Решение № 2-2676/2018 2-2676/2018~М-2179/2018 М-2179/2018 от 8 октября 2018 г. по делу № 2-2676/2018

Отметка об исполнении по делу № 2-2676/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 октября 2018 года г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Савельевой Л.В.

при секретаре судебного заседания Беляевой Д.С.,

с участием адвокатов: Геворкяна А.Г., предоставившего удостоверение № 7222 от 17.05.2018, ордер № 31775 от 23.07.2018; ФИО1, предоставившей удостоверение № 6014 от 06.03.2014, ордер № 101001 от 07.08.2018: ФИО2, предоставившего удостоверение № 7062 от 20.07.2017, ордер № 177437 от 29.09.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4. ФИО5 о прекращении обременения, взыскании неосновательного обогащения, убытков и иску ФИО4 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о прекращении обременения, взыскании неосновательного обогащения, убытков, указав, что из объявления на сайте «Авито» в августе 2017 года ей стало известно о продаже двухэтажного дома площадью 120 кв. метров. Продавец ФИО5 обещал истцу построить и продать двухэтажный дом площадью 120 кв. метров за 2600000 рублей по адресу: <адрес>.

13.08.2017 года между ФИО3 и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи с обеспечением его условий задатком в сумме 100000 рублей, которые истец оплатила.

По условиям договора ФИО5 обязался продать истцу земельный участок площадью 508 кв. метров, принадлежащий ему на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 28.04.2017 года по адресу: <адрес>; одноэтажный жилой дом ориентировочной общей площадью 78 кв. метров, который будет возведен на указанном земельном участке, при этом жилой дом по факту будет представлять собой пол-дома ( автономный жилой дом).

В устной форме ФИО5 пообещал истцу, что дом будет возведен двухэтажный площадью 120 кв. метров, из которых первый этаж – 70000 кв. метров (ориентировочно), второй-50 кв. метров, все комнаты будут жилыми и отапливаемыми с чистовой отделкой, окнами и дверьми, соответствующий нормам и СанПинам и его цена вместе с земельным участком составляет 2600000 рублей.

13.08.2017 года сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, предусматривающее выполнение ответчиком ФИО5 строительных работ, согласно перечню в доп. соглашении до 30.09.2017 года, часть из которых ответчиком не были выполнены.

03.11.2017 года истцом ФИО3 был подписан основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с отсрочкой платежа, продавцом которых был указан неизвестный истцу ранее ФИО4, представителем которого являлся ФИО5 Предметом договора купли-продажи от 03.11.2017 года являлись: земельный участок с кадастровым номером № площадью 508 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>. принадлежащий продавцу на основании договора дарения от 13.10.2017 года; блокированный жилой дом ( блок № 1) общей площадью (ориентировочно) 77, 3 кв. метров с кадастровым номером №, расположенный на вышеуказанном земельном участке. Цена недвижимости согласно п. 2 договора купли-продажи составила 1600000 рублей, из которых стоимость земли 800000 рублей, стоимость жилого дома – 800000 рублей. На оставшуюся сумму в размере 1000000 рублей должно быть произведено строительство второго этажа, поэтому её в договоре купли-продажи не указали.

10.11.2017 года ФИО3 оплатила ФИО5 2000000 рублей в качестве оплаты за дом, а впоследствии за строительство второго этажа передала ему 12.02.2018 года 90000 рублей, 05.03.2018 года-50000 рублей.

Всего в период с 13.08.2017 года по 05.03.2018 года ФИО3 оплатила ФИО5 2440000 рублей. Однако, ФИО5 до настоящего времени не снял обременение с приобретенного истцом жилого дома. Переплата по договору купли-продажи составила 840000 рублей. Не выполнил условия устного договора о продаже истцу двухэтажного дома площадью 120 кв. метров.

Возведенный ФИО5 дом, переданный истцу, не соответствует условиям договора, а также разрешению на строительство и проектной документации.

При этом ФИО3 оплатила ФИО5 за устройство отмостки 33450 рублей через Сбербанк онлайн, тогда как отмостка должна быть по проекту. Также истцом понесены расходы на утепление кровли и двери в сумме 95184,10 рублей, выполнение работ по шпатлевке стен на сумму 26300 рублей, выполнение работ по утеплению кровли в сумме 30000 рублей, установке дверей в сумме 31000 рублей, тогда как данные работы должны быть выполнены ФИО5

Претензия ФИО3 о снятии обременения с жилого дома и возврате 1040000 рублей ответчиками оставлена без удовлетворения.

На основании ст. ст. 1102-1109, 395 ГК РФ ФИО3 просит обязать ФИО4 исполнить свои обязательства по снятию обременения «ипотеки» с приобретенного ею жилого дома по адресу: <адрес>; взыскать неосновательное обогащение в размере денежных средств, переданных на строительство двухэтажного жилого дома в сумме 840000 рублей, в размере денежных средств, уплаченных за строительные материалы и работы в сумме 154934,10 рублей; взыскать с ответчика 61000 рублей за работы, которые должен был выполнить ФИО5; расходы по оплате государственной пошлины в сумме 13479, 67 рублей, расходы на оплату услуг адвоката в сумме 40000 рублей.

В судебном заседании представители ФИО3 ФИО6, ФИО1, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности от 06.08.2018 года № 61/6-н/61-2018-5-643 ( л.д. 79), уточнили исковые требования и просили: прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 77, 3 кв. метров, кадастровый №; взыскать с ФИО5 неосновательное обогащение в виде полученных денежных средств в сумме 300000 рублей, переданных по исполнению предварительного договора от 13 августа 2018 года, государственную пошлину в сумме 6200 рублей, расходы на оплату услуг адвоката в сумме 20000 рублей; взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 неосновательное обогащение в виде полученных денежных средств в сумме 540000 рублей по исполнению основного договора купли-продажи от 03 ноября 2018 года, убытки в сумме 215934,10 рублей, затраченные на строительные материалы и оплату работы, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11200 рублей, расходы на оплату услуг адвоката в сумме 20000 рублей.

ФИО3, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Обеспечила явку в судебное заседание своих представителей по доверенности ФИО6, ФИО1, которые поддержали уточненные исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО5, представляющий также интересы ответчика ФИО4 на основании нотариально удостоверенной доверенности № 1д-749 от 02.11.2017 года ( л.д. 75-77), в судебном заседании не признал исковые требования ФИО3 в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление ( л.д. 183-185).

ФИО5 в судебном заседании 19.09.2018 года пояснил, что работы по строительству спорного жилого дома выполнялись им. На момент заключения с ФИО3 предварительного договора купли-продажи дом частично был возведен, имелись стены, каркас крыши, был согласован проект дома на двух хозяев, выдано разрешение на строительство. Земельный участок, на котором возводился дом, принадлежал ФИО5 на праве собственности. При заключении предварительного договора с ФИО3 предполагалась продажа ей половины дома, были согласованы строительные работы, которые он должен был выполнить. Работы, указанные в предварительном договоре и дополнительном соглашении к нему ответчиком были выполнены. Акт приема-передачи выполненных работ не составлялся. О возведении второго этажа договоренности не было, речь шла о мансарде или чердаке. За дом было получено ФИО5 от ФИО3 всего 2440000 рублей в последовательности, указанной в иске.

После сдачи дома в эксплуатацию ФИО5 подарил земельный участок и спорный жилой дом своему отцу –ФИО4 по договору дарения от 13.10.2017 года. Все денежные средства, полученные от ФИО3, он передал своему отцу ( л.д. 168-173).

В письменных возражениях на исковое заявление ФИО3 ФИО5 указал на то, что, в связи с его долгом перед отцом ФИО4, взятым на строительство спорного жилого дома, отец потребовал оформления основного договора купли-продажи дома через него, в связи с чем ФИО5, не нарушая договоренности с ФИО3 13.10.2017 года оформил на отца договор дарения, зарегистрировал дом в МФЦ, получил кадастровый паспорт, после чего 03.11.2017 года между ФИО3 и доверенным лицом ФИО4-ФИО5 был заключен основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес> с отсрочкой платежа и обеспечением в виде залога ( л.д. 183-184).

