Решение № 3А-156/2022 3А-156/2022~М-39/2022 М-39/2022 от 5 мая 2022 г. по делу № 3А-156/2022

УИД 76OS0000-01-2021-000040-43

Дело № 3а-156\22

Принято в окончательной форме 05.05.22г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 апреля 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении административные истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 просят установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости:

земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2019г.,

нежилого здания торгового центра с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что административные истцы являются арендаторами земельного участка и собственниками нежилого здания торговой центра. Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости выше их рыночной стоимости, чем затрагиваются права административных истцов как плательщиков арендной платы и налога на имущество физических лиц, исчисляемых из кадастровой стоимости.

Административные истцы, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали, ходатайства об отложении рассмотрения дела не представили.

Представитель административных истцов на основании доверенностей ФИО6 административные исковые требования поддержала.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.

Административным ответчиком департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области представлено письменное объяснение, в котором указывается на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости объектов недвижимости, излагаются замечания относительно отчета.

В письменных объяснениях ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения об указанных объектах недвижимости, их правообладателях, размере кадастровой стоимости, возражений относительно административных исковых требований не указано.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», администрация городского поселения Тутаев, департамент муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области письменных объяснений не представили.

Выслушав представителя административных истцов, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Административные истцы являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, а также собственниками нежилого здания торгового центра с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЭ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с п. 1 ст. 403 НК РФ налоговая база для исчисления налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что арендная плата за земельный участок исчисляется из кадастровой стоимости.

Тем самым, административные истцы вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащих им объектов недвижимости в целях уменьшения размера налога на имущество физических лиц и арендной платы за земельный участок.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от 21.10.2019г. №-н по состоянию на 01.01.2019г.:

нежилого здания с кадастровым номером № в размере № руб.,

земельного участка с кадастровым номером № в размере № руб.

Административными истцами представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГг., подготовленный оценщиком ООО «Яр-Оценка», согласно которому рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2019г. составляет:

нежилого здания с кадастровым номером № в размере № руб.,

земельного участка с кадастровым номером № в размере № руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости административных истцов.

Оценщиком приведено описание объектов оценки, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Ярославской области в целом, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования. Расчет рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода при оценке земельного участка, доходного подхода при оценке нежилого здания. Отказ от других подходов обоснован. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных оценщиком.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно отчета не могут быть приняты во внимание.

В обоснование своих возражений департамент ссылается на то, что оценщик без достаточных на то оснований отказался от использования сравнительного подхода при оценке рыночной стоимости нежилого здания, поскольку на рынке имеется достаточно предложений, позволяющих использовать сравнительный подход. Также указывается на несогласие с расчетами оценщика ставки капитализации в размере 14,2%, что близко к максимальной границе расширенного интервала.

В части расчета рыночной стоимости земельного участка департамент указывает, что шесть из семи объектов-аналогов переданы правообладателям на праве аренды, вследствие чего необходимо применить корректировку на «тип сделки» либо применить максимальную корректировку на передаваемые права. Также указывает на отсутствие правовых оснований для использования в расчетах объектов-аналогов, приводя доводы о том, что оценщиком учтены не все характеристики аналогов. Обращается внимание на использование не всех рыночных данных при анализе рынка и отборе аналогов для расчета рыночной стоимости земельного участка.

Проанализировав замечания департамента, суд не находит оснований для вывода о недостоверности отчета.

В соответствии с п. 24 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В отчете содержит обоснование применения доходного подхода при оценке рыночной стоимости нежилого здания, равно как и обоснование отказа от применения сравнительного и затратного подходов. Данные выводы соотносятся с положениями п. 13 ФСО № 1.

Отказ от использования сравнительного подхода в отчете достаточно мотивирован, не содержит противоречий, в связи с чем оснований для вывода о необоснованности отказа от сравнительного подхода не имеется.

Кроме того, следует согласиться с позицией оценщика, изложенной в письменном пояснении к отчету, о том, что предлагаемые департаментом объекты-аналоги не могут быть использованы при расчете рыночной стоимости объекта капитального строительства сравнительным подходом ввиду недостаточной информации для идентификации аналогов.

Доказательства, подтверждающие несоответствие рассчитанной ставки капитализации рыночному уровню, не представлены, в связи с чем данное замечание расценивается также как необоснованное.

Возражения департамента в части расчета рыночной стоимости земельного участка не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 7 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из содержания отчета и письменных пояснений к нему оценщика следует, что оценщиком учтены все характеристики объекта оценки и объектов – аналогов, в том числе передача указанных департаментом объектов-аналогов на условиях аренды. Оценщиком применена корректировка на передаваемые права. Оснований для применения корректировки на «тип сделки» оценщиком не установлены. В этой части выводы оценщика подробно изложены в отчете и письменном объяснении к отчету. Данные выводы достаточно аргументированы, носят экономически обоснованный характер. Не допускают неоднозначного толкования.

Используя объект-аналог на <адрес>, оценщик исходил из того, что данный аналог относится к сегменту офисно-торговой недвижимости, имеет аналогичный с объектом оценки вид разрешенного использования.

Расположение объекта-аналога № (<адрес>) относительно красной линии оценщик оценивал с точки зрения фактического его месторасположения, расположение его на первой линии застройки, просматриваемости объекта-аналога с <адрес> объекта-аналога № оценщиком расценено как «граничащее с красной линией», а объекта оценки «в глубине застройки», вследствие чего оценщик пришел к обоснованному выводу о необходимости применения корректировки.

Выводы оценщика об использовании выбранных аналогов в отчете достаточно мотивированы, доводы департамента не опровергают этих выводов, вследствие чего все замечания департамента расцениваются как необоснованные.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что отчет об оценке рыночной стоимости объектов оценки является недостоверным доказательством, не имеется.

Таким образом, учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания торгового центра с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 03.02.2022г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов.