Решение № 2-2262/2024 2-2262/2024~М-1189/2024 М-1189/2024 от 29 мая 2024 г. по делу № 2-2262/2024

УИД: 50RS0039-01-2024-002031-32


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 мая 2024 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе: Председательствующего судьи Щербакова Л.В.

при секретаре Гогулине И.О.

рассмотрев судебном заседании гражданское дело <номер> по иску ФИО1 к ФИО1 о признании договора займа предварительным договором купли-продажи доли квартиры, перераспределении долей в праве собственности на квартиру,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском в котором указала, что основании договора <номер>/Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от <дата>, она является собственником 1/2 доли однокомнатной квартиры, расположенной адресу: <адрес>. Собственником другой 1/2 доли указанной квартиры является ответчик ФИО1 При подписании договора <номер>/Р участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от <дата> ими была оплачена стоимость спорной квартиры в размере 3 011 477 руб. 00 коп. Квартира в соответствии с п. 1.1 Договора передавалась без производства отделочных работ. В дальнейшем я одна единолично за свои личные денежные средства производила неотделимые улучшения в виде отделочного ремонта, в результате чего произошло значительное удорожание спорной квартиры. В настоящее время рыночная стоимость спорной квартиры составляет 7 000 000 руб., что подтвердил ответчик путем направления в её адрес уведомления о продажи его 1/2 доли за 3 500 000 руб. В соответствие с произведенных ею неотделимых вложений считаю, что просит суд перераспределить доли путем увеличения размера её доли до 2/3 долей, долю ответчика надлежит признать равной 1/3 доли от спорного жилого помещения. В отношении спорной квартиры между истцом и ответчиком было достигнуто соглашения, согласно которого он передает ей ? долю в праве собственности на квартиру, после оплаты ею в пользу ответчика 3 000 000руб., но не ее 2032 года. Указанное соглашение было оформлено как договор займа от <дата>. Просит признать указанный договор займа предварительным договором купли-продажи ? доли квартиры поскольку содержит весь объем условий, позволяющих установить предмет договора.

В судебном заседании истица и её представитель заявленные требования поддержали.

Ответчик ФИО1 иск не признал, просил в его удовлетворении отказать, пояснив, что действительно заключил с ФИО1 договор займа от 30.12.2019г., но в настоящее время он передумал и не намерен его исполнять.

Третье лицо Управление Росреестра по МО извещено, представитель не явился.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно выписки из ЕГРН, квартира с кадастровым номером <номер>, расположенная по адресу: <адрес> находится в общей долевой собственности ФИО1 и ФИО1, по ? доли у каждого. Право собственности зарегистрировано 08.09.2020г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящее в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 3 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

По смыслу указанной нормы доля одного из участников общей собственности может быть увеличена при доказанности, что им были произведены неотделимые улучшения общего имущества и соблюден порядок использования этого имущества, а также при условии производства таких улучшений за его счет. При этом право на соответствующее изменение размера долей связывается лишь с неотделимыми улучшениями, т.е. с такими улучшениями, которые не могут быть отделены без вреда хозяйственному назначению имущества. При этом учитывается характер произведенных неотделимых улучшений.

Применительно к жилым помещениям, неотделимые улучшения, влекущие изменение размера долей в праве общей собственности на данные объекты недвижимости, как правило, означают проведение одним из собственников работ по увеличению полезной площади жилого помещения. Проведенные истцом работы и вложения не привели к увеличению полезной площади, в связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в этой части. Кроме этого, суд отмечает, что в соответствии с соглашением, заключенным между сторонами <дата>., обозначенным как договор займа, абз.4, все расходы по содержанию и обслуживанию квартиры( квартплата, коммунальные услуги, ремонт и другие расходы) несет ФИО1/л.д.37/

Как следует из пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно договора займа от <дата>, ФИО1 получила от ФИО1 денежную сумму в размере 2 500 000руб. и обязалась возвратить ему 3 000 000руб. не позднее 2032г. После возвращения долга в указанном размере ФИО1, обязался переписать 1/2 долю квартиры с кадастровым номером <номер> расположенная по адресу: <адрес> пользу ФИО1

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В связи с этим, заявление ФИО1 о том, что он передумал и намерен исполнять заключенное соглашение противоречит закону.

Согласно п. 1 ст. 421 граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу п.1 ст.454, п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество или долю в праве собственности на указанное имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Между сторонами было достигнуто соглашение о предмете купли-продажи и о его цене.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 49 чтобы предварительный договор признали заключенным, достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительном договоре должно быть условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие иных условий основного договора само по себе не свидетельствует о не заключенности предварительного договора, поскольку недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий могут быть установлены решением суда (п. 5 ст. 429, ст. ст. 445 и 446 ГК РФ).

Оценивая соглашение от 30.12.2019г. поименованное сторонами как договор займа, исходя из указанных норм закона, суд приходит к выводу о том, что стороны предварительно договорились по всем существенным условиям купли-продажи. Так в предварительном договоре указаны объекты сделки: ? доля квартиры и место ее расположения (ст. 554 ГК РФ), цена продаваемого имущества, которая изменению не подлежит (ст. 555 ГК РФ).

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать договор займа от <дата> заключенный между ФИО1(покупатель) и ФИО1(продавец) предварительным договором купли-продажи ? доли с кадастровым номером <номер>, расположенной по адресу: <адрес>.

В удовлетворении требований ФИО1 о перераспределении долей в праве собственности на квартиру с кадастровым номером <номер>, расположенной по адресу: <адрес>, путем признания за ней права собственности на 2/3 доли, а за ФИО1 – 1/3 доли – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд в течении месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий судья:.

Мотивированное решение составлено <дата>