Апелляционное определение № 33-185/2026 33-3336/2025 от 26 января 2026 г.

КОПИЯ

Гражд. дело №2-2483/2025

89RS0001-01-2025-003419-27

Апелл. дело №33-185/2026

Судья Липчинская Ю.П.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Салехард 27.01.2026

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Шошиной А.Н.,

судей коллегии Кайгородовой И.В., Савельевой Е.Н.

при ведении протокола помощником судьи Парышевой П.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства ЯНАО», Администрации г. Салехарда о признании права на заключение соглашения по предоставлению жилого помещения без доплаты

по апелляционной жалобе Администрации г. Салехарда на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30.10.2025.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Кайгородовой И.В., пояснения представителя истца ФИО2, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО», Администрации г. Салехарда, просила признать за ней право на заключение с НО «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» и Администрацией г. Салехарда соглашения об изъятии объектов недвижимого имущества - жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, на условиях предоставления жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, без выплаты разницы в рыночной стоимости предоставляемых и изымаемых объектов недвижимости в сумме 3 757 000 руб.

В обоснование иска указано, что распоряжением Администрации г. Салехарда от 28.07.2014 № 1195-р принято решение о развитии застроенной территории планировочного квартала в границах улиц <адрес>. В перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции включен, в том числе, многоквартирный <адрес>. На основании указанного решения между Администрацией г. Салехарда и НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» заключен договор о развитии застроенной территории от 31.08.2017. Распоряжением Администрации г. Салехарда от 17.08.2020 № 693-р многоквартирный жилой дом <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением Администрации г. Салехард от 21.01.2025 № 84 «Об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд» принято решение об изъятии для муниципальных нужд, в том числе, земельного участка с кадастровым № площадью 1 773 кв.м., в целях сноса указанного многоквартирного дома. Истцу, являющейся собственником комнаты №, расположенной в указанном доме, представлено соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд. По условиям соглашения, Фонд обязуется передать в собственность истца квартиру, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 31,6 кв.м., а истец обязуется возместить Фонду разницу в рыночной стоимости предоставляемого жилого помещения и размера возмещения в сумме 3 757 000 руб., в соответствии со ст. 28-6 Закона ЯНАО от 30.05.2005 36-3АО «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе», в связи с отчуждением 22.11.2024 объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 30 кв.м. По мнению Фонда, отчуждение объекта недвижимости препятствует предоставлению истцу дополнительных мер поддержки по обеспечению жилищных прав, а именно предоставлению взамен изымаемого жилого помещения другой квартиры без доплаты за разницу в рыночной стоимости. С предложением о предоставлении жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения истец согласна, однако считает, что имеются основания для освобождения её от обязанности по оплате разницы в рыночной стоимости, поскольку действовавшие на момент возникновения у истца правоотношения по способу обеспечения её жилищных прав (момент заключения договора о развитии застроенной территории), законодательство не содержало ограничений по нахождению в собственности иных жилых помещений и их отчуждению, и не влияло на возможность реализации такими лицами прав, связанных с расселением аварийного жилья в рамках договора о развитии застроенной территории.

Решением Салехардского городского суда от 30.10.2025 исковые требования удовлетворены.

За ФИО1 признано право на заключение с некоммерческой организацией «Фонд жилищного строительства ЯНАО» и Администрацией г. Салехарда соглашение об изъятии объектов недвижимого имущества – жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, на условиях предоставления жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а также в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, без доплаты разницы в рыночной стоимости предоставляемых и изымаемых объектов недвижимости в размере 3 757 000 рублей.

