Решение № 2-1764/2017 2-1764/2017~М-974/2017 М-974/2017 от 19 сентября 2017 г. по делу № 2-1764/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2017 года город Чита

Центральный районный суд г. Читы в составе:

председательствующего судьи Павловой А.В.,

при секретаре Токмаковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Чите гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств, уплаченных по договору,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ межу истицей и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>А, <адрес>. Согласно пункту 4.1 Договора стоимость указанной квартиры составила 1 200 000 рублей, из которых 600 000 рублей ответчику были переданы по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, 450 000 рублей уплачены по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, оставшуюся сумму в размере 150 000 рублей истица должна была передать ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрирован. При осмотре квартиры в ноябре 2016 года жилое помещение в целом находилось в удовлетворительном состоянии, имеющиеся недостатки в ванной и кухне ответчик обязался исправить. В квартире были открыты окна, ответчик пояснил, что в квартире жарко и душно. В конце февраля 2017 года, после неоднократных просьб истица получила ключи от квартиры, чтобы перевести вещи из <адрес>. В комнатах квартиры обнаружила плесень, стоял ужасный запах, на месте где стоял холодильник было огромная дыра в полу, были видны поврежденные трубы (стояк), по которому канализационные стоки попадали прямо под пол. Также холодильник загораживал перегородку, которая оказалась выпуклой и почти сгнившей. На устные претензии расторгнуть договор и вернуть истице денежные средства ответчик ответил отказом. В силу п.5.2 Договора продавец гарантировал покупателю, что неустранимые недостатки и недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени в квартире отсутствуют. От жильцов дома истица узнала, что плесень присутствует во всех квартирах дома, что ими много лет ведется переписка о признании дома непригодным для проживания, о чем ответчик истицу не предупредил. Истица полагает, что действиями ответчика нарушены ее права и причинен имущественный ущерб. На иждивении истицы находится несовершеннолетний сын ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, а также она является опекуном двоюродного брата ФИО4 инвалида, признанного судом недееспособным. Проживание в квартире в таком санитарном состоянии может негативно отразиться на их здоровье. В связи с изложенным, истица просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ФИО2 в пользу истицы денежные средства в размере 1 050 000 рублей.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о возложении обязанности выполнить действия, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, судебных расходов, протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ выделен в отдельное производство.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО5, действующий, заявленные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить полностью.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО6, действующая на основании доверенности, исковые требования не признали, полагали, что оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется. Пояснили, что при продаже квартиры ответчик действовал добросовестно, истцу было известно о всех недостатках продаваемой квартиры, с учетом которых была снижена продажная стоимость. Полагают, что все недостатки являются устранимыми, при этом сама истица не принимала мер по устранению недостатков и отказывается пользоваться квартирой по другим основаниям.

Выслушав участвующих в деле лиц, заслушав пояснения свидетелей ФИО7, ФИО8, экспертов ФИО9, ФИО10, изучив материалы дела, оценив их в совокупности с действующим законодательством, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи.

Последствия передачи товара ненадлежащего качества предусмотрены в статье 475 ГК РФ.

Согласно пункту 1 данной статьи, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Центральный административный район, Ленинградская улица, <адрес>А, <адрес>.

Пунктом 4.1 Договора установлено, что продажная цена квартиры, по соглашению сторон устанавливается 1 200 000 рублей, из которых 600 000 рублей за счет собственных средств переданы до подписания данного договора, 408 000 рублей будут переданы за счет собственных средств не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 192 000 рублей будут переданы не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При просрочке платежей в указанные сроки Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 500 рублей за каждый день просрочки. До полного расчета указанная квартира находится в залоге у Продавца. Продавец после получения всей денежной суммы обязуется снять обременение с квартиры.

В соответствии с п.5.1. Договора, квартира покупателем осмотрена, претензий по состоянию у него не имеется, видимых дефектов не обнаружено.

Пунктом 5.2 Договора Продавец гарантирует покупателю, что неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, в квартире отсутствую.

Согласно п.7.1 Договора передача квартиры и ключей от нее и подписание акта передачи квартиры сторонами осуществляется после перехода права собственности к покупателю и получения всей денежной суммы продавцом, в день снятия залога.

Из содержания расписок ФИО2 следует, что ДД.ММ.ГГГГ он получил от ФИО1, в счет оплаты за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>А, <адрес>, денежные средства в размере 600 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ получил 450 000 рублей.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ФИО1, является правообладателем объекта недвижимости: квартиры, назначение жилое, площадь общая 35,8 кв.м. этаж 1, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с ограничением (обременяем) права ипотеки в силу закона.

