Решение № 3А-578/2021 3А-578/2021~М-628/2021 М-628/2021 от 10 октября 2021 г. по делу № 3А-578/2021

УИД 38OS0000-01-2021-000625-95


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 октября 2021 г. г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре судебного заседания Бадиевой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело№ 3а-578/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Иркутской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2020 года.

Земельный участок общей площадью 52 795 кв.м., расположен на землях населенных пунктов по адресу: <адрес изъят>, имеет разрешенное использование для эксплуатации зданий производственной базы.

В обоснование требований ФИО1 указал, что является собственником участка с кадастровым номером Номер изъят, уплачивает земельный налог.

Согласно сведениям, внесенным в ЕГРН на основании Постановления Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 года № 969-пп, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года утверждена в размере 34 847 867,7 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка по поручению собственника на 1 января 2020 года определена оценщиком ООО «Независимая Экспертная Оценка» в размере 12 428 000 рублей, что следует из Отчета от Дата изъята Номер изъят

Административный истец полагает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы на уплату земельного налога в экономически обоснованном размере, влечет увеличение налоговых обязательств.

Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 52 795 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации зданий производственной базы, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на Дата изъята в размере 12 428 000 рублей.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. Представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Административный ответчик Правительство Иркутской области в судебное заседание представителя не направил, в письменном отзыве возражений против иска не привел, считает, что рыночная стоимость земельного участка в отчете оценщика рассчитана в соответствии с оценочным законодательством и федеральными стандартами оценки, с рыночной стоимостью не спорит, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Административный ответчик ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на иск против требований не возражает, просит рассмотреть дело без его участия.

Заинтересованные лица - Управление Росреестра по Иркутской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, в письменных отзывах против иска не возражали, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Заинтересованное лицо администрация Ангарского городского округа в судебное заседание не явилось. В письменном отзыве указывает на необоснованность требований административного истца, недоказанность рыночной стоимости объекта, которая по отчету оценщика в 3 раза меньше кадастровой, что в случае удовлетворения иска повлечет снижение доходов бюджета городского округа. Считает необходимым назначение по делу оценочной экспертизы для проверки отчета, ходатайства о назначении оценочной экспертизы не заявляет.

Все неявившиеся участники процесса о времени и месте судебного разбирательства извещены заблаговременно и надлежащим образом, представили письменные заявления о рассмотрении дела без их участия.

Руководствуясь статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 52 795 кв.м., с разрешенным видом использования: для эксплуатации зданий производственной базы, расположенного по адресу: <адрес изъят>

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости Дата изъята , что подтверждает выписка из ЕГРН от Дата изъята Номер изъят

Земельный участок с кадастровым номером Номер изъят поставлен на государственный кадастровый учет Дата изъята , на основании постановления Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 года № 969-пп в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере 34 847 867,7 рублей.

Согласно Отчету от Дата изъята Номер изъят, выполненному оценщиком ООО «Независимая экспертная оценка» ФИО3, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года определена в сумме 12 428 000 рублей.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку кадастровая стоимость установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26 ноября 2020 года № 969-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области» по состоянию на 1 января 2020 года, при рассмотрении данного административного спора подлежит применению Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а также законодательство об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В обоснование нарушения прав административный истец ссылается на то, что установленная при массовой оценке кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную с учетом уникальных характеристик участка, что налагает на него дополнительные налоговые обязательства.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации в пункте 6 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если ее результатами затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьями 388 - 390 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец, как собственник участка, признаваемого объектом налогообложения, уплачивает земельный налог, для исчисления которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения.

Таким образом, ФИО1, как собственник, является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которой возник спор.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости.

Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена на произвольную дату.

В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка – 1 января 2020 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость.

При рассмотрении настоящего административного дела суду надлежит установить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, обязанность доказать которую в силу части 5 статьи 247, статьи 248 КАС Российской Федерации лежит на административном истце.

Административным истцом представлен отчет от Дата изъята Номер изъят об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, в соответствии с которым стоимость оцениваемого участка по состоянию на 1 января 2020 года определена в размере 12 428 000 рублей.

