 841, 86 рублей (дата определения - 1 января 2023 г., дата применения - 1 января 2024 г.)

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Постановлением правительства Амурской области от 30 декабря 2021 г. № 1112 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2022 г.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением правительства Амурской области от 26 июля 2017 г. № 88-р создано ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области», которое наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Амурской области, предусмотренными Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; основной целью деятельности Учреждения является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Амурской области.

21 марта 2024 г. ООО «Благовещенский завод строительных материалов» обратилось в ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости - гаража в размере его рыночной стоимости, к которому был приложен отчет ООО «Центр оценки и учета» № НИо-02/24 от 18 января 2024 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <номер> по состоянию на 18 января 2024 г. в размере 12 741 618 рублей (вх. № 23/3 от 21 марта 2024 г.).

Решением ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-28/2024/000004 от 22 апреля 2024 г. ООО «Благовещенский завод строительных материалов» в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. Причинами к отказу послужили использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости.

Как следует из оспариваемого решения от 22 апреля 2024 г. № ОРС-28/2024/000004 бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценки не соответствующий требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи со следующими допущенными оценщиком нарушениями: при расчете восстановительной стоимости объекта оценки оценщик не учитывал значение индексов перехода от 2021 г. по 4 квартал 2023 г. элементов прямых затрат «Оплата труда» и «Эксплуатация машин и механизмов»; использовано неверное значение коэффициента, учитывающего корректировку на климатический район, ошибочно применен коэффициент 1,09, вместо 1,06; не обоснована величина восстановительной стоимости; не обоснованы сведения о фактическом возрасте крыши, полов, проемов, отделочных работ, подключенных коммуникаций, а также прочих работ; присвоенное зданию гаража техническое состояние «неудовлетворительное», при котором, согласно представленной в отчете шкале «Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта» не соответствует действительности; при расчете стоимости объекта оценки затратным подходом в самой формуле индекс изменения сметной стоимости на 2001 г. не указан.

Согласно решению бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к необоснованности итогового результата оценки, в связи с чем, установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 18 января 2024 г.

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

С настоящим административным исковым заявлением ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» обратилось в суд 30 мая 2024 г., т.е. в срок, установленный статьёй 219 КАС РФ.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <номер>, являющаяся в силу Налогового кодекса Российской Федерации налоговой базой для исчисления налога на недвижимое имущество, затрагивает права собственника данного объекта - ООО «Благовещенский завод строительных материалов», являющегося в налоговом периоде 2024 г. и в последующих периодах плательщиком данного налога.

В ходе рассмотрения административного дела по ходатайству административного истца ООО «Благовещенский завод строительных материалов» судом по делу была назначена судебная экспертиза в области оценочной деятельности, производство которой поручено ФГБУ Дальневосточный РЦСЭ Минюста России (г. Хабаровск).

Согласно заключению эксперта ФГБУ Дальневосточный РЦСЭ Минюста России (г. Хабаровск) Ф.И.О.7 № 1557/8-4-24 от 27 января 2025 г. отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный оценщиком ООО «Центр оценки и учета» Ф.И.О.8 № НИо-02/24 от 18 января 2024 г. не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, в связи со следующими допущенными оценщиком нарушениями: отсутствует анализ факторов, влияющих на величину спроса и предложения объекта оценки, не приведены интервалы значений данных факторов; допущены ошибки в проведении расчета затрат на приобретение или создание точной копии объекта оценки (затраты на воспроизводство) или актива с аналогичной полезностью (затраты на замещение); при определении затрат на воспроизводство или замещение не рассмотрена возможность использования фактических затрат, произведенных при создании объекта оценки или аналогичного объекта и при необходимости применить корректировки на изменение цен и элементы затрат в период между датой, когда были произведены соответствующие затраты и датой оценки, соответствие фактических произведенных затрат рыночным данным; в расчетах использовано неверное значение коэффициента, учитывающего корректировку на климатический район (ошибочно применен коэффициент 1,09 вместо 1,06); нет обоснования поправки на группу капитальности; нет обоснования выбора индексов изменения сметной стоимости на 1984 г., 1991 г., 2001 г.; нет обоснования общего срока эксплуатации конструктивных элементов здания; не применена корректировка на наличие/отсутствие конструктивных элементов.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - гаража на 25 машин с кадастровым номером <номер> по состоянию на 18 января 2024 г. согласно судебной экспертизе составляет в размере 15 811 435 рублей.