В судебном заседании 09.10.2018 года ФИО5 просил отказать ФИО3 в удовлетворении иска в полном объеме.

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, указав, что 03 ноября 2017 года сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома стоимостью 1600000 рублей с рассрочкой платежа до 02.02.2018 года в сумме 300000 рублей, с обеспечением в виде залога объекта недвижимости в пользу продавца. Ответчиком ФИО3 из суммы рассрочки оплачено только 140000 рублей.

На основании ст. 395 ГК РФ истец ФИО4 просит взыскать с ФИО3 сумму долга по договору купли-продажи недвижимости в размере 160000 рублей, проценты на сумму долга в размере 7293,97 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4546 рублей ( л.д. 60-61).

Учитывая взаимную связь между первоначально поданным ФИО3 иском к ФИО5, ФИО4 и иском ФИО4 к ФИО3, они были соединены судом в одно производство для совместного рассмотрения в порядке п. 4 ст. 151 ГПК РФ ( л.д. 58).

ФИО5, представляющий на основании нотариально удостоверенной доверенности интересы ФИО4 в судебном заседании поддержал исковые требования к ФИО3 в полном объеме.

Представители ФИО3, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности, ФИО1, ФИО6 в судебном заседании просили отказать ФИО4 в удовлетворении иска по доводам, изложенным в иске ФИО3

Допрошенный в судебном заседании 19.09.2018 года свидетель ФИО7 пояснил, что он зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, занимается юридическим сопровождением сделок с недвижимостью, имеет высшее юридическое образование. Занимался оформлением предварительного договора между ФИО8 и ФИО9, по условиям которого Саргисян принял на себя обязательства по продаже дома, выполнению работ. На момент заключения договора дом был возведен, предварительный договор предусматривал, что продавец закончит его строительство и передаст дом покупателю ( л.д. 173-175).

При принятии к производству иска ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о взыскании неосновательного обогащения, убытков, прекращении обременения в виде ипотеки, судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено Управление Росреестра по Ростовской области.

От представителя Управления Росреестра по Ростовской области ФИО10 поступил отзыв на исковое заявление, содержащий заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица ( л.д. 71-72).

Дело рассмотрено судом в отсутствие истцов ФИО3, ФИО4, представителя третьего лица, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, изучив письменные материалы дела, дав им оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ суд приходит к следующему.

Согласно п. 1, 3 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу п.1, п. 3, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что 13 августа 2017 года между ФИО5 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи с обеспечением исполнения его условий задатком, по условиям которого стороны пришли к общему согласию о заключении в последующем договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, индивидуальные характеристики которых определены в п.п. 1.2, 2.1 настоящего договора ( п. 1.1)

Продавец обязуется заключить основной договор, по условиям которого Продавец продаст и передаст, а Покупатель купит и примет: земельный участок площадью 508 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес> принадлежащий Продавцу на основании договора купли-продажи недвижимости от 28.04.2017 г.; одноэтажный жилой дом общей площадью (ориентировочно-78 кв. метров). Который будет возведен на вышеназванном земельном участке, при этом жилой дом по факту будет представлять собой полдома (Автономный жилой дом) ( п. 1.2)

В соответствии с абз. 3 п. 1.2. предварительного договора купли-продажи от 13 августа 2017 года договорная цена объекта определена сторонами в размере 2600000 рублей, порядок оплаты (расчетов) в момент подписания основного договора путем зачета ранее произведенных покупателем платежей.

Согласно п. 1.3 предварительного договора купли-продажи от 13.08.2017 года покупатель поставлен в известность о том, что продавец право собственности на индивидуальный жилой дом не регистрировал.

