Апелляционное определение № 33-1256/2026 от 17 февраля 2026 г.

Дело №33-1256/2026

27RS0001-01-2025-004425-14

В суде первой инстанции дело рассматривалось судьей Бойко А.Е.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 февраля 2026 г. гор. Хабаровск

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Кустовой С.В.,

судей Железовского С.И., Дорожко С.И.,

при секретаре Печурочкиной К.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело 2-3981/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены жилого помещения, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда гор. Хабаровска от 14 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Железовского С.И., объяснения ФИО1, представителя ФИО2 – ФИО3, судебная коллегия

установила:

истец в обоснование иска указала, что 31.08.2022 г. с ответчиком заключен договор купли-продажи <адрес>, квартира оформлена в долевую собственность ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

Истцом приобретена 24/100 доли квартиры, которые включают в себя одну комнату, вторую считая слева направо в квартире, общей площадью 22 кв.м., оборудованную кухней и санузлом, водоснабжением и водоотведением, а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади.

Покупная стоимость жилого помещения 2 550 000 руб.

Решением Центрального районного суда гор. Хабаровска от 05.12.2023 г., в связи с нарушением существенных условий договора, договор купли-продажи жилого помещения от 31.08.2022 г. расторгнут в отношении ФИО4, ФИО5, ФИО6 ФИО2 вновь стала собственником части долей в квартире, в отношении истца договор купли-продажи не расторгался, так как данное помещение является ее единственным жильем.

Комната, в которой она проживает, отключена от системы водоснабжения и водоотведения, то есть пользоваться данным помещением как жилым, при отсутствии санузла невозможно, она лишена возможности использовать жилое помещение для целей, для которых это жилое помещение приобреталось.

ФИО2 передано ей жилое помещение фактически не соответствующее потребительским свойствам, применяемым к жилым квартирам (наличие санузла, водоснабжения и водоотведения), комнаты не соответствуют санитарным и техническим нормам и правилам, предъявляемым действующим в РФ законодательством к жилым помещениям, и не предполагают их использование для длительного нахождения в нем людей, поскольку отсутствует водоснабжение и водоотведение, а комнаты общего пользования переустроены в иные жилые помещения, что лишает предмет договора основного потребительского свойства.

Полагает, что у нее имеются основания для предъявления требований о соразмерном уменьшения покупной цены, с учетом рыночной стоимости ее доли.

Просила уменьшить покупную цену 24/100 доли указанной квартиры, которые включают в себя одну комнату, вторую считая слева направо в квартире, общей площадью 22 кв.м., а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади на 701 000 руб., взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в счет уменьшения покупной стоимости цены 24/100 доли спорной квартиры в размере 701 000 руб., взыскать с ответчика компенсацию морального вреда 150 000 руб.

Решением Центрального районного суда гр. Хабаровска от 14.11.2025 г. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1, не согласившись с решением суда, просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Ссылается на то, что вступившим в законную силу решением суда установлена передача покупателям жилого помещения, не соответствующего потребительским свойствам, применимым к жилым квартирам. Истцом оплачена цена за обособленную комнату с санузлом и водой, в связи с чем требования истца являются разумными и справедливыми.

Ответчик умышленно скрыл факт незаконности подключения коммуникаций, что привело к фактической невозможности использования помещений по назначению. Судом подменены понятия о возмещение убытков и соразмерного уменьшения цены.

Требования истца о компенсации морального вреда имеют самостоятельное основание - нарушение личных неимущественных прав ввиду невозможности использования кухни и санузла, оборудованных в комнате, отсутствие возможности пользоваться местами общего пользования.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик просит решение суду первой инстанции оставить без изменения, считает его законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 31.08.2022 г. между продавцом ФИО2 и покупателями ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 заключен договор купли-продажи спорной квартиры, в соответствии с которым, с учетом дополнительного соглашения от 31.08.2022 г., продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность соответствующие доли в квартире, где:

ФИО1 приобрела 24/100 доли квартиры, которые включают в себя одну комнату, вторую считая слева направо в квартире, общей площадью 22 кв.м., оборудованную кухней и санузлом, водоснабжением и водоотведением, а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади. Покупная стоимость жилого помещения 2 550 000 руб.;

ФИО4 приобрела 22/100 долей квартиры, которые включают в себя одну комнату, третью считая слева направо в квартире, общей площадью 20 кв.м., оборудованную кухней и санузлом, водоснабжением и водоотведением, а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади.

Покупная стоимость жилого помещения 2 250 000 руб.;

ФИО6 приобрела 24/100 долей квартиры, которые включают в себя одну комнату, четвертую считая слева направо в квартире, общей площадью 21 кв.м., оборудованную кухней и санузлом, водоснабжением и водоотведением, а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади.

Покупная стоимость жилого помещения 2 550 000 руб.;

ФИО5 приобрела 18/100 долей квартиры, которые включают в себя одну комнату, пятую считая слева направо в квартире, обшей площадью 15 кв.м., оборудованную кухней и санузлом, водоснабжением и водоотведением, а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади.

Покупная стоимость жилого помещения 2 400 000 руб.;

ФИО7 приобрела 12/100 доли квартиры, которые включают в себя одну комнату, первую считая слева направо в квартире, общей площадью 10 кв.м., оборудованную кухней и санузлом, водоснабжением и водоотведением, а также места общего пользования, пропорционально занимаемой жилой площади.

