Решение № 2-3903/2025 2-563/2026 2-563/2026(2-3903/2025;)~М-2867/2025 М-2867/2025 от 4 марта 2026 г. по делу № 2-3903/2025

Дело № 2-563/2026 (2-3903/2025;)

УИД 23RS0059-01-2025-005534-18

2.128 - Споры, возникающие из жилищного законодательства -> Споры, возникающие в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 марта 2026 года г. Сочи

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Богдановой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Фоминой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в здании Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности и неустойки в солидарном порядке, по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании недействительным соглашения о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – Истец) обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 (далее – Ответчики) о взыскании солидарно денежных средств.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Покупатель) и ФИО3 (Продавец) в лице представителя ФИО2, действующего на основании доверенности, заключен Договор купли-продажи будущих нежилых помещений №-Э. Предметом договора являлась покупка нежилых помещений площадью 49,6 кв.м. в строящемся объекте по адресу: <адрес>. Цена договора составляет 19 840 000 руб. (п. 2.1). Обязательным условием договора является уплата обеспечительного платежа Продавцу в размере равном цене договора (п.2.3).

В день подписания договора, ДД.ММ.ГГГГ, истец передала ФИО2 наличные денежные средства в указанном размере, что подтверждается распиской. Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ Договора, Продавец обязуется окончить строительство и передать помещения Покупателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ В установленный договором срок строительство объекта не завершено, помещения не переданы.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, действующим от имени ФИО3, заключено Соглашение о расторжении договора купли-продажи. Согласно п. 6 данного Соглашения, Продавец (ФИО3) гарантирует возврат суммы обеспечительного платежа (19 840 000 руб.) и выплату неустойки за предоставление недостоверного заверения, всего 32 000 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 6 Соглашения также предусмотрена неустойка в размере 0,1% от невозвращенной суммы за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку обязательства по возврату денег не исполнены, истец, просила суд:

Взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО2 сумму основного долга и неустойки, установленных Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 32 000 000 руб.;

Взыскать солидарно с ответчиков неустойку за просрочку возврата денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 626 560 руб.;

Взыскать солидарно с ответчиков неустойку в размере 0,1% от суммы основного долга 19 840 000 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактического исполнения обязательства.

В ходе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком ФИО3 подан встречный иск к ФИО1 о признании недействительным Соглашения о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ. Встречные требования мотивированы тем, что на момент подписания соглашения у представителя ФИО2 отсутствовали полномочия, поскольку срок доверенности, выданной Текнеджяном, истек. ФИО3 утверждает, что данную сделку он не одобрял, в связи с чем она является недействительной (ничтожной).

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4 в письменных возражениях от ДД.ММ.ГГГГ настаивал на удовлетворении первоначального иска в полном объеме, против удовлетворения встречных требований возражал. Указал, что ФИО3, будучи осведомленным о наличии оспариваемого соглашения с момента получения копии искового заявления с приложениями к нему - с июня 2025 года и принимая участие в судебных заседаниях через представителя, выступая инициатором мирового соглашения, фактически одобрил сделку, что в силу ст. 183 ГК РФ лишает его права оспаривать ее, поведение ответчика расценено как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Центральному федеральному округу, Прокуратура Центрального района г. Сочи извещены надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Ответчик ФИО2, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, его представитель ранее в заседаниях (ДД.ММ.ГГГГ) заявлял о намерении заключить мировое соглашение, чем фактически признавал наличие обязательства перед истцом.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался судом надлежащим образом по адресу регистрации: <адрес>, в связи с чем, в соответствии с ч.4 ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив доводы первоначального и встречного исков, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, от имени которого по доверенности действовал ФИО2, заключен Договор купли-продажи будущих нежилых помещений №-Э. Факт заключения договора и полномочия ФИО2 на его подписание стороной ФИО3 во встречном иске не оспариваются.

В соответствии с п. 2.1 и 2.3 договора цена составила 19 840 000 руб., которая подлежала уплате в качестве обеспечительного платежа. Истец свои обязательства по оплате исполнил, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФИО2 Факт получения денежных средств ФИО2 также не оспаривался им в ходе судебных заседаний.

