Апелляционное определение № 33-270/2026 33-6881/2025 от 10 февраля 2026 г.

Судья Ивахненко Л.А. В окончательной форме изготовлено 11 февраля 2026 годаДело № 33-270/2026№33-6881/2025УИД 76RS0024-01-2024-002421-74


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего судьи Малахова В.А.

судей Задворновой Т.Д., Суринова М.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мотовиловкер Я.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле

30 января 2026 года

гражданское дело по иску первого заместителя прокурора Ярославской области, в интересах неопределенного круга лиц, к ФИО1, ООО «СЗ «Минералы», ИП ФИО4, ООО «Булат» о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными,

Заслушав доклад судьи областного суда Задворновой Т.Д., судебная коллегия

установила:

первый заместитель прокурора Ярославской области обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1, ООО «Специализированный застройщик «Минералы» об истребовании в муниципальную собственность земельных участков из незаконного владения. С учетом уточнения исковых требований просил:

- истребовать в муниципальную собственность города Ярославля из незаконного владения ФИО1 образованные из земельного участка с кадастровым номером № земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, № №, №, №, расположенные по адресу: <адрес>

- признать недействительным договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, расположенных по адресу<адрес>), заключенный между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик» Минералы»;

- истребовать в муниципальную собственность города Ярославля из незаконного владения ООО «Специализированный застройщик» Минералы» земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №

В обоснование исковых требований первый заместитель прокурора Ярославской области ссылался на то, что решением Арбитражного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ года по делу № №, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от ДД.ММ.ГГГГ года удовлетворены требования прокуратуры области, признан недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ года № № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля с ООО «Булат» и ИП ФИО4; применены последствия недействительности ничтожной сделки, с ООО «Булат» и ИП ФИО4 в бюджет города Ярославля взысканы 21 338 639,7 рубля с каждого.

Как установлено судом, между муниципальным казенным учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и ООО «Булат» (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 56 802 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенного по адресу: микрорайон № 3 жилого района «Сокол» (земельный участок № <адрес>.

На основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля, ООО «Булат», ФИО4 на земельном участке с кадастровым номером № произведено строительство выставочного зала мебели с инженерными коммуникациями общей площадью 160,3 кв. м. Здание построено из цилиндрованного бревна, зарегистрировано в общую долевую собственность ООО «Булат» и ФИО4, размер доли каждого – ?.

В 2017 году произведен раздел земельного участка с кадастровым номером № площадью 56 802 кв.м. на земельный участок, площадью 51 338 кв.м. с кадастровыми номерами № и земельный участок площадью 5 464 кв.м.

Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля (продавец) с ООО «Булат» и ФИО4 (покупатели) заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ года № № купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец передал, а покупатели приняли в собственность по 1/2 доле в праве собственности на земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 51 338 кв.м, категория земель - «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>), разрешенное использование - «выставочные залы, художественные галереи и салоны», в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные (пункт 1.1 договора). Стоимость участка по договору составила 7 531 284,6 руб. (пункт 2.1 договора).

Указанный договор признан недействительным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку заключен с нарушением требований земельного законодательства, путем введения органа местного самоуправления в заблуждение относительно характеристики возведенного объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Булат», ИП ФИО4 (продавцы) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавцы передали, а покупатель принял в собственность земельный участок площадью 51 338 кв. м, категория земель - «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>), разрешенное использование - «выставочные залы, художественные галереи и салоны», в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные (пункт 1.1 договора). Стоимость участка по договору составила 99 800 000 рублей (пункт 2.1 договора).

Договор купли-продажи зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области ДД.ММ.ГГГГ, регистрационные номера № №

Земельный участок снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ в связи с разделом на 12 земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №. Всем земельным участкам присвоен вид разрешенного использования - «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)». На земельные участки ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрировано право собственности ФИО1

Впоследствии названные земельные участки сняты с кадастрового учета в связи с разделом на следующие участки с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №.

