Решение № 2-1126/2019 2-1126/2019~М-520/2019 М-520/2019 от 18 июля 2019 г. по делу № 2-1126/2019

КОПИЯ

Дело № 2-1126/2019 г.

39RS0004-01-2019-000748-14


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2019 года

Московский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Вольтер Г.В.,

при секретаре Школиной Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, прекращении права залога,

У С Т А Н О В И Л:

Первоначально ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО6 о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> от 14 июля 2017 года, прекращении права собственности ФИО4 и право залога по договору залога от 18 сентября 2017 года ФИО6 на вышеуказанную квартиру; восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности на данную квартиру.

В обоснование требований истица указала, что 27 декабря 2017 года при получении выписки из ЕГРН ей стало известно, что принадлежавшая ей четырехкомнатная квартира по адресу: <адрес>, <адрес><адрес> принадлежит ФИО4 на праве собственности с 21 июля 2017 года, а также то, что квартира обременена договором залога от 18 сентября 2017 года в пользу ФИО6 Сама она никому свою квартиру не продавала, вышеуказанные лица ей не знакомы. 26 декабря 2017 года ею было подано заявление в СУ УМВД России по г. Калининграду по факту незаконного завладения ее имуществом, на основании которого возбуждено уголовное дело по ч.4 ст.159 УК РФ. Как выяснилось в ходе расследования уголовного дела, на государственную регистрацию перехода права собственности были предоставлены: заявление о государственной регистрации прекращения права, заявление о государственной регистрации права, чек на сумму № рублей от 14 июля 2017 года, договор купли-продажи квартиры от 14 июля 2017 года, согласие № от 13 июля 2017 года, передаточный акт от 14 июля 2017 года. Ни одного из вышеперечисленных документов она не видела и не подписывала, денежных средств за продажу квартиры не получала. Вышеуказанная квартира является имуществом, совместно нажитым в браке с ФИО7 Согласие № от 13 июля 2017 года ее супругом ФИО7 также не подписывалось, и у нотариуса не заверялось, ею не предоставлялось. Заключением почерковедческой экспертизы установлено, что от ее имени иное лицо заключило договор купли-продажи спорной квартиры.

Определением Московского районного суда г. Калининграда от 07 мая 2019 года производство по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО6 прекращено в связи со смертью ФИО6 до момента подачи искового заявления.

В качестве соответчика судом к участию в деле была привлечена единственный наследник ФИО6 - ФИО5

В судебном заседании ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме, указав, что длительное время производство по уголовному делу было приостановлено в связи с не установлением лиц, причастных к преступлению.

ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался судом по последнему известному месту жительства, откуда конверт вернулся по истечению срока хранения.

ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена, представила отзыв, в котором возражает против удовлетворения требований, указывая, что решение соответствующего должностного лица о возбуждении уголовного дела по результатам сообщения о преступлении не является соответствующим доказательством в соответствии со ст. 61 ГПК РФ. По результатам предварительного расследования уголовное дело может быть прекращено в соответствии со ст. 212 УПК РФ, либо по окончании судебного следствия может быть вынесен оправдательный приговор в соответствии со ст. 302 УПК РФ. До вступления в законную силу приговора суда доказательства по уголовному не могут иметь безусловного значения для суда. ФИО6, и как следствие, его правопреемники, являются добросовестными залогодержателями в соответствии с ч. 2 ст. 335 ГК РФ.

Третьи лица ФИО7 и представитель Управления федеральной службы государственной Регистрации кадастра и картографии по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены.

Заслушав пояснения истицы, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры от 07 марта 2014 года (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ) ФИО1 являлась собственником квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи квартиры от 14 июля 2017 года ФИО1 продала, а ФИО4 купил квартиру общей площадью № кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Указанная квартира продана продавцом покупателю за № рублей, которые уплачены покупателем продавцу полностью к моменту подписания настоящего договора.

Согласно передаточному акту от 14 июля 2017 года ФИО1 передала, а ФИО4 принял квартиру общей площадью № кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> техническом и санитарном состоянии, соответствующем условиям договора, ключи от квартиры, книжки по уплате коммунальных платежей.

Как следует из искового заявления, квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> ФИО1 не продавала и указанную сделку не совершала.