ДД.ММ.ГГГГ истицей ФИО1 вручена ответчику ФИО2 претензия с указанием выявленных недостатков, а именно наличия плесени в квартире, запаха, дыры в полу, поврежденного стояка канализационного стока.

Довод истца и ее представителя о нарушении ответчиком ее прав как потребителя и ссылки на Закона РФ «О защите прав потребителей» не состоятельны, поскольку как указано выше, договор заключен между физическими лицами, на правоотношения которых действе данного закона не распространяется.

Таким образом, при разрешении данного спора суд руководствуется положения Гражданского кодекса РФ и нормами данного закона, указанными выше.

Для установления юридически значимых обстоятельств по делу судом проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводов экспертов ФИО9, и ФИО10, изложенных в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, в <адрес> выявлены дефекты (недостатки), характеризующиеся экспертами как

не скрытые:

– перегородки: имеются заделанные сквозные прогревания, гниения в местах прохождения инженерных сетей (канализации и водоснабжения), имеется ощутимая зыбкость перегородок санузла, характеристика дефекта не скрытый, классификация дефекта значительный, устранимый. Мелкие трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытием и стенами, характеристика дефекта не скрытый, классификация дефекта незначительный, устранимый.

- проемы: следы тёмно-серого вещества на поверхности откосов и оконных рам, похожие на плесень, характеристика дефекта не скрытый, классификация дефекта значительный, устранимый.

- отделочные покрытия: полов окраска, плитка и линолеум находятся в неудовлетворительном состоянии. Краска истерлась шелушиться, линолеум истерт, плитка в санузле отсутствует на площади до 30%, бетонное основание разрушается. Отделочные покрытия стен окраска водными составами, керамическая плитка, оклейка обоями, отделка ПВХ панелями, находятся в неудовлетворительном состоянии. Окрасочный слой загрязнён, метами имеются трещины. Отпадение керамической плитки на кухне до 30%. Обои выцвели, имеются порывы и отставания. Потолки окрашены водными составами, окрасочные слои загрязнены шелушится, характеристика дефекта не скрытый, классификация дефекта незначительный, устранимый.

скрытые:

- перекрытия: местное полное разрушение дощатого настила (гниль), ощутимая зыбкость пола, гниение балок пола. Кирпичные столбы (опоры перекрытия пола) выполненные из глиняного кирпича разрушаются, установлены подпорки временные крепления, характеристика дефекта скрытый, классификация дефекта критический, устранимый.

- системы канализации: трубы канализации в значительной мере подвержены коррозийным процессам. Выявлена течь системы канализации под подпольное пространство под кухней, грунт находится в увлажненном состояли, характеристика дефекта скрытый, классификация дефекта критический, устранимый.

Стоимость устранения выявленных дефектов (недостатков) согласно локально-сметного расчета № составляет 101 443,42 рублей.

Выявленные дефекты скрытого характера могут быть устранены без несоразмерных расходов (учитывая стоимость жилого помещения 1 200 000) и затрат времени.

Неустранимые недостатки в <адрес> отсутствуют, т.к. выявленные в ходе проведения экспертизы дефекты с технической точки зрения являются устранимыми, дефекты могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени.

Квартира не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, а именно п. 2 СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «Санитарно — эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Аварийное состояние перекрытия пола представляет опасность жизни и здоровью жильцов квартиры, так как существует опасность обрушения конструкции пола. Утечка жидких бытовых отходов в подпольное пространство представляет угрозу жизни и здоровью граждан так, как жидкие бытовые отходы относятся к IV классу опасности. На момент проведения экспертизы квартира не пригодна для постоянного проживания, требуется проведение ремонтно-восстановительных мероприятий.

В ходе судебного заседания эксперт ФИО9 пояснил, что исследованная им квартира, расположенная по адресу: <адрес>, требует проведения ремонтно-восстановительных мероприятий. Часть недостатков, такие как гниение в местах прохождения инженерных сетей, зыбкость перегородок санузла, мелкие трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытием и стенами, следы тёмно-серого вещества на поверхности откосов и оконных рам, похожие на плесень, повреждения отделочных покрытий полов, краски, линолеума, отсутствие плитки в санузле, разрушение бетонного основания, повреждения покрытия стен, керамической плитки, обоев, панелей, загрязнение окрасочных слоев, наличие трещин, отпадение керамической плитки на кухне, являлись явными, и они были обнаружены при визуальном осмотре квартиры. При этом для их обнаружения не требуется специальных познаний. Все эти недостатки, а так же скрытые дефекты с технической точки зрения являются устранимыми, ремонт может быть проведен без несоразмерных расходов и затрат времени. Указанный в экспертном заключении вывод о не пригодности жилого помещения основан на том, что для постоянного проживания в квартире необходимо проведение ремонта. При осмотре квартиры им не было обнаружено каких-либо запахов, а так же недопустимой влажности воздуха.

