Решение № 2-1332/2017 2-1332/2017~М-769/2017 М-769/2017 от 16 мая 2017 г. по делу № 2-1332/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 мая 2017 года Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Беляева Д.В.,

при секретаре Трофимовой Л.А.,

с участием истца ФИО4,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Максима» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ООО «Дзержинская оценочная компания» об оспаривании результатов оценки имущества должника,

установил:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ в отношении него на основании исполнительного листа серии <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного <данные изъяты> районным судом г. <данные изъяты>, было возбуждено исполнительное производство №. Судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства ДД.ММ.ГГГГ был наложен арест на индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>.

Для определения стоимости арестованного имущества было привлечено ООО «Дзержинская оценочная компания».

Согласно отчету ООО «Дзержинская оценочная компания» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома составляет 1049000 руб., рыночная стоимость земельного участка 2088000 руб.

Постановлением о принятии результатов оценки № от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным судебным приставом–исполнителем Автозаводского ОСП № 1 УФССП по Нижегородской области, был принят результат оценки рыночной стоимости жилого дома, а постановлением о принятии результатов оценки № от ДД.ММ.ГГГГ - результат оценки рыночной стоимости земельного участка.

ФИО4 считает информацию о рыночной стоимости объектов оценки недостоверной и просит суд признать отчет ООО «Дзержинская оценочная компания» № от ДД.ММ.ГГГГ и результаты оценки жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, недействительными.

В судебном заседании истец ФИО4 исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Дзержинская оценочная компания» в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Максима» ФИО2 в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку считает, что оснований для признания отчета ООО «Дзержинская оценочная компания» недействительным не имеется. Полагал, что заключение ООО «<данные изъяты>» не может быть принято во внимание, поскольку определение рыночной стоимости земельного участка производилось как незастроенного, тогда как на участке имеется жилой дом. Отчет ООО «Дзержинская оценочная компания» содержит оценку земельного участка как застроенного объектами капитального строительства. Кроме того, экспертами при проведении судебной экспертизы не принято во внимание, что оцениваемые объекты фактически изъяты из открытого рынка и условий конкуренции. Также в заключении ООО «<данные изъяты>» отсутствуют сведения об анализе рынка объекта оценки, ценообразующих факторах, влияющих на стоимость объектов. Истец приобрел указанное имущество за 900000 руб. Стоимость объектов, указанных в качестве аналогов в заключении ООО «<данные изъяты>», не соответствует представленным в отчете сведениям.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Автозаводского ОСП № 1 УФССП России по Нижегородской области, УФССП России по Нижегородской области, а также судебный пристав-исполнитель Автозаводского ОСП № 1 УФССП России по Нижегородской области ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены.

Суд с учетом мнения истца и представителя третьего лица посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истца и представителя третьего лица, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 85 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 85 указанного закона на судебного пристава-исполнителя возложена обязанность в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 85 Закона, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В силу ч. 6 ст. 85 Закона копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.

Порядок проведения оценки, установления рыночной стоимости объектов и общие требования к содержанию отчета об оценке установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

Согласно ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ от. 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, системное толкование вышеприведенных положений ч. 1 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» и ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» позволяет сделать вывод о том, что при оценке имущества должника по исполнительному производству необходимо исходить из действительной рыночной стоимости имущества, рассчитанной без учета каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Автозаводского ОСП № 1 УФССП России по Нижегородской области на основании исполнительного листа серии <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного <данные изъяты> районным судом г <данные изъяты>, в отношении ФИО4 было возбуждено исполнительное производство №, предметом исполнения которого является задолженность в размере <данные изъяты> руб. в пользу ООО «Максима».

ФИО4 на праве собственности принадлежит индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>.

Индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>, были арестованы судебным приставом – исполнителем Автозаводского ОСП № 1 УФССП России по Нижегородской области – акт о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 85 ФЗ от 02.10.2007 г. № 299-ФЗ «Об исполнительном производстве» для определения рыночной стоимости имущества судебным приставом - исполнителем Автозаводского ОСП № 1 УФССП России по Нижегородской области был назначен оценщик – ООО «Дзержинская оценочная компания».

Согласно Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Дзержинская оценочная компания» рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома), кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, - 1049000 руб., земельного участка, кадастровый №, расположенный по адресу <адрес> – 2088000 руб.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя Автозаводского ОСП № 1 УФССП России по Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ были приняты результаты оценки ООО «Дзержинская оценочная компания».

ФИО4 считает отчет № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Дзержинская оценочная компания» недействительным, в связи с тем, что рыночная стоимость объектов недвижимости занижена.

По ходатайству истца ФИО4 определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «<данные изъяты>». Перед экспертами был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>?

Согласно заключению № ООО «<данные изъяты>» рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу <адрес> составляет 801000 руб., рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, составляет 3660000 руб.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

В силу части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта не является обязательным для суда.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении.

