Решение № 2-3393/2017 2-3393/2017~М-2707/2017 М-2707/2017 от 5 июля 2017 г. по делу № 2-3393/2017

К делу №2-3393/17


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2017 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

Председательствующего Ланг З.А.

при секретаре Чурсиной Л.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску ФИО1 к ФИО2,, третье лицо ФИО3 о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и взыскании судебных расходов, по встречному иску ФИО2, к ФИО1, Светличной М.Р, о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ней и ответчиком в отношении квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., на первом этаже. С кадастровым номером № расположенной по адресу: <адрес> и перехода права собственности на указанную квартиру к ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; взыскании с ответчика расходов понесенных по оплате госпошлины, при подаче иска в суд в размере 300 рублей.

Свои требования ФИО1 мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. При этом, на протяжении всего времени оформления сделки от имени ответчика выступал представитель — ФИО3, которая действовала на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Серии №, удостоверенной нотариусом Майкопского городского нотариального округа ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком заключено соглашение о задатке, в соответствии с которыми стороны по делу обязались заключить основной договор купли-продажи жилого помещения в виде квартиры расположенной по адресу: <адрес> Ответчику в качестве задатка были преданы денежные средства в сумме 50 000 рублей до подписания соглашения о задатке, что подтверждается соответствующей отметкой в соглашении. Стоимость отчуждаемой квартиры составила <данные изъяты> рублей, сумма задатка входит в указанную стоимость. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи, по условиям которого, ФИО2 продала, а она купила спорную квартиру. В соответствии с п. 3 договора указанная квартира продается за <данные изъяты> рублей, расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора, подпись ответчика подтверждает получение ею денежной суммы, до подписания договора купли-продажи. Кроме того, факт передачи денежной суммы подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, написанной представителем ответчика собственноручно при получении денежных средств и банковскими ордерами: расходным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ и приходным кассовым ордером №. В соответствии с п. 10 договора, таковой подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, переход права собственности возникает также с момента регистрации договора. В день подписания договора купли-продажи, сам договор, а также соответствующие документы и заявления были сданы для проведения государственной регистрации сделки Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. ДД.ММ.ГГГГ до проведения государственной регистрации, ответчик обратилась в Управление с заявлением о приостановлении регистрации сделки, по причине отмены доверенности, выданной Светличной М.Р. на распоряжение отчуждаемой квартиры. ДД.ММ.ГГГГ Управление уведомило её о приостановлении регистрации сделки по указанным причинам. После получения уведомления, она обратилась к ответчику с требованием о регистрации договора, однако, та без каких-либо объективных причин, уклоняется от выполнения её требований, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

ФИО2 не согласилась с иском ФИО1 и обратилась в суд с встречным иском о признании договора купли-продажи квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., на первом этаже, с кадастровым номером № расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Светличной М.Р., действовавшей от её имени и ФИО1 недействительной сделкой.

Требования встречного иска ФИО2 мотивирует тем, что в её собственности находится квартира, расположенная по адресу: <адрес>. В виду плохого состояния здоровья ДД.ММ.ГГГГ она выдала своей знакомой Светличной М.Р. доверенность для подготовки документов для последующей продажи её квартиры. При этом, намерения продавать квартиру за цену ниже её кадастровой и рыночной стоимости она не имела. Кроме того, намерения продавать квартиру ФИО1 она также не имела и ничего не знала о заключенном соглашении о задатке и намерении заключить основной договор купли-продажи за <данные изъяты> рублей. Когда данные обстоятельства стали ей известны, между ней и ФИО1 состоялся телефонный разговор, в котором она прямо заявила, что не будет продавать квартиру за такую цену. Считая, что её заявления было достаточно, она не стала более предпринимать какие-либо действия. Однако, ДД.ММ.ГГГГ от Светличной и ФИО1 ей стало известно, что сделка все таким будет совершена, в связи с чем, с утра ДД.ММ.ГГГГ ею была отозвана доверенность ранее выданная на Светличную М.Р., о чем указанные лица были уведомлены. При этом, в договоре купли-продажи цена квартиры определена сторонами в <данные изъяты> рублей, а также указано, что расчет произведен полностью до подписания договора, тогда как согласно описи документов переданных на регистрацию, договор был подписан в 09 часов 52 минут, а согласно представленным банковским ордерам денежные средства перечислялись ей позднее в 10 часов 12 минут, данное несоответствие свидетельствует о наличии договоренности между Светличной М.Р. и ФИО1 в ущерб её интересам. Кроме того, сторонам было достоверно известно, что в указанной квартире зарегистрирован её бывший супруг, с которым у нее заключено соглашение о проживании в указанно квартире на длительный срок, таковое необходимо было, поскольку супруг осуществляет уход за несовершеннолетним сыном — инвалидом, а спорная квартира находится в непосредственной близости от ЦГХ, где ребенок должен постоянно наблюдаться. Кроме того, в указанной квартире зарегистрированы и другие лица, при этом, в п. 5 договора указано, что на регистрационном учете квартиры никто не состоит. Данные обстоятельства также свидетельствуют о действиях, совершаемых по сговору и во вред собственнику. Что касается заниженной цены, то совершенно очевидно, что ФИО1 и Светличной М.Р. было хорошо известно о действительной стоимости квартиры, так как её кадастровая стоимость равна <данные изъяты> рублей, а сама ФИО3 За три года до совершения сделки имела намерение приобрести данную квартиру за <данные изъяты> рублей. За три года цена квартиры не увеличилась, так как согласно решению Прикубанского районного суда г. Краснодара от 15.02.2016 года иск прокурора Прикубанского округа г. Краснодара в интересах ФИО2 был удовлетворен и суд обязал застройщика Личман устранить нарушения технических регламентов и иных нарушений требований законодательства путем организации автомобильной стоянки, площадки для игр детей, отдыха взрослого населения, озеленение территории многоквартирного дома и перепланировки самой квартиры. Таким образом, данный факт еще раз подтверждает намерение причинить вред собственнику, в связи с чем просит суд об удовлетворении встречного иска, а в удовлетворении первоначального иска ФИО1 просит отказать.

