Апелляционное определение № 33-893/2026 от 8 апреля 2026 г.

Судья: Туменова А.А. 07RS0001-02-2025-007526-85

Дело №2-1073/2026 Дело № 33-893/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 апреля 2026 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Макоева А.А.,

Судей Шашева А.Х. и Табуховой А.А.,

при секретаре: Кишевой А.В.,

с участием: представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчиков ФИО3 и ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Табуховой А.А. гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 и ФИО3 о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на земельный участок,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Нальчикского городского суда КБР от 27 января 2026 года,

установила:

28 ноября 2025 г. ФИО6 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4 и ФИО3, в котором просил признать сделку купли-продажи земельного участка площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенную между ФИО1 и ФИО7 27 января 2015 г., состоявшейся и признать за ним право собственности на указанный земельный участок.

Исковые требования были мотивированы тем, что 27 января 2015 г. между ФИО7, как продавцом, и ФИО1, как покупателем, был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка в простой письменной форме, предметом которого являлось домовладение, состоящее из жилого дома, с кадастровым номером №, площадью 31,3 кв.м., пристройки, сарая и земельного участка площадью 300 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

Из договора купли-продажи следовало, что вышеуказанное недвижимое имущество принадлежит продавцу ФИО7 на основании решения Нальчикского городского суда КБР от 07 ноября 2007 года, согласно которому за ним признано права собственности на наследство, оставшееся после смерти его матери - ФИО8.

Из-за материальных затруднений своевременно произвести государственную регистрацию права собственности на указанную недвижимость не получилось. Право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 31,3 кв.м зарегистрировано за ФИО7 31.03.2015 года.

Обязанность по оформлению документов и регистрации перехода права собственности была возложена на продавца.

Истец отмечал, что процесс оформления прав на земельный участок затянулся из-за отказа соседей согласовать границы, что препятствовало завершению кадастровых и регистрационных процедур. В дальнейшем продавец ФИО7 умер 28 августа 2020 г., не завершив оформление документов, при этом наследники, претендующие на имущество, отсутствовали.

Истец указывал, что в связи с этим государственная регистрация перехода права собственности не была осуществлена, несмотря на фактическое исполнение истцом договора, поскольку он оплатил стоимость имущества и с момента заключения сделки открыто и непрерывно пользуется спорным недвижимым имуществом.

Ссылаясь на то, что между сторонами договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, а сделка фактически была исполнена, истец просил признать сделку состоявшейся и признать за ним право собственности на земельный участок.

В отзыве на исковое заявление ответчик ФИО3 просила отказать в удовлетворении заявленных истцом требований, ссылаясь на пропуск срока исковой давности.

Ответчик ФИО4 исковые требования также не признала и просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Решением Нальчикского городского районного суда КБР от 27 января 2026 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании состоявшейся сделки купли-продажи земельного участка и признании за права собственности на земельный участок отказано.

Будучи несогласным с вынесенным судом первой инстанции решением, считая его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, ФИО1 подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, удовлетворив его исковые требования о признании сделки состоявшейся и признании за ним права собственности на указанное недвижимое имущество.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы, аналогичные тем, которые приводились им в исковом заявлении. Так, указывает, что 27 января 2015 года он заключил с ФИО7 договор купли-продажи домовладения, согласно которого он приобрёл жилой дом, пристройку, сарай и земельный участок площадью 300 кв.м. по адресу: <адрес>. Также указывает, что фактическое пользование недвижимым имуществом им осуществляется открыто с 27 июня 2015 года по настоящее время. При этом земля и строения находятся в его владении и пользовании, что подтверждает исполнение договора купли-продажи.

Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности к заявителю своевременно не была осуществлена, впоследствии продавец ФИО7 умер.