Заключение эксперта подготовлено оценщиком Ф.И.О.7, которая является сотрудником ФГБУ Дальневосточный РЦСЭ Минюста России (г. Хабаровск), имеет высшее инженерно-экономическое образование по специальности «Экономика и организация строительства» с присвоением квалификации инженера-экономиста, дополнительное профессиональное образование по экспертной специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», аттестованной на право самостоятельного производства экспертиз по данной экспертной специальности (протокол ЦЭКК ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России № 276 от 21 июля 2023 г.). Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем дал подписку.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе с отчетом оценщика ООО «Центр оценки и учета» Ф.И.О.8 № НИо-02/24 от 18 января 2024 г., фотоматериалами к нему, актом обследования ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» от 17 апреля 2024 г., фотоматериалами к нему, заключением ООО ПСО «Благовещенскпроект» по результатам обследования технического состояния строительных конструкций от 11 июля 2024 г., содержащее фотоматериалы (приложение № 3), показаниями оценщика Ф.И.О.8 (8 июля 2024 г.), эксперта Ф.И.О.7 (25 марта 2025 г.), фотоматериалами, выполненными экспертом Ф.И.О.7, по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что выводы в заключении эксперта ФГБУ Дальневосточный РЦСЭ Минюста России (г. Хабаровск) Ф.И.О.7 № 1557/8-4-24 от 27 января 2025 г. соответствуют требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

С доводом административного ответчика ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» о том, что в заключении № 1557/8-4-24 от 27 января 2025 г. экспертом Ф.И.О.7 необоснованно принят физический износ здания 64%, согласиться нельзя.

Как следует из пояснений эксперта Ф.И.О.7, допрошенной в судебном заседании 25 марта 2025 г., при составлении отчета № НИо-02/24 от 18 января 2024 г. оценщиком Ф.И.О.8 неверно была применена шкала износа, так как взята из методики определения физического износа гражданских зданий, утв. приказом Минкоммунхоза РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404, которая применяется для малоценных конструктивных элементов. В отношении объектов промышленного производства данная школа не применяется, так как физический износ объекта определяется по каждому конструктивному элементу, затем сводится в один показатель. При осмотре объекта ею (экспертом) производилось фотографирование и интервьюирование представителя завода на предмет повреждения объекта осмотра, а также периода их возникновения. Представитель завода пояснил, что в 2024 г. не было чрезвычайных ситуаций, трещины возникли давно. Она (эксперт) использовала те данные, которые имелись в материалах административного дела. Для расчета износа использовалась квалификация, которая приведена в аналитических обзорах, используемых экспертами и оценщиками. Техническое состояние объекта исследования по результатам осмотра в соответствии с классификацией аналитического обзора «Итоги IV квартала 2023 г. Корректировки рыночной стоимости нежилых зданий и помещений», исполнитель: НО «Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиэлт», дата публикации - 16 января 2024 г. характеризуется как «условно-удовлетворительное»: «малопригодное к эксплуатации здание (помещение) с незначительными изменениями несущих конструкций, существенным износом ограждающих конструкций, кровли, оконных и дверных блоков, инженерных систем, внешней и внутренней отделки. Необходим капитальный ремонт всего здания». О необходимости проведения капитального ремонта указано оценщиком, а также в заключение ООО ПСО «Благовещенскпроект». Оценка проводилась на 18 января 2024 г., акт осмотра 17 апреля 2024 г., осмотр ООО ПСО «Благовещенскпроект» 11 июля 2024 г., ею (Ф.И.О.7) объект осмотрен 18 октября 2024 г. Осмотр производился менее года от даты оценки. За указанный период времени никаких чрезвычайных ситуаций, которые могли бы нести значительные изменения в техническом состоянии объекта, не установлено. В связи с чем, данные в заключении ООО ПСО «Благовещенскпроект» были приняты к расчетам, так как специалисты проектной организации исследовали и описали каждый конструктивный элемент, расписали расчеты в соответствии с методикой. Поскольку оценка и обследование объекта недвижимости производились менее чем в течение одного года, то, с учетом методики хронологического возраста объекта, процент износа составляет ранее указанную величину. Изменение технического состояния конструкции возможно при чрезвычайных происшествиях, однако указанных обстоятельств в течение года не выявлено.

