Решение № 2-72/2018 2-72/2018 ~ М-38/2018 М-38/2018 от 20 февраля 2018 г. по делу № 2-72/2018

Дело №2-72/2018
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Г.Троицк 21 февраля 2018 года.

Троицкий районный суд Челябинской области в составе судьи Черетских Е.В. при секретаре Тюменцевой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Троицкий муниципальный район» о признании права собственности на нежилое здание и гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на нежилое здание.

Установил :

Истец обратился с названными исками в суд, указав в его обоснование следующее.

30.11.2004 года он приобрел в ООО Совхозплодовощхоз по договору купли - продажи нежилое здание - овощехранилище, расположенное по адресу <адрес>, сделка оформлена в письменной форме, стоимость имущества оплачена в размере 60 000 рублей в кассу.

Здание принадлежало ООО Союзплодовощхоз на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО Каменское, которое в последствии было ликвидировано вследствие банкротства.

В связи с отсутствием регистрации права собственности продавца- ООО Союзплодовощхоз, регистрации договора купли-продажи, он не может подтвердить своего права собственности.

На основании изложенного истец просит признать за ним право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу <адрес> промышленная зона.

30.10.2006 года он приобрел у ФИО2 по договору купли - продажи нежилое здание - коровник четырехрядный, расположенное по адресу <адрес>, сделка оформлена в письменной форме, стоимость имущества оплачена в размере 65 000 рублей в кассу.

Здание принадлежало ФИО2 на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО Каменское, которое в последствии было ликвидировано вследствие банкротства.

В связи с отсутствием регистрации права собственности продавца- ФИО2, регистрации договора купли-продажи, он не может подтвердить своего права собственности.

На основании изложенного истец просит признать за ним право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу <адрес> промышленная зона.

Гражданские дела, возбужденные на основании указанных исковых заявлений, были соединены в одно производство.

Истец ФИО1 участвовал в судебном заседании, иск поддержал. Пояснил, что факт заключения договоров купли-продажи подтвержден в суде, отсутствие документов на право собственности от продавцов является препятствием к регистрации договора во внесудебном порядке. Изначально оба здания принадлежали совхозу Каменский, который был реорганизован в ОАО Каменское. В период работы Каменского здания продавались, а затем Каменское было ликвидировано.

Представитель ответчика администрации МО «Троицкий муниципальный район», они же привлеченные судом в качестве 3-х лиц в судебном заседании участвовали, иск признали. Указали, что спорные здания, как самовольные строения не значатся, здания в муниципальную собственность при ликвидации ОАО Каменское не передавались. В случае признания права собтвенности, земельные участки под зданиями могут быть переданы в аренду истцу.

Ответчик ФИО2 не участвовал в судебном заседании, представил заявление, в котором просил дело рассмотреть без его участия, против иска не возражал.

Представитель привлеченного судом в качестве 3-е лица «Ключевского сельского поселения» в судебном заседании не участвовал, извещен судебной повесткой, в заявлении просили дело рассматривать без их участия, против иска не возражают.

Изучив материалы дела выслушав свидетеля, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

Ст. 11,12 Гражданского кодекса РФ предусматривает способ защиты нарушенного права- признание права, в том числе права собственности на объекты недвижимости.

Судом установлено, что в <адрес> в производственной зоне расположено два здания:

- нежилое здание литер А, количество этажей 1, площадь 1507 кв.м., сведения о годе ввода здания в эксплуатацию 1980 год, инвентаризационный № ( л.д. 34). исходя из поэтажного плана здания, здание состоит из одного помещения, имеющего два входа/выхода.

- нежилое здание литер Б, количество этажей 1, площадь 1817,30 кв.м., сведения о годе ввода здания в эксплуатацию 1980 год, инвентаризационный № ( л.д. 34). исходя из поэтажного плана здания, здание состоит из одного помещения, имеющего один вход/выход.

Сведения о правообладателях на указанные здания в Единый государственный реестр прав не внесены. Согласно справки управления муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации Троицкого муниципального района, справки администрации МО Ключевское сельское поселение, межрегионального территориального управления ФА Росимущества, указанное здание в реестре муниципальной, государственной собственности не значится.

Сведениями о застройщике, вводе здания в эксплуатацию, собственнике Областной центр БТИ не располагает.

Земельные участки, на которых расположены здания так же не выделены как отдельный объект недвижимости, сведения о правообладателях не внесены.

Исходя из положений ст. 16, 19 Земельного кодекса РФ и ст.3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", указанный участок является государственной собственностью ( как участок не находящийся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований), с разграничением права собственности - в муниципальной собственности Ключевского сельского поселения, поскольку расположен в границах населенного пункта административной юрисдикции указанного сельского поселения.

Право собственности на указанные выше здания является предметом судебного спора.

Судом установлено, что 08.11.1994 года было создано и позднее зарегистрировано налоговым органом- 23.12.2002 года юридическое лицо ОАО «Каменское», которое прекратило свою деятельность 22.08.2006 года.

При этом ОАО Каменское является правопреемником совхоза Каменский, который при земельной реформе было реорганизован в ОАО.

Исходя из вышеуказанного технического паспорта установлено, что вышеуказанные спорные здания были построены в 1980 году.

В период деятельности ОАО Каменское на его балансе находились указанные здания, как основные средства с установленной балансовой стоимостью.

Обстоятельства того, что право собственности на указанное здание не было зарегистрировано и не зарегистрировано в настоящее время в органах БТИ, регистрационной службе за ОАО Каменское или иными лицами само по себе не свидетельствуют о незаконности, самовольности построек зданий, т.е. исключении этого объекта из гражданского оборота.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации), государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при последующей государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Аналогичные положения действуют в настоящее время в порядке Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "О государственной регистрации недвижимости".

При этом указанные законы устанавливают принцип признания прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу этих Федеральных законов юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, в рамках закона в Едином госреестре прав на недвижимость и сделок с ним

Согласно п.4 инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 года № 83, строения расположенные в сельской местности, административно подчиненной поселковым или городским Советам депутатов трудящихся, в порядке настоящей Инструкции не регистрируются. Поскольку указанное здание склада расположено в сельской местности, то его учет может производиться сельской администрацией.

В соответствии со ст. 36 Закона СССР от 26.05.1988 года № 8998 «О кооперации в СССР», установлено, что все имущество колхоза или другого сельскохозяйственного кооператива, а так же произведенная им продукция, полученные денежные средства являются его собственностью.

Исходя из указанных выше документов, суд приходит к выводу о законности возведения указанного строения и принадлежности его ОАО Каменское ( правопреемнику совхоза) с момента постройки не позднее 1980 года- даты, указанной в техническом паспорте строения.

Так же факт принадлежности имущества этим юридическим лицам подтверждается показанием свидетеля:

Свидетель Н.В.З. показал, что является жителем <адрес>. Ранее работал механизатором в совхозе Каменский и затем в ОАО Каменское. Совхоз имел во владении овощехранилище и коровник, а так же и другие производственные здания. В 2000-х годах, в период тяжелых финансовых проблем, Каменское продавало эти здания разным лицам за балансовую стоимость, что бы хоть как-то платить зарплату. Он знает что коровник продали ФИО2, который был фермером, а овощехранилище- Плодовощхозу. Затем они же перепродали здания ФИО1, который образовал свое фермерское хозяйство. Здания с момента 2000-х годов не перестраивались, не разбирались на строительные материалы. С момента приобретения их ФИО1 он за ними осуществляет уход

Так же судом установлено, что собственник- ОАО Каменское распорядилось спорными строениями :

02.06.2004 года продали овощехранилище - здание лит.Б ООО Союзплодовощхоз. Сделка оформлена в письменной форме, стоимость имущества оплачена в размере 60 000 рублей в кассу, о чем в деле имеется письменный договор купли-продажи и квитанции к приходно- кассовому ордеру.

21.04.2006 года продали коровник четерхрядный - здание лит.А ФИО2 Сделка оформлена в письменной форме, стоимость имущества оплачена в размере 15 000 рублей в кассу о чем в деле имеется письменный договор купли-продажи и платежное поручение о перечислении денежных средств.

Несмотря на то, что в договоре купли-продажи указанные здания оцениваются как строительный материал, суд считает согласованным существенные условия договора- именно здания лит.А, лит.Б., поскольку как предмет договора они именуются как здания, а лишь цена определена из расчета количества строительного материала.

Оба договора исполнены фактически, так как имущество передано покупателям, его стоимость выплачена продавцу.

Так же судом установлено, что новые владельцы распорядились указанным имуществом, которое они приобрели, а именно :

ООО Союзплодовощхоз 30.11.2004 года продали овощехранилище - здание лит.Б ФИО1 Сделка оформлена в письменной форме, стоимость имущества оплачена в размере 60 000 рублей, исходя из условий договора расчеты произведены наличными средствами в кассу предприятия..

ФИО2 30.10.2006 года продал коровник четерхрядный - здание лит.А ФИО1 Сделка оформлена в письменной форме, стоимость имущества оплачена в размере 65 000 рублей, исходя из текста договора расчет произведен до подписания договора.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности может возникнуть на основании сделки.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Однако вопреки ст. 223, 551 ГК РФ, договор купли - продажи нежилого помещения и вытекающий из этого переход права собственности, не был зарегистрирован в регистрационной службе по настоящее время.

Договор купли-продажи надлежащим образом не был зарегистрирован, не может быть зарегистрирован и в настоящее время в соответствии с законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с уклонением продавцов от его регистрации, отсутствием правоустанавливающих документов о праве продавцов на отчуждение имущества.

Согласно пояснениям представителя ответчика и свидетеля у продавцов отсутствовали правоустанавливающие документы на здание.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (п. 60).

При таких обстоятельствах, с учетом того, что договор купли-продажи сторонами был фактически исполнен: имущество передано покупателю, денежные средства переданы продавцу, а договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию только лишь ввиду уклонения продавцов от его регистрации и, учитывая приведенные выше правовые нормы, а также разъяснения Пленума ВС РФ N 10 и ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г., суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

ОАО Каменское и ООО Союзплодовощхоз в настоящее время ликвидированы, о чем в реестр юрлиц внесены соответствующие сведения. При ликвидации указанных предприятий недвижимое имущество в муниципальную собственность не передавалось.

Органы местного самоуправления- администрация МО «Троицкий муниципальный район» свое право на признание права собственности на это имущество в порядке признания его бесхозяйным не реализовало. Напротив согласно гарантийных писем признает право ФИО1 на получение земельных участков, на которых расположены спорные здания в аренду.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 56,198, 321 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

Признать за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения право собственности на нежилые задания, расположенные по адресу <адрес> производственная зона

- под литером А площадью 1507 кв.м.

- под литером Б площадью 1817,30 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Троицкий районный суд Челябинской области в течение одного месяца с момента изготовления решения в мотивированной форме.

Судья: Е.В. Черетских