По факту совершения неустановленными лицами мошеннических действий в отношении ФИО1, повлекших отчуждение квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с причинением ей материального ущерба в особо крупном размере на сумму № рублей 26 декабря 2017 года старшим следователем 1-го отдела СУ УМВД России по г. Калининграду возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

По данному уголовному делу ФИО1 признана потерпевшей, о чем старшим следователем 1-го отдела СУ УМВД России по г. Калининграду 26 декабря 2017 года вынесено соответствующее постановление.

Допрошенная в качестве потерпевшей по уголовному делу ФИО1 пояснила, что проживает с супругом ФИО7 и тремя несовершеннолетними детьми. Матери ее супруга ФИО17 после гибели в 2005 году ее мужа ФИО9 по наследству осталась четырехкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, которая в марте 2014 года по договору купли-продажи стала ее (ФИО1) собственностью. Данную квартиру с 2016 года они с мужем сдавали в аренду. 22 июня 2017 года по объявлению через «Авито» о сдаче указанной квартиры к ней обратился некий мужчина, который сообщил, что желает на длительный срок снять квартиру по цене № рублей в месяц, на что она дала свое согласие, и они в этот же день встретились у нее на работе по адресу: <адрес>. На работе она сняла с его паспорта копию для заполнения договора аренды. Данный мужчина предоставил паспорт на имя ФИО2. Она особо не сверяла его лицо с фотографией на паспорте, так как была сильно занята и спешила. Также он своей рукой у нее в ежедневнике написал адрес своей электронной почты: <адрес> куда ей необходимо было скинуть договор аренды. Далее она уже своей рукой написала его номер мобильного телефона: №, 29 июня 2017 она скинула ему на электронную почту договор аренды, который он изучил, согласился с условиями и 03 июля 2017 приехал к ней на работу, где они подписали договор, и он внес предоплату в сумме № рублей. 31 июля 2017 он донес оставшуюся сумму в размере № рублей. В данной квартире он не проживал, поясняя это тем, что ждет приезда семьи. Она лишних вопросов не задавала. В конце августа 2017 года ФИО2 сказал, что больше снимать квартиру не будет, так как по какой-то причине не может перевезти свою семью из России в г. Калининград. После того, как он перестал платить за аренду, она снова выставила квартиру на «Авито.ру», и с 06 октября 2017 в квартиру въехал другой мужчина но имени ФИО3, с которым также проживали три женщины. Они прожили два месяца, после чего съехали, что было ранее оговорено. Более она ни ФИО2, ни ФИО3 не видела. Пояснила, что подлинность паспорта ФИО2 сомнений у нее не вызвала, так как в паспорте отображались голограммы. 21 декабря 2017 года, около 23.10 часов к ним домой на <адрес> приехали двое молодых людей, ранее не известных ни ей, ни ее мужу, которые пояснили, что у них (Л-вых) есть перед ними долг, который необходимо закрыть. Они начали разбираться, и в итоге узнали, что квартира на <адрес> была летом 2017 года переоформлена на некоего ФИО4, которого ни она, ни муж не знают и никогда о таком не слышали. Также 25 декабря 2017 года узнала, что в государственных реестрах собственником указанной квартиры числится ФИО4 Она никому данную квартиру не продавала, договоров ни с кем не заключала. Действия но переоформлению права собственности на квартиру были произведены незаконно, мошенническим путем. Материальный ущерб ей причинен в сумме №, что является для нее особо крупным.

