Решение № 2-2034/2024 2-2034/2024~М-362/2024 М-362/2024 от 16 сентября 2024 г. по делу № 2-2034/2024

Дело № 2-2034/2024


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Смоленск 17 сентября 2024 года

Промышленный районный суд г. Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Свободниковой И.М.,

при секретаре Паникове П.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1, уточнив исковые требования, обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, указав, что состояла в фактических брачных отношениях с ФИО3 до октября 2023 года. 11 сентября 2023 года между ФИО3, действующим по доверенности от имени продавца ФИО1 и покупателем ФИО2 заключен договор купли-продажи принадлежащего продавцу на праве собственности земельного участка, с кадастровым номером 67:27:0030112:28, общей площадью 4914 кв.м, кадастровой стоимостью 7 145 157 руб. 36 коп., расположенного по адресу: <адрес> В соответствии с п.п. 2.3 и 3.3 указанного договора продажи стоимость земельного участка составляет 1 890 000 руб., стоимость здания 2 570 000 руб. Общая стоимость земельного участка и здания составляет 4 460 000 руб. Право собственности на указанные объекты недвижимости было зарегистрирована 15.09.2023 за покупателем. В нарушение п. 5 договора истец деньги за проданное имущество не получила, поскольку установленную договором стоимость имущества ответчик не оплатил и договор в этой части не исполнил. 27.11.2023 между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3 заключен договор купли-продажи принадлежащих продавцу на праве собственности земельного участка и нежилого двухэтажного здания. Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрированы за ФИО3 28.11.2023. Полагает, что договор от 11.09.2023 заключенный между ФИО1 и ФИО2 подлежит расторжению в связи с существенным его нарушением со стороны ответчика. Последствием расторжения данного договора для ответчика является утрата им предусмотренных прав собственника на предмет договора, в связи с чем последующая сделка ответчика с вышеуказанной недвижимостью, а именно договор от 27.11.2023 следует считать недействительным как нарушающий требования закона и при этом посягающий на охраняемые законом интересы третьих лиц. Характер этих сделок, их последовательность свидетельствует о том, что ФИО3 преследовал цель завладеть принадлежащей истцу недвижимостью и действуя согласованно с ответчиком намеренно причинил вред истцу. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 11.09.2023 заключенный между ФИО1 и ФИО2; признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 27.11.2023 заключенный между ФИО2 и ФИО3; возвратить в собственность ФИО1 земельный участок, с кадастровым номером <адрес> взыскать в возврат государственной пошлины 30 500 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО4, представляющий также интересы третьего лица ФИО5 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. Дополнительно пояснил, что истец не имела намерений отчуждать принадлежащую ей недвижимость, своего согласия на заключение договора от 11.09.2023 не давала, в совершении сделки и в последующей ее регистрации не участвовала, и указанные в договоре денежные средства не получала. На момент совершения вышеуказанной сделки ответчик ФИО3 длительное время нигде не работал, и доходы, получаемые от аренды продаваемой недвижимости, а также зарплата истицы были основным источником денежного содержания детей. Отчуждать в то время приносящую стабильный доход недвижимость у истицы не было никаких мотивов. Предполагая, что сделка по отчуждению принадлежащей истицы недвижимости может быть без ее ведома совершена ее доверенным лицом - ФИО3, истец 26.09.2023 отозвала выданную ранее ФИО3 доверенность, что подтверждается имеющейся в деле копией распоряжения об отмене доверенности от 26.09.2023. Однако, ответчик ФИО3 успел воспользоваться этой доверенностью и перевести принадлежащую недвижимость ФИО2 Расписка или иные документы, подтверждающие получение истицей 4 460 000 рублей за проданную недвижимость, отсутствуют, при том, что сама истец категорически отрицает факт получения денежных средств от ответчицы по вышеуказанной сделки.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, указав, что истец и ответчик ФИО3 в брачных отношениях не состоят. Оплата по договору по отчуждению недвижимого имущества ответчиком была произведена, договор был зарегистрирован в установленном законном порядке. Полагает, что истцом не доказано существенное нарушение условий договора со стороны ответчика. Просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, по неизвестным суду причинам, извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что денежные средства в связи с продажей недвижимого имущества она передавала своей матери – ФИО1 в день подписания сделки.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРН) и возникаете момента внесения соответствующей записи в данный реестр. При этом государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 5 ст. 1 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В судебном заседании установлено, что 11 сентября 2023 года между ФИО3, действующим по доверенности от имени продавца ФИО1 и покупателем ФИО2 заключен договор купли-продажи принадлежащего продавцу на праве собственности земельного участка, с кадастровым номером <адрес>

В соответствии с п.п. 2.3 и 3.3 указанного договора продажи стоимость земельного участка составляет 1 890 000 руб., стоимость здания 2 570 000 руб. Общая стоимость земельного участка и здания составляет 4 460 000 руб.

Согласно п. 5 договора купли-продажи расчеты произведены до заключения настоящего договора наличными денежными средствами.

