Апелляционное определение № 33-29813/2025 от 16 декабря 2025 г.

Судья: Старикова М.Н.

дело № 33-29813/2025УИД 50RS0052-01-2024-011665-26


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области 17 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Смышляевой О.В.,

судей Нагдасёва М.Г., Тереховой Л.Н.,

при ведении протокола секретарем Родычевым Г.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-375/2025 по иску ФИО1 к Администрации городского округа Щелково Московской области о расторжении договора мены,

по апелляционной жалобе Администрации городского округа Щелково Московской области на решение Щёлковского городского суда Московской области от 13 мая 2025 года

заслушав доклад судьи Смышляевой О.В.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в Щелковский городской суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику Администрации городского округа Щелково о расторжении договора мены.

В обоснование заявленного иска указав, что <данные изъяты> между истцом и Администрацией г.о. Щелково заключено соглашение <данные изъяты>, согласно условиям которому администрация, руководствуясь ст. 32 ЖК РФ, Постановлением администрации Щелковского муниципального района <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> «О признании многоквартирных жилых домов <данные изъяты>,2,3 <данные изъяты> 1-й <данные изъяты> аварийными и подлежащими сносу», в связи с переселением граждан из <данные изъяты> 1 -й <данные изъяты> взяла на себя обязательство по обеспечению ФИО1, являвшегося собственником квартиры площадью 27,8 кв.м по адресу: <данные изъяты>, 1-й <данные изъяты>, предоставить по договору мены три комнаты <данные изъяты>,7,8 общей площадью 33,91 кв.м в <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, г.о. <данные изъяты>, <данные изъяты>. Постановлением администрации <данные изъяты> от <данные изъяты> и договором мены от <данные изъяты> администрацией внесены изменения в части площади обмениваемого жилого помещения, она была уменьшена с 33,91 кв.м до 26,4 кв.м. Сотрудниками администрации было разъяснено истцу, что с ним будет заключено дополнительное соглашение и передана еще одна комната, что в совокупности составит 33,91 кв.м. Уполномоченным сотрудником при осмотре квартиры было сообщено, что в доме планируется капитальный ремонт, проведение которого запланировано на 2022-2023 гг. Исходя из дополнительных пояснений, был заключен договор мены между истцом и ответчиком. Акт приема-передачи комнат не подписывал, т.к. проживание в комнатах, в том состоянии, в котором они находились в 2021 г., было невозможно. До настоящего времени капитальный ремонт не проведен, проживание в доме не представляется возможным. Основной целью ответчика, по мнению истца, являлось изъятие у истца принадлежащей ему отдельной квартиры. В связи с наличием существенных недостатков, договор мены подлежит расторжению. В 2022 и 2023 истец неоднократно обращался к ответчику с вопросом об исполнении обязательств, каждый раз сроки ремонта сдвигались, администрация указывала на отсутствие в бюджете денежных средств. <данные изъяты> в адрес ответчика было направлено повторное письмо с требованием о расторжении договора, ответа не поступило.

На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть договор мены от <данные изъяты>, заключенный между Муниципальным образованием городского округа <данные изъяты> в лице Администрации городского округа Щелково и ФИО1 Указать в решении суда, что оно является основанием для прекращения зарегистрированного права ФИО1 на объект недвижимости: комнаты <данные изъяты>,7,8, с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 26,4 кв.м, в <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, г.о. <данные изъяты>, р.<данные изъяты>; регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости: 1-комнатной квартиры общей площадью 27,8 кв.м. с к.н. <данные изъяты>, этаж <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, 1-й <данные изъяты>. В случае объективной невозможности возвратить ФИО1 принадлежавший ему ранее объект 1-комнатную квартиру общей площадью 27,8 кв.м, с к.н. <данные изъяты>, этаж <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, 1-й <данные изъяты> возложить на ответчика обязанность предоставить ФИО1 жилое помещение равноценное ранее занимаемому - 1-комнатную квартиру, общей площадью не менее 27,8 кв.м, в <данные изъяты>, в границах ранее занимаемого (<данные изъяты>, 1-й <данные изъяты>) в течение 30 суток с момента вступления решения суда в законную силу либо взыскать с ответчика администрации городского округа <данные изъяты> денежную компенсацию в счет рыночной стоимости 1-комнатной квартиры (<данные изъяты>, 1-й <данные изъяты>), в размере 2 340 000 рублей, в течение 30 суток с момента вступления решения суда в законную силу.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд представителя по доверенности ФИО2, которая в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнения, поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации городского округа Щелково по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала относительно удовлетворения исковых требований.

Решением Щёлковского городского суда Московской области от 13 мая 2025 года исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа Щелково о расторжении договора мены – удовлетворены частично.

