Решение № 3А-124/2019 3А-124/2019~М-126/2019 М-126/2019 от 2 октября 2019 г. по делу № 3А-124/2019

№3а-124/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 октября 2019 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего: судьи Бушманова А.П.,

при секретаре Габриелян Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению представителя административного истца Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Амурский государственный университет» - ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 6 200 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, западная часть кадастрового квартала, граница которого проходит <адрес>

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Амурский государственный университет» (далее - ФГБОУ ВО «АМГУ») в лице своего представителя ФИО1 обратилось с указанным заявлением в Амурский областной суд, в его обоснование, указав, что ФГБОУ ВО «АМГУ» является собственником земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 6 200 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, западная часть кадастрового квартала, граница которого проходит <адрес>.

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09 июля 2019 года следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <номер> по состоянию на 01 января 2013 года составляет 29 099 700 руб., которая внесена на основании постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05.11.2013 № 537.

Между тем, в соответствии с отчетом <данные изъяты> №245-19-5 от 24.07.2019 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <номер> составляет 12 507 000 рублей.

Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств.

На основании изложенного, административный истец просит суд:

- пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 6 200 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, западная часть кадастрового квартала, граница которого проходит <адрес> и установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 в размере 12 507 00 руб.; применить установленную на основании судебного решения кадастровую стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством РФ с 01.01.2013 и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного объекта, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Вместе с подачей административного искового заявления представителем ФГБОУ ВО «АМГУ» - ФИО1 заявлено письменное ходатайство о восстановлении срока обращения в суд. В обоснование заявленного ходатайства указала, что 31 июля 2019 года ФГБОУ ВО «АМГУ» обращалось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области, однако, в принятии заявления было отказано в связи с пропуском срока на обращение в Комиссию за пересмотром кадастровой стоимости. При таких обстоятельствах ФГБОУ ВО «АМГУ» вынуждено обратиться в Амурский областной суд с административным исковым заявлением. Оспаривание кадастровой стоимости объекта осуществляется в случае допущения в ходе кадастровой оценки ошибок в результате использования недостоверных или искаженных сведений об объекте оценки. С учетом указанной в законодательстве периодичности выполнения переоценки, направления обращения допускается не позднее пятилетнего срока, когда была произведена переоценка стоимости недвижимого имущества. Если заявитель пропустил указанный срок, то он может быть восстановлен при условии, что уполномоченный орган не провел новую кадастровую оценку и не внес изменения в государственный кадастр. Учитывая дату обращения в суд - ФГБОУ ВО «АМГУ» просит суд восстановить пропущенный срок для подачи административного срока для подачи административного искового заявления о рассмотрения кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости - земельного участка с КН <номер> и установления ее рыночной стоимости.

Представитель Министерства имущественных отношений Амурской области – ФИО2 в письменном отзыве на иск указала, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 245-19-5 от 24.07.2019 не подписан оценщиком, не утвержден директором <данные изъяты> что является грубым нарушением Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. Просила в удовлетворении требований отказать в полном объеме, рассмотреть административное исковое заявление в отсутствие представителя Министерства.

Представитель Управления Росреестра по Амурской области – ФИО3 просила суд принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела, на основании исследованных доказательств в соответствии с законом; рассмотреть административное исковое заявление в отсутствие представителя Управления.

Позиция ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области отражена в письменном отзыве представителя ФИО4, согласно которой рассмотрение заявленных административным истцом требований Филиал оставляет на усмотрение суда. Вместе с тем, представитель указала, что административный истец не указывает оснований пропуска срока на обращение в Комиссию или в суд для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости. В случае восстановления судом пропущенного срока на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец с целью соблюдения требований установленных абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, не лишен возможности на обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Просила рассмотреть административное дело без участия представителя Филиала.

В судебном заседании представитель административного истца ФГБОУ ВО «АМГУ» - ФИО1 настаивала на удовлетворении заявленных требований. Суду пояснила, что срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен судом, поскольку на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости. Также на обозрение суда представила оригинал отчета <данные изъяты> №245-19-5 от 24.07.2019.

Представитель Правительства Амурской области в лице Министерства имущественных отношений Амурской области – ФИО5 пояснила, что грубых нарушений в представленном отчете не обнаружено.

Иные, участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о дате, месте и времени, в судебное заседание не явились. Суд, руководствуясь положениями части 4 статьи 247 КАС РФ, определил рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (статья 3).