Поскольку строительство объекта не было завершено в срок до ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению о расторжении договора. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, действующим от имени ФИО3, заключено Соглашение о расторжении договора. Согласно п. 1 Соглашения, Продавец (ФИО3) гарантирует возврат уплаченной суммы (19 840 000 руб.) и уплату неустойки в общей сумме 32 000 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства до настоящего времени истцу не возвращены.

В ходе судебного разбирательства, а именно ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком ФИО3 подано встречное исковое заявление, в котором он просит признать недействительным соглашение о расторжении договора купли-продажи будущих нежилых помещений №-Э от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на отсутствие полномочий у представителя ФИО2 на момент подписания соглашения ДД.ММ.ГГГГ и отсутствие своего одобрения данной сделки.

Вместе с тем, поведение ФИО3 в ходе судебного разбирательства с июня по декабрь 2025 года свидетельствует о полном и безусловном одобрении спорного соглашения о расторжении.

В соответствии с п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Согласно п. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 57 разъяснено, что под прямым последующим одобрением сделки понимаются, в частности: письменное или устное одобрение; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (полная или частичная оплата, приемка работ, просьба об отсрочке исполнения); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую; реализация других прав и обязанностей по сделке.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ФИО3 знал о существовании оспариваемого Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и своими действиями одобрил его.

Как следует из отчета об отслеживании почтового отправления (ШПИ 80545609729502), копия искового заявления ФИО1 с приложенными документами, включая само Соглашение о расторжении, были получены ФИО3 лично ДД.ММ.ГГГГ (Приложение 1 к возражениям на встречный иск). Таким образом, с конца июня 2025 года ответчик достоверно знал о содержании документа, который, по его мнению, подписан неуполномоченным лицом.

Несмотря на это, ФИО3 не только не заявил суду своевременно о своем несогласии, но и активно реализовывал процессуальные права, вытекающие из факта расторжения договора, а именно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и вплоть до ДД.ММ.ГГГГ, интересы ФИО3 в судебных заседаниях представлял представитель ФИО5, действующая на основании доверенности с правом признания иска и заключения мирового соглашения.

В заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО3, действуя в его интересах, заявила ходатайство об отложении слушания дела для подготовки и заключения мирового соглашения.

Намерение заключить мировое соглашение, направленное на урегулирование спора о возврате денежных средств по расторгнутому договору, свидетельствует о том, что ФИО3 признавал факт расторжения договора и наличие обязательств, вытекающих именно из Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. Действуя добросовестно, сторона, считающая сделку незаключенной, не стала бы обсуждать условия мирного урегулирования спора на её основании, а заявила бы о её недействительности или незаключенности на ранних стадиях процесса.

Лишь ДД.ММ.ГГГГ, спустя почти 6 месяцев (в течение которых состоялось 7 судебных заседаний с его участием), ФИО3 подал встречный иск. Такое поведение суд расценивает как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), направленное на затягивание судебного процесса и уклонение от исполнения обязательств.

Учитывая, что ФИО3, зная о сделке с ДД.ММ.ГГГГ, своими действиями (участие в процессе, инициирование вопроса о мировом соглашении) одобрил Соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, оснований для признания его недействительным или незаключенным по мотиву отсутствия полномочий у подписавшего лица не имеется. Ссылка на истечение срока доверенности в данном случае правового значения не имеет, так как имело место последующее одобрение сделки представляемым (ст. 183 ГК РФ).

Первоначальные исковые требования о взыскании денежных средств солидарно с ФИО3 и ФИО2 суд находит законными и обоснованными.

Обязанность ФИО3 по возврату денежных средств основана на Договоре купли-продажи и одобренном им Соглашении о расторжении договора.

ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО5 неоднократно в ходе судебного разбирательства, в т.ч. при заявлении ходатайства об отложении судебного заседания в целях заключения мирового соглашения 19.08.2025г., в судебном заседании 08.09.2025г. признавал за собой обязательство по выплате ФИО1 32 000 000 руб. основной задолженности и суммы неустойки за предоставление недостоверного заверения.

