Апелляционное определение № 33-8092/2025 от 8 декабря 2025 г.

№

Судья – Савелова О.В. №2-373/2025 09 декабря 2025 г. Докладчик – Романова Н.В. №33-8092/2025 г. Архангельск


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Мананниковой Т.А.,

судей Рассошенко Н.П., Романовой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Ануфриевой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Приморского муниципального округа Архангельской области к ФИО3, о признании построек самовольными, обязании осуществить снос самовольных построек, по встречному исковому заявлению ФИО3, к администрации Приморского муниципального округа Архангельской области о признании права собственности по апелляционной жалобе представителя ФИО3, – ФИО4 на решение Приморского районного суда Архангельской области от 11 сентября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Романовой Н.В., судебная коллегия

установила:

администрация Приморского муниципального округа Архангельской области обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании построек самовольными, обязании осуществить снос самовольных построек.

В обоснование иска указано, что в адрес истца от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу поступило уведомление от 24 января 2025 г. о выявлении самовольной постройки. 20 января 2025 г. Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу была проведена внеплановая документарная проверка на земельном участке с кадастровым №, местоположение: <адрес>. ФИО3 является собственником участка с кадастровым №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Согласно карте градостроительного зонирования, утвержденной постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 19 января 2024 г. №-п, участок расположен на территории сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. К уведомлению о выявлении самовольной постройки прилагался акт внеплановой документарной проверки, из которого установлено, что в отношении указанного земельного участка были проведены мероприятия по федеральному государственному земельному контролю (надзору), в результате которых установлено, что земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, используется ФИО3 не в соответствии с его целевым назначением - для размещения деревянного строения с признаками жилой застройки и деревянного строения (предположительно бани). Установлены признаки нарушения требований ст. 42 ЗК РФ - использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением. Согласно акту внеплановой документарной проверки № от 20 января 2025 г. ФИО3 15 декабря 2023 г. объявлено предостережение со сроком для соблюдения обязательных требований до 10 июня 2024 г. Предостережение получено ФИО3 20 декабря 2023 г. 17 июня 2024 г. от ФИО3 поступило информационное письмо, согласно которому гражданка планирует принять меры по устранению нарушения, в том числе зарегистрировать объекты, расположенные на участке, а также поменять вид разрешенного использования участка. В период с 18 ноября 2024 г. по 29 ноября 2024 г. с целью установления наличия (отсутствия) нарушения требований ст. 42 ЗК РФ проведены мероприятия по федеральному государственному земельному контролю (надзору) без взаимодействия с контролируемым лицом. Согласно правилам землепользования и застройки части территории Приморского муниципального округа Архангельской области, в границы которой входят территории деревень Большое Анисимово, Большое Бурдуково и поселка Луговой, утвержденным постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 19 января 2024 г. №-п, земельный участок с кадастровым № относится к территории, на которые градостроительные регламенты не устанавливаются - сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения. На данной территории строительство объектов капитального строительства и некапитальных сооружений не допускается. Заявлений об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым № в адрес Администрации Приморского муниципального округа Архангельской области и Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Приморского муниципального округа Архангельской области не поступало. В ходе осмотра участка органом государственного земельного надзора, проведенного в рамках выездного обследования, установлено, что участок огражден, доступ на него ограничен. На участке расположено деревянное строение с признаками жилой застройки, деревянное строение (предположительно баня), хозяйственные постройки. В ходе проведения документарной проверки органом государственного земельного надзора каких-либо пояснений или иных сведений относительно использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением от ФИО3 не поступало, сведения о принятии ФИО3 мер по изменению вида разрешенного использования земельного участка в Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу отсутствуют. В результате документарной проверки выявлено нарушение требований ст. 42 ЗК РФ, выразившееся в использовании земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, местоположение: <адрес>, не в соответствии с его целевым назначением для размещения деревянного строения с признаками жилой застройки и деревянного строения (предположительно бани), что является нарушением требований ч. 1 ст. 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации. Самовольное возведