Решение № 3А-280/2021 3А-280/2021~М-211/2021 М-211/2021 от 4 октября 2021 г. по делу № 3А-280/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 октября 2021 года город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Семенчевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-280/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость образованного в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером <...>, земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1346+/-13 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажный жилой дом с надворными постройками; расположенный по адресу: <адрес>. Он не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка в размере 3 206 949,37 руб., установленной по состоянию на 15.02.2021, и просит установить ее равной его рыночной стоимости в размере 964 834 руб. Размер рыночной стоимости обосновал отчетом ООО «Ю» от <...> № <...>. Указал, что на участке расположен принадлежащий ФИО2 объект незавершенного строительства и с ними министерством имущественных и земельных отношений заключено соглашение о перераспределении земель.

В судебное заседание административный истец ФИО1, административные ответчики - правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», заинтересованные лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрация муниципального образования г. Тула, министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (в лице представителей), ФИО3 не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, от указанных лиц (за исключением администрации м.о. г. Тула, министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, ФИО3) имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. ГУ ТО «Областное БТИ» представлен письменный отзыв на заявленные административные исковые требования.

На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В силу п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ, увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Судом установлено, что в собственности ФИО2 находится объект незавершенного строительства <...>, расположенный <адрес>.

Данный объект расположен в пределах земельного участка <...>, площадью 1346+/-13 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажный жилой дом с надворными постройками; расположенный по адресу: <адрес>.

В собственности ФИО2 (по ? доле в праве у каждого) находится земельный участок КН <...>, площадью 948 кв.м, расположенный по тому же адресу.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Тульской области от 25.12.2020 №2711 утверждена схема расположения земельного участка, образованного путем перераспределения участка КН <...>.

05.04.2021 между А-ными и министерством заключено соглашение о перераспределении земельного участка КН <...>, площадью 398 кв.м, с образованием нового участка <...>, площадью 1346 кв.м, с оплатой А-ными за увеличение земельного участка. В данном соглашении расчет цены за увеличение площади участка произведен исходя из кадастровой стоимости участка <...>.

Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

Поскольку земельный участок <...> был образован после утверждения результатов государственной кадастровой оценки, его кадастровая стоимость была определена ГУ ТО «Областное БТИ» в порядке статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке в размере 3 206 946,37 руб. по состоянию на 15.02.2021 (акт об определении кадастровой стоимости № <...> от <...>).

Данная кадастровая стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости 09.03.2021 и применяется с 15.02.2021.

Эти обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Из них, прежде всего, следует, что результаты определения кадастровой стоимости объекта могут затрагивать права и обязанности административного истца, как лица, намеренного выкупить земельный участок.

С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился к оценщику ООО «Ю» Ф. В соответствии с отчетом, подготовленным последним, от <...> № <...>, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.02.2021 составила 964 834 руб.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются.

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что ФИО1 является обладателем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость объекта, поскольку от нее зависит размер платы за увеличение перераспределяемого земельного участка.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО АКГ «Х» Б.

По выводам, содержащимся в экспертном заключении от <...> № <...>, отчет оценщика ООО «Ю» Ф. от <...> № <...>, не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, указанная в названном отчете по состоянию на 15.02.2021, экспертом не подтверждена. Вместе с тем, полученные им результаты позволили сделать вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.02.2021 составляет 1 108 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что оно подготовлено лицом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, стаж работы эксперта в области оценочной деятельности более 14 лет, значительный опыт судебно-экспертной деятельности, эксперт является членом саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ст.ст.3, 4), эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основано на материалах дела, изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

По таким основаниям суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, является надлежащим доказательством, применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Что касается отчета оценщика ООО «Ю» Ф. от <...> № <...>, то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

Как отмечено экспертом и следует из отчета, информация, отражающая характеристики аналога № 3, представленная в скриншоте объявления, не читаема. Оценщиком неверно выбран источник для определения коэффициента корректировок. При расчете корректировок в рамках сравнительного подхода используемая оценщиком информация представлена по состоянию на 01.01.2016, в то время, как дата оценка 15.02.2021. Не представлены характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики. Отсутствуют допущения, на которых должна основываться оценка. Отсутствует анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта. Не представлен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и политической ситуации в регионе. Отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Отсутствует обоснование выбора метода в рамках подхода. Не приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также описание процесса оценки. По данным портала Росреестра общая площадь объекта составляет 1136 кв.м, а оценщик использовал площадь объекта 1200 кв.м. Некорректно рассчитана корректировка на местоположение и площадь. Эти недочеты свидетельствуют о несоответствии отчета действующим ФСО, в частности, п.8 ФСО -7, п.21 ФСО -1, п.8и ФСО-3, иным.

В связи с изложенным данный отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.

Оспариваемая кадастровая стоимость указанного выше земельного участка определена по состоянию на 15.02.2021. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка в экспертном заключении.

Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка составляла 1 108 000 руб. по состоянию на 15.02.2021, что ниже кадастровой стоимости того же земельного участка, что затрагивает права и обязанности ФИО1

В нашем случае при доказанной кратной разнице между кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью представляется обоснованным утверждать о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении.

Таким образом, установление в отношении спорного объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы по соответствующим налогам.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Период действия вновь установленной кадастровой стоимости в размере рыночной определяется с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости участка – с 15.02.2021.

Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 04.06.2021 (согласно дате приема почтового отправления).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 1346+/-13 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажный жилой дом с надворными постройками; расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 15.02.2021 его рыночной стоимости в размере 1 108 000 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 04.06.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: