Решение № 2-454/2025 2-454/2025~М-262/2025 М-262/2025 от 3 июля 2025 г. по делу № 2-454/2025

УИД: №

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2025 года

Дубненский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Лозовых О.В.,

При секретаре ФИО5,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Эстейт Девелопмент» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ПАО «Сбербанк России» о прекращении зарегистрированных обременений, внесении записей в ЕГРН, снятии с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Дубненский суд с иском к ООО «Эстейт Девелопмент» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ПАО «Сбербанк России», в котором просил:

- признать прекращенным зарегистрированное обременение ипотекой в пользу ПАо «Сбербанк» и право собственности ООО «Эстейт Девелопмент» в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- внести в ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № записи о государственной регистрации прекращения обременения ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк» и прекращения права собственности ООО «Эстейт Девелопмент» на объект;

- снять с государственного кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером №;

- взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины.

В обосновании заявленных требований истец ссылается на те обстоятельства, что определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Эстейт Девелопмент» ведена процедура наблюдения. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Эстейт Девелопмент» заключен договор купли-продажи №, в соответствии с которым ФИО1 приобрел в порядке реализации имущества жилой дом, общей площадью 246,2 кв.м, по адресу: <адрес>, кадастровый № и земельный участок, площадью 1097 кв.м, по адресу: <адрес>, находится примерно в 375 м по направлению на восток от <адрес>, кадастровый №. При регистрации права собственности Общества на жилой дом не были осуществлены процедуры по снятию с государственного кадастрового учета ранее зарегистрированного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № и государственная регистрация прекращения права собственности на этот объект, с прекращением его обременения ипотекой ПАО «Сбербанк». В нарушении условий договора купли-продажи, продавец обременение с имущества не снял, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, дал объяснения, аналогичные доводам, изложенным в иске.

Ответчик – представитель ООО «Эстейт Девелопмент» в лице конкурсного управляющего ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, об отложении слушания дела не просил.

Ответчик – представитель ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, об отложении слушания дела не просил.

Третье лицо – представитель Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, об отложении слушания дела не просил.

Выслушав истца, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

По договору аренды земельного участка №-ОРИ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Администрацией <адрес> (арендодателем) и ООО «Эстейт Девелопмент» (арендатор), арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, общей площадью 29 000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся примерно в 50 м по направлению на восток от ориентира: <адрес>, для использования в целях малоэтажного жилищного строительства.

Срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> выдано ООО «Эстейт девелопмент» разрешение на строительство малоэтажного жилого дома, 2 – х этажного, площадью застройки 203,58 кв.м, на земельном участке, площадью 29 000 кв.м, расположенном по адресу: примерно в 50 м по направлению на восток от ориентира: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ГУП МО МОБТИ изготовлен кадастровый паспорт в отношении объекта незавершенного строительства (малоэтажный жилой дом), площадь застройки 176,2 кв.м, по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право собственности ООО «Эстейт Девелопмент» в отношении объекта незавершенного строительства (малоэтажный жилой дом), площадь застройки 176,2 кв.м, по адресу: <адрес>.

Согласно актуальной выписки из ЕГРН, объект недвижимости с кадастровым номером № - объект незавершенного строительства (малоэтажный жилой дом), площадь застройки 176,2 кв.м, по адресу: <адрес>, принадлежит ООО «Эстейт Девелопмент».

Кроме того, согласно сведениям ЕГРН, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № содержаться записи о регистрации ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №, а также запись о регистрации ограничений от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя Дубненского ГОСП от ДД.ММ.ГГГГ.

Действительно, согласно договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Эстейт Девелопмент», объект незавершенного строительства (малоэтажный жилой дом), площадь застройки 176,2 кв.м, по адресу: <адрес>, передан в залог Банку в числе другого имущества в обеспечении исполнения обязательств ООО «Эстейт Девелопмент» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленного в материалы истребованного судом реестрового дела, ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта ИЖС – индивидуальный малоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, составлено техническое описание ФГУП БТИ.

