Решение № 3А-18/2025 3А-18/2025(3А-198/2024;)~М-230/2024 3А-198/2024 М-230/2024 от 10 сентября 2025 г. по делу № 3А-18/2025

Дело № 3а-18/2025

УИД № 78OS0000-01-2024-000478-69


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 августа 2025 года г. Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой Н.А.,

при секретаре Ф.И.О..,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Арджуна» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Представитель Общества с ограниченной ответственностью «Арджуна» посредством почты России обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №..., площадью 7 948 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...><адрес> литера А, в размере рыночной стоимости равной 231 000 000 рублей по состоянию на 01 января 2023 года, взыскать с административного ответчика судебные расходы в сумме 170 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец приводит положение ч.1 ст.22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в соответствии с которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, административный истец обязан уплачивать налог на имущество в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчет №... от 08 февраля 2024 года, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Аналитический центр «КРОНОС», об оценке рыночной стоимости объекта оценки – указанных земельных участков по состоянию на дату проведения оценки 01 января 2023 года.

Представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной, установленной в заключении повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2, действующий на основании доверенности в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном рыночной стоимости, определённой в заключении повторной экспертизы ООО «Альфа Консалт».

Представитель заинтересованного лица Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» ФИО3, действующий на основании доверенности в судебное заседание явился, не возражал против установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере равном рыночной стоимости, определённой в заключении повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен судом надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного заседания не представил, в связи с чем суд считает возможным рассматривать дело в его отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичное положение также содержится в части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон «О государственной кадастровой оценке»).

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в пункте 2 части 1 статьи 3 Закон «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В пункте 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336 указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Судом установлено, что административному истцу ООО «Арджуна» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №..., площадью 7 948 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> д. №... литера А (л.д. №... том 1).

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №... по состоянию на <дата> определена в размере 344 988 665,74 руб. (л.д. №... том 1).

В соответствии с отчетом об оценке №... от 8 февраля 2024 года, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Аналитический центр «КРОНОС», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №... определена в размере 231 000 000 руб. (л.д. №... том 1).

Определением Санкт-Петербургского городского суда от <дата> по данному административному делу назначена судебная оценочная экспертиза; на разрешение эксперта поставлены вопросы: соответствует ли отчет об оценке №... от <дата>, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «Аналитический центр «КРОНОС», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также допущены ли при составлении отчета нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой; если не соответствует, то какова рыночная стоимость здания с кадастровым номером №..., площадью 7 948 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> №... литера А по состоянию и в ценах на 01 января 2023 года?, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО4 (л.д. №... том 2).

10 сентября 2024 года в адрес суда поступило экспертное заключение №... от 5 сентября 2024 года, в соответствии с которым отчет, представленный стороной административного истца, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В результате самостоятельно проведенной оценки экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером №..., площадью 7 948 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> №... литера А, по состоянию на <дата> округленно составляет 267 900 000 руб. (л.д. №... том 2).

Ознакомившись с заключением эксперта, представитель административного ответчика Комитета имущественных отношении Санкт-Петербурга представил письменную позицию относительно подготовленного заключения, в которой указывает несогласие с выводом эксперта по вопросу №... в части определения рыночной стоимости объекта, указывая на то, что выводы эксперта о величине арендопригодной площади в размере 4 460,8 кв.м и представленное в заключении эксперта распределение площадей в здании по этажам и фактическому использованию являются необоснованными и не подтверждены какими-либо доказательствами; полученная экспертом величина рыночной арендной ставки за торговые помещения в размере 1 100 руб./кв.м/мес. без НДС, КУ и ЭР не является обоснованной, поскольку не учитывает наличие у помещения ресторана отдельного входа с улицы, что приводит к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта; полученная экспертом величина рыночной арендной ставки за торговые помещения в размере 1 100 руб./кв.м/мес. без НДС, КУ и ЭР является необоснованной; полученный с использованием методов индивидуальной оценки результат рыночной стоимости оцениваемого объекта в размере 267 900 000 руб. (33 707 руб./кв.м, приведенный в заключении эксперта, не отражает рыночную стоимость объекта.

Определением суда от 21 января 2025 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость здания с кадастровым номером №..., площадью 7 948 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> д. №... литера А по состоянию и в ценах на 01 января 2023 года? Проведение экспертизы поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО5 (л.д. №... том 3).

3 марта 2025 года в адрес суда поступило заключение эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО5 №... от 28 февраля 2025 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №..., площадью 7 948 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> д. №... литера А, по состоянию на 1 января 2023 года округленно составляет 308 800 000 руб. (л.д. №... том 3).