Отчет выполнен оценщиком ООО «Независимая Экспертная Оценка» ФИО3, имеющей высшее экономическое образование и дополнительное образование по программе «Оценка недвижимости», члена Ассоциации «Русское общество оценщиков», аттестованной в области оценочной деятельности, квалификационный аттестат Номер изъят сроком действия до Дата изъята , полис страхования ответственности сроком действия с Дата изъята по Дата изъята , что подтверждается имеющимися в деле документами.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, независимо от формы собственности, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», применяемым в редакции, действующей на момент разрешения спора.

Для целей применения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта, является отчет об оценке, который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Общие требования, предъявляемые к содержанию отчета об оценке объекта недвижимости, изложены в статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартах оценки - «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Проверяя отчет от Дата изъята Номер изъят суд отмечает, что по форме он отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, статьям 8, 9 ФСО № 3: выполнен на бумажном носителе с указанием даты оценки, содержит полные сведения об оценщике, об объекте оценки со ссылками на источники используемой информации. В приложении к отчету содержатся копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих. В отчете подробно описана процедура оценки.

В ходе проведения оценки оценщиком выполнены все этапы, предписанные статьей 23 ФСО № 1: собрана и проанализирована информация об объекте оценки, состоянии и использовании земель в Иркутской области, проведен анализ рынка земельных участков, в том числе, сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый участок.

Суд считает, что в отчете ООО «Независимая Экспертная Оценка» проанализированы необходимые данные, влияющие на стоимость объекта, приведена исчерпывающая информация по всем ценообразующим факторам, использованная оценщиком при определении его рыночной цены.

Определяя рыночную стоимость земельного участка, оценщик мотивировано выбрал сравнительный подход, при этом отказ от доходного и затратного подхода в отчете обоснован и сомнений не вызывает, также приведено обоснование выбора методов оценки в рамках указанного подхода. В отчете приведен анализ рынка сопоставимых объектов недвижимости, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, произведен выбор объектов-аналогов и единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения.

С учетом уникальных характеристик оцениваемого участка по основным ценообразующим параметрам проведена корректировка значений единиц сравнения. При расчете рыночной цены по наиболее существенным ценообразующим факторам к объектам-аналогам применены поправочные коэффициенты, их применение обоснованно и подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы.

Расчеты оценщика не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными.

Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объектам оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Достоверность использованных оценщиком сведений об объектах-аналогах судом проверена по ссылкам на справочную информацию.

Отчет выполнен оценщиком ФИО3, имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, содержит сведения и документы, подтверждающие квалификацию оценщика.

По форме, содержанию, соблюдению принципов и примененным методам оценки отчет № 1-167(07)21 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, положениям и нормам федеральных стандартов оценки – ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО № 7, действующим на момент проведения оценки. У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, которые мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Возражений против отчета об оценке рыночной стоимости по его форме, содержанию, а также относительно рассчитанной оценщиком рыночной стоимости, ставящих под сомнение ее размер, административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено.

В определении о подготовке дела к судебному разбирательству положения части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которой стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, судом разъяснены, сторонам предложено обсудить вопрос о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка. Однако ходатайства о назначении экспертизы заявлено не было.

Возражая против величины рыночной стоимости участка, заинтересованное лицо администрация Ангарского городского округа каких-либо конкретных замечаний к отчету не привела. Ссылка на то, что рыночная стоимость, определенная оценщиком, в 3 раза меньше кадастровой стоимости, объясняется применением различных методов при кадастровой и рыночной оценке и сомнений в выводах оценщика не порождает.

Проверив отчет на соответствие требованиям законодательства с учетом отзывов и возражений участвующих в деле лиц, суд не усматривает оснований для назначения по делу оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд признает отчет от Дата изъята Номер изъят надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а определенную оценщиком рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 12 428 000 рублей - достоверной.

Установив все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной независимым оценщиком расчетным путем, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска ФИО1 и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком.

Доводы заинтересованного лица – администрации г. Ангарска, настаивавшего на отказе в удовлетворении административного иска из-за недоказанности административным истцом рыночной стоимости земельного участка, подлежат отклонению по изложенным выше основаниям.

В соответствии со статьями 17, 18 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном Налоговым кодексом Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд 22 августа 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью 52 795 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации зданий производственной базы, определенную по состоянию на 1 января 2020 года, равной его рыночной стоимости в размере 12 428 000 (двенадцать миллионов четыреста двадцать восемь тысяч) рублей.

Дата обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости – 22 августа 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Иркутский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.Л. Каракич