С таким решением не согласна Администрация г. Салехарда. В апелляционной жалобе ее представитель ФИО3 просит указанное решение отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование приводит доводы о ненадлежащем выборе истцом способа защиты ее права, поскольку в рамках предложенного истцу трехстороннего соглашения, одной стороной по которому выступает Администрация г. Салехарда, способ возмещения (денежный либо натуральный, с доплатой или без нее) определяется между НО «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» и собственником самостоятельно. Суд не вправе обязать ответчиков обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, так как в силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на орган государственной власти или местного самоуправления, принявших решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. Администрация г. Салехарда не вмешивается в определение способа возмещения собственнику за изымаемые объекты недвижимости, прав и законных интересов истца не нарушала. Надлежащим способом защиты является признание права на дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений в аварийном доме, расположенном на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, при рассмотрении которых Администрация г. Салехарда будет выступать в качестве третьего лица. Кроме того, по условиям договора о развитии застроенной территории от 31.08.2017 №02/199/1, заключенного между Администрацией г. Салехарда и НО «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа», застройщик обязался уплатить возмещение собственникам жилых помещений, выкупная стоимость, сроки и другие условия должны определяться соглашением. По соглашению с собственником взамен изымаемого жилого помещения ему может быть предоставлено другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет собственных средств и (или) привлеченных средств застройщика. Права собственника на предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого без осуществления доплаты разницы в стоимости условия договора о развитии застроенной территории не предусматривают, равно как и обязанности по заключению такого соглашения. Срок исполнения данной обязанности установлен как 1 год 6 месяцев с момента исполнения Администрацией г. Салехарда обязанности по принятию в установленном порядке решения об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийным и подлежащими сносу, и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие дома. Земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес> в данном доме изъяты для муниципальных нужд постановлениями Администрации от 21.12.2021 №3743 и от 21.01.2025 №84. Следовательно, исходя из даты издания первого правового акта об изъятии срок исполнения НО «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» обязанности перед гражданами в части определения способа возмещения (денежная или натуральная форма) истекал в июне 2023 года. В связи с этим ошибочными являются выводы суда о применении мер дополнительной поддержки, установленных автономным округом на дату заключения договора развития застроенных территорий, поскольку на дату исполнения застройщиком его обязанности перед гражданами в части определения способа возмещения дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений в аварийно доме, расположенном на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развития в Ямало-Ненецком автономном округе отсутствовали. Данные меры утратили силу на основании Закона ЯНАО от 23.04.2021 №48-ЗАО «О внесении изменений в закон ЯНАО «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в ЯНАО». Поэтому меры дополнительной поддержки к спорным правоотношениям неприменимы, обеспечение жилищных прав собственника осуществляется на основании ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 28-3 Закона ЯНАО от 30.05.2005 №36-ЗАО «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе». При этом дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников в аварийном доме, расположенном на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, были закреплены статьей 28-6 Закона ЯНАО от 30.05.2005 №36-ЗАО. В редакции от 29.06.2020 (последняя редакция, регулирующая отношения о договорах развития застроенных территорий) и условий договора развития застроенных территорий данная норма предусматривала возможность лицу, заключившему договор о развитии застроенной территории, по соглашению с собственником жилого помещения в аварийном доме, расположенном на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставить ему другое жилое помещение взамен изымаемого жилого помещения. И в случае предоставления однокомнатной квартиры или не превышения общей площади предоставляемого жилого помещения общей площади изымаемого жилого помещения более чем на 10 кв.м возмещение собственником разницы в стоимости жилых помещений не производилось. Однако предоставление жилого помещения на указанных условиях могло быть осуществлено только в случае, если собственник изымаемого жилого помещения в аварийном доме и проживающие с ним члены его семьи не имели на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции иных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, находящихся в их собственности либо занимаемых на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, либо имеют такие жилые помещения, но обеспечены общей площадью жилых помещений на одного члена семьи менее учетной нормы, установленной органом местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения в аварийном доме, а также если собственник жилого помещения в аварийном доме и проживающие совместно с ним члены его семьи не совершали за последние пять лет до заключения соглашения действия и гражданско-правовые сделки с иными жилыми помещениями, пригодными для постоянного проживания, которые привели к их отчуждению, за исключением безвозмездного отчуждения в федеральную собственность, собственность автономного округа или собственность муниципальных образований в автономном округе. На дату признания дома по адресу: <адрес> были зарегистрированы по месту жительства истец и ее сын. На эту же дату в собственности истца находилось жилое помещение по адресу: <адрес> общей площадью 30 кв.м, право собственности на которое прекращено 22.11.2024. Учетная норма площади жилого помещения в г. Салехарде составляет 15 кв.м общей площади жилого помещения на одного члена семьи. Ввиду отчуждения истцом жилого помещения, которым она была обеспечена в соответствии с учетной нормой, менее чем за пять лет до даты заключения соглашения, меры дополнительной поддержки для истца в виде предоставления жилого помещения без доплаты разницы стоимости не применяются. Федеральный закон от 21.07.2007 №185-ФЗ к спорным правоотношениям не применим, так как дом, где находится спорная комната, не включен в региональную адресную программу по переселению в ЯНАО. Кроме того, выводы суда не согласуются с резолютивной частью решения, поскольку суд пришел к выводу о необходимости доплаты за 4,40 кв.м, в то время как в резолютивной части указано о полном удовлетворении иска о признании права на заключение соглашения об изъятии объектов недвижимости на условиях предоставления другого жилого помещения без доплаты разницы рыночной стоимости. Законодателем не предусмотрено освобождение от оплаты 10 кв.м в случае предоставления жилого помещения, превышающего указанную площадь.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, жалобу Администрации г. Салехарда – без удовлетворения. Считает, что доводы жалобы о неверном способе защиты права истца и о том, что суд не вправе обязать ответчика обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением – безосновательны, так как не были предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции. Неверной является позиция Администрации г. Салехарда о невозможности применения к спорным правоотношениям положений Закона ЯНАО №36-ЗАО в редакции, действовавшей на дату заключения договора о развитии застроенной территории от 31.08.2017 №02/199/1, поскольку целью изъятия имущества у истца для муниципальных нужд является развитие застроенной территории. На дату заключения договора о развитии застроенной территории истец соответствовала требованиям, установленным в ст. 28-6 Закона ЯНАО №36-ЗАО, и Законы, которыми в последующем в данную норму внесены изменения, не содержат оговорки об их обратной силе. При этом данной нормой в редакции до внесения в нее изменений Законом ЯНАО от 23.12.2019 №130-ЗАО предусматривалось, что в случае, если взамен жилого помещения, подлежащего сносу, предоставляется однокомнатная квартира или общая площадь предоставляемого жилого помещения не превышает общую площадь сносимого жилого помещения более чем на 10 кв.м, то возмещение собственником сносимого жилого помещения разницы в стоимости жилых помещений не осуществляется.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО2 доводы возражений на апелляционную жалобу поддержал.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом: истец ФИО1 – заказным письмом с уведомлением, ответчик Администрация г. Салехарда, ее представитель ФИО3, НО «Фонд Жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа», его представитель ФИО4, прокуратура г. Салехарда, прокуратура ЯНАО – электронными письмами. Сведения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещены в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа. В соответствии со ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность принятого решения, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что объект недвижимости по адресу: <адрес> площадью 17,2 кв.м принадлежит на праве собственности ФИО1, право собственности которой зарегистрировано 11.02.2011 (том 1 л. д. 78-82).

