Решение № 2-433/2020 2-433/2020~М-232/2020 М-232/2020 от 6 июля 2020 г. по делу № 2-433/2020

№ 2-433/2020

УИД 75RS0025-01-2020-000324-65


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июля 2020 года г. Чита

Читинский районный суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Галановой Д.И.,

при секретаре Базаровой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней <данные изъяты> к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действующая за себя и в интересах несовершеннолетней <данные изъяты> обратились в суд с вышеназванным иском, мотивируя тем, что 01.06.2018 между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка. Согласно условиям договора, продавец передал в общую долевую собственность истцов указанное имущество. Право собственности истцов было зарегистрировано в установленном порядке. Расчет между сторонами произведен за счет средств материнского капитала. На момент осмотра дома недостатков выявлено не было. В период проживания истцами были выявлены недостатки, в том числе дом промерзает, протекает крыша, обваливается штукатурка, на стенах имеются трещины, кроме того, установлено, что дом не бревенчатый, а щитовой, то есть не пригоден для проживания. Ссылаясь на положения ст.475 ГК РФ, просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика в пользу истцов уплаченные по договору денежные средства в размере 408 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала, пояснила, что при приобретении дом был ухожен, побелен, из недостатков было видно только отклонение пола. Повреждения в стене за мойкой были обнаружены после заселения в дом. В настоящее время в доме не проживают, поскольку дом не пригоден для проживания. За период проживания белила в доме, в связи с тем, что осыпалась штукатурка, замазывала щели. В момент приобретения дома не могла пригласить для осмотра специалиста ввиду материальных трудностей. Из каких материалов выполнен жилой дом, ответчик при продаже не пояснила.

Истец ФИО3, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Ответчик ФИО2, представитель ответчика ФИО4 исковые требования не признали, пояснили, что истцом при приобретении дом был осмотрен, его техническое состояние истец видела, претензий к качеству дома не предъявляла.

Представитель третьего лица Управления Пенсионного фонда Российской Федерации в г.Чите Забайкальского края (межрайонное) в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменном отзыве пояснил, что ФИО1 являлась обладателем государственного сертификата на материнский (семейный) сертификат. 18.10.2018 ФИО1 обратилась в УПФР в г.Чите Забайкальского края (межрайонное) с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в размере 408 000 рублей на оплату приобретаемого по договору купли-продажи от 01.06.2018 и дополнительному соглашению к указанному договору от 07.09.2018 жилого помещения. Решением начальника Управления №4118 от 19.11.2018 заявление удовлетворено, денежные средства перечислены на счет ФИО2. В случае удовлетворения исковых требований, просит обязать ФИО2 произвести возврат средств материнского (семейного) капитала в бюджет ПФР.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст.476 ГК РФ).

В силу ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, 01.06.2018 между ФИО1, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО5, ФИО3, с согласия законного представителя ФИО1, и ФИО2 заключен договор купли-продажи дома с земельным участком с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Согласно указанному договору с учетом дополнительного соглашения от 07.09.2018 истцы приобрели в общую долевую собственность жилой дом, площадью 38,9 м2, инв.№ кадастровый (или условный) №, земельный участок, площадью 1 200 м2, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. Указанные объекты недвижимости находились в собственности ФИО2. Общая цена недвижимого имущества определена в сумме 600 000 рублей, из которых жилой дом приобретается за счет средств материнского (семейного) капитала в размере 408 000 рублей, земельный участок приобретается из собственных средств в сумме 192 000 рублей. В силу п.1.4 Договора жилой дом и земельный участок осмотрены покупателем до подписания договора, недостатки, дефекты, препятствующие их использованию в соответствии целевым назначением, на момент осмотра не выявлены. 08.06.2018 произведена государственная регистрация прав собственности истцов на указанное имущество.

Согласно экспертному заключению №030/08/19 фактическое физическое состояние жилого одноквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> оценивается как ветхое. Выявленные в ходе проведения экспертизы дефекты являются скрытыми, критическими и неустранимыми, примерная стоимость капитального ремонта в процентах от восстановительной стоимости конструктивных элементов составляет 93-120%.