Представитель истца ФИО1, по доверенности — ФИО4 в судебном заседании настаивает на удовлетворении требований ФИО1 и просит отказать в удовлетворении встречного иска ФИО2

Представитель ответчика ФИО2, по доверенности — Лень М.С. в судебном заседании возражает против удовлетворения иска ФИО1 и просит суд удовлетворить требования ФИО2, по основаниям изложенным в встречном иске.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании поддержала иск ФИО1, возражает против удовлетворения встречного иска ФИО2, пояснив суду, что она была представителем ответчика при заключении сделки купли-продажи спорной квартиры, действовала на основании нотариальной доверенности. ДД.ММ.ГГГГ между ней и истцом от имени и по поручению ответчика было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор купли-продажи жилого помещения в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Ответчику в качестве задатка были переданы денежные средства в размере 50 000 рублей до подписания соглашения о задатке. Стоимость квартиры определена сторонами в <данные изъяты> рублей, сумма задатка входит в данную сумму. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ею по поручению ответчика и от её имени был заключен договор купли-продажи, денежные средства по данному договору были переданы ответчику в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратилась в Управление регистрационной службы с заявлением о приостановлении регистрации сделки, а ДД.ММ.ГГГГ она была об этом уведомлена. При этом, она не знала об отмене доверенности ФИО2, об этом она ей не сообщала и не предупреждала об отказе от сделки, в связи с чем, считает, что сделка должна быть зарегистрирована. Также пояснила суду, что три года назад она приобрела спорную квартиру у ФИО2 за <данные изъяты> рублей, сделку надлежащим образом не оформляли. Через год приняли решение отказаться от заключения сделки и вернуть квартиру ФИО2, на что она согласилась и выдала доверенность на продажу квартиры для возврата денег Светличной М.Р., но к тому времени цены на квартиры снизились – стоимость аналогичной квартиры составляла максимум <данные изъяты> рублей. Нашлись покупатели, стоимость квартиры была определена в <данные изъяты> рублей, ФИО3 взяла задаток, после чего ФИО2 начала затягивать передачу документов и заключение сделки. Подлинники она передала в день подписания договора, вечером приехала и забрала их. О подписании договора и условиях и цене сделки она знала, так как все действия были с ней согласованы и в течение дня она звонила и интересовалась как все прошло. Она лично встречалась с истицей и была согласна на продажу. Денежные средства истицей ее действительно ФИО2 не передавались, так как они пошли в счет той суммы, которую она должна была возвратить Светличной М.Р., поскольку ранее она ей деньги не вернула. После сделки она попросила написать расписку об отсутствии претензий, которую ФИО3 и подписала, однако, денег она от ФИО2 не получала – денежные средства были переданы ей ФИО1 В связи с чем была отозвана доверенность ей не известно до сих пор, так как никакого конфликта между сторонами не было. Представленную ответчиком расписку от ДД.ММ.ГГГГ о произведенном расчете и отсутствии претензий она действительно писала после получения денег от ФИО1 и на ее имя, но не на имя ФИО2 Подлинник данной расписки оказался у ФИО2 поскольку она после сделки забрала подлинники всех документов у Светличной М.Р.

Суд, выслушав представителя истца и представителя ответчика, а также третье лицо, исследовав материалы дела, приходит к выводу о необходимости исковые требования ФИО1 удовлетворить, а в удовлетворении встречного иска ФИО2 отказать, по следующим основаниям.