Проверка показала, что имеются признаки недобросовестности приобретателя названных земельных участков. Поскольку продавцы (ООО «Булат», ИП ФИО4) не имели права на первоначальный земельный участок, соответственно, покупатель (ФИО1) не может приобрести больше прав, чем имели продавцы.

Первоначальная сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенная между ООО «Булат», ИП ФИО4 и департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля, совершена с нарушением закона, путем введения в заблуждение органа местного самоуправления.

В настоящее время в производстве СЧ СУ УМВД России по Ярославской области находится уголовное дело №, возбужденное 30 марта 2022 года по признакам состава преступления, предусмотренного пунктом «б» части 2 статьи 165 Уголовного кодекса Российской Федерации, по факту причинения имущественного ущерба мэрии г.Ярославля путем приобретения земельного участка по заниженной стоимости.

Таким образом, у ООО «Булат», ИП ФИО4 отсутствовало право на приобретение земельного участка, и, соответственно, они не имели права на его отчуждение.

Кроме того, ФИО1, являясь руководителем <данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>); бывшим руководителем ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>, ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты> ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО <данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты> ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «СЗ <данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «СЗ <данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>); совладельцем ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>); бывшим совладельцем <данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), является профессиональным участником рынка по приобретению недвижимого имущества, а также застройщиком объектов недвижимости и осведомлен о действительной стоимости земельных участков в городской черте г.Ярославля, которая существенно превышает выкупную цену.

ФИО1 не может в данном случае рассматриваться как добросовестный приобретатель имущества, поскольку на момент заключения сделки параметры приобретаемого имущества, в том числе несоразмерность нежилого здания площади земельного участка, являлись очевидными.

Действия ФИО1 по приобретению земельного участка в собственность выходят за рамки правил сложившегося делового оборота (ст.5 Гражданского кодекса Российской Федерации) и, в силу ч.4 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются незаконными, так как никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Общая кадастровая стоимость вновь образованных земельных участков после их раздела составляет, по данным публичной кадастровой карты, 233 000 000 рублей, что более чем в два раза выше выкупной цены земельного участка, уплаченной ФИО1 ООО «Булат» и ИП ФИО4, и более чем в пять раз превышает выкупную цену, уплаченную ООО «Булат» и ИП ФИО4 органу местного самоуправления по судебному акту от ДД.ММ.ГГГГ года.

Поскольку ФИО1 приобрел земельный участок незаконно и собственник данного участка (город Ярославль в лице муниципалитета города Ярославля) не изъявил волю на его раздел, в Едином государственном реестре недвижимости должны быть восстановлены записи о данном земельном участке.

После выкупа ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № осуществлен его раздел, образованы земельные участки с кадастровыми номерами: № (общей площадью <данные изъяты> кв. м); № (общей площадью <данные изъяты> кв. м); № (общей площадью <данные изъяты>. м); № (общей площадью <данные изъяты> м); № (общей площадью <данные изъяты> кв. м); № (общей площадью <данные изъяты> кв. м); <данные изъяты> (общей площадью №. м); № (общей площадью <данные изъяты> кв. м); № (общей площадью <данные изъяты>. м); № (общей площадью <данные изъяты> кв. м); № (общей площадью <данные изъяты> кв. м); № (общей площадью <данные изъяты> кв. м). Вновь образованные земельные участки находятся в собственности ФИО1

При этом на недобросовестность поведения покупателя ФИО1 указывает и то обстоятельство, что приобретение первоначального земельного участка с видом разрешенного использования «выставочные залы, художественные галереи и салоны» не свойственно финансово-хозяйственной деятельности, осуществляемой ФИО1

Через 10 дней после приобретения спорного земельного участка ФИО1 осуществлен его раздел на 12 самостоятельных объектов недвижимости и смена вида разрешенного использования с «выставочные залы, художественные галереи и салоны» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», что свидетельствует о том, что использование земельного участка по назначению им изначально не планировалось, эксплуатация объекта недвижимости планировалась для извлечения прибыли в свойственном хозяйственном обороте.