Распоряжением Администрации г. Салехард от 28.07.2014 № 1195-р принято решение о развитии застроенной территории планировочного квартала в границах улиц <адрес>, в том числе, многоквартирный дом по <адрес> (том 1 л. д. 11-13).

На основании указанного распоряжения между Администрацией г. Салехарда и некоммерческой организацией «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» заключены договоры о развитии застроенной территории от 13.04.2016 №1, от 31.08.2017 № 02/199/1 (том 1 л. <...>).

Распоряжением администрации г. Салехард от 17.08.2020 № 693-р жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (том 1 л. <...>).

Постановлением администрации г. Салехарда от 21.12.2021 № 3743 (том 1 л. д. 28) и от 21.01.2025 № 84 (том 1 л. д. 33-41) земельный участок под многоквартирным домом по <адрес> изъят для муниципальных нужд в связи со сносом аварийного многоквартирного дома.

Письмом от 25.07.2025 истцу направлен проект трехстороннего соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, из условий которого следует, что собственник ФИО1 передает, Администрация г. Салехарда принимает в муниципальную собственность комнату с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 17,2 кв.м., а некоммерческая организация «Фонд жилищного строительства Ямал-Ненецкого автономного округа» предоставляет возмещение за изымаемое недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 31,6 кв.м., кадастровый номер объекта №, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером № (том 1 л. д. 43-47, том 2 л. д. 31-33).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 31,6 кв.м принадлежит на праве собственности НО «Фонд жилищного строительства ЯНАО» (том 2 л. д. 28-29).