Экспертом установлено, что жилое здание имеет фундамент из деревянных стульев с забиркой, стены деревянные каркасно-засыпные, кровля двускатная по деревянной стропильной системе, покрытие кровли – волнистые асбестоцементные листы по деревянной обрешетке, полы дощатые, перекрытие дощатое по деревянным балкам.

Здание имеет неравномерную просадку, в результате которой наружная стена отклонилась. Отклонение стены выражается в вертикальной трещине между наружной стеной дома и внутренней, разделяющей кухню и жилую комнату. Внимание эксперта обращено на то, что ранее трещина проходила вертикально через все помещение, но была заделана прежними собственниками, однако осталась доступна для контроля под мойкой. Выпадающая штукатурка обнажила заполнение данной трещины тряпками. Указанные дефекты являются скрытыми. Наблюдается нарушение геометрии кровли. Отклонение стены является следствием общего разрушения дома. В ходе обследования фундамента, выявлена скрытая для контроля деструкция фундамента, потеряна несущая способность фундамента. Дефект фундамента в виде сплошного полного загнивания стал доступен только после вскрытия забирки. Учитывая изложенное эксперт пришел к выводу о не ремонтопригодности здания. Деревянная рама засыпной конструкции стен, опирающаяся на фундамент, также в результате гниения потеряла самонесущую способность. Требующаяся замена столбов столбчатого деревянного фундамента и забирки не возможна в связи с конструктивными особенностями здания в связи с не ремонтопригодностью конструкции стен. Для проведения ремонта потребуется полная переработка здания.

Атом обследования Межведомственной комиссии, назначенной администрацией городского поселения «Новокручининское» муниципального района «Читинский район» Забайкальского края №5 от 19.11.2019 установлено, что одноквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> является непригодным для проживания.

Заключением об оценке соответствия помещения (одноквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и одноквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции № 5 от 19.11.2019 принято решение о признании спорного жилого помещения непригодным для проживания.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 подтвердил выводы, изложенные в заключении, пояснил, что им был осмотрен дом по адресу: <адрес>. Внешне дом ухожен, с явными признаками длительного физического износа, каких-либо признаков ненадлежащего использования не усмотрено. При обследовании дома через вскрытую забирку были установлены ранее скрытые дефекты. Обнаруженная при осмотре трещина проходит с внутренней и наружной части дома, со стороны жилого помещения распространяется от пола до потолка, ранее была скрыта под штукатуркой, наличие трещины видно только за мойкой, однако не могло быть обнаружено своевременно, поскольку свободного доступа к осмотру данной поверхности стены не имелось. Трещину на стене, заделанную штукатуркой, нельзя выявить без специальных инструментов. При визуальном осмотре перекрытия кровли невозможно установить имеющиеся в нем дефекты без специальных познаний, то есть, при обычном осмотре перекрытие не имеет нарушений, и может быть оценено как не имеющее недостатков. Указанные недостатки формировались в течение длительного времени и не могли образоваться за период в течение 1-3 лет. Относительно ошибочного указания адреса объекта исследования эксперт ФИО6 пояснил, что это является технической ошибкой, подтвердил, что осмотр и экспертиза производились именно по спорному имуществу.

Истица в обоснование заявленных требований ссылалась на непригодность жилого дома для проживания, то есть на непригодность для использования в целях, для которых он приобретался.

Бремя доказывания того, что недостатки возникли до передачи дома истцу, возложены на самого истца.

Указанные в исковом заявлении обстоятельства и пояснения истца подтверждаются заключением эксперта, а также показаниями эксперта, полученными в ходе судебного заседания.

Кроме того, в судебном заседании по ходатайству стороны ответчика был допрошен свидетель ФИО7, который пояснил, что в спорном доме на протяжении длительного времени никто не проживал, в доме хранились овощи, он приезжал, протапливал печь для обеспечения сохранности овощей. Дом был теплый, ухоженный, ответчик делала в доме ремонт, побелила, красила полы, завалинки были без повреждений, сверху перекрыты рубероидом.

Оценивая показания свидетеля ФИО7, суд приходит к выводу, что пояснения свидетеля не могут послужить основанием для признания установленным факта отсутствия скрытых дефектов в жилом доме, поскольку свидетель не проживал в данном доме, пояснил, что когда протапливал печь, постоянно в доме не находился.