Также указывает, что ответчикам земельные участки предоставлены на основании постановления местной администрации г. Нальчика от 05.08.2008 г. № общей площадью 388 кв.м., в связи с чем полагает, что право собственности на земельный участок площадью 300 кв.м., на котором находятся принадлежащие ему объекты недвижимости, зарегистрировано за ответчиками незаконно.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчиков ФИО3 и ФИО4 – ФИО5 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Будучи надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, стороны по делу в суд не явились, направив своих представителей, в связи с чем, в соответствии с требованиями ч.1 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Табуховой А.А., обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанной представителем истца ФИО1 – ФИО2, выслушав возражения представителя ответчиков ФИО3 и ФИО4 – ФИО5, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке являются неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие изложенных в решении суда выводов обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, нарушение или неправильное применение судом норм материального или процессуального права.

Судом первой инстанции при разрешении дела такие нарушения были допущены.

Как следует из материалов дела, домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 1060 кв.м. принадлежало по 1/2 доле ФИО9 (на основании договора застройки от 03.04.1947 г.) и ФИО10 (на основании договора дарения от 04.01.1952 г).

В 1958 г. ФИО8 приобрела у ФИО10 домовладение, состоящее из времянки на земельном участке мерой 224 кв.м.

В 1967 г. и 1968 г. ФИО8 неоднократно обращалась с заявлениями в БТИ г. Нальчика об узаконении строений, однако ей было отказано из-за недостаточности площади земельного участка. В связи с этим в 1968 г. ФИО10 уступила ФИО8 еще 50 кв.м. земли.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Нальчикского городского суда КБР от 07 ноября 2007 г.

Указанным решением также признано право собственности за ФИО8, умершей 27 февраля 2007 г., на строения литер Б, Б-1, Г-1 на земельном участке мерой 300 кв.м. по адресу: <адрес> вышеуказанные строения на земельном участке мерой 300 кв.м. включены в состав наследства, открывшегося после смерти ФИО8, ФИО8 признан принявшим наследство после смерти матери ФИО8 с признанием за ним права собственности на строения литер Б, Б-1, Г-1 на земельном участке мерой 300 кв.м. по адресу: <адрес>

Вместе с тем, право собственности ФИО7 на индивидуальный жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес> на основании указанного решения суда от 07.11.2007 года было зарегистрировано только 31.03.2015 года.

27 января 2015 года между ФИО7 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с п.1 которого, продавец продал, а покупатель купил домовладение, состоящее из жилого дома, с кадастровым номером №, общей площадью 31,3 кв.м., пристройки, сарая и земельного участка площадью 300 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 2 договора вышеуказанное имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании решения Нальчикского городского суда от 07 ноября 2007 г., согласно которому за ним признано право собственности на наследство, отрывшееся после смерти матери ФИО8

Согласно п. 5 договора продавец продал, а покупатель купил имущество за 1200000 рублей. Указанная сумма получена продавцом до подписания договора.

Кроме указанного договора ФИО8 и ФИО1 составлена расписка от 27 января 2015 г., из которой следует, что ФИО7 продает ФИО1 частное домовладение с прилегающим земельным участком в размере 3 соток по адресу: <адрес>.

Как следует из свидетельства о смерти № от 07 сентября 2020 г., ФИО7 умер 28 августа 2020 г.

Впоследствии ФИО1 обратился в Нальчикский городской суд КБР с иском к местной администрации г.о. Нальчик о признании сделки по купле-продаже вышеуказанных жилого дома и земельного участка от 27 января 2015 г. состоявшейся и признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

Вступившим в законную силу решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 к местной администрации г.о.Нальчик о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка состоявшейся и признании права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворены частично и постановлено:

признать договор купли-продажи, заключенный 27.01.2015 года между ФИО8 и ФИО1 в отношении жилого дома, общей площадью 31,3 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, состоявшимся,

признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>

Указано, что решение суда является основанием для аннулирования в ЕГРН записи о праве собственности ФИО8 на индивидуальный жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказано.

Указанным решением установлено, что в представленном договоре купли-продажи от 27 января 2015 года отсутствуют индивидуализирующие признаки предмета договора купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка, границы которого описаны в установленном законом порядке, состоящего на кадастровом учете.