Оснований ставить под сомнение указанный вывод эксперта Ф.И.О.7 у суда не имеется.

Со стороны административных ответчиков ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области», правительства Амурской области каких-либо доказательств того, что объект претерпел значительные изменения в период с 18 января 2024 г. по дату проведения экспертом осмотра - 18 октября 2024 г., не представлено.

При этом из представленных фотоматериалов, выполненных как в январе 2024 г., так и в последующем, какого-либо технического изменения объекта не прослеживается.

Доводы административного ответчика ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» об отсутствии фотофиксации по результатам осмотра от 18 октября 2024 г., неподтверждения участия в осмотре эксперта, суд находит необоснованными.

В соответствии с Инструкцией по организации производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 28 декабря 2023 г. № 404, документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследования, хранятся в СЭУ Министерства юстиции Российской Федерации в наблюдательном производстве. По требованию органа (лица), назначившего судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

На запрос суда ФГБУ Дальневосточный РЦСЭ Минюста России представлены фотоматериалы по результатам осмотра объекта оценки от 18 октября 2024 г. на CD-диске.

Доводы административных ответчиков ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» и правительства Амурской области о том, что они не были уведомлены о времени и месте проведения осмотра объекта под сомнения выводы эксперта не ставят, поскольку на протяжении всего времени проведения судебной экспертизы указанные лица о нарушении их прав в указанной части не заявляли. При этом в определение судьи Амурского областного суда от 23 октября 2024 г., в котором было удовлетворено ходатайство эксперта о продлении срока проведения экспертизы (срок продлен до 18 декабря 2024 г.), содержались сведения о том, что экспертом Ф.И.О.7 проведен осмотр объекта - гаража 18 октября 2024 г., также содержались сведения, отражённые в телефонограмме от 22 октября 2024 г., согласно которой эксперт Ф.И.О.7 пояснила, что осмотр объекта был осуществлен 18 октября 2024 г. в 9:00 при участии представителя административного истца ООО «Благовещенского завода строительных материалов», иные лица, участвующие в деле, были извещены о времени и месте проведения осмотра объекта, но не явились. Копии указанного определения были направлены в адрес лиц, участвующих в деле, 25 октября 2024 г. Согласно отчетам об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами № 67503001634786, 67503001634809 копии определения судьи Амурского областного суда от 23 октября 2024 г. были получены ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» и правительством Амурской области 30 октября и соответственно 3 ноября 2024 г. С указанного времени ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» и правительство Амурской области были уведомлены о том, что экспертом проведён осмотр гаража. Однако каких-либо заявлений от данных лиц о нарушении их прав в суд не поступило, о своем желании принять участие в осмотре они не заявили.

Довод административных ответчиков ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» и правительства Амурской области о необоснованном отказе эксперта от применения доходного подхода при расчете рыночной стоимости объекта оценки не нашел своего подтверждения.

Исходя из смысла статей 4, 8, 9, абзаца 4 статьи 16, 17 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперты самостоятельно определяют методы проведения исследования, а также достаточность материалов, представленных к исследованию.

Согласно пункту 6 Федеральных стандартов оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, оценка стоимости представляет собой определение стоимости объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.

Пунктом 1 Федеральных стандартов оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V), утв. Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (пункт 25 Федеральных стандартов оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утв. приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611).