В соответствии с п. 1 ст. 361 ГК РФ, по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Договор поручительства может быть заключен без отдельного документа, если он соответствует требованиям ст. 362 ГК РФ (простая письменная форма). Письменная форма считается соблюденной, если воля поручителя отвечать за должника выражена в любом документе, подписанном поручителем.

В данном деле ФИО2 совершил следующие действия, свидетельствующие о принятии на себя обязательства поручителя:

В ходе судебных заседаний (ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ) представитель Трапаидзе признавал наличие обязательства именно ФИО2 перед ФИО1 на сумму 32 млн руб. и заявлял о намерении заключить мировое соглашение. Это является прямым подтверждением того, что ФИО2 принял на себя личное обязательство вернуть долг.

Согласно разъяснений, данных в абз. 2 п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 декабря 2020 г. № 45 “О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве”, письменная форма договора поручительства считается также соблюденной и в том случае, когда отсутствует единый документ, подписанный сторонами, но имеются письменные документы, свидетельствующие о согласовании сторонами условий такого договора (например, путем обмена документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи; включение условий поручительства в основное обязательство, которые также подписаны поручителем; отметка о подтверждении кредитором принятия поручительства, сделанная на письменном документе, составленном поручителем (пункт 1 статьи 160, пункт 2 статьи 162 и пункты 2 и 3 статьи 434 ГК РФ).

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что ФИО2, как лицо давшее согласие на уплату денег за должника ФИО3 и фактически признавшее долг перед истцом, подлежит признанию поручителем даже при отсутствии отдельного договора, учитывая, что из обстоятельств дела следует его воля на обеспечение чужого обязательства.

Согласно п. 1 ст. 363 ГК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность.

В данном случае, поскольку ФИО2 прямо признал долг и не оговаривал, что его ответственность наступает только после списания средств с ФИО3, его ответственность является солидарной с ФИО3

При таких обстоятельствах суд признает солидарную ответственность ФИО3 и ФИО2 в части исковых требований о взыскании 32 000 000 руб. суммы основной задолженности и суммы неустойки за предоставление недостоверного заверения, рассчитанной в срок до ДД.ММ.ГГГГг.

Наличие общей обязанности возвратить полученные от истца денежные средства и суммы неустойки за предоставление недостоверного заверения является основанием для возложения на ФИО3 и ФИО2 солидарной ответственности в указанной части.

Требование о взыскании неустойки суд признает обоснованным частично и только в отношении ФИО3, как стороны договора и соглашения о его расторжении. (ФИО2 не признавал за собой требование истца в указанной части).

Пунктом 6 Соглашения установлено, что в случае просрочки возврата денежных средств Продавец выплачивает Покупателю неустойку в размере 0,1% от невозвращенной суммы за каждый день просрочки.

Истцом представлен расчет неустойки за период с 01.07.2024 (первый день просрочки) по 31.05.2025 (дата, определенная истцом). Количество дней просрочки составляет 334 дня.

Расчет: 19 840 000 руб. (сумма, на которую начисляется неустойка) * 0,1% * 334 дня = 6 626 560 руб.

Суд, проверив расчет, признает его арифметически верным и соответствующим условиям соглашения сторон. Вместе с тем, усматривается явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем суд снижает неустойку на основании ст. 333 ГК РФ до размера 3 500 000 руб. в заявленный истцом период с 01.07.2024г. по 31.05.2025г.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности и неустойки удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 32 000 000 руб. суммы основной задолженности и суммы неустойки за предоставление недостоверного заверения.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 3 500 000 рублей неустойки за период с 01.07.2024г. по 31.05.2025г.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

2. В удовлетворении встречного искового заявления ФИО3 к ФИО1 о признании недействительным соглашения о расторжении договора от 29.03.2024 г. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 19.03.2026.

Судья Е.В. Богданова