Аналогичные пояснения даны экспертом ФИО10, а также указано, что стоимость устранения скрытых дефектов определен в локально-сметном расчете с учетом НДС и расходов на использование машин и механизмов, так как это предусмотрено правилами, установленным для составление смет.

Проанализировав заключение экспертов с учетом их пояснений и дополнений, данных в ходе судебного заседания, а так же иных доказательств, исследованных в судебном заседании в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что все недостатки квартиры, в том числе скрытые, являются устранимыми путем проведения ремонтно-восстановительных мероприятий. Большая часть указанных экспертами недостатков является явными, а следовательно могли быть установлены истцом при визуальном осмотре квартиры до заключения договора.

Учитывая показания экспертов, суд не признает довод истца о том, что ей не было известно о недостатках квартиры при заключении договора купли-продажи, поскольку сама ФИО1 не отрицает тот факт, что она осматривала квартиру до того, как заключить договор. При этом ее утверждение о том, что она осматривала квартиру в темное время суток и не имела достаточного времени для этого, суд не признает, поскольку судом не установлено обстоятельств, при которых истец с целью добросовестного использования своего права была лишена возможности осмотреть квартиру с достаточным вниманием в любое другое время.

Кроме того, судом установлено, что ответчик при осмотре квартиры показывал истцу недостатки, что подтверждается показаниями свидетеля ФИО7, допрошенного в суде. Данный свидетель пояснял, что он, проживая в квартире ответчика в период с сентября 2016 года по ноябрь 2016 года, присутствовал при осмотре квартиры истицей, которая осмотрела всю квартиру, в том числе и полы на кухне. Истица задавала ответчику вопросы относительно ремонта, говорила, что ее все устраивает.

Довод истца о том, что ответчик скрывал наличие влажности в квартире, так как при осмотре окна были открыты, не состоятелен, поскольку это опровергается пояснениями эксперта ФИО9, указанными выше, а так же показаниями свидетеля ФИО7, который пояснял, окна были открыты для проветривания, так как он курил в квартире.

Так же, указанные выше доводы истца опровергаются тем, что изначально продажная стоимость квартиры была выше, однако ответчик ее снизил с учетом выявленных недостатков. Данное обстоятельство подтверждается как объяснениями ответчика, так и показаниями свидетеля ФИО7, который пояснял, что Волошинский предлагал ему купить данную квартиру за 1 400 000 рублей.

Не доверять показаниям свидетеля ФИО7 у суда не имеется оснований, поскольку они согласуются с иными исследованными судом доказательствами, и в совокупности с ними свидетельствуют о том, что истица при приобретении квартиры у ответчика могла и обязана была, действуя добросовестно установить наличие каких-либо недостатков, в том числе тех, на которые она ссылается, и такие недостатки, являются устранимыми. Данный установленные судом обстоятельства исключают возможность расторжения заключенного между сторонами договора на основании ст.450 Гражданского кодекса РФ

Ссылка истца на показания свидетеля ФИО8 является несостоятельной, поскольку свидетель не представила суду существенной информации по обстоятельствам, относящимся к предмету спора. Свидетель пояснила лишь о наличии недостатков, имеющихся в ее квартире, расположенной в этом же доме, что и квартира ответчика, в которой она никогда не была. Утверждение свидетеля об аварийности всего дома не подтверждено какими-либо доказательствами. Сама свидетель поясняла, что в какие-либо надзорные органы она не обращалась, к тому же в принадлежащей ей квартире она не проживает.

В силу статей 35 и 56 ГПК РФ, представление доказательств в обоснование своих требований и возражений является не только правом, но и обязанностью стороны, и неисполнение данной обязанности влечет наступление последствий, предусмотренных законодательством о гражданском судопроизводстве.

Из изложенного выше, истицей не доказаны обстоятельства, влекущие за собой удовлетворение иска, а потому суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора. За устранением выявленных недостатков в порядке ст.475 ГК РФ истица не обращалась к ответчику, требований об уменьшении покупной цены не заявляла.

В силу изложенного в заявленных требованиях следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

в исковых требованиях ФИО1 к ФИО2, о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Читы.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ

Судья А.В. Павлова