Кроме того, учитывая цель протапливания печи, а именно сохранность овощей, нельзя признать объективным сопоставление температуры, необходимой для данных нужд, с необходимой температурой для постоянного проживания.

Показания свидетеля не опровергают доводы экспертного заключения о наличии скрытых дефектов, в том числе в фундаменте, поскольку из пояснений свидетеля следует, что он не мог видеть, в каком состоянии фундамент дома, закрытый завалинкой, при этом дал оценочное суждение относительно внешнего вида жилого дома как с внутренней, так и с внешней стороны, в то время как скрытые дефекты, это те недостатки, которые не могут быть обнаружены при обычном осмотре.

Кроме того, сторонами не оспаривается, что внешне дом был ухожен, побелен, вместе с тем, спор возник в связи с наличием скрытых дефектов приобретенного истцом недвижимого имущества.

В силу положений ст.56 ГПК РФ истцом представлены доказательства, подтверждающие наличие у приобретенного имущества таких недостатков, которые противоречат условиям договора о качестве переданного имущества, а также носят скрытый характер, при этом видимые недостатки, которые были установлены истцом при осмотре, не позволяли сделать вывод о наличии скрытых дефектов.

Наличие таковых дефектов и невозможность их установления при осмотре без наличия специальных познаний подтверждены показаниями эксперта.

Допустимых и достаточных доказательств обратного стороной ответчика не представлено, при этом ответчик ссылается лишь на собственные пояснения и показания свидетеля ФИО7.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истцы не могли знать о существовании всех недостатков, скрытые дефекты не могли быть установлены ими с достаточной степенью очевидности при осмотре объекта недвижимости, при наличии внешних недостатков, истец заключила договор на изложенных условиях и приняла дом в том состоянии, в котором объект находится на момент покупки ввиду отсутствия специальных познаний.

При изложенных обстоятельствах, оценивая доказательства с точки зрения их допустимости, относимости и достоверности, а в совокупности достаточности для установления обстоятельств дела, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца, а, следовательно, признает их подлежащими удовлетворению.

Доводы стороны ответчика о том, что цена на недвижимость была установлена значительно ниже рыночной, не могут послужить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку состояние жилого дома не отвечает цели, для которой он используется, то есть в силу существенного износа не пригоден для проживания. Вместе с тем, установленная ответчиком стоимость недвижимого имущества не могла позволить бесспорно сделать вывод о наличии скрытых дефектов.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит расторжению, уплаченная за товар денежная сумма подлежит возврату, при этом отчужденное по договору купли-продажи недвижимое имущество подлежит передаче ответчику.

В силу положений ст.7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям для улучшения жилищных условий.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и расторжении договора купли-продажи, применении положений ст.475 ГК РФ, следовательно, цели, установленные названной статьей Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ не достигнуты, а также учитывая то, что денежные средства ответчику были перечислены Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации в г.Чите Забайкальского края (межрайонное), при таких обстоятельствах указанные денежные средства подлежат перечислению ответчиком на расчетный счет Управления Пенсионного фонда.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием материнского (семейного) капитала от 01 июня 2018 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, действующей от себя и в интересах несовершеннолетних детей <данные изъяты>, в отношении недвижимого имущества: земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу Государственного учреждения - Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Чите Забайкальского края (межрайонное) средства материнского капитала в размере 408 000 рублей.

Возвратить ФИО2 объекты недвижимого имущества: земельный участок общей площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – приусадебный участок, и жилой дом общей площадью 38,9 кв.м., с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с ФИО2 в бюджет муниципального района «Читинский район» государственную пошлину в размере 8 900 рублей.

Данное решение является основанием для внесения записи в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права общей долевой собственности – по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества: земельный участок общей площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – приусадебный участок, и жилой дом общей площадью 38,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, ФИО1, <данные изъяты>, о восстановлении записи о регистрации права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи жалобы через Читинский районный суд Забайкальского края.

Судья Галанова Д.И.

Мотивированное решение изготовлено 17.07.2020