В указанном соглашении определены размер возмещения за недвижимое имущество, подлежащего изъятию, стоимость предоставляемого жилого помещения и в связи с тем, что рыночная стоимость предоставляемого в качестве возмещения жилого помещения выше размера возмещения, согласно п. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику предложено возместить Фонду разницу в рыночной стоимости предоставляемого жилого помещения и размера возмещения в сумме 3 757 000 рублей.

Как указано в уведомлении от 25.07.2025, мера дополнительной поддержки, предусмотренная ст. 28-6 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 30.05.2005 № 36-ЗАО «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе», на истца не распространяется, поскольку ФИО1 22.11.2024 произвела отчуждение объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 30 кв.м. (том 1 л. д. 42, том 2 л. д. 30).

Соглашение об изъятии жилого помещения между сторонами не достигнуто. Истец полагает, что при предоставлении ей жилого помещения взамен аварийного она не должна производить доплату за предоставляемое жилое помещение.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст. 40 Конституции Российской Федерации, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», ст. 28-6 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 30.05.2005 № 36-ЗАО «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе», суд исходил из того, что расселение многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> запланировано в рамках Программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории Ямало-Ненецкого автономного округа 2019-2025 годы, утвержденной постановлением Правительства ЯНАО от 11.02.2020 №112-П, редакция которой, действовавшая на момент возникновения правоотношений по изъятию у истца объекта недвижимости для муниципальных нужд, предусматривала финансирование программных мероприятий за счет средств целевой субсидии НО «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа», предоставления субсидий бюджетам городских округов и муниципальных районов, субсидий юридическим лицам. При этом ни федеральным законодательством, ни адресной программой, действующей на территории Ямало-Ненецкого автономного округа на момент возникновения правоотношений, не установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого. Изменения в Программу в части возложения в рамках ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по оплате разницы между рыночной стоимостью изымаемого и предоставляемого жилого помещения, когда стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, внесены постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.02.2021 №99-П.

Кроме того, суд применил норму ст. 28-6 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 30.05.2005 № 36-ЗАО «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» в редакции (как указано в решении), действовавшей на дату включения дома по адресу: <адрес> адресную программу, которая предусматривала возможность предоставления собственнику жилого помещения в аварийном доме, находящемся на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, другого жилого помещения взамен сносимого, без оплаты разницы в стоимости данных жилых помещений в случае, если общая площадь предоставляемого жилого помещения не превышает общую площадь сносимого более чем на 10 кв.м. И данная норма в данной редакции не содержала условия о неприменении данной меры в случае отчуждения собственником жилого помещения, соответствующие изменения были внесены Законом ЯНАО от 23.12.2019 №130-ЗАО и действуют с 24.12.2019. Данному Закону обратная сила не придана.

В связи с этим суд посчитал, что отчуждение ФИО1 объекта недвижимости по адресу: <адрес> не является основанием для возложения на истца обязанности произвести доплату разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого.

В то же время суд указал, что общая площадь предоставляемого жилого помещения превышает общую площадь изымаемого жилого помещения более чем на 10 кв.м, в связи с чем истцу надлежит доплатить возмещение за 4,40 кв.м общей площади предоставляемого жилого помещения, исходя из расчета: 31,6 – 17,2 – 10.

Указав, что ответчиками не оспаривается право истца на получение взамен аварийного жилья квартиры по адресу: <адрес>, соглашение об изъятии у истца комнаты по адресу: <адрес> без условия о выплате разницы в рыночной стоимости предоставляемого и изымаемого объектов недвижимости истцу не вручено, суд пришел к выводу о том, что условия, предусматривающие обязанность ФИО1 выплатить разницу между рыночной стоимостью предоставляемого и изымаемого объектов недвижимости в размере 3 757 000 руб. противоречит требованиям жилищного законодательства, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Как следует из материалов дела исковые требования ФИО1 были основаны на том, что многоквартирный дом, в котором расположена принадлежащая последней комната, включен в договор о развитии застроенной территории от 31.08.2017.