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2, знакомившись с экспертным заключением, представив правовую позицию относительно недостоверности заключения повторной эксперта, заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, мотивированное тем, что в заключении эксперта отсутствует анализ рынка торговых помещений, что является нарушением пункта 10 ФСО № 7; эксперт не обоснованно не учел многофункциональный характер Объекта; в заключении эксперт не мотивировал причины расхождений итогового результата и приведенных экспертом рыночных данных, вывод эксперта о том, что удельная стоимость объекта оценки должна располагаться в нижней границе диапазона является необоснованным, стоимость спорного объекта недвижимости не может быть ниже среднерыночной удельной стоимости иных объектов, расположенным в данном районе; эксперт необоснованно учел НДС в составе цен объектов-аналогов.

Определением суда от 4 июня 2025 года назначена повторная судебная экспертиза, с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером №..., площадью 7 948 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> д. №... литера А по состоянию и в ценах на 01 января 2023 года. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Альфа Консалт» ФИО6 (л.д. №... том 4).

1 июля 2025 года в суд поступило заключение эксперта ООО «Альфа Консалт» ФИО6 от 24 июня 2025 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №..., площадью 7 948 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> д. №... литера А, по состоянию на 1 января 2023 года округленно составляет 280 000 000 руб. (л.д. №... том 4).

В ходе рассмотрения дела, стороной административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга было заявлено ходатайство о вызове эксперта ООО «Альфа Консалт» ФИО6 в судебное заседания для получения объяснений.

Эксперт ФИО6, опрошенная в судебном заседании, представила в материалы дела скорректированный отчет, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 290 000 000 руб.; пояснила, что полученный в заключении итоговый результат соответствует рынку Объекта исследования; объект исследования относится к сегменту офисно-торговой недвижимости с включением складских вспомогательных помещений; рыночная стоимость Объекта исследования, рассчитанная в рамках доходного подхода, находится ближе к нижней границе рыночного диапазона, что обусловлено тем, что объекты-аналоги по площади значительно меньше Объекта исследования; пояснила, что в заключении эксперта была допущена техническая ошибка в виде уменьшения арендной ставки на величину НДС (20%) и она составит 843 руб. /кв.м; рыночная арендная ставка Объекта была определена на основании среднерыночных данных и поэтому величина операционных расходов также рассматривалась на основе доступных эксперту рыночных данных; отсутствие/наличие фактических данных о величине операционных расходов не влияет на итоговый результат расчета.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Альфа Консалт» ФИО6, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями законодательства об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством несоответствия спорного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности; выводы, содержащиеся в заключении эксперта подтверждают допущенные оценщиком нарушения требований Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, которые оказывают влияние на размер рыночной стоимости. Оснований не доверять заключению эксперта не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка. Само экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, и на основании этого исследования дан ответ на поставленный судом вопрос.

Таким образом, суд считает, что экспертное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных.

Оснований не доверять профессиональным суждениям эксперта, обладающего специальными познаниями, предупрежденного об уголовной ответственности, у суда не имеется. Экспертом ФИО6 представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенного исследования, даны ответы на поставленные вопросы. Приведенная информация в заключение эксперта ФИО6 не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО № 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО № 7), не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу.

Сторонами ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено, административные ответчики на недостоверность или противоречивость экспертного заключения не ссылаются, считают возможным установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной стоимости, установленной заключением судебной экспертизы ООО «Альфа Консалт».

Суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться отчетом об оценке, представленным административным истцом, поскольку выводы судебного эксперта о несоответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности и ошибках, допущенных оценщиком, представителем истца не опровергнуты.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта, не имеется, учитывая, что заключениями судебной оценочной экспертизы подтверждены несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Альфа Консалт» ФИО6

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости; вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 6 апреля 2024 года – дата обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Разрешая ходатайство административного истца о взыскании с административного ответчика судебных расходов, суд исходит из следующего.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Согласно вышеуказанному Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов (пункт 31).

Как следует из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Из материалов дела не следует, что определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания судебных расходов с административного ответчика в пользу административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №..., площадью 7 948 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> д. №... литера А, по состоянию на 01 января 2023 года равной его рыночной стоимости в размере 290 000 000 (двести девяносто миллионов) рублей.

Датой обращения Общества с ограниченной ответственностью «Арджуна» в суд с административным исковым заявлением считать 06 апреля 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Санкт-Петербургский городской суд.

Судья Смирнова Н.А.

Мотивированное решение изготовлено <дата> года.