В соответствии с п. 2.1. предварительного договора купли-продажи продавец обязуется: произвести возведение индивидуального жилого дома, который должен иметь следующие характеристики: общая площадь 78 кв. метров, внутренние стены (отштукатурены, прошпаклеваны), пол (чистовая стяжка, теплый-коридор, сан. узел, кухня), потолок (черновой, утепленный), окна трехкамерные с поворотно откидным механизмом, отливы, подоконники; инженерные сети ( газо-, водо_, электроснабжение) подведены к дому и заведены в дом, двухконтурный котел 16 квт с монтажом отопления под ключ; канализация (септик), оборудование и приборы учета (газ, вода, электричество) установлены и опломбированы, в том числе имеются книжки ресурсных организаций с подключением дома к сетям.

Покупатель обязуется произвести расчет и подписать с Продавцом договор купли-продажи указанного объекта недвижимости в срок до 30 сентября 2017 года, включительно.

Разделом 3 предварительного договора купли-продажи от 13.08.2017 года предусмотрено, что перед его подписанием Покупатель передает задаток в сумме 100000 рублей, в момент подписания настоящего договора, остальные 2500000 рублей будут выплачены после регистрации права Покупателя на объект недвижимости.

Согласно п. 4.1 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в срок до 30 сентября 2017 года ( л.д. 11-12).

В этот же день 13.08.2017 года между ФИО5 и ФИО3 было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 13 августа 2017 года, по условиям которого Продавец обязуется до 30 сентября завершить следующие работы по дому: поставить окна коричневого цвета с затемненными стеклами снаружи; по всей площади дома поставить дорожные сетки толщиной металла 4 мм, ячейка 20х20 см; в прихожей, ванной комнате и в большой комнате сделать теплые полы, залить всю площадь дома ровной бетонной стяжкой толщиной 10-15 см, шпатлевать стены двумя слоями под обои; утеплить весь потолок 2-мя слоями стекловаты и под 2-го этажа установить досками толщиной 4 см; провести на 2-ой этаж электричество; провести по всему дому отопление, с количеством радиаторов по установленному нормативу; повесить котел, проверить систему-сделать пуск; установить на улице септик 2-мя кольцами диаметром 2 м с крышкой, объемом 5,6 м куб и провести к нему канализацию; провести к дому водоснабжение, установив приборы учета в колодце; провести к дому газоснабжение, с подключением к колонке с установкой счетчиков на стену снаружи; провести электроснабжение, приборы учета установить на стену; по краям земельного участка установить столбы; возвести лестницу на второй этаж (бетонную или железную) ( л.д. 12 обор сторона).

При подписании предварительного договора купли-продажи ФИО3 оплатила ФИО5 100000 рублей, а также 200000 рублей оплатила ДД.ММ.ГГГГ. Данные обстоятельства ответчиком ФИО5 не оспариваются.

Давая оценку правоотношениям, возникшим между ФИО5 и ФИО3 при заключении предварительного договора купли-продажи с обеспечением исполнения его условий задатком от 13 августа 2017 года, исходя из его буквального толкования, пояснений сторон и их представителей в судебном заседании, содержания иска ФИО3 и возражений ответчиков, суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Кроме того, как указал в своем Определении Верховный Суд РФ от 10.05.2016 № 78-КГ16-13, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Принимая во внимание, что, в данном случае предварительный договор купли-продажи от 13 августа 2017 года не содержал условия о 100% предварительной оплате жилого дома, который должен быть создан ФИО5, поименованным в предварительном договоре как «продавец», и после его возведения, ввода в эксплуатацию должен был быть передан ФИО3, то суд приходит к выводу, что правоотношения сторон по предварительному договору купли-продажи от 13.08.2017 года подлежат квалификации как договор строительного подряда, независимо от его наименования, выбранного сторонами. При таких обстоятельствах к правоотношениям между ФИО5 и ФИО3 подлежат применению положения параграфа 3 части II ГК РФ.

Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

В соответствии со ст. 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со статьей 711 настоящего Кодекса.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.

В соответствии со ст. 711 ГК РФ если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда.

Согласно ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1). Заказчик организует и осуществляет приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда (п. 2). Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами (п. 4). Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком (п. 6).

