Решение № 2-931/2017 от 27 июня 2017 г. по делу № 2-931/2017

Дело № 2 – 931/2017 28 июня 2017 г. г. Иваново


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Ивановский районный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Муравьевой М.М.

при секретаре Грачевой Л.А.,

с участием истца ФИО1, представителя ФИО2,

ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи дома с земельным участком,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи дома с земельным участком. Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес>. Как указывает истец, летом 2016 г. она решила приобрести земельный участок для строительства жилого дома для улучшения жилищных условий своей семьи, состоящей из четырех человек- она, ее мать ФИО5 и двое несовершеннолетних детей, 2007 и 2015 гг.рождения. Истцу понравился земельный участок в <адрес>, на участке строений не было. Арендатором земельного участка являлся ФИО3, который заявил, что является индивидуальным предпринимателем, занимается строительством и готов выстроить для истца дом на данном земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ истец и ИП ФИО3 заключили договор, по условиям которого ФИО3 (подрядчик) обязался осуществить строительство 2-хэтажного дома площадью 133 кв.м под ключ, для ФИО1 (заказчик). Стоимость работ была определена в сумме <данные изъяты>, после этого подрядчик производит оставшиеся работы для завершения строительства; ДД.ММ.ГГГГ подрядчик и заказчик обязались заключить договор купли-продажи дома с земельным участком по указанному адресу.

В ноябре 2016 г. дом был выстроен, право собственности на дом было зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ истец продала свою трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес> за <данные изъяты> руб., но по договоренности с покупателями осталась проживать в квартире до переезда в спорный дом. В тот же день ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, площадью 133 кв.м, кадастровый номер объекта №. В п. 5.6 предварительного договора указано, что настоящим договором договор на строительство, заключенный между ИП ФИО3 и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ аннулируется. По условиям договора, стоимость дома с земельным участком составляет <данные изъяты> руб., истец обязана оплатить покупную цену дома с земельным участком в порядке и в сроки предусмотренные договором: <данные изъяты>. Согласно п. 4.1 договора, настоящий договор является предварительным и содержит условия основного договора, который стороны обязуются заключить до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ истец и члены ее семьи были зарегистрированы в спорном доме. После подписания предварительного договора истец передала ответчику следующие денежные суммы для завершения строительства: <данные изъяты>

Согласно п.5.3 предварительного договора, жилой дом передается истцу с полной отделкой, включая установку дверей, окон, отделочные работы, включая шпаклевку и кафельную плитку в санузле, монтаж внутренних коммуникаций, скважины и септики, монтаж электрооборудования, включая разводку электропроводки, подключение электрических розеток и выключателей, установку газового котла. Однако к ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не выполнены по условиям предварительного договора следующие работы: отсутствует дверь на кухню, не сделан фасад дома – не заштукатурен, не покрашен, на окнах нет откосов и отливов, крыша не доделана (нет софитов), в ванной комнате нет радиаторов и вытяжки, не установлен газовый котел.

ДД.ММ.ГГГГ истец встретилась с ответчиком и напомнила ему, что оставшуюся сумму денег она будет выплачивать за счет кредитных средств, предоставляемых АО «Банк Иваново» в счет получения материнского капитала, и для оформления кредитного договора банк требует предоставить все правоустанавливающие документы на дом и на земельный участок. Однако документы ответчиком не представлены, поэтому договор заключить не могут. Истец с ответчиком по обоюдному согласию решили продлить срок заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ, при этом ответчик обязался все необходимые документы лично передать в банк.

ДД.ММ.ГГГГ истец с ответчиком пришли в банк АО «Банк Иваново», где истец подала заявление на предоставление кредита, а ответчику разъяснили, какие необходимы документы. ДД.ММ.ГГГГ ответчик предоставил в банк правоустанавливающие документы на дом и земельный участок. Ответчику было сообщено, что решение о предоставление кредита будет принято ДД.ММ.ГГГГ, и в случае положительного решения договор с банком и передача денег будет произведена ДД.ММ.ГГГГ Ответчик согласился на эти условия. Но ДД.ММ.ГГГГ выслал истцу письмо о расторжении договора, ввиду неисполнения обязательства по предварительному договору, о выселении из дома и снятии с регистрационного учета.