Допрошенный в качестве свидетеля по уголовному делу ФИО7 пояснил, что проживает с супругой ФИО1 и тремя несовершеннолетними детьми. Его матери ФИО8, после гибели в 2005 году ее мужа, то есть его отца ФИО10 по наследству осталась четырехкомнатная квартира, расположенная по адресу; <адрес>, <адрес>, <адрес>, которая в августе 2015 года по договору купли-продажи стала собственностью его жены, когда они находились в браке. Данную квартиру с 2016 года они сдавали в аренду квартирантам. 22 нюня 2017 года по объявлению через «Авито» о сдаче указанной квартиры к его жене обратился некий мужчина, который сообщил, что желает на длительный срок снять квартиру по цене № рублей в месяц, на что она дала свое согласие и они в этот же день встретились у нее на работе но адресу: <адрес>. На работе жена с его паспорта сняла копию для заполнения договора аренды. Данный мужчина предоставил паспорт на имя ФИО2. 29 июля 2017 жена скинула этому мужчине на почту договор аренды, который он изучил, согласился с условиями, и они подписали договор. Далее он внес предоплату в размере № рублей. В августе 2017 он донес оставшуюся сумму в размере № рублей. В данной квартире мужчина не проживал, поясняя это тем, что ждет приезда семьи. В конце августа ФИО2 сказал, что больше снимать квартиру не будет, так как по какой-то причине не может перевезти свою семью из России в г. Калининград. На вопрос чем он занимается, мужчина ответил, что занимается продуктами питания. После того, как он перестал платить за аренду, жена снова выставила квартиру на сдачу, и с 06 октября 2017 в квартиру въехал другой мужчина по имени ФИО3, с которым также заехали три женщины. Они прожили два месяца, после чего съехали, что было ранее оговорено. Более он ни ФИО2, ни ФИО11 не видел. Паспорт ФИО2, которого он лично видел и с которым общался, у него сомнений не вызвал, как поддельный, так как там отображались голограммы. 21 декабря 2017 года, около 23-10 часов к ним домой на <адрес> приехали двое молодых людей, ранее не известных ни ему, ни его жене, которые пояснили, что у них (Л-вых) долг, который им необходимо закрыть. Они начали разбираться и в итоге узнали, что квартира на <адрес> была летом 2017 года переоформлена на некоего ФИО4, которого ни он ни его жена не знают и никогда о таком не слышали. Также они узнали, что в государственных реестрах собственником указанной квартиры числится ФИО4 Сам он никому согласия на продажу данной квартиры не давал, договоров ни с кем не заключал. Действия по переоформлению права собственности на квартиру были произведены незаконно мошенническим путем.

В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ гражданское производство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В рамках уголовного дела была назначена и проведена почерковедческая экспертиза.

Согласно заключению эксперта № ЭКО УМВД России по г. Калининграду от 26 февраля 2018 года исследуемые краткие рукописные буквенно-цифровые записи от имени ФИО1: - «Лебедева Ольга Александровна», «17 августа 2017», расположенные под текстом расписки в получении документов на государственную регистрацию от 14.07.2017, справа от оттиска печати «Специалист ГКУ КО МФЦ Ф.И.О. ФИО12 подпись» на 74 листе регистрационного дела №; - «по договору», расположенная в графе «переход права», в заявлении от 14.07.2017 на лицевой стороне 75 листа регистрационного дела №; - «замужем», расположенная в графе под текстом «документ, удостоверяющий личность» в заявлении от 14.07.2017 на лицевой стороне 75 циста регистрационного дела №; - № рублей получено мною полностью ФИО1», расположенная в графе «деньги в сумме» под основным текстом договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, на 79 листе регистрационного дела №; - «Лебедева Ольга Александровна», расположенная в графе «Продавец» под основным текстом договора купли-продажи квартиры от 14.07.2017, на 79 листе регистрационного дела №; - «Лебедева Ольга Александровна» и подпись, расположенная в графе «Передал» под основным текстом передаточного акта от 14,07.2017, на 81 листе регистрационного дела №, выполнены не ФИО1, а каким-то другим лицом.

Также в рамках уголовного дела была проведена еще одна почерковедческая экспертиза в ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России № от 16 июня 2019 года, согласно выводам которой, буквенно-цифровые записи от имени ФИО1 в расписке в получении документов на государственную регистрацию от 14 июля 2017 года; в договоре купли-продажи квартиры от 14 июля 2017 года, заключенном ФИО1 и ФИО4; в передаточном акте от 14 июля 2017 года, составленном между ФИО1 и ФИО4; на копии согласия от 13 июля 2017 года выполнены ФИО13

Оснований сомневаться в указанных заключениях экспертов у суда не имеется, так как они составлены экспертами ЭКО УМВД России по г. Калининграду и ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России, обладающими необходимыми познаниями для проведения экспертизы, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы экспертов непротиворечивы и мотивированы.

Более того, выводы экспертов о том, что записи в договоре купле-продаже, передаточном акте, в расписке в получении документов на государственную регистрацию, согласии сделаны не ФИО1, а другим лицом, подтверждаются и материалами уголовного дела, протоколом допроса потерпевшей ФИО1, свидетеля ФИО7

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона, должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Достаточных и бесспорных доказательств того, что договор купли продажи квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> от 14 июля 2017 года был подписан лично ФИО1, ответчиками не представлено, как не представлено и доказательств того, что договор купли-продажи квартиры и передаточный акт после их составления и регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Калининградской области были одобрены ФИО1 путем исполнения обязанностей продавца по передаче квартиры, ключей от нее и получения денежных средств за продажу квартиры.