Вместе с тем проведенной проверкой установлено, что в настоящее время какая-либо хозяйственная деятельность на вновь образованных земельных участках не ведется, они свободны от объектов недвижимости.

По результатам проведенных кадастровых работ на основании договора, заключенного с кадастровым инженером ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №, образованы земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №

С учетом изложенного действия ФИО1 по приобретению земельного участка в собственность выходят за рамки правил сложившегося делового оборота, оцениваются как незаконные, так как никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Таким образом, ФИО1 получил необоснованную выгоду в виде земельного участка с кадастровым номером № стоимостью свыше 200 миллионов рублей.

Кроме того, проверкой установлено, что на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации перехода права № от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации перехода права № от ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации перехода права № земельные участки с кадастровыми номерами №, № и № переданы в собственность общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Минералы», единственным учредителем которого является ФИО1 (общество создано ДД.ММ.ГГГГ).

Учитывая, что первоначальный земельный участок с кадастровым номером № приобретен с нарушением закона, последующие договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Минералы» являются ничтожными и не повлекли каких-либо правовых последствий, в том числе в виде возникновения права собственности на него ФИО1, ООО «Специализированный застройщик «Минералы».

Собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, № и № ООО «Специализированный застройщик «Минералы» ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в министерстве строительства Ярославской области получены разрешения на строительство №№ № № и № в целях строительства на данных участках многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и инженерными коммуникациями.

В настоящее время общество к выполнению строительных работ не приступило, однако территория вышеуказанных участков огорожена строительным забором, имеются признаки проезда специальной техники, что свидетельствует об активной подготовке к началу строительства.

Обращаясь в суд с исковым заявлением, прокуратура области руководствовалась целью защиты гарантированных Конституцией Российской Федерации прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, который включает в себя физических лиц, не являющихся участниками предпринимательской или иной экономической деятельности, что направлено на устранение негативных последствий из-за использования ответчиком земельных участков с нарушениями требований закона.

Кроме того, целью данного иска являлась защита интересов городского округа город Ярославль в области распоряжения землями как невосполнимым ресурсом, поскольку уполномоченный орган местного самоуправления отказался от выполнения своих обязанностей и действовал в интересах коммерческой структуры, ее руководителя и бенефициаров.

Таким образом, на основании указанных выше норм принятие незаконного решения об отчуждении муниципального имущества в частную собственность, по мнению прокурора, не влечет за собой юридически значимых последствий, в том числе в виде прекращения права собственности муниципального образования на фактически выбывшее из ее владения имущество.

Решением Фрунзенского районного суда г.Ярославля от 25 февраля 2025 года исковые требования Первого заместителя прокурора Ярославской области ИНН № в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1, Паспорт гражданина РФ №, обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Минералы» ИНН <данные изъяты>, - оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 14 августа 2025 года решение Фрунзенского районного суда г.Ярославля от 25 февраля 2025 года оставлено без изменения, апелляционное представление первого заместителя прокурора Ярославской области оставлено без удовлетворения, апелляционная жалоба Межрегионального территориального управления Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях оставлена без рассмотрения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13 ноября 2025 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 14 августа 2025 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 13 января 2026 года настоящее гражданское дело принято к производству Ярославского областного суда по правилам производства в суде 1 инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве 3-лица привлечено Межрегиональное территориальное Управление Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях.

Первым заместителем прокурора Ярославской области к ФИО1, ООО «СЗ «Минералы», ИП ФИО4, ООО «Булат» предъявлен уточненный иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенного ИП ФИО4, ООО «Булат» со ФИО1; признании недействительным договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, расположенных по адресу: <адрес> заключенного между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Минералы».

