Решение № 2-1619/2020 2-1619/2020~М-1429/2020 2-1619М/2020 М-1429/2020 от 12 июля 2020 г. по делу № 2-1619/2020

Дело № 2-1619 М/2020 <данные изъяты>


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года <адрес>

Коломенский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Шевченко С.Н., при секретаре судебного заседания Подчипаевой К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит суд признать за ним право собственности на недвижимое имущество: сооружение: Оросительная сеть <данные изъяты> га, ДД.ММ.ГГГГ г., инв. №, расположенное по адресу: <адрес>, об обязании Управления Росреестра по <адрес> произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

Иск мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества. Истцом в соответствии с п. 2.1. Договора ответчику были уплачены денежные средства в сумме 20000 руб., расчет произведен до подписания договора. В соответствии с условиями договора ФИО2 обязался получить все необходимые для заключения договора и дальнейшей его регистрации одобрения, обеспечить явку своего представителя, либо лично присутствовать в регистрирующем органе по месту нахождения объекта недвижимого имущества, предоставить иные необходимые для государственной регистрации документы, однако своих обязательств не выполнил. Спорный объект недвижимого имущества передан истцу ДД.ММ.ГГГГ, с данного момента он несет бремя содержания и эксплуатации объекта, осуществляет ремонтные и восстановительные работы, являясь фактическим собственником.

Объект недвижимого имущества принадлежал ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и ФИО7» в лице конкурсного управляющего ФИО6, назначенного Арбитражным судом <адрес>. При этом право собственности ответчика на объект зарегистрировано не было, поскольку ФИО11 уклонилось от регистрации перехода права собственности, а вскоре после заключения договора было ликвидировано, полномочия конкурсного управляющего прекращены. Объект передан ответчику ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО8» на спорный объект так же не было зарегистрировано в установленном законом порядке, так как объект принадлежал юридическому лицу на основании плана приватизации ФИО10 в сельскохозяйственное акционерное общество закрытого типа <данные изъяты>», утвержденного председателем комитета по управлению имуществом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Фондом имущества <адрес> и ФИО9

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Указал, что с ДД.ММ.ГГГГ года он является генеральным директором ФИО12, в собственности которого находится земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества. Оросительная сеть необходима для осуществления сельскохозяйственной деятельности ФИО14 Насколько ему известно, в ходе проведения процедуры банкротства ФИО13 спорный объект недвижимого имущества был признан неликвидным объектом, поэтому конкурсный управляющий заключил с ФИО2 договор купли-продажи объекта, цена договора составила так же 20000 руб. Впоследствии ФИО2 продал объект ему. Почему цена оросительной сети по условиям договора составила 20000 руб., т.е. гораздо ниже рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, определенной специалистом-оценщиком <данные изъяты>» в отчете от ДД.ММ.ГГГГ –704635 руб., он не знает.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, подтвердив доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что в 2010 году он в сети «Интернет» увидел объявление о продаже сооружения – оросительной сети, позвонил по номеру телефона и затем заключил с конкурсным управляющим договор купли-продажи спорного имущества, передав последнему наличные денежные средства в сумме 20000 руб.Никаких документов ему не передавалось. О том, были ли действительно выполнены все необходимые процедуры, связанные с банкротством СЗАО «Сергиевское», при продаже спорного объекта недвижимого имущества, ему неизвестно. Куда-либо с требованиями о признании за ним права собственности на спорный объект он не обращался. Он планировал впоследствии сдавать объект в аренду, но потом передумал, посчитав данную инвестицию невыгодной, продал объект ФИО1 за ту же сумму денежных средств, за которую он приобрел данное имущество – 20000 руб.

Третье лицо УФСГРКиК по <адрес> явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, будучи надлежащим образом извещеноо времени и месте его проведения(том 2 л.д.1),каких-либо ходатайств, в том числе об отложении заседания, а также возражений на иск в суд третьим лицом не представлено.

С учетом установленных обстоятельств, суд рассматривает дело в отсутствие неявившегосяпредставителя третьего лица в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные доказательства в материалах гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, чтонедвижимое имущество: сооружение: Оросительная сеть <данные изъяты> га, ДД.ММ.ГГГГ г., инв. №, расположенное по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи №/ВФ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в соответствии с планом приватизации арендного сельскохозяйственного предприятия «<данные изъяты>» принадлежало ФИО15», являющееся правопреемником ФИО16 (том 1 л.д.33-114, 115-120,121-132).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО17» в лице конкурсного управляющего ФИО6, действующего на основании определения Арбитражного суда <адрес>, и ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества (том 1 л.д.10-12). Цена договора составила 20000 руб. (п.2.1. Договора). На момент подписания договорарасчет произведен в полном объеме (п.2.2. Договора). В соответствии с п. 3.1. Договора сам договор купли-продажи является актом приема-передачи, дополнительный передаточный акт не составляется.