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ФИО5 условия предварительного договора купли-продажи от 13.08.2017 года, предусматривающие производство им строительных работ по возведению одноэтажного жилого дома и передаче его в собственность ФИО3 вместе с земельным участком по договору купли-продажи до 30 сентября 2017 года, не были исполнены, поскольку результат выполненной работы- жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> после ввода его в эксплуатацию был передан в собственность ФИО4 по договору дарения земельного участка и жилого дома от 27.09.2017 года ( л.д. 150-151).

При этом денежные средства, полученные ФИО5 от ФИО3 по предварительному договору купли-продажи от 13 08.2017 года до передачи спорного дома в собственность ФИО4 в размере 300000 рублей, ФИО3 возвращены не были.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО5 при отсутствии правовых оснований получил от ФИО3 денежные средства по предварительному договору купли-продажи с обеспечением исполнения его условий задатком от 13 августа 2017 года, который квалифицирован судом как договор строительного подряда, результат работы заказчику не передал, денежные средства, полученные от заказчика в сумме 300000 рублей последнему не возвратил, вследствие чего они подлежат взысканию с ответчика в пользу истца ФИО3 как неосновательное обогащение в объеме заявленных к ФИО5 исковых требований, в размере 300000 рублей, что соответствует п. 3 ст. 196 ГПК РФ.

То обстоятельство, что впоследствии ФИО5, выступал в качестве представителя собственника спорного жилого дома ФИО4 при совершении договора купли-продажи земельного участка и спорного жилого дома с ФИО3, заключенного 03 ноября 2017 года, не свидетельствует об исполнении им условий договора, который был им заключен с ФИО3 13 августа 2017 года в качестве предварительного договора купли-продажи.

Суд полагает, что мотивы, по которым ФИО5, не исполнив обязательства перед ФИО11 в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре купли-продажи от 13.08.2017 года, сначала подарил спорные объекты недвижимости своему отцу ФИО4, а затем от его имени оформил договор купли-продажи с ФИО3, не являются юридически значимыми при разрешении данного спора.

Разрешая требования ФИО3 к ФИО4 о прекращении записи об ипотеке, взыскании неосновательного обогащения по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 03 ноября 2017 года в сумме 540000 рублей, убытков в сумме 215934,10 рублей, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550, ч. 1 ст. 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Судом установлено, что 03 ноября 2017 года между ФИО4 (продавец) в лице представителя по доверенности ФИО5 и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка общей площадью 506 кв. метров, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> принадлежащий продавцу на основании договора дарения земельного участка и жилого дома от 13.10.2017 г. и расположенный на нем блокированный жилой дом (блок № 1), общей площадью 77, 3 кв. метров, кадастровый № ( п. 1 договора купли-продажи от 03.11.2017 года).

Согласно п. 2 договора купли-продажи от 03.11.2017 года стороны договорились, что продавец продает покупателю земельный участок и расположенный на нем жилой дом за 1600000 рублей, из которых стоимость земельного участка 800000 рублей и стоимость жилого дома 800000 рублей, оплата покупателем будет произведена в следующем порядке- 100000 рублей оплачиваются при подписании настоящего договора купли-продажи, а 1200000 рублей после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в срок до 08.11.2017 года, остальные 300000 рублей в срок до 02.02.2018 года. Объект, приобретенный покупателем будет находиться в залоге у продавца до окончательной выплаты денежных средств.

Стороны подтвердили, что содержание ст. ст. 209, 288, 292, 460, 475, 551, 556, 557 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ им известно ( п. 7 договора купли-продажи от 03.11.2017 года).

С момента подписания договора обязательства продавца передать имущество считается исполненным. Стороны согласны признать данный договор, имеющий силу передаточного акта ( п. 9 договора купли-продажи от 03.11.2017 года ) ( л.д. 9-10)

Согласно отметке на договоре ( л.д. 10), выписке из ЕГРН ( л.д. 31-34) право собственности в отношении приобретенного ею земельного участка и жилого дома, ипотека в силу закона на дом произведены 09.11.2017 года.

10 ноября 2017 года ФИО5 получил от ФИО3 2000000 рублей, что подтверждается распиской, копия которой приобщена к материалам дела ( л.д. 13), оригинал представлен суду на обозрение, ответчиком ФИО5 данное обстоятельство не оспаривается.