В обоснование уточненного иска приведены те же обстоятельства, что и в первоначальном исковом заявлении, в части последствий признания сделок недействительным вопрос об истребовании земельных участков в государственную либо муниципальную собственность не ставится, поскольку решением Хамовнического районного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, действующего в интересах Российской Федерации, к ФИО1, ФИО3 ФИО4, ФИО5 ООО «Булат», ООО «Специализированный застройщик «Минералы», земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, № №, №, №, №, №, №, расположенные по адресу: <адрес> обращены в доход Российской Федерации, решение суда в данной части обращено к немедленному исполнению, право государственной собственности на указанные земельные участки зарегистрировано.

В заседании судебной коллегии первый заместитель прокурора Ярославской области Путилов А.А., представитель прокуратуры Ярославской области Салюк В.И. заявленные требования поддержали в полном объеме, представитель мэрии г.Ярославля и КУМИ мэрии г.Ярославля по доверенности ФИО6 исковые требования поддержала. Представители ФИО1 по доверенностям ФИО7, ФИО8, представитель ФИО4 по ордеру ФИО9, представитель ООО «Специализированный застройщик «Минералы» по доверенности ФИО10, представитель ООО «Булат» по доверенности ФИО11 с исковыми требованиями не согласились, заявили о пропуске прокурором срока исковой давности, кроме того, полагали, что имеются основания для приостановления производства по делу, прекращения производства по делу, передаче дела по подсудности.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.4 ч.4 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 13 января 2026 года настоящее гражданское дело принято к производству Ярославского областного суда по правилам производства в суде 1 инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве 3-лица привлечено Межрегиональное территориальное Управление Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях.

Таким образом, решение Фрунзенского районного суда г.Ярославля от 25 февраля 2025 года подлежит отмене.

Разрешая заявленные исковые требования, с учетом их уточнения в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия полагает, что они подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Булат», ИП ФИО4 (продавцы) и ИП ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли продажи, согласно которому продавцы передали, а покупатель принял в собственность земельный участок площадью 51 338 кв. м, категория земель – «земли населенных пунктов», кадастровый №, по адресу: <адрес>, <адрес>, разрешенное использование «выставочные залы, художественные галереи и салоны», в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные (п.1.1 договора). Стоимость участка по договору составила 99 800 000 руб. (п.2.1 договора).

По договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельные участки с кадастровыми номерами №, площадью <данные изъяты> кв.м., №, площадью <данные изъяты> кв.м., №, площадью <данные изъяты> кв.м. отчуждены ФИО1 ООО СЗ «Минералы», учредителем которого он является, за 64 000 000 руб., 60 000 000 руб., 62 000 000 руб. соответственно.

Обращаясь с иском в суд прокурор последовательно указывал на обстоятельства не достижения цели предоставления земельного участка (строительство выставочного зала), предоставления в собственность ООО «Булат», ИП ФИО4 публичного земельного участка в обход установленной законом процедуры.

Так, из материалов дела следует, что МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и ООО «Булат» (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 56 802 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

На основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля, ООО «Булат», ФИО4 на земельном участке с кадастровым номером № произведено строительство выставочного зала мебели с инженерными коммуникациями общей площадью 160,3 кв. м. Здание построено из цилиндрованного бревна, зарегистрировано в общую долевую собственность ООО «Булат» и ФИО4, размер доли каждого – 1/2.

Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля (продавец) с ООО «Булат» и ФИО4 (покупатели) заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи земельного участка (образованного из земельного участка с кадастровым номером №, путем его раздела), согласно которому продавец передал, а покупатели приняли в собственность по 1/2 доле в праве собственности на земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 51 338 кв. м, категория земель – «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>), разрешенное использование – «выставочные залы, художественные галереи и салоны», в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные (п.1.1 договора). Стоимость участка по договору составила 7 531 284,6 руб. (п.2.1 договора).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ года по делу № №, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены требования прокуратуры Ярославской области, признан недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> заключенный департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля с ООО «Булат» и ИП ФИО4; применены последствия недействительности ничтожной сделки: с ООО «Булат» и ИП ФИО4 в бюджет города Ярославля взыскано по 21 338 639,7 руб. с каждого.

Указанный договор признан недействительным, поскольку заключен с нарушением требований земельного законодательства, путем введения органа местного самоуправления в заблуждение относительно характеристики возведенного объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Булат», ИП ФИО4 (продавцы) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавцы передали, а покупатель принял в собственность земельный участок площадью 51 338 кв. м, категория земель - «земли населенных пунктов», с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> разрешенное использование - «выставочные залы, художественные галереи и салоны», в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные. Стоимость участка по договору составила 99 800 000 рублей.

Через 10 дней после приобретения спорного земельного участка ФИО1 осуществлены его раздел на 12 самостоятельных объектов недвижимости и смена вида разрешенного использования с «выставочные залы, художественные галереи и салоны» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», что явно свидетельствует о том, что использование земельного участка по назначению им изначально не планировалось, эксплуатация объекта недвижимости планировалась для извлечения прибыли в свойственном хозяйственном обороте.

По результатам проведенных кадастровых работ на основании договора, заключенного с кадастровым инженером ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №, путем раздела указанных выше 12 земельных участков, образованы земельные участки с кадастровыми номерами №

Согласно п.1 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В подп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 Земельного кодекса.

Из положений п.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подп.6 п.2 ст.39.3, ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка; определение площади подлежащего выкупу земельного участка в размере площади занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23 апреля 2020 года № 935-О пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подп.6 п.2 ст.39.3 и п.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (п.1 ст.35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (ст.42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение у него исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он был предоставлен в аренду.

Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования данного строения по назначению, связано с реализацией закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (ст.217 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых она заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Из положений п.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п.73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В пунктах 74, 75 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно п.3 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абз.1 п.1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п.2 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный в ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому такая сделка признается недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная позиция изложена в ответе на вопрос 6 в Обзоре судебной практики Президиума Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденном 4 марта 2015 года.

Судебная коллегия полагает, что материалами дела установлены обстоятельства злоупотребления правом со стороны ответчика ФИО1, являющегося профессиональным участником рынка по приобретению недвижимого имущества, а также застройщиком объектов недвижимости и осведомленного о действительной стоимости земельных участков.

Как указано выше, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>), заключенный департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля с ООО «Булат» и ИП ФИО4

При этом, арбитражный суд исходил из того, что покупатели земельного участка не могли не знать про несоответствие площади приобретаемого участка и площади построенного на нем объекта, право на выкуп всего земельного участка у арендаторов не возникло, договор заключен по льготной цене незаконно.

В настоящее время в производстве Кировского районного суда г.Ярославля находится уголовное дело в отношении ФИО4 и ФИО5 (генерального директора ООО «Булат») по обвинению в совершении преступления, предусмотренного ч.4 ст.159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Органами предварительного следствия ФИО4 и ФИО5 предъявлено обвинение в мошенничестве, то есть приобретении права на чужое имущество (земельный участок, площадью 51 338 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, путем обмана и злоупотребления доверием, совершенном группой лиц по предварительному сговору, в особо крупном размере, а ФИО5 также и с использованием своего служебного положения.

Также из материалов дела следует, что ФИО1, являясь руководителем <данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>); бывшим руководителем <данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «СЗ <данные изъяты> ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты> ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «СЗ <данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «СЗ <данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «СЗ <данные изъяты>), ООО «<данные изъяты> ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО <данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>); совладельцем ООО «<данные изъяты>), ООО «СЗ <данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>); бывшим совладельцем ООО «<данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>), является профессиональным участником рынка по приобретению недвижимого имущества, а также застройщиком объектов недвижимости и осведомлен о действительной стоимости земельных участков в городской черте г.Ярославля, которая существенно превышает выкупную цену.