До внесения изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», вступившим в силу с 30.12.2020, указанный Кодекс содержал главу 5.1 (признанную утратившей силу названным Федеральными законом).

Статьей 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ установлено, что положения законодательных актов Российской Федерации, измененных данным Федеральным законом, распространяются на правоотношения, возникшие после дня вступления в силу настоящего Федерального закона с учетом особенностей, установленных ч. 2 - 9 статьи 18. Согласно ч. 5 указанной статьи договоры о развитии застроенной территории, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров, с учетом особенностей, предусмотренных ч. 6 настоящей статьи.

На основании п. 1 ч. 6 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации при реализации договоров о развитии застроенной территории в отношении жилых помещений в многоквартирных домах, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в решение о развитии застроенной территории, применяются положения, предусмотренные статьей 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, при условии, что общими собраниями собственников помещений указанных многоквартирных домов принято решение, предусмотренное пунктом 4.6 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).

Из этого следует, что к спорным правоотношениям, возникшим в связи с необходимостью переселения истца из жилого дома, признанного аварийным, но расположенным на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, подлежат применению нормы о развитии застроенных территорий.

Законом Ямало-Ненецкого автономного округа от 30.05.2005 36-ЗАО «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» (далее – Закон ЯНАО №36-ЗАО), а именно – статьей 28-6 установлены дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах, отвечающих критериям, установленным в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и включенных в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки (в редакции Закона ЯНАО от 23.04.2021 N 48-ЗАО).

В первоначальной редакции данная статья, включенная в текст Закона №36-ЗАО Законом ЯНАО от 24.05.2012 № 34-ЗАО, предусматривала меры по обеспечению жилищных прав граждан, являющихся собственниками жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Впервые изменения в указанную статью внесены Законом ЯНАО от 23.12.2019 N 130-ЗАО, вступившим в силу 24.12.2019. В последующем в данную статью неоднократно вносились изменения Законами Ямало-Ненецкого автономного округа от 20.06.2020 № 85-ЗАО, от 23.04.2021 № 48-ЗАО, от 28.06.2021 № 72-ЗАО.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд правильно руководствовался именно первоначальной редакцией названной статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1 Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность).

При этом осуществляемое законодателем правовое регулирование - в силу конституционных принципов правового государства, верховенства закона и юридического равенства - должно отвечать требованиям определенности, ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам соответствующих правоотношений из содержания конкретного нормативного положения или системы находящихся в очевидной взаимосвязи нормативных положений, поскольку конституционное равноправие может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27.11.2008 №11-П, от 27.06.2013 №15-П, от 23.12.2013 № 29-П, от 22.04.2014 № 12-П и др.).

Таким образом, как верно указано истцом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени в том числе предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права.

Судебная коллегия принимает во внимание, что упомянутые выше Законы ЯНАО от 23.12.2019 № 130-ЗАО, от 29.06.2020 № 85-ЗАО, от 23.04.2021 № 48-ЗАО, от 28.06.2021 № 72-ЗАО не содержат положений о распространении нового правового регулирования на отношения, возникшие до вступления в силу таких изменений. Таким образом, данные нормы не имеют обратной силы, не могут применяться к спорным правоотношениям.

Следовательно, как обоснованно указано ФИО1, обеспечение ее жилищных прав должно осуществляться без учета изменений, введенных Законом ЯНАО от 23.12.2019 №130-ЗАО и последующими Законами ЯНАО от 29.06.2020 №85-ЗАО, от 23.04.2021 № 48-ЗАО, от 28.06.2021 №72-ЗАО, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, истец как собственник жилого помещения, расположенного на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, вправе была рассчитывать на защиту своих прав с учетом законодательства, действующего на момент возникновения у неё соответствующего права, то есть на момент заключения договора о развитии застроенной территории.

В связи с этим не имеет значения то обстоятельство, что согласно п. 3.5.4 договора от 31.08.2017 №02/199/1 о развитии застроенной территории установлен срок исполнения застройщиком обязательства по выплате возмещения (предоставлению другого жилого помещения) взамен жилого помещения в аварийном доме в течение 1 года 6 месяцев со дня исполнения Администрацией г. Салехарда обязанности, установленной пунктом 3.2.3 договора (принятие решения об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома).