При этом бесспорных доказательств, свидетельствующих о передаче всей суммы, полученной ФИО5 от ФИО3 непосредственному продавцу дома-ФИО4 сторонами в материалы дела не представлено. Однако, в судебном заседании 19.09.2018 года ФИО5 пояснил суду, что оплата по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 03 ноября 2017 года ФИО3 была произведена в полном объеме ( л.д. 170- 171). Пояснения ФИО5 в этой части соотносятся с содержанием уточненных исковых требований ФИО3, согласно которым при получении ФИО5 2000000 рублей- 1600000 рублей были оплачены согласно основного договора-стоимость земельного участка 800000 рублей и стоимость жилого дома 800000 рублей, а 400000 рублей должны были пойти на строительство 2-го этажа ( л.д. 160).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что покупателем ФИО3 обязательства перед продавцом ФИО4 по оплате по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 03.11.2017 года в сумме 1600000 рублей исполнены в полном объеме.

В соответствии с ч.1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу части 2 ст. 334 ГК РФ, залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с ч.1 ст. 335 ГК РФ, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Частью 2 ст. 335 ГК РФ предусмотрено, что залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Частью 2 ст. 3 Закона об ипотеке предусмотрено, что если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Поскольку судом установлено, что обязательства по оплате предмета договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 03 ноября 2017 года, заключенного между ФИО4 и ФИО3, последней исполнены в полном объеме, то уклонение продавца ФИО4 от обращения в Управление Росреестра с заявлением о прекращении ипотеки в отношении залогового имущества, нарушает имущественные права истца ФИО3

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 53 вышеназванного Постановления Пленума, согласно которым ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Установив факт надлежащего исполнения ФИО3 обязательств по договору купли-продажи недвижимости от 03 ноября 2017 года по оплате, суд приходит к выводу о том, что ипотека в силу закона на земельный участок площадью 506 кв. метров с кадастровым номером № и жилой дом, площадью 77, 3 кв. метров с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Российская <адрес> в пользу ФИО4, номер государственной регистрации № от 09.11.2017 года подлежит прекращению, а регистрационная запись об ипотеке погашению.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ФИО4 к ФИО3 о взыскании долга в сумме 160000 рублей по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 03 ноября 2017 года, так как наличие данного долга опровергается вышеприведенными доказательствами по делу: распиской от 10.11.2017 года ( л.д. 13), пояснениями представителя ФИО4 –ФИО5, представителей ФИО3 в судебном заседании, содержанием уточненных исковых требований ФИО3

Суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению требования ФИО3 о взыскании с ФИО4 неосновательного обогащения по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 03.11.2017 года в сумме 540000 рублей, исходя из содержания её уточненного искового заявления, пояснений её представителей в судебном заседании, пояснений ФИО5, из которых следует, что указанные денежные средства были переданы непосредственно ФИО5 на возведение второго этажа спорного дома, тогда как из договора купли-продажи недвижимости от 03.11.2017 года усматривается, что предметом данного договора являлся одноэтажный дом. Доказательств наличия между ФИО4 и ФИО3 правоотношений по договору строительного подряда, истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено, так же как и не имеется доказательств обращения спорных денежных средств в собственность ФИО4, что по смыслу приведенной выше ст. 1102 ГК РФ должно являться основанием для взыскания неосновательного обогащения.

Разрешая требования ФИО3 о взыскании с ФИО4 понесенных ею расходов на приобретение строительных материалов и выполнение работ с привлечением третьих лиц со ссылкой на несоответствие приобретенного ею жилого дома проектной документации и наличие устной договоренности с продавцом о продаже двухэтажного дома, суд принимает во внимание, что предметом договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 03.11.2017 года, заключенного между ФИО4 и ФИО3 является одноэтажный жилой дом. Договор купли-продажи недвижимости от 03.11.2017 года в части толкования существенного условия о предмете договора каких-либо сомнений не вызывает. Наименование приобретаемого покупателем объекта недвижимости в виде одноэтажного жилого дома является понятным, однозначным, каких-либо иных толкований относительно предмета сделки не предусматривает.