Через 10 дней после приобретения спорного земельного участка ФИО1 осуществлены его раздел на 12 самостоятельных объектов недвижимости и смена вида разрешенного использования с «выставочные залы, художественные галереи и салоны» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», что явно свидетельствует о том, что использование земельного участка по назначению им изначально не планировалось, эксплуатация объекта недвижимости планировалась для извлечения прибыли в свойственном хозяйственном обороте.

По результатам проведенных кадастровых работ на основании договора, заключенного с кадастровым инженером ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №, путем раздела указанных выше 12 земельных участков, образованы земельные участки с кадастровыми номерами №.

Приобретение первоначального земельного участка с видом разрешенного использования «выставочные залы, художественные галереи и салоны» не свойственно финансово-хозяйственной деятельности, осуществляемой ФИО1 Кроме того, ФИО1, осуществляющему профессиональную деятельность по приобретению недвижимого имущества, в том числе земельных участков, и осуществлению строительства, безусловно был известен порядок приобретения земельных участков, в связи с чем несоответствие площади земельного участка площади нежилого здания было для него очевидным.

Действия ФИО1 по приобретению земельного участка в собственность выходят за рамки правил сложившегося делового оборота (ст.5 Гражданского кодекса Российской Федерации) и, в силу ч.4 ст.1 ГК РФ, являются незаконными, так как никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Булат», ИП ФИО4 и ИП ФИО1 является недействительным, а соответственно, и последующие договоры от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № также являются недействительными.

Судебная коллегия не может также согласиться с доводами представителей ответчика о соответствии стоимости земельного участка, указанной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ реальной стоимости земельных участков. Как следует из материалов дела, общая кадастровая стоимость земельных участков после их раздела и изменения вида разрешенного использования составляет по данным публичной кадастровой карты 233 000 000 руб., что более, чем в два раза превышает размер выкупной цены, уплаченной ФИО1 и более, чем в 5 раз превышает выкупную цену, уплаченную органу местного самоуправления ООО «Булат» и ИП ФИО4 Указанное обстоятельство подтверждается также и стоимостью земельных участков, указанной в договорах купли-продажи, заключенных между ФИО1 и ООО СЗ «Минералы», из которых следует, что 3 из образованных 14 земельных участков, общей площадью 16 973 кв.м. были отчуждены ФИО1 за общую сумму 186 000 000 руб. при площади исходного земельного участка 51 338 кв.м. и стоимости его приобретения 99 800 000 руб. Представленные сведения о стоимости земельного участка с видом разрешенного использования «выставочные залы, художественные галереи и салоны» не может свидетельствовать о соответствии стоимости земельного участка, указанной в договоре, его реальной стоимости, поскольку для эксплуатации выставочных залов, художественных галерей и салонов ФИО1 его использовать не намеревался.

При установленных обстоятельствах, тот факт, что признав недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля и ООО «Булат», ИП ФИО4 Арбитражный суд Ярославской области взыскал с ответчиков в бюджет г.Ярославля по 21 338 639,7 руб., не является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований о признании последующих сделок недействительными.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной является одним из способов защиты нарушенного права.

Требования о применении последствий признания сделок недействительными в настоящее время прокурором не заявляются, поскольку решением Хамовнического районного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, не вступившим в настоящее время в законную силу, разрешен антикоррупционный иск заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, действующего в интересах Российской Федерации, к ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5., ООО «Булат», ООО «Специализированный застройщик «Минералы», обращены в доход Российской Федерации земельные участки с кадастровыми номерами № Решение суда об обращении земельных участков в доход Российской Федерации обращено к немедленному исполнению. Право собственности Российской Федерации на указанные земельные участки зарегистрировано в ЕГРН.