Истец считает, что заключение договора для ответчика является обязательным. Истец ФИО1 просила обязать ответчика ФИО3 заключить с ней договор купли-продажи жилого дома общей площадью 133 кв.м с кадастровым номером № с земельным участком с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ по цене за <данные изъяты> руб.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали по основаниям искового заявления, просили иск удовлетворить.

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, пояснили, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ прекратились, так как в срок, предусмотренным договором – до ДД.ММ.ГГГГ ни одна из сторон не обратилась к другой стороне с письменным предложением о заключении основного договора, просили в удовлетворении иска отказать.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Установлено, что ФИО3 является собственником индивидуального жилого дома (литер 1) площадью 133,0 кв.м, с кадастровым номером №, год завершения строительства – 2016, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20-22). Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1203 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, который находится в аренде у ФИО3 на основании Постановления администрации Ивановского муниципального района Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в аренду ФИО7 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>», договора аренды №-иа находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18-19). На данном земельном участке также расположен объект недвижимости с кадастровым номером № – объект незавершенного строительства площадью 133,0 кв.м, согласно публичной кадастровой карте.

Согласно предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15-17), ФИО3 (сторона-1) и ФИО1 (сторона-2) договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее –«основной договор») на условиях и в соответствии с настоящим договором, по которому сторона-1 будет выступать продавцом, а сторона -2 – покупателем жилого дома с земельным участком. В соответствии с договором и подлежащим заключению основным договором сторона -1 обязуется передать в собственность, а сторона -2 принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором следующие объекты недвижимости: - жилой дом общей площадью 133,0 расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта №, земельный участок площадью 600 кв.м, на котором расположен этот дом. По предварительной договоренности между сторонами стоимость дома, включающая в себя стоимость земельного участка, составляет <данные изъяты>. Сторона -1 обязуется передать по акту приемки-передачи дом с участком в срок до ДД.ММ.ГГГГ, заключить основной договор в срок, указанный в п. 4.2 настоящего договора; сторона -2 обязуется принять по акту приемки-передачи дом с участком в срок до ДД.ММ.ГГГГ, уплатить стороне -1 покупную цену в порядке и в сроки, установленные подпунктами 2.2.1-2.2.4 договора, заключить договор в срок, предусмотренный п. 4.2 договора (п.3.1- 3.2.3 договора). Согласно п. 4.1-4.2 договора, настоящий договор является предварительным и содержит условия основного договора, который стороны обязуются заключить до ДД.ММ.ГГГГ Настоящим договором аннулируется договор на строительство, заключенный между ИП ФИО3 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (п.5.6 договора). Договор от ДД.ММ.ГГГГ подписан ФИО3 и ФИО1, также в договоре имеются подписи свидетелей ФИО5 и ФИО8

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передал ФИО1 жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, по передаточному акту. Согласно паспорта ФИО1 и ФИО5, они зарегистрированы по указанному адресу ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д.35-38), ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированы по указанному адресу ДД.ММ.ГГГГ, согласно свидетельствам о регистрации по месту жительства (л.д.39,40).

<данные изъяты>л.д.23-31).