Судом постановлено: «Расторгнуть договор мены от <данные изъяты>, заключенный между Муниципальным образованием городского округа <данные изъяты> в лице Администрации городского округа Щелково и ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение – комнаты, назначение: жилое помещение, находящиеся по адресу: <данные изъяты>, г.о. <данные изъяты>, <данные изъяты>,7,8, площадью 26,4 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>.

Возвратить в собственность ФИО1 жилое помещение – квартиру общей площадью 27,8 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, 1-й <данные изъяты>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 - отказать.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области соответствующих сведений о правах в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

С апелляционной жалобой обратилась Администрация городского округа Щелково Московской области, просила решение суда отменить, вынести новый судебный акт, которым в удовлетворении иска ФИО1 отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации – ФИО4 апелляционную жалобу поддержала, по доводам, изложенным в ней.

Представитель ФИО1 – ФИО2 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились о времени и месте извещались в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебное разбирательство в суде апелляционной инстанции проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о времени и месте судебного заседания и не представивших сведения о причинах своей неявки.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 567 Гражданского кодекса РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 567 Гражданского кодекса РФ, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно пункту 1 статьи 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В силу пункта 2 статьи 474 Гражданского кодекса РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи. Последствия передачи товара ненадлежащего качества определены в статье 475 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В части 3 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" установлено, что переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения, либо его выкуп.

При этом частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что ранее ФИО1 на праве собственности принадлежало жилое помещение – квартира, площадью 27,8 кв.м, по адресу: <данные изъяты>, 1-й <данные изъяты>.

Постановлением администрации Щелковского муниципального района <данные изъяты> от <данные изъяты> многоквартирные жилые дома корпуса 1, 2, 3 <данные изъяты> по 1-му <данные изъяты> переулку <данные изъяты> признаны аварийными и подлежащими сносу.

Также установлено, <данные изъяты> между истцом и Администрацией г.о. Щелково заключено соглашение <данные изъяты>, по условиям которого администрация, руководствуясь ст. 32 ЖК РФ, Постановлением администрации Щелковского муниципального района <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> «О признании многоквартирных жилых домов <данные изъяты>,2,3 <данные изъяты> 1-й <данные изъяты> аварийными и подлежащими сносу», взяла на себя обязательство предоставить ФИО1 по договору мены три комнаты <данные изъяты>,7,8 общей площадью 33,91 кв.м в <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, г.о. <данные изъяты>, <данные изъяты>, и принять от ФИО1 по акту приема-передачи жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, 1-й <данные изъяты>.

Постановлением администрации г.о. Щелково <данные изъяты> от <данные изъяты> ФИО1, являющемуся собственником однокомнатной <данные изъяты>, общей площадью 27,8 кв.м., в доме по адресу: <данные изъяты>, 1-й <данные изъяты>, по договору мены предоставлено три комнаты <данные изъяты>, 7, 8, общей площадью 33,91 кв.м в <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, г.о. <данные изъяты>, р.<данные изъяты>.

Постановлением администрации г.о. Щелково <данные изъяты> от <данные изъяты> в постановление <данные изъяты> от <данные изъяты> внесены изменения, указано на предоставление ФИО1, являющемуся собственником однокомнатной <данные изъяты>, общей площадью 27,8 кв.м., в доме по адресу: <данные изъяты>, 1-й <данные изъяты>, по договору мены три комнаты <данные изъяты>, 7, 8, общей площадью 26,4 кв.м в <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, г.о. <данные изъяты>, р.<данные изъяты>.

<данные изъяты> между администрацией г.о. <данные изъяты> и ФИО1 заключен договор мены квартиры на комнаты.

По условиям договора мены ФИО1 получил в собственность комнату, назначение: жилое помещение, находящиеся по адресу: <данные изъяты>, г.о. <данные изъяты>, <данные изъяты>,7,8, площадью 26,4 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>.

По условиям договора мены администрация г.о. Щелково получила в собственность <данные изъяты>, общей площадью 27,8 кв.м., в доме по адресу: <данные изъяты>, 1-й <данные изъяты>.

Каждая сторона оценила свое имущество в 1 670 000 рублей. Мена произведена без доплаты (п. 7 договора).

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за сторонами в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 заявляет требования о расторжении договора мены и возврате сторон в первоначальное положение, ссылаясь на то, что ответчиком при заключении договора не были оговорены недостатки комнат, которые являются существенными.

Определением Щелковского городского суда Московской области от 12.12.2024 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «ЦНЭ «ЮРИДЭКС».

Согласно заключению экспертов, жилое помещение – комнаты 6,7,8, расположенные по адресу: <данные изъяты>, г.о. <данные изъяты>, <данные изъяты>, площадью 26,4 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, находится в неудовлетворительном состоянии и не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям для проживания граждан. Выявленные недостатки возникли до заключения договора мены от <данные изъяты>.