В силу статьи 24.18 данного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что ФГБОУ ВО «АМГУ» является собственником земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 6 200 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, западная часть кадастрового квартала, граница которого проходит <адрес>

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09 июля 2019 года следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <номер> по состоянию на 01 января 2013 года составляет 29 099 700 руб., которая внесена на основании постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05.11.2013 № 537.

Между тем, в соответствии с отчетом <данные изъяты> №245-19-5 от 24.07.2019 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <номер> составляет 12 507 000 рублей.

Не согласившись с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, ФГБОУ ВО «АМГУ» просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка и установить её в размере равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года.

Согласно ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

По смыслу указанных разъяснений, процессуальные ограничения срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обусловлены только установленной Законом об оценочной деятельности периодичностью проведения государственной кадастровой оценки.

Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости 14 марта 2014 года (л.д. 10).

С настоящим иском ФГБОУ ВО «АМГУ» обратилось в суд 20 августа 2019 года, то есть с пропуском установленного Законом пятилетнего срока.

В соответствии с абз. 3 п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, пропуск срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не является основанием для отказа в принятии заявления, и если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Пунктом 7 ст. 4 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в части 1 ст. 24.12 Закона слова "и не реже чем один раз в течение пяти лет" были исключены.

В связи с изменением закона очередная (по истечении 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка) оценка кадастровой стоимости земельного участка не проводилась.

Принимая во внимание тот факт, что в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения ч. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу, суд признает причины пропуска срока обращения в суд уважительными, поскольку до принятия ФЗ № 360-ФЗ административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, которая в настоящее время отложена на неопределенный срок.

По общему правилу, установленному ч. 2 ст. 95 КАС РФ, восстановление пропущенного процессуального срока осуществляется на основании заявления лица, пропустившего срок.

Поскольку вместе с подачей административного искового заявления представителем административного истца было заявлено ходатайство о восстановлении срока, причины пропуска срока судом признаны уважительными, суд считает возможным восстановить административному истцу указанный срок.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, на основании п. 15 ст.20 КАС РФ, подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.

Согласно ст.24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (п.п.2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абз.38 ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с п.5 ст. ст.247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости земельного участка является отчет независимого оценщика саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (ч. 2 ст. 246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости <данные изъяты> №245-19-5 от 24.07.2019, как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Так, из отчета <данные изъяты> №245-19-5 от 24.07.2019 следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <номер> составляет 12 507 000 рублей.

Из указанного отчета усматривается, что при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости, оценка объекта выполнена на основе анализа данных кадастрового паспорта; нормативно-справочной и статистической информации о состоянии и изменении уровня цен в данном регионе, наиболее эффективном использовании объекта недвижимости, а также анализа рынка недвижимости в Амурской области. Для получения достоверных результатов при проведении оценки специалистом использован один из трех подходов к оценке земельных участков: сравнительный. Даны четкие разъяснения о причинах неприменения затратного и доходного подходов. При оценке оценщик исходил из предположения, что имущество не заложено и не обременено долговыми обязательствами и ограничениями на их возможное использование.

Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Отчёт №245-19-5 от 24.07.2019 выполнен оценщиком <данные изъяты> - Ф.И.О.1., являющаяся членом Саморегулируемой организации союза оценщиков «Сибирь»; гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности <номер> с 03.04.2019 по 02.04.2020); имеющей квалификационный аттестат <номер> от 26.03.2018, по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст. ст. 4, 15, абз.4 ст.15.1 и ст.24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Доказательств, опровергающих выводы оценщика выполнившего Отчёт об оценке спорного объекта недвижимости №245-19-5 от 24.07.2019, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами, суду не представлено.

Кроме этого, не представлено доказательств, об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также доказательств, которые могли бы подставить под сомнение достоверность названного отчёта об оценке, ходатайства о проведении судебной экспертизы о достоверности определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не заявлено.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что Отчёт об оценке №245-19-5 от 24.07.2019 является допустимым доказательством, согласно п.1 ст.61 КАС РФ.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки используемого заявителем объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 №361-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, с учетом в совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости и допустимости в соответствии со статьями 60, 61 КАС РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд находит подлежащими удовлетворению требования ФГБОУ ВО «АМГУ» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 175 – 180, 249 КАС РФ,

Р Е Ш И Л:

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 6 200 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, западная часть кадастрового квартала, граница которого проходит <адрес>), и установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 12 507 000 (двенадцать миллионов пятьсот семь тысяч) рублей.

Датой подачи административного искового заявления в Амурский областной суд считать 20 августа 2019 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба (представление) в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, <...>) через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.П. Бушманов