Суд считает необходимым отметить, что в большинстве своем кассовые и товарные чеки, представленные истцом ФИО3, датированы периодом до 03 ноября 2017 года, то есть до приобретения ею в предусмотренном законом порядке права на спорный жилой дом, в связи с чем оснований для признания данных расходов, связанными с ненадлежащим исполнением обязанностей продавца по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 03.11.2017 года, у суда не имеется.

В силу п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Из п. 1 ст. 475 ГК РФ следует, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Исходя из содержания договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 03.11.2017 года, заключенного между ФИО4 и ФИО3, условия о качестве товара (жилого дома) в нем не содержатся.

Покупателем ФИО3 жилой дом был осмотрен и принят, договор купли-продажи подписан, право собственности на указанную недвижимость зарегистрирована за истцом в установленном порядке.

При необходимой должной осмотрительности истца отсутствие межкомнатных дверей и утепленной крыши в жилом доме является очевидным при его осмотре.

Учитывая, что сторонами сделки заявленные истцом условия о качестве жилого дома согласованы не были, на момент подписания договора купли-продажи разногласий по качеству объекта недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию истец ответчику не предъявлял, доказательств, подтверждающих непригодность жилого дома для проживания, истцом не представлено, а также учитывая видимый характер заявленных истцом недостатков и их устранимость, суд приходит к выводу об отказе ФИО3 в удовлетворении исковых требований к ФИО4 о взыскании убытков в сумме 215934,10 рублей.

При этом суд отмечает, что исходя из видимого характера указанных истцом недостатков жилого дома, оснований считать, что покупатель при осмотре дома их не видел (либо не мог видеть) и не был удовлетворен техническим состоянием дома и его качеством не имеется.

Утепление истцом крыши, двери, установка межкомнатных дверей, исходя из вышеназванных обстоятельств, также не является основанием для взыскания стоимости этих работ и строительных материалов с ответчика ФИО4 в пользу истца ФИО3

С учетом установленных судом юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных законоположений, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований ФИО3 к ФИО5 о взыскании неосновательного обогащения в сумме 300000 рублей в полном объеме; частичном удовлетворении требований ФИО3 к ответчику ФИО4 в части требований о прекращении записи об ипотеке в силу закона в отношении спорного земельного участка и жилого дома.

В остальной части требования ФИО3 к ФИО4 суд находит необоснованными и не подлежащими удовлетворению, так же как и требования ФИО4 к ФИО3 о взыскании долга по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома.

На основании ст. 88, 94, ч. 1 ст. 98, 100 ГПК РФ взысканию с ФИО4 в пользу ФИО3 подлежат расходы на оплату государственной пошлины в сумме 300 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 5000 рублей.

Взысканию с ФИО5 в пользу ФИО3 подлежат расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6200 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 12000 рублей.

При определении размера расходов на оплату услуг представителя, подлежащих взысканию с каждого из ответчиков в пользу истца, суд исходит из категории спора, объема выполненной представителем истца работы по подготовке и сбору доказательств, изложению своей позиции в судебном заседании, количеству и длительности судебных заседаний, фактического результата по делу, принципу разумности и соразмерности участия представителя характеру нарушенного права.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к ФИО4. ФИО5 о прекращении обременения, взыскании неосновательного обогащения, убытков удовлетворить частично.

Прекратить обременение ( ипотека в силу закона) в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка общей площадью 506 кв метров, кадастровый № и блокированного жилого дома (блок № 1, общей площадью 77, 3 кв. метров, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес> в пользу ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 5000 рублей, всего 5300 рублей.

Взыскать с ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> в пользу ФИО3 неосновательное обогащение в сумме 300000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6200 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 12000 рублей, всего 318200 рублей.

В остальной части ФИО3 в иске отказать.

Иск ФИО4 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца с даты его изготовления в окончательной форме.

Судья Л.В. Савельева

В окончательной форме решение изготовлено 16 октября 2018 года.