Оценивая Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Дзержинская оценочная компания» и заключение № ООО «<данные изъяты>» по правилам ст.ст. 59, 67, 86 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Таким образом, требования федеральных стандартов оценки (ФСО) являются обязательными к применению при оценке.

Так, пункт 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, предусмотрено, что при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

В нарушение данного положения оценщик ООО «Дзержинская оценочная компания» не произвел осмотр объекта недвижимости, по причине того, что оценка объекта производится в рамках исполнительного производства, что противоречит императивным требованиям Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)». В связи с этим описание объекта оценки, содержащееся в оспариваемом отчете об оценке, не является полным, точным и достоверным.

В свою очередь, заключение ООО «<данные изъяты>» было составлено по результатам непосредственного осмотра объекта оценки, в ходе которого было установлено соответствие фактического состава объекта исследования технической документации, наличие выполненной перепланировки жилого дома, заключающегося в устройстве проема между помещениями, а также санузла и установки душевой кабины, наличие на земельном участке хозяйственных построек (строения бань, сараев), которые находятся в непригодном к эксплуатации состоянии.

При этом, как видно из отчета об оценке и заключения судебной экспертизы, состояние жилого дома экспертами охарактеризовано как не вполне удовлетворительное, а оценщиком - как удовлетворительное. Также в заключении ООО «<данные изъяты>» указано, что состояние бань (лит. №, №) и сараев находится в непригодном для эксплуатации состоянии, материал от разборки не пригоден для повторного использования. В оспариваемом отчете состояние хозяйственных построек охарактеризовано как удовлетворительное, износ определен как 40 %.

Кроме того, как следует из содержания отчета об оценке ООО «Дзержинская оценочная компания», оценщиком определена рыночная стоимость недвижимого имущества с учетом существующих ограничений, наложенных в рамках исполнительного производства. Тогда как, указанные обстоятельства противоречат требованиям ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, на величине которой не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Представитель третьего лица ООО «Максима» возражая против принятия заключения ООО «<данные изъяты>», указал, что при определении рыночной стоимости, экспертами земельный участок был определен как незастроенный.

Согласно установленному пп. «г» п. 24 ФСО N 7 порядку определения стоимости объекта недвижимости путем применением затратного подхода определяется в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости и стоимости объектов капитального строительства.

Как следует их экспертного заключения, при оценке объекта предписанная последовательность применения затратного подхода судебными экспертами соблюдена, что свидетельствует о достоверности полученной стоимости объекта оценки.

Кроме того, фактически в рамках затратного подхода оценки объекта недвижимости судебные эксперты применили при оценке и сравнительный подход, основанный на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информации о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N 7).

Как указано в заключении №, для оценки методом сравнения продаж выбраны предложения о продаже земельные участки максимально схожие с оцениваемыми объектами оценки по большинству параметров. Объекты-аналоги приведены в таблице № заключения, в таблице № произведена корректировка цен объектов-аналогов. Все объекты-аналоги, имеют одно целевое назначение - <данные изъяты>.

Доводы о стоимости объектов, указанной в правоустанавливающем документе не имеют юридического значения при рассмотрении дела в силу того, что при заключении договора его условия определяются сторонами.

Достоверность сведений, указанных в объявлениях о продажах объектов-аналогах по состоянию на момент составления экспертного заключения доказательствами, отвечающим требованиям допустимости, не опровергнута.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ соответствуют требованиям ст.25 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», экспертами произведен осмотр объектов оценки, анализ рынка недвижимости, применены сравнительный и затратный подход с соблюдением требований Стандартов оценки, в связи с чем, выводы экспертов отражают реальную рыночную стоимость объектов исследования.

При указанных обстоятельствах, исковые требования ФИО4 о признании отчета ООО «Дзержинская оценочная компания» и результатов оценки недействительными являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При указанных обстоятельствах, поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. подлежат взысканию в пользу истца с ООО «Дзержинская оценочная компания».

Поскольку оплата назначенной определением суда от ДД.ММ.ГГГГ судебной экспертизы не произведена, руководителем ООО «<данные изъяты>» заявлено ходатайство о взыскании расходов по ее проведению в размере 30 000 руб., с ООО «<данные изъяты>» в пользу ООО «<данные изъяты>» подлежат взысканию расходы по проведению экспертизы в указанном размере.

Руководствуясь ст. 12, 55, 57, 67, 198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить.

Признать недостоверными результаты оценки жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, выраженные в отчете ООО «Дзержинская оценочная компания» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Установить оценку жилого дома <адрес>, принадлежащего ФИО4, в размере 801000 руб.

Установить оценку земельного участка по адресу: <адрес>, принадлежащего ФИО4, в размере 3 660 000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дзержинская оценочная компания» в пользу ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины 300 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Дзержинская оценочная компания» в пользу ООО «<данные изъяты>» расходы по проведению экспертизы в размере 30000 руб.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Дзержинский городской суд.

Судья п.п. Д.В. Беляев

Копия верна

Судья Д.В. Беляев

Секретарь Л.А. Трофимова