Из пояснений эксперта Ф.И.О.7 в судебном заседании 25 марта 2025 г., а также из письменных пояснений ФБУ Дальневосточный РЦСЭ Минюста России следует, что база данных для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы с применением методов и методик доходного подхода, с учетом его функционального назначения, количественных и качественных параметров, отсутствует. Для проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на ретроспективную дату в качестве базы данных использовался АрхивОценщика. По аренде гаражей приведены объявления о сдаче в аренду гаражных боксов и машиномест, однако часть объявлений содержало недостаточно информации, необходимой для проведения расчетов (не указана площадь, нет сведения об инженерных коммуникациях). Объявления о сдаче в аренду зданий гаражей для грузового автотранспорта и спецтехники или для нескольких единиц автотранспорта за исследуемый период отсутствовали. Транспортный рынок классифицируются на гаражи предназначены для личного использования и гаражи для производственной деятельности, следовательно, ценообразование отличается. Для применения доходного подхода предложений, подходящих под данный объект, не было. Кроме этого, объект оценки относится к объекту имущественного комплекса. В случае если указанный объект был бы отнесен к объекту складского помещения, то возможно было бы применить доходный подход.

Заявление административных ответчиков ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» и правительства Амурской области о том, что в судебной экспертизе отсутствуют выводы эксперта в части отказа от доходного подхода по причине отсутствия аналогов, под сомнения выводы эксперта не ставит, поскольку данные обстоятельства восполнены в ходе допроса эксперта Ф.И.О.7 в суде.

Оснований не доверять судебной экспертизе у суда не имеется, она согласуется с другими доказательствами, имеющимися в материалах административного дела, отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, в связи с чем признается судом надлежащим доказательством, подтверждающим несоответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности представленного административным истцом в обоснование заявленных требований отчета № НИо-02/24 от 18 января 2024 г., выполненный оценщиком ООО «Центр оценки и учета» Ф.И.О.8

При таких обстоятельствах, у ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», при этом оспариваемое решение № ОРС-28/2024/000004 от 22 апреля 2024 г. было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка, формы и срока его принятия.

Таким образом, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования административного истца в части признания незаконным решения ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» № ОРС-28/2024/000004 от 22 апреля 2024 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Между тем, принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства утверждения административного истца о завышении кадастровой стоимости объекта недвижимости - гаража на 25 машин, назначение - нежилое, площадью 1585,3 кв.м, кадастровый номер <номер>, по сравнению с его рыночной стоимостью, нашли свое подтверждение, судом усматриваются основания для удовлетворения уточненного требования административного искового заявления в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости - гаража на 25 машин, назначение - нежилое, площадью 1585,3 кв.м, кадастровый номер <номер>, равной его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление ООО «Благовещенский завод строительных материалов» подлежит удовлетворению в части уточненного требования об установлении по состоянию на 18 января 2024 г. кадастровой стоимость объекта недвижимости - гаража с кадастровым номером <номер>, в размере равной его рыночной стоимости, - 15 811 435 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления ООО «Благовещенский завод строительных материалов» о пересмотре кадастровой стоимости считается дата 21 марта 2024 г. (обращение в бюджетное учреждение).

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Благовещенский завод строительных материалов» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - гаража на 25 машин, назначение - нежилое, площадью 1585,3 кв.м, кадастровый номер <номер>, расположенного по адресу: Амурская <адрес> по состоянию на 18 января 2024 года в размере равном его рыночной стоимости - 15 811 435 (пятнадцать миллионов восемьсот одиннадцать тысяч четыреста тридцать пять) рублей.

В удовлетворении административного искового требования ООО «Благовещенский завод строительных материалов» о признании незаконным решения ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» № ОРС-28/2024/000004 от 22 апреля 2024 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <номер> в размере равной его рыночной стоимости отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, <...>) через суд первой инстанции, то есть через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.С. Диких

Решение в окончательной форме принято 22 апреля 2025 г.

Председательствующий судья Е.С. Диких