Настоящий договор одновременно является актом приема-передачи, подписываемым участниками договора (п. 6 договора).

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 15.09.2023 за ФИО2 за номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

26.09.2023 ФИО1 отозвала выданную ранее ФИО3 доверенность, что подтверждается имеющейся в деле копией распоряжения об отмене доверенности № от 26.09.2023.

27.11.2023 между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3 заключен договор купли-продажи принадлежащих продавцу на праве собственности земельного участка, с кадастровым номером <адрес>

Право собственности на указанные объекты недвижимости в установленном законном порядке зарегистрировано 28.11.2023 за ФИО3

15 декабря 2023 года в адрес ответчика ФИО2 заказным с уведомлением направлено письмо с предложением о расторжении вышеуказанного договора купли-продажи недвижимости.

Согласно отчету Почты России об отслеживании отправления указанное предложение ответчик получила 26.12.2023, однако оставила его без ответа.

Изложенные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела и не оспариваются сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч.3 ст.488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Положениями ст. 309, ст. 310 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу п. 1 ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора одной стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашениям сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежит применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

При этом, по правилам ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчики, ссылаясь на такие обстоятельства, что исполнили обязанность по оплате стоимости переданного им в собственность недвижимого имущества по договору купли-продажи, передав истцу наличными денежные средства, однако ими в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства в подтверждение этих обстоятельств.

Из пояснений ответчиков следует, что расписки или иные документы, подтверждающие оплату приобретаемой недвижимости, отсутствуют, при том, что сторона истца в ходе рассмотрения дела отрицала факт получения денежных средств от ответчиков по сделке.

Согласно п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора с целью выяснения действительной общей воли сторон судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

С учетом буквального толкования слов и выражений, содержащихся в п. 5 договора от 11.09.2023 из такой записи «расчеты произведены до заключения настоящего договора наличными денежными средствами» не усматривается, что ответчик передал истцу денежные средства.

Таким образом, содержание пункта 5 договора от 11.09.2023, не может быть оценено судом как допустимое доказательство передачи денег, поскольку данное указание не является однозначно толкуемым условием о состоявшемся расчете между сторонами по договору до момента его подписания и само по себе не подтверждает факта передачи ответчиком денежных средств истцу в размере 4 460 000 рублей.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о недоказанности факта исполнения ответчиком своих обязанностей по договору купли-продажи от 11.09.2023 по оплате стоимости имущества в соответствии с условиями договора.

Анализируя имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что имеются основания для удовлетворения исковых требований в полном объеме, ответчики не представляют каких-либо обоснований, вследствие чего не было оплачено приобретенное по договору недвижимое имущество в течение длительного срока.

Суд также находит несостоятельным довод ответчика об отсутствии существенного нарушения условий договора. Ответчик не исполнил обязательства об оплате покупной цены имущества в соответствии с условиями договора.

Одним из способов защиты гражданских прав, согласно ст.12 ГК РФ является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, в связи с чем обоснованным является требование истца к ответчику о возврате в ее собственность земельного участка и нежилого здания, таким образом, ФИО1 будет восстановлена в правах.

Истец не получила встречного исполнения в виде оплаты при отчуждении принадлежащего ей недвижимого имущества, что является основанием для расторжения договора купли-продажи по основаниям п. 1 ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, одновременно не имела намерения отчуждать указанное имущество, при этом имела интерес сохранить указанную недвижимость для получения дохода от аренды. Обратного в ходе рассмотрения дела не доказано.

При указанных обстоятельствах, на основании ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ продавец вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества, в случае расторжения договора, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения прав собственности покупателя и государственной регистрации права собственности продавца на эти объекты недвижимости.

На основании изложенного, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению, соответственно надлежит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 11.09.2023 заключенный между ФИО1 и ФИО2.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из вышеизложенных норм, последующая сделка со спорной недвижимостью, а именно договор купли-продажи недвижимости от 27.11.2023, заключенный между ФИО2 и ФИО3, является недействительным в силу ничтожности.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в состав которых в силу ст.88 ГПК РФ входят судебные издержки, связанные с рассмотрением дела и государственная пошлина.

Также, в соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина, уплаченная им при подаче искового заявления.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 11.09.2023 заключенный между ФИО1 (<данные изъяты> и ФИО2 (<данные изъяты>

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 27.11.2023 заключенный между ФИО2 (<данные изъяты>) и ФИО3 (<данные изъяты>) в силу ничтожности.

Возвратить в собственность ФИО1 (<данные изъяты>) земельный участок, с кадастровым номером <адрес>

<адрес>

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности ФИО3 (<данные изъяты>) и регистрации права собственности ФИО1 (<данные изъяты>) на земельный участок, с кадастровым номером <адрес>

Взыскать с ФИО3 (<данные изъяты>), ФИО2 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 250 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в мотивированной форме составлено 01.10.2024.

Судья И.М. Свободникова