Таким образом, учитывая, что договор купли-продажи по своей природе является консенсуальным, то есть признается заключенным только после его подписания сторонами, при этом материалами дела подтверждается тот факт, что ФИО1 договор купли-продажи не подписывался, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным и, как следствие, не влекущим правовых последствий для сторон.

Также из материалов дела следует, что согласно договору процентного денежного займа №А от 18 сентября 2017 года ФИО6 (займодавец) передал в собственность (заемщика) ФИО4 денежные средства в размере № рублей, а ФИО4 обязался возвратить указанную сумму займа и уплатить проценты за пользование займом в размере, в сроки и на условиях, установленных настоящим договором.

Кроме того, во исполнение заемщиком долговых обязательств, предусмотренных вышеуказанным договором займа №А от 18 сентября 2017 года между ФИО4 (залогодателем) и ФИО6 и (залогодержателем) был заключен договор залога (недвижимого имущества) от 18 сентября 2017 года, по условиям которого залогодатель передал в залог залогодержателю следующее недвижимое имущество: жилое помещение, квартиру, общей площадью № кв.м., этаж №, этаж №, адрес местонахождения: <адрес>, <адрес>, <адрес>, принадлежащее залогодателю на праве собственности. Предмет залога остается в пользовании и на хранении у залогодателя на весь срок действия настоящего Договора.

Права первоначального залогодержателя ФИО6 по обеспеченному ипотекой договору займа и договору залога (ипотеки) недвижимого имущества подтверждаются закладной от 18 сентября 2017 года.

На основании вышеуказанного Договора залога (недвижимого имущества) от 18 сентября 2017 года, в Управлении Росреестра по Калининградской области 05 октября 2017 года была осуществлена государственная регистрация ограничения права и обременения объекта недвижимости (ипотека) квартиры, общей площадью № кв.м., этаж №, этаж № адрес местонахождения: <адрес>, <адрес>, <адрес> пользу ФИО6 за №.

Учитывая, что судом признан незаключенным договор купли-продажи квартиры от 14 июля 2017 года, составленный от имени ФИО1, следовательно, ФИО4 был не вправе передавать спорную квартиру в качестве обеспечения своих обязательств по договору займа перед ФИО6, заключать с ним Договор залога недвижимости и составлять Закладную на спорную квартиру, следовательно, п.4.1-п.4.5 договора процентного денежного займа №А от 18 сентября 2017 года, заключенного между ФИО6 и ФИО4, договор залога от 18 сентября 2017 года недвижимого имущества квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, заключенный между ФИО6 и ФИО4, Закладная от 18 сентября 2017 года, составленная ФИО4 на ФИО6 о залоге квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ, как нарушающие требования закона и посягающие на охраняемые законом права ФИО1

В связи с изложенным суд находит подлежащими удовлетворению требования ФИО1 о прекращении права залога ФИО6 на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> по договору залога от 18 сентября 2017 года.

Учитывая, что судом признан незаключенным договор купли продажи квартиры от 14 июля 2017 года, с целью восстановления нарушенных прав истца, суд полагает необходимым аннулирование в ЕГРН регистрационной записи № от 21 июля 2017 года о регистрации права собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>; аннулирование в ЕГРН регистрационной записи № от 05 октября 2017 года о регистрации ипотеки по договору залога недвижимого имущества от 18 сентября 2017 года и восстановление в ЕГРН регистрационной записи № от 21 марта 2014 года права собственности за ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать незаключенным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> от 14 июля 2017 года, заключенный между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО4.

Прекратить право собственности ФИО4 на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>.

Аннулировать в ЕГРН регистрационную запись № от 21 июля 2017 года о регистрации права собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>

Восстановить в ЕГРН запись № от 21 марта 2014 года о праве собственности ФИО1 на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>.

Прекратить право залога ФИО6 на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> по договору залога от 18 сентября 2017 года, заключенному между залогодателем ФИО4 и залогодержателем ФИО6.

Аннулировать в ЕГРН регистрационную запись № от 05 октября 2017 года о регистрации ипотеки по договору залога недвижимого имущества от 18 сентября 2017 года на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Московский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 июля 2019 года.

Судья: <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>