Решение № 3А-24/2024 3А-24/2024(3А-320/2023;)~М-415/2023 3А-320/2023 М-415/2023 от 5 марта 2024 г. по делу № 3А-24/2024

780S0000-01-2022-001789-81

Дело № 3а-24/2024


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

06 марта 2024 года Санкт-Петербург

Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Витушкиной Е.А.

при секретаре Двойникове В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Cтрайк» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Страйк», оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере его рыночной стоимости <...> рублей, определенной отчётом об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства №63-2023/ОКС от 05.10.2023, выполненный оценщиком ООО «Правовые решения».

В судебном заседании представитель административного истца выразил согласие с определенной заключением судебной экспертизы № 1 от 12.02.2024г. рыночной стоимостью объекта недвижимости.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга не возражал относительно установления кадастровой стоимости объекта в указанном заключением судебной экспертизы № 1 от 12.02.2024г. размере.

Представитель административного ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, заявлений, ходатайств не направлял.

Представитель заинтересованного лица СПб ГБУ «Кадастровая оценка» не возражал относительно установления кадастровой стоимости объекта в указанном заключением судебной экспертизы № 1 от 12.02.2024г. размере.

Выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), согласно которой под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона (в редакции пункта 2 части 1 статьи 3, действующей на дату возникновения спорных отношений).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона N 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости, представленных филиалом ППК «Роскадастр» по Санкт-Петербургу (л.д.22 т.2) 09.01.2019г. в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об утверждении приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.11.2018 № 130-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости» кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, <адрес> принадлежащего на праве собственности административному истцу <...>, по состоянию на 1 января 2018 года в размере <...> рублей.

23 августа 2023 года в Единый государственный реестр внесена запись об утверждении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере <...> рублей, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, актом об определении кадастровой стоимости от 22.08.2023 № АОКС-78/2023/000112 СПБ ГБУ «Кадастровая оценка» в порядке ст.16 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» в связи с осуществлением 08.08.2023 государственного кадастрового учета изменений сведений об объекте недвижимости по заявлению ООО «Страйк» (л.д.9 т.1), кадастровая стоимость подлежит применению с 8 августа 2023 года.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и заинтересованного лица СПб ГБУ «Кадастровая оценка», определением суда назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного административным истцом отчета об оценке №63-2023/ОКС от 05.10.2023, выполненного оценщиком ООО «Правовые решения», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года; проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс»

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Согласно заключению эксперта от 12 февраля 2024 года (т.2 л.д. 68-100) отчет об оценке №63-2023/ОКС от 05.10.2023 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, по ряду выявленных нарушений и замечаний, существенно влияющих на итоговый результат: анализ рынка, представленный в отчете, не дает пользователю отчета представления о диапазоне рыночных цен на оцениваемый объект недвижимости, чем нарушен п.п.10,11 ФСО №7; в анализе рынка отсутствуют ссылки на источники информации при описании основных факторов, влияющих на спрос, предложение, и цены сопоставимых объектов недвижимости, а также интервалы значений этих факторов, чем нарушен пп.»г» ФСО №7; не представлено в отчете обоснования и критерии выбора вида наиболее эффективного использования объекта оценки под торгово-развлекательный комплекс при юридически разрешенным использованием объекта оценки под складскую деятельность, чем нарушен п.13 ФСО № 7; отсутствуют сведения о степени готовности объекта в размере 15% на 01.01.2018г., чем нарушен п.12 ФСО III, п.п.2.1,2.2 ФСО VI, п.16 ФСО I; не представлено обоснование и критерии выбора аналога Объекта по классу конструктивности КС-4 (железобетон в каркасных системах), чем нарушены п.п.21,2.2 ФСО VI, п.16 ФСО I; в расчетах не учтены корректирующие коэффициенты для перевода данных в текущий уровень цен по характерным конструктивным системам для всех регионов, чем нарушены п.п.2.1,2.2 ФСО VI, п.16 ФСО I; расчет функционального устаревания в размере 41% осуществлен оценщиком в отсутствии достоверной, подтвержденной информации, чем нарушен п.16 ФСО I; в расчетах не учтено экономическое устаревание рассматриваемого объекта, чем нарушены требования п.п.2.1,2.2 ФСО VI, п.16 ФСО I; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> по состоянию на 01.01.2018 года составляет <...> рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы № 1 от 12.02.2024 в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Суд полагает, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке стоимости объекта капитального строительства экспертом был применен затратный подход, что представляется обоснованным с учетом того, что эксперт не выявил на рынке недвижимости достаточного количества предложений по продаже аналогичных объектов незавершенного строительства на дату оценки, определить потенциальных валовых доход, а также остальные показатели для расчета доходным подходом объекта незавершенного строительства в текущем состоянии не представляется возможным; расчет затрат на строительство осуществлен с использованием справочника УПСС КО-Инвест «Промышленные здания», 2016 года с обоснованными экспертами корректировками, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности.

При таких обстоятельствах, суд, принимая во внимание позицию лиц, участвующих в деле, не имевших возражения относительно заключения эксперта, считает возможным при определении рыночной стоимости объекта, руководствоваться заключением судебной экспертизы и установить кадастровую стоимость принадлежащего истцу объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы от 12 февраля 2024 года в размере <...> рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости; вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу второму пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку актом об определении кадастровой стоимости от 22.08.2023 № АОКС-78/2023/000112 СПБ ГБУ «Кадастровая оценка» в порядке ст.16 Федерального закона № 237-ФЗ в связи с осуществлением 08.08.2023 государственного кадастрового учета изменений сведений об объекте недвижимости утверждена кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №... в размере <...>, подлежащая применению с 8 августа 2023 года, то установленная судом кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости подлежит применению до установления кадастровой стоимости вышеуказанным актом, т.е. на период с 01 января 2019 года по 07 августа 2023 года.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 16.10.2023 года – момент обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Установить кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург <адрес> с кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости <...> рублей по состоянию на 01 января 2018 год.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 16 октября 2023 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Е.А.Витушкина