Также судебная коллегия не может согласиться с доводами представителей ответчиков о пропуске прокурором срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.1 ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

При этом сам факт заключения оспариваемой сделки и начало ее исполнения в декабре 2021 года не означает, что именно с указанного момента истец узнал или должен был знать о нарушении права.

Конституционный Суд Российской Федерации в ряде решений отмечал вытекающую из ч.2 ст.15 и ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации недопустимость такого использования защиты закона и суда, которое осуществлялось бы вопреки общеправовым принципам добросовестности и недопущения злоупотреблений правом в случае, если притязания лица на применение в его отношении юридических средств защиты, предоставленных действующим правовым регулированием, основаны на их недобросовестном использовании в противоправных целях. Иное позволяло бы вопреки назначению правового государства и правосудия извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (постановления от 10 марта 2022 года № 10-П, от 30 октября 2023 года № 50-П, определение от 14 декабря 2021 года № 2644-О).

Если в ходе рассмотрения дела будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры по защите от недобросовестного поведения (п.2 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, отказу суда в применении срока исковой давности корреспондирует статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и выступает как санкция за злоупотребление правом.

Материалами дела подтверждается, что заключая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ответчики действовали явно вопреки публичным интересам и законным интересам неопределенного круга лиц, при этом истцом в рамках настоящего спора доказывалась недобросовестность поведения ответчиков, в том числе и с учетом обстоятельств, установленных в ходе проведения проверки Генеральной прокуратуры Российской Федерации в рамках предъявления антикоррупционного иска.

Первоначальный иск об истребовании земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером № был предъявлен прокурором ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем требования прокурором были уточнены в связи с предъявлением, в том числе к ответчикам по настоящему спору, антикоррупционного иска, который был удовлетворен решением Хамовнического районного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. Именно в связи с удовлетворением антикоррупционного иска исковые требования прокурором были уточнены.

Таким образом, в рассматриваемом случае срок исковой давности следует исчислять с момента выявления прокуратурой обстоятельств, послуживших основанием для предъявления антикоррупционного иска, то есть с момента завершения проверки Генеральной прокуратурой, по результатам которой был предъявлен антикоррупционный иск, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, то есть в данном случае срок исковой давности не пропущен.

Доводы представителей ФИО1 о необходимости прекращения производства по делу ввиду наличия вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ года, которым, в том числе принят отказ от иска к ФИО1, судебная коллегия полагает несостоятельными, поскольку ранее иск прокуратурой Ярославской области предъявлялся в интересах муниципального образования, а в настоящее время в интересах неопределенного круга лиц, кроме того, в ходе проведения прокурорских проверок были установлены иные обстоятельства, послужившие основанием предъявления настоящего иска, в том числе и аффилированность ответчиком, недобросовестность действий ответчика ФИО1 при заключении оспариваемого договора купли-продажи земельного участка.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказано в удовлетворении исковых требований мэрии г.Ярославля о признании недействительными договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № применении последствий недействительности сделок также не является основанием для прекращения производства по настоящему иску, поскольку истцом по указанному делу выступает орган местного самоуправления, кроме того, указанное решение в законную силу на день рассмотрения настоящего спора судом апелляционной инстанции, не вступило.

Предусмотренных абз.5 ст.215 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для приостановления производства по настоящему делу не имеется. Невозможность рассмотрения данного гражданского дела до вступления в законную силу решения Хамовнического районного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, решения Арбитражного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ не установлена.

По изложенным основаниям решение Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 25 февраля 2025 года подлежит отмене, а заявленные исковые требования удовлетворению.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 25 февраля 2025 года отменить.

Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный <адрес> между ООО «Булат», ИП ФИО4 (продавцы) и ИП ФИО1 (покупатель) земельного участка площадью 51 338 кв. м, категория земель - «земли населенных пунктов», с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>

Признать недействительными договоры купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: <адрес>), заключенные между ФИО1 (паспорт № и ООО «Специализированный застройщик «Минералы» (№).

Председательствующий

Судьи