Также суд указал, что спорный жилой дом расположен в пределах земельного участка площадью 1060 кв.м., кадастровый №, по адресу: КБР, <адрес>, этот земельный участок зарегистрирован на праве долевой собственности за иными лицами, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.06.2023 года. Учитывая изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что в части признании права собственности на земельный участок за ФИО1 следует отказать.

После вынесения данного решения ФИО1 обратился к кадастровому инженеру ФИО11, которым 08 февраля 2024 г. был изготовлен межевой план в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес><адрес>.

В указанном межевом плане согласно заключения кадастрового инженера отражено местоположение границ земельного участка площадью 300 кв.м. по фактическим границам, которые закреплены на местности более 15 лет., также указано, что на данном земельном участке площадью 300 кв.м. расположен объект капитального строительства с кадастровым номером №, площадь по сведениям ЕГРН 31,3 кв.м.

Ссылаясь на то, что покупке домовладения к нему перешло право собственности и на земельный участок площадью 300 кв.м., ФИО1 просил удовлетворить заявленные им требования.

Разрешая спор, суд первой инстанции, пришел к выводу том, что заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению, поскольку ранее вынесенным судебным актом ФИО12 отказано в признании за ним права собственности на земельный участок, что носит преюдициальный характер для разрешения данного спора. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу об истечении срока давности по заявленным истцом требованиям.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права, поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу ст. 59 Земельного кодекса Российской Федерации признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, в силу вышеуказанных норм права истец, как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, вправе претендовать на ту часть земельного участка, которая принадлежала его правопредшественнику на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

По данному делу установлено, что ФИО1 приобрел жилой дом с земельным участком площадью 300 кв.м. по договору купли-продажи от 27 января 2015 г. у ФИО7, таким образом в силу принципа единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, ФИО1 вместе с приобретаемым жилым домом должен был перейти и земельный участок площадью 300 кв.м.

Как следует из материалов дела, жилой дом истца с кадастровым номером № расположен на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадь которого согласно выписке из ЕГРН от 08.02.2024 г. составляла 1060 кв.м., а согласно выписке из ЕГРН от 06.04.2026 г. составляет 1034 кв.м. (+/-11).

Из указанной же выписки из ЕГРН следует, что сособственниками земельного участка с кадастровым номером № на праве общей долевой собственности по 1/2 доли являются ответчики ФИО4 и ФИО3

При этом, основанием возникновения права собственности ФИО4 на 1/2 долю земельного участка указано свидетельство о праве на наследство по закону № от 28.02.2018 г., основанием возникновения права собственности ФИО3 – постановление главы местной администрации г. Нальчика № от 05.08.2008 г.

В реестровом деле на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102080:86 содержится выписка из вышеуказанного постановления главы местной администрации г. Нальчика № от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что постановлено утвердить материалы инвентаризации земель поселений и закрепить за гражданами на праве общей долевой собственности земельные участки (согласно списку №), предоставленные для индивидуального жилищного строительства:

- п. 10 ФИО13, <адрес>, площадь участка 388 кв.м.,

- п.11 ФИО3, <адрес>, площадь участка 388 кв.м. (л.д. 138 (оборотная сторона), 142).

Согласно пояснениям представителей сторон, данных в ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции, ФИО4 является наследником ФИО13 и унаследовала от него указанную долю земельного участка, что подтверждается и материалами дела: выпиской из ЕГРН от 01.01.2026 г., в которой указывается, что общая долевая собственность ФИО13 на 1/2 долю земельного участка прекратилась 06.03.2018 г. (л.д.104)

Таким образом, суммарная площадь земельных участков, закрепленных за ФИО3 и правопредшественником ФИО4 – ФИО13 составляет 776 кв.м.