Из исследовательской части указанного заключения следует, что помещение ванной комнаты, помещение санузла, системы вентиляции, системы водоснабжения и водоотведения (канализации), общий коридор <данные изъяты>, система электроснабжения находятся в неудовлетворительном состоянии (не рабочее). В помещении ванной, санузле и коридоре на момент осмотра течь воды с потолка, обрушение отделочного слоя на потолке, следы гниения балок перекрытия. На наружных стенах выявлено множество трещин, поля имеют множественные следы гниения, коробления. Перекрытия между первым и вторым этажом деформированы.

Рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 27,8 кв.м, расположенной по адресу: <данные изъяты>, по состоянию на дату заключения договора мены <данные изъяты>, составляет 1 740 000 руб., по состоянию на дату проведения судебной экспертизы – 2 340 000 руб.

Разрешая исковые требования ФИО1, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 469, 474, 475, 450 ГК РФ, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к обоснованному выводу об их частичном удовлетворении. При этом, <данные изъяты> правильно исходил из того, что по совокупности выявленных дефектов, помещение - комнаты 6,7,8, расположенные по адресу: <данные изъяты>, г.о. <данные изъяты>, <данные изъяты>, площадью 26,4 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, находятся в неудовлетворительном состоянии и не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, выявленные недостатки возникли до заключения договора мены от <данные изъяты>.

Обмен жилых помещений проходил в рамках региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства, на территории <данные изъяты>», целью которой, в том числе, являлось улучшение жилищных условий граждан путем переселения их из многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации, условия проживания не должны были быть ухудшены по сравнению с прежними.

ФИО1 оспариваемое решение не обжалуется.

С целью проверки доводов апелляционной жалобы определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> по делу дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой также поручено АНО «ЦНЭ «ЮРИДЭКС».

Так, заключением эксперта установлено, дефекты и недостатки трех комнат <данные изъяты>,7,8 общей площадью 33,91 кв.м. в <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, г.о. <данные изъяты>, <данные изъяты>, являются значительным и критическими, угрожают жизни и здоровью граждан. Выявленные в табл.<данные изъяты> на стр.11-19 настоящего заключения недостатки носят как скрытый, так и явный характер, и не могли быть обнаружены в полном объеме лицом при осмотре, не обладающим специальными познаниями в области строительства.

Поскольку часть недостатков является неустранимыми, связанными с инженерными коммуникациями, с несущими конструктивными элементами, являющимися общим имуществом, а также с местами общего пользования, то для ответа на поставленный вопрос по определению стоимости работ по устранению недостатков, ремонту и замене строительных конструкций и материалов, направленных на приведение в соответствие жилых помещений в соответствии с нормами СНиП в целях восстановления пригодности проживания, необходима разработка проектных решений специализированной организацией по выполнению устройства вентиляции, расчета несущих способностей основных конструктивных элементов жилого дома ввиду наличия трещин и их ремонта. На основании вышеуказанных проектных решений производится сметный расчет по устранению выявленных недостатков, если такое будет возможно при выполнении проекта и необходимых расчетов.

Оснований не доверять выводам судебной экспертизы у судебной коллегии не имеется, поскольку она проведена в соответствии с требованиями закона, документ составлен экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, квалификация которых сомнений не вызывает, заключение является полным и обоснованным, выводы экспертов представляются ясными и понятными.

Доказательств недостоверности заключения вследствие некомпетентности эксперта или его заинтересованности в исходе дела, равно как и доказательств проведения судебной экспертизы с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность выводов эксперта ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными положениями статей Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора мены в данной правовой ситуации.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, применительно к вышеприведенным нормам материального права судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что выявленные истцом недостатки в жилом помещении обладают признаками, относящимися к существенным, в связи с чем являются основаниями для расторжения договора мены, согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и постановил обоснованное и законное решение.

Решение суда первой инстанции полностью соответствует требованиям норм процессуального и материального права, судебная коллегия считает его законным и обоснованным, поскольку оно основано на установленных судом фактических обстоятельствах дела, не противоречит имеющимся по делу доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, и соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон, на нормы которого суд правомерно сослался.

Спор разрешен судом, исходя из установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также с учетом закона, который подлежит применению по данному делу.

Всем собранным по делу доказательствам в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая правовая оценка.

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по сути, к иной оценке установленных судом обстоятельств и переоценке доказательств, что не может служить основанием к отмене законного и обоснованного решения.

Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, которые могли бы повлечь отмену решения суда, в том числе и безусловную (ч. 4 ст. 330 ГПК РФ), судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Щёлковского городского суда Московской области от 13 мая 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Щелково Московской области без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Дата изготовления мотивированного апелляционного определения – 30.12.2025