Как следует из письма АО «Банк Иваново» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.32), ДД.ММ.ГГГГ в банк поступило заявление от ФИО1 и ФИО11 о предоставлении кредита в размере <данные изъяты> руб. на приобретение дома, расположенного по адресу: <адрес> д. Афанасово <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ банк принял решение о предоставлении кредита ФИО1 и созаемщику ФИО11 в размере <данные изъяты> руб. под залог дома, расположенного по указанному адресу, приобретаемому в собственность ФИО1 Документы на приобретаемую были предоставлены продавцом ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ Планируемое проведение и оформление сделки купли- продажи ДД.ММ.ГГГГ не состоялось по причине отсутствия продавца.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил ФИО1 письмо, в котором указал, что все необходимые документы для сделки купли-продажи получил 6.03.2017г., на его устное предложение от ДД.ММ.ГГГГ немедленно заключить договор и произвести полный расчет она ответила отказом, поэтому он предлагал в порядке досудебного соглашения произвести расчет и заключить основной договор купли-продажи дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ либо предоставить реквизиты счета для возврата авансовых платежей, и освободить помещение. Письмо не было подписано ФИО3 (л.д.33).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил ФИО1 письмо, в котором сообщил, что в связи с неисполнением обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ договор расторгнут, просил выехать из дома, вывезти вещи и сняться с регистрационного учета, погасить задолженность за время проживания в доме, в противном случае он обратится в суд (л.д.34).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ФИО3 с письмом, в котором требовала заключить основной и кредитный договор купли-продажи объекта недвижимости с земельным участком в соответствии с условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи дома, в противном случае она обратится в суд и в полицию по факту мошенничества, так как большую часть денег он уже получил. Письмо получено ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, согласно уведомления Городской курьерской службы.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила ФИО3 предложение о подписании договора купли-продажи дома с земельным участком по адресу: <адрес>, в срок до 26.04.2017г., с приложением договора купли-продажи. Письмо получено ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, согласно уведомления.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в полицию с заявлением о проведении проверки по факту невыполнения договорных отношений со стороны ФИО3

Как следует из материала проверки КУПС № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно объяснений ФИО3 от 20.04.2017г., ДД.ММ.ГГГГ он звонил ФИО1, которая ему пояснила, то денег у нее пока нет, попросила подождать 2- дня, он согласился, ДД.ММ.ГГГГ направил ей письмо с предложением до ДД.ММ.ГГГГ погасить задолженность в размере <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ деньги она не передала. Она предлагала погасить долг материнским капиталом, на что он согласился, но долг она не погасила. ФИО3 передумал продавать своей дом ФИО1, т.к. она не выполнила условия договора, и готов вернуть ей переданные деньги.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В соответствии с абз.1 п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4). В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу пункта 5 этой же статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Как следует из правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2010 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 15 сентября 2010 года, предварительное соглашение о заключении договора купли-продажи земельного участка должно содержать являющиеся существенным условием основного договора данные о границах земельного участка, которые позволяют определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что земельный участок, как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости», в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. Как следует из положений ст. 22 указанного закона, местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Требования закона предписывают, что земельный участок должен быть индивидуализирован на местности, при этом границы участка должны быть описаны и удостоверены, в том числе посредством проведения в отношении каждого конкретного земельного участка землеустроительных работ.

Таким образом, объектом земельных отношений может быть только значащийся на кадастровом учете земельный участок, границы которого определены и описаны в установленном законом порядке, в связи с чем предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Вместе с тем, как следует из выписки из ЕГРН, на кадастровом учете по адресу: <адрес>, значится земельный участок с кадастровым номером № площадью 1203 кв.м, на котором расположены два объекта недвижимости - с кадастровыми номерами №, в то время как в пункте 1.2.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ указано, что его предметом является заключение в последующим договора купли-продажи земельного участка площадью 600 кв.м, на котором расположен жилой дом с кадастровым номером №. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером №, находится у ФИО3 на праве аренды.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент составления и подписания сторонами предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка площадью 600 кв.м по адресу: <адрес> как объекта недвижимости не существовало на кадастровом учете, указанный земельный участок не имел идентификации, на праве собственности продавцу ФИО3 не принадлежал. При отсутствии этих данных в договоре, условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 2 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в предусмотренный предварительным договором срок – до ДД.ММ.ГГГГ ни одна из сторон не направила другой предложения о заключении основного договора, поэтому в соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, прекратились.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований ФИО12 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий М.М.Муравьева

Решение в окончательной форме составлено 3.07.2017 г.