Как достоверно установлено судом, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 10.09.2013 года, является собственником квартиры, назначение: жилое общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся на первом этаже, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается представленным суду свидетельством о государственной регистрации права Серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, на имя Светличной М.Р, была выдана нотариальная доверенность с правом продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, для чего предоставила Светличной М.Р., в том числе право подписать договор купли-продажи, передаточный акт, заключить и подписать на условиях по своему усмотрению соглашение (договор) о задатке, предварительный договор с передачей аванса, а также право получить причитающийся аванс или задаток, получить следуемые ей деньги, зарегистрировать переход права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Доверенность выдана сроком на один год, с запретом на передоверие полномочий по доверенности другим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, в лице её представителя, Светличной М.Р., действующей на основании вышеуказанной доверенности заключено соглашение о задатке, по условиям которого, по подписания соглашения Покупатель передал Продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 50 000 рублей, в обеспечение своих обязательств по приобретению объекта, расположенного по адресу: <адрес>. Сумма задатка входит в цену объекта. Также в данном соглашении сторонами предусмотрена обязанность в будущем заключить основной договор купли-продажи, названной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между между ФИО1 и ФИО2, в лице её представителя, Светличной М.Р., действующей на основании доверенности заключен договор купли-продажи, по условиям которого, продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру назначение: жилое общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящуюся на первом этаже, с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 3 договора, цена квартиры, определенная по договоренности составляет <данные изъяты> рублей. Расчет произведен полностью до подписания договора, финансовых и имущественных претензий стороны друг к другу не имеют.

Как следует из материалов дела, а именно расписки на л.д. 13 и квитанций к расходным кассовым ордерам на л.д. 14-15, денежные средства за приобретенную квартиру покупателем продавцу оплачены в полном объеме.

Вышеуказанный договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ был сдан сторонами на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, однако, ДД.ММ.ГГГГ регистрация договора была приостановлена, в виду того, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю поступило заявление от ДД.ММ.ГГГГ об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, р/н № выданной Светличной М.Р, на продажу квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Как следует из встречного иска ФИО2 и пояснений её представителя, данных в ходе судебного разбирательства, доверенность ею была отменена на том основании, что она не давала своего согласия на продажу квартиры ФИО1, за цену в <данные изъяты> рублей, поскольку данная цена гораздо ниже кадастровой и рыночной стоимости данной квартиры. Также суду сообщила, что об отмене доверенности участники сделки были уведомлены надлежащим образом в день её отмены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещи (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, права оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По смыслу вышеприведенной статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права собственности означает прекращение такого права у одного лица и его возникновение у другого лица.

Таким образом, в предмет доказывания по требованию, заявленному по данному основанию (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), исходя из системного толкования положений действующего законодательства и разъяснений вышеприведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, т.е. законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также наличия уклонения ответчиком от совершения действий по регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи квартиры. При этом, доказательств того, что истец заблаговременно знал или должен был знать об отзыве ответчиком доверенности, последним не представлено суду. Также не представлено доказательств тому, что об отзыве доверенности знала и ФИО3, которая представляла интересы ФИО2

Судом установлено, что с заявлением о приостановлении регистрационных действий ФИО2 обратилась лишь ДД.ММ.ГГГГ, представив распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ об отмене доверенности и ДД.ММ.ГГГГ стороны по сделки поставлены известность о том, что регистрация сделки приостановлена.

В соответствии с п.п. 1.2 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу всех вышеприведенных норм права в их взаимосвязи решение суда о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся объектом сделки, может быть вынесено по требованию одной из сторон договора только при условии уклонения другой стороны от такой регистрации.

Судом достоверно установлено, что ФИО2 необоснованно уклоняется от регистрации сделки, при том, условии, что денежные средства ею за отчуждаемую квартиру получены, в договоре указанные все существенные условия, в таковом определены, предмет, стоимость договора, более того, договору купли-продажи предшествовало соглашение о задатке, о котором ответчик не могла не знать, поскольку по данному соглашению ответчиком получены денежные средства в сумме 50 000 рублей, доказательств, обратному в соответствии с требованиям ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска ФИО1 к ФИО2,, третье лицо ФИО3 о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и считает необходимым в удовлетворении встречного иска ФИО2 отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию оплаченная при подаче иска госпошлина в размере 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2,, третье лицо ФИО3 о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и взыскании судебных расходов – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, в отношении квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., на первом этаже, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> и перехода права собственности на указанную квартиру от ФИО2, к ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2, в пользу ФИО1 сумму госпошлины в размере 300 (триста) рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО2, к ФИО1, Светличной М.Р, о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной — отказать.

Данное решение является основанием для Управления Федеральной службы, государственной, регистрации, кадастра и картографии аннулировать записи в ЕГРН в отношении вышеуказанного недвижимого имущества на имя ФИО2, и основанием для регистрации права собственности на указанную квартиру за истцом ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца

Председательствующий