Поскольку после заключения указанного договора установлено, что работы по подключению внутрикомнатной системы водоснабжения и водоотведения к соответствующим системам многоквартирного жилого дома проведены продавцом без согласования с управляющей компанией и без получения разрешительных документов на переустройство квартиры, в связи с чем, силами управляющей компании комнаты отключены от системы водоснабжения и водоотведения, а ранее имеющиеся в квартире места общего пользования в виде кухни с раковиной, ванной комнаты, туалета, переустроены и присоединены к жилым помещениям, установлены дополнительные перегородки и дверные проемы, покупатели обратились с иском в суд.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда гор. Хабаровска от 05.12.2023 г. №2-3047/2023, в связи с нарушением существенных условий договора, договор купли-продажи жилого помещения от 31.08.2022 г., заключенный между продавцом ФИО2 и покупателями ФИО7, ФИО1, ФИО4, ФИО6, ФИО5 в отношении: ФИО4, ФИО5, ФИО6 – расторгнут.

В пользу указанных лиц с ФИО2 взысканы денежные средства, уплаченные по договору купли продажи жилого помещения с указанием, что решение является основанием для погашения записи о регистрации нрава долевой собственности за ФИО4 в 22/100 доли, за ФИО5 в 18/100 доли, за ФИО6 в 24/100 доли на спорное жилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После расторжения договора купли-продажи от 31.08.2022 г. ФИО2 вновь стала собственником долей в квартире, ранее принадлежавших ФИО4, ФИО5, ФИО6

Решением Центрального районного суда гор. Хабаровска от 31.10.2024 г. № 2-4567/2024 в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании местами общего пользования, передать ключи от мест общего пользования, обеспечить доступ к местам общего пользования, привести жилое помещение в первоначальное состояние – отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 16.04.2025 г. № 33-1683/2025 решение Центрального районного суда гор. Хабаровска от 31.10.2024 г. № 2-4567/2024 в части отказа в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании местами общего пользования, передать ключи от мест общего пользования – отменено.

В данной части принято новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании местами общего пользования, передать ключи от мест общего пользования – удовлетворены.

На ФИО2 возложены обязанности не чинить ФИО1 препятствий в пользовании местами общего пользования (туалет (6) и ванная комната (7) согласно технического паспорта, составленного по состоянию на 26.04.2006) в спорной квартире, передать ФИО1 ключи от дверей для обеспечения доступа ФИО1 в места общего пользования (туалет (6) и ванная комната (7) согласно техническою паспорта, составленного по состоянию на 26.04.2006). В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В ходе судебного производства истец пояснила, что в отношении нее данный договор не расторгался, поскольку указанное жилое помещение является ее единственным местом жительства, а она, являясь пенсионером и инвалидом 2 группы, не имеет возможности приобрести другое жилье.

Комната, в которой она проживает, отключена от системы водоснабжения и водоотведения, то есть пользоваться данным помещением как жилым, при отсутствии санузла невозможно, она лишена возможности использовать жилое помещение для целей, для которых это жилое помещение приобреталось у ФИО2 по договору купли-продажи, лишена возможности пользования местами общего пользования.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 424, 432, 433, 451, 469, 475 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ, исходил из того, что истец вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, однако в материалах дела содержится лишь информация о рыночной стоимости квартиры и доли истца на дату совершения сделки купли-продажи 31.08.2022 г., информация о рыночной стоимости квартиры и доли истца на момент составления отчета об оценке квартиры 16.06.2025 г., при этом отсутствует информация о динамике рыночной стоимости вторичного жилищного фонда гор. Хабаровска, в том числе конкретной спорной квартиры в период с 2022 г. по 2025 г., информация о физическом устаревании дома, в котором расположена спорная квартира, не прослеживается и не доказана взаимосвязь между действиями ответчика и величиной, на которую, по мнению истца, должна быть снижена покупная цена ее доли, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований.

В удовлетворении требований о компенсации морального вреда отказано поскольку они производны от основного требования.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Судом установлено, что объект передан покупателю с недостатками, не соответствует потребительских свойствам, применимым к жилым квартирам (наличие санузла, водоснабжения и водоотведения), что лишает предмет договора основного потребительского свойства, в связи с чем пришел к выводу о праве истца на соразмерное уменьшения покупной цены.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

В обоснование размера выкупной цены истцом представлен отчет ООО «Эра Оценки» от 16.06.2025 г. № ОН -25-498 об оценке квартиры, согласно которому рыночная стоимости доли ФИО1 в квартире на дату оценки составляет 1 849 000 руб.

С учетом оплаты ФИО1 по договору купли-продажи 2 550 000 руб. и рыночной стоимостью комнаты после ее отключения от системы водоснабжения и водоотведения 1849 000 руб., просила в счет уменьшения выкупной цены взыскать 701 000 руб.

При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиком доказательств иного размера суммы уменьшения покупной цены не представлено, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о наличии основания для взыскания с ответчика в пользу в истца в счет уменьшения выкупной цены 701 000 руб.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения, поскольку действиями ответчика нарушены имущественные права истца, случаи денежной компенсации морального вреда за нарушение имущественных прав граждан в силу п. 2 ст. 1099 ГК РФ должны быть прямо предусмотрены законом, тогда как спорное правоотношение к таковым не относится.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда гор. Хабаровска от 14 ноября 2025 года отменить, принять новое решение.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №) в счет уменьшения покупной цены жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, 701 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Мотивированная часть определения изготовлена 20.02.2026 г.

Председательствующий

Судьи