В соответствии со ст. 28-6 Закона ЯНАО №36-ЗАО (в первоначальной редакции, действующей на дату заключения договора о развитии застроенной территории, до внесения изменений Законом Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.12.2019 № 130-ЗАО) обеспечение жилищных прав граждан, являющихся собственниками жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством путем выкупа указанных жилых помещений физическим или юридическим лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (ч. 1).

Физическое или юридическое лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, вправе по соглашению с собственником жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставить ему другое жилое помещение взамен сносимого.

Если взамен жилого помещения, подлежащего сносу, предоставляется однокомнатная квартира или общая площадь предоставляемого жилого помещения не превышает общую площадь сносимого жилого помещения более чем на десять квадратных метров, то возмещение собственником сносимого жилого помещения разницы в стоимости жилых помещений не осуществляется (ч. 2).

Законом Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.12.2019 № 130-ЗАО «О внесении изменений в статьи 28-3 и 28-6 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа «О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе» часть 2 статьи 28-6 дополнена абзацем следующего содержания: «Предоставление жилого помещения в соответствии с абзацем вторым настоящей части осуществляется при условии, если собственник жилого помещения, подлежащего сносу, и проживающие совместно с ним члены его семьи не имеют в собственности на территории Российской Федерации иных жилых помещений, пригодных для проживания, и не совершали за последние пять лет до заключения соглашения действия и гражданско-правовые сделки с такими жилыми помещениями, которые привели к их отчуждению, за исключением безвозмездного отчуждения в федеральную собственность, собственность автономного округа или собственность муниципальных образований в автономном округе, либо имеют в собственности на территории Российской Федерации иные жилые помещения, пригодные для проживания, но обеспечены общей площадью таких жилых помещений на одного члена семьи менее учетной нормы, установленной органом местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения, подлежащего сносу.». Приведенные изменения, как было указано выше, вступили в силу со дня официального опубликования, то есть с 24.12.2019.

В соответствии с ч. 1, 8 ст. 28-6 Закона ЯНАО №36-ЗАО в действующей редакции в случае предоставления собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, отвечающем критериям, установленным в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и включенном в границы подлежащей комплексному развитию территории жилой застройки при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки (далее - жилое помещение в доме, отвечающем критериям), взамен жилого помещения в доме, отвечающем критериям (в виде квартиры или комнаты), передаваемого безвозмездно в собственность автономного округа или собственность муниципальных образований в автономном округе либо, если это предусмотрено договором о комплексном развитии территории жилой застройки, в собственность лица, с которым заключен такой договор, соответственно однокомнатной квартиры или одной комнаты, когда размер возмещения за освобождаемое жилое помещение в доме, отвечающем критериям, меньше стоимости предоставляемого жилого помещения, размер возмещения за освобождаемое жилое помещение в доме, отвечающем критериям, приравнивается к стоимости предоставляемой однокомнатной квартиры или одной комнаты. В случае если жилое помещение в доме, отвечающем критериям, принадлежит на праве общей собственности нескольким собственникам, мена жилого помещения в доме, отвечающем критериям, осуществляется при наличии согласия всех собственников. Мена долей в праве общей собственности на жилое помещение не осуществляется (ч. 1).

Указанным в частях 1 и 2 настоящей статьи собственникам жилых помещений в доме, отвечающем критериям, которые приобрели право собственности на жилое помещение в доме, отвечающем критериям, после принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями, предусмотренные настоящей статьей, не предоставляются.

Дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями, предусмотренные настоящей статьей в отношении указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи собственников жилых помещений в доме, отвечающем критериям, предоставляются при условии, если на дату принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки собственник жилого помещения в доме, отвечающем критериям, и проживающие совместно с ним члены его семьи не имеют иных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, находящихся в их собственности либо занимаемых на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, либо имеют такие жилые помещения, но обеспечены общей площадью жилых помещений на одного члена семьи менее учетной нормы, установленной органом местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения в доме, отвечающем критериям, а также если собственник жилого помещения в доме, отвечающем критериям, и проживающие совместно с ним члены его семьи не совершали за последние пять лет до заключения соглашения действия и гражданско-правовые сделки с иными жилыми помещениями, пригодными для постоянного проживания, которые привели к их отчуждению, за исключением безвозмездного отчуждения в федеральную собственность, собственность автономного округа или собственность муниципальных образований в автономном округе (ч. 8).