В соответствии с разделом 4 Договора продавец взял на себя обязательства получить все необходимые для продажи объекта недвижимого имущества одобрения, которые могут быть необходимы для заключения договора в соответствии с законом; обеспечить явку своего представителя в регистрирующий орган по месту нахождения объекта недвижимого имущества, предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность. Кроме того, продавец подтвердил, что все необходимые процедуры, связанные с процедурой банкротства продавца выполнены в полном объеме, в установленные сроки и ничто не может служить препятствием к совершению и государственной регистрации данной сделки.

Между тем, право собственности ФИО2 на переданный ему объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном порядке не было. Как следует из его пояснений, никаких документов ему продавцом не передавалось, о том, были ли действительно выполнены все необходимые процедуры, связанные с банкротством ФИО19», при продаже спорного объекта недвижимого имущества, ему неизвестно.Куда-либо с требованиями о признании за ним права собственности на спорный объект он не обращался. Он увидел в сети «Интернет» объявление о продаже указанного сооружения, позвонил по номеру телефона продавца, затем подъехал и подписал договор купли-продажи, передав наличные денежные средства в сумме 20000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества (том 1 л.д.6-8). Договор купли-продажи содержит те же условия, что и в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ФИО2 и ФИО18».

Так, цена договора составила 20 000 руб. (п.2.1. Договора). На момент подписания договора расчет произведен в полном объеме (п.2.2. Договора), что подтверждается распиской (том 1 л.д.9). В соответствии с п. 3.1. Договора сам договор купли-продажи является актом приема-передачи, дополнительный передаточный акт не составляется.

В соответствии с разделом 4 Договора продавец взял на себя обязательства получить все необходимые для продажи объекта недвижимого имущества одобрения, которые могут быть необходимы для заключения договора в соответствии с законом; обеспечить явку своего представителя в регистрирующий орган по месту нахождения объекта недвижимого имущества, предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести полную ответственность за их достоверность. Кроме того, продавец подтвердил, что все необходимые процедуры, связанные с процедурой банкротства продавца выполнены в полном объеме, в установленные сроки и ничто не может служить препятствием к совершению и государственной регистрации данной сделки (том 1 л.д.7).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указывает, что в связи с тем, что ответчик уклоняется от исполнения обязательств по совершению необходимых действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорное сооружение, его право собственности не может быть зарегистрировано в установленном законом порядке.

Суд критически оценивает доводы истца.

Так, в соответствии со ст. 9 ГПК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частью 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений о порядке их применения, иск покупателя о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости подлежит удовлетворению в случае, если будет установлено, что сделка купли-продажи недвижимости исполнена сторонами, т.е. имущество передано покупателю, а покупатель уплатил требуемую по сделке цену имущества, и имеет место только уклонение продавца от регистрации перехода права собственности.

В абз. 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу разъяснений, данных в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Правилами ст. 139 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» регламентированы особенности продажи имущества должника в ходе процедуры конкурсного производства, предусматривающие продажу имущества должника посредством публичного предложения, в т.ч. путем проведения публичных торгов.

Согласно п. 1 ст. 61.2 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения относительно возможности системного истолкования положений ГК РФ во взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Между тем, в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что ответчик ФИО2 от регистрации перехода права собственности не уклонялся. Право собственности самого ФИО2 на спорный объект недвижимого имущества зарегистрировано не было, соответственно, в соответствии с разъяснениями действующих нормативных положений, у него не имелось полномочий распоряжаться указанным имуществом на момент заключения сделки с истцом.

Материалы дела не содержат сведений о том, что истец при заключении договора купли-продажи удостоверился в наличии у продавца права собственности а, следовательно, и права распоряжения предметом договора и действовал при заключении договора с должной степенью осмотрительности. Как следует, из пояснений сторон, никаких документов ни ФИО2 при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ни ФИО1 при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не передавалось. Суд принимает во внимание также и то обстоятельство, что цена договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ составила 20000 руб., однако рыночная стоимость спорного сооружения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 704635 руб., что может свидетельствовать об отклонении сторон договоров купли-продажи от добросовестного поведения при их заключении.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований ФИО1 к ФИО2, считает необходимым в их удовлетворении отказать.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество: сооружение: оросительную сеть <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ г., инв. №, расположенное по адресу: <адрес>, об обязании Управления Росреестра по <адрес> произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение одного месяца с момента его вынесения в окончательной форме.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Судья С.Н. Шевченко

<данные изъяты>