Такая же площадь земельного участка указана и в кадастровом плане земельного участка с кадастровым номером № приложенного к отзыву ФИО3, а также имеющегося в реестровом деле. Так, в данном кадастровом паспорте указано, что площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 1060 кв.м., а в сведениях о частях земельного участка указан земельный участок площадью 776 кв.м.

При этом, ответчиками зарегистрировано за собой на праве общей долевой собственности по 1/2 доле право на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1060 кв.м.

Вместе с тем, как было указано выше, в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих предоставление ответчикам или их правопредшественникам земельного участка такого размера.

Учитывая изложенное, доводы ответчиков, изложенные в возражениях о том, что истец не вправе претендовать на часть земельного участка, принадлежащего им на праве общей долевой собственности, что истец не предоставил законных оснований для выделения ему части спорного участка, противоречат вышеприведенным нормам права и установленным по делу обстоятельствам.

Доводы о том, что вступившим в законную силу судебным актом истцу уже было отказано в признании за ним права собственности на земельный участок площадью 300 кв.м., что является преюдицией по настоящему делу, в связи с чем истец не вправе вновь претендовать на земельный участок, также подлежат отклонению судебной коллегией.

Как следует из решения Нальчикского городского суда КБР от 03 июля 2023 г., отказ суда в признании за ФИО1 права собственности на спорный земельный участок сделан только по основанию отсутствия сведений, позволяющих внести в ЕГРН сведения о земельном участке площадью 300 кв.м., на который претендовал ФИО1

Вместе с тем, после рассмотрения вышеуказанного дела по обращению истца ФИО1 кадастровым инженером ФИО11 08 февраля 2024 г. был изготовлен межевой план в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

В указанном межевом плане согласно заключения кадастрового инженера отражено местоположение границ земельного участка площадью 300 кв.м. по фактическим границам, которые закреплены на местности более 15 лет., о чем также свидетельствует вывод в решении Нальчикского городского суда КБР от 07 ноября 2007 г. (вступившего в законную силу), которым признано право собственности правопредшественника истца (ФИО8) на объекты недвижимости – строения литер Б, Б-1, Г-1 на земельном участке мерой 300 кв.м.

Таким образом, отклоняя доводы о необходимости применения преюдиции по данному делу в связи с наличием вступившего в законную силу решения суда, которым истцу отказано в признании за ним права собственности на земельный участок, судебная коллегия исходит из того, что при вынесении решения от 03 июля 2023 г. суд исходил из того, что земельный участок не индивидуализирован и что жилой дом истца расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером № однако в 2024 г. по обращению ФИО1 изготовлен межевой план на спорный земельный участок, по которому местоположение границ земельного участка с кадастровым номером № установлено по фактическим границам, которые закреплены на местности более 15 лет., его площадь составила 300 кв., и на указанном участке расположен ОКС с кадастровым номером №.

Указанные обстоятельства являются длящимися земельными правоотношениями, которые предполагают изменение времени, а значит изменение основания иска. И поскольку земельные правоотношения носят длящийся характер, то ранее вынесенное решение не может являться препятствием для обращения с аналогичным иском в будущем с иным основанием иска.

Выводы суда первой инстанции об истечении сроков давности по требованиям истца по данному делу также являются ошибочными, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 1 статьи 196 и пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковая давность не распространяется на требования, предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Вместе с тем, в силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (пункт 57).

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункты 58, 59).

Учитывая фактическое владение и пользование истом ФИО1 спорным земельным участком с момента приобретения расположенного на нем жилого дома, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что исковая давность по заявлению стороны в данном споре не подлежит применению.

С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене с удовлетворением иска ФИО1 о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании за ним права собственности на земельный участок.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Нальчикского городского суда КБР от 27 января 2026 года отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ФИО4 и ФИО3 о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на земельный участок удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи земельного участка площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: <адрес><адрес>, заключенную между ФИО1 и ФИО8 27 января 2015 г., состоявшейся.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт гражданина РФ серии №) право собственности на земельный участок площадью 300 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий А.А. Макоев

Судьи А.Х. Шашев

А.А. Табухова