Между тем, как было указано выше, реализация жилищных прав истца должна осуществляться без учета ограничений, введенных Законом ЯНАО от 23.12.2019 №130-ЗАО и последующими Законами ЯНАО от 29.06.2020 №85-ЗАО, от 23.04.2021 № 48-ЗАО, от 28.06.2021 №72-ЗАО.

В связи с этим факт отчуждения истцом находившегося в ее собственности жилого помещения по адресу: <адрес> не имеет значения для разрешения дела и не влияет на право истца на получение дополнительных мер поддержки, установленных статьей 28-6 Закона ЯНАО №36-ЗАО.

Судебная коллегия учитывает, что жилое помещение, предлагаемое истцу ФИО1 и указанное в проекте соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, предоставляется в рамках мероприятий по реализации жилищных прав граждан при переселении из жилых помещений, расположенных на застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии, о чем свидетельствует проект трехстороннего соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в преамбуле которого содержится ссылка на договор о развитии застроенной территории от 31.08.2017 302/199/1, как основание заключения данного соглашения.

При этом указанным договором на застройщика возложена обязанность уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Администрации муниципального образования г. Салехард, принятого в соответствии с законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома (п. 3.5.4). В этом же пункте указано, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет собственных и (или) привлеченных средств застройщика.

Привлечение денежных средств собственников указанный договор не предусматривает.

Тот факт, что договором о развитии застроенной территории на застройщика, то есть на НО «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» возложена обязанность по предоставлению возмещения собственникам за изымаемые жилые помещения, не свидетельствует о том, что Администрация г. Салехарда является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку орган местного самоуправления выступает стороной соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, что следует из проекта соглашения. Кроме того, как видно из возражений на исковое заявление и апелляционной жалобы Администрации г. Салехарда, ею оспаривается право истца на получение жилого помещения взамен аварийного без осуществления доплаты. Из этого следует отсутствие воли Администрации на заключение соглашения без условия о доплате. Таким образом, между истцом и Администрацией имеется спор по данному вопросу, этот спор был разрешен обжалуемым решением суда.

При этом следует отметить, что НО «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа» решение по настоящему делу не обжаловано.

Как верно отмечено ответчиком в апелляционной жалобе, в мотивировочной части решения суд пришел к выводу о том, что несмотря на возможность применения дополнительных мер поддержки, установленных статьей 28-6 Закона ЯНАО №36-ЗАО, истец все же обязана произвести доплату в связи с предоставлением ей квартиры, за 4,40 кв.м, то есть за площадь свыше разницы в 10 кв.м между общей площадью изымаемого и предоставляемого жилых помещений. В то же время в резолютивной части решения суд признал за ФИО1 право на заключение соглашения без доплаты всей суммы, указанной в проекте соглашения – 3 757 000 руб., то есть фактически признал за истцом право на предоставление ей жилого помещения без осуществления вообще какой-либо доплаты, в том числе и за 4,40 кв.м.

Судебная коллегия полагает неверным вывод суда первой инстанции о наличии у истца обязанности оплатить разницу в площадях изымаемого и предоставляемого жилых помещений, которая превышает 10 кв.м.

В соответствии со ст. 28-6 Закона ЯНАО №36-ЗАО (в редакции, действовавшей на 31.08.2017) в случае, если взамен жилого помещения, подлежащего сносу, предоставляется однокомнатная квартира или общая площадь предоставляемого жилого помещения не превышает общую площадь сносимого жилого помещения более чем на десять квадратных метров, то возмещение собственником сносимого жилого помещения разницы в стоимости жилых помещений не осуществляется.