Указанный объект поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, право собственности Общества зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

Из сведений кадастрового паспорта в отношении земельного участка с № следует, что в результате его раздела были образованы несколько земельных участков, в том числе с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом <адрес> в отношении ООО «Эстейт Девелопмент» введена процедура несостоятельности (банкротства) – наблюдение.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Эстейт Девелопмент» и ФИО1 заключен договор купли-продажи, согласно которого истец на торгах, проведенных на электронной торговой площадке в условиях реализации имущества ООО «Эстейт Девелопмент» приобрел в собственность:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ИЖС, площадь 1097 кв.м, адрес: <адрес>, находится примерно в 375 м по направлению на восток от <адрес>, кадастровый №;

- жилой дом, назначение жилое, площадь 246,2, этажность 2, адрес: <адрес>, кадастровым №. Право собственности истца зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.4 договора, покупатель извещен о том, что на дату заключения договора, имущество обременено залогом в пользу ПАО Сбербанк в соответствии с договором ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН имеется соответствующая запись.

Согласно актуальных сведений ЕГРН, до настоящего времени в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № содержаться записи о правообладателе – ООО «Эстейт Девелопмент», о регистрации ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №, а также запись о регистрации ограничений от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, при осуществлении государственной регистрации права собственности ООО «Эстейт Девелопмент» на жилой дом, назначение жилое, площадь 246,2, этажность 2, адрес: <адрес>, кадастровым №, не были осуществлены снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № и государственная регистрация прекращения права собственности на этот объект, с прекращением его обременения ипотекой в пользу ПАО Сбербанк, в связи с чем истец обратился в суд с названным иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствуется следующим.

Реализация имущества должника с торгов приводит к прекращению права залога (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя").

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку для погашения регистрационной записи об ипотеке необходимо письменное заявления залогодержателя, и, несмотря на фактическое прекращение залога, до настоящего времени в едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека), в связи с чем, истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с вышеуказанного объекта недвижимости для произведения государственной регистрации прав на него.

При таких обстоятельствах, требования о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении спорного объекта незавершенного строительства подлежат удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

На основании п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (п. 53 постановления).

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ч. 8 ст. 40 названного закона, снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении его были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на здание, сооружение, созданные в результате завершения строительства этого объекта, или на все помещения, машино-места в них без соответствующего заявления.

На основании п. 4 ч. 1 ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости", при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу указанных положений закона, государственная регистрация прав на объект недвижимости, созданный в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства, неразрывно связано с правами на объект незавершенного строительства – зарегистрированное право собственности прекращается с возникновением у данных лиц права собственности на новый объект.

В случае достройки объекта незавершенного строительства он, как объект зарегистрированного права, прекращает свое существование с момента государственной регистрации права собственности лиц, являющихся его собственниками, на созданное в результате завершения строительства этого объекта здание, сооружение.

Право собственности ООО «Эстейт Девелопмент» на жилой дом с кадастровым № было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем именно в этот день прекратил существование объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по тому же адресу, в связи с завершением его строительства с оформлением прав на построенный жилой дом.

Запись в ЕГРН о праве собственности ООО «Эстейт Девелопмент» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, обремененный ипотекой в пользу ПА Сбербанк, который физически не существует и фактически отсутствует на земельном участке с кадастровым номером №, нарушает права и законные интересы истца по владению, пользованию и распоряжению по своему усмотрению принадлежащем ему земельным участком, ограничивая соответствующие полномочия.

При этом, судом установлено, что спорный объект незавершенного строительства прекратил свое существование и утратил свойства объекта гражданских прав, что исключает возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением.

В связи с этим, запись о праве собственности «Эстейт Девелопмент» на объект недвижимости с кадастровым номером № не может быть сохранена в ЕГРН по причине ее недостоверности.

Право истца в данном случае может быть восстановлено путем исключения из ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности ООО «Эстейт Девелопмент» на спорный объект незавершенного строительства и о его обременении ипотекой в пользу ПАО Сбербанк, а также снятия его с государственного кадастрового учета.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей, понесенные ФИО1, подлежат взысканию с ответчиков в равных долях.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Эстейт Девелопмент» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ПАО «Сбербанк России» о прекращении зарегистрированных обременений, внесении записей в ЕГРН, снятии с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства – удовлетворить.

Признать прекращенными зарегистрированные обременение ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк» и право собственности ООО «Эстейт Девелопмент» в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Внести в ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № записи о государственной регистрации прекращения обременения ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк» и прекращении права собственности ООО «Эстейт Девелопмент» на объект

Снять с государственного кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Взыскать с ООО «Эстейт Девелопмент» и ПАО Сбербанк в пользу ФИО3 расходы на оплату государственной пошлины а размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: подпись

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья: подпись