Истцом в возражениях на апелляционную жалобу справедливо обращено внимание на то, что в соответствии с проектом соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд Фонд обязуется уплатить собственнику возмещение за изымаемую комнату путем передачи в собственность квартиры по адресу: <адрес> общей площадью 31,6 кв.м. Данная квартира, как следует из её характеристик, отраженных выписке из Единого государственного реестра недвижимости, содержащей план объекта, а также приведенных в отчете об оценке №54-24, выполненном частнопрактикующим оценщиком ФИО5 по заказу НО «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа», является однокомнатной (л.д. 233 оборот т. 1). Это обстоятельство участвующими в деле лицами не в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Поскольку в данном случае собственнику ФИО1 взамен аварийной комнаты предоставляется однокомнатная квартира, возмещение разницы в стоимости изымаемого и предоставляемого жилых помещений ею осуществляться не должно, независимо от того, какова разница в площадях этих жилых помещений.

Таким образом, несмотря на ошибочные выводы о необходимости осуществления истцом возмещения за 4,40 кв.м площади жилого помещения, по существу судом принято правильное решение о признании за ФИО1 права на заключение соглашения без возмещения разницы в стоимости предоставляемых и изымаемых объектов в размере 3 757 000 руб., то есть без осуществления доплаты.

Также нельзя признать верными выводы суда о праве истца на предоставление ей жилого помещения взамен аварийной комнаты без возмещения разницы в их стоимости ввиду включения дома по адресу: <адрес> Программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию аварийным, на территории Ямало-Ненецкого автономного округа на 2019 - 2030 годы, утвержденную Постановлением Правительства ЯНАО от 11.02.2020 N 112-П.

Указанная Программа не тождественна региональной адресной программе и не предоставляет собственнику жилого помещения в аварийном доме права выбора способа обеспечения его жилищных прав. Источником финансирования этой Программы не являются средства Фонда ЖКХ (программа финансируется за счет средств консолидированного бюджета Ямало-Ненецкого автономного округа, средств местных бюджетов), ее положения не предусматривают обязанности органа местного самоуправления или застройщика по договору о развитии застроенной территории предоставить собственнику жилого помещения в аварийном доме другое жилое помещение.

Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2024 - 2026 годах (утверждена Постановлением Правительства ЯНАО от 02.08.2024 N 416-П) и в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2019 - 2024 годах (утверждена Постановлением Правительства ЯНАО от 05.04.2019 N 346-П).

Вместе с тем, ошибочность указанных выводов суда не привела к принятию неверного решения, поскольку обязанность по возмещению разницы в стоимости изымаемого и предоставляемого жилых помещений у истца отсутствует не по причине включения дома в адресную программу, а в соответствии с наличием у истца права на дополнительные меры поддержки, которые были предусмотрены статьей 28-6 Закона ЯНАО №46-ЗАО в редакции, действовавшей на дату заключения договора о развитии застроенной территории.

С учетом изложенного, ФИО1 избран надлежащий способ защиты права, поскольку она имеет право на предоставление ей жилого помещения взамен аварийного без возмещения разницы в стоимости, и, соответственно, на заключение соглашения об изъятии у него аварийного жилого помещения на условиях без доплаты разницы в стоимости указанных объектов. Ввиду того, что это право ответчиками фактически оспаривалось, суд принял верное решение об удовлетворении иска.

Часть 2 ст. 28-6 Закона ЯНАО №36-ЗАО в редакции, действовавшей на 31.08.2017, предусматривает право, а не обязанность юридического лица, заключившего договор о развитии застроенной территории, по соглашению с собственником жилого помещения, расположенного на такой территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставить ему другое жилое помещение взамен сносимого. Вместе с тем, как видно из проекта соглашения, направленного истцу Фондом, а также доводов истца, между ними достигнуто соглашение в части способа обеспечения жилищных прав истца путем предоставления ей другого жилого помещения. Спор между истцом и ответчиками возник только относительно наличия либо отсутствия у истца обязанности произвести доплату за предоставляемое жилое помещение. В связи с этим истцу не могло быть отказано в удовлетворении ее требований только по той причине, что законом на Фонд как на застройщика не возложена обязанность предоставить истцу другое жилое помещение взамен изымаемого.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика основаны на неверном толковании норм материального права. Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, допущено не было. В связи с этим судебная коллегия не находит оснований к отмене либо изменению решения суда.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 30.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Салехарда – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня составления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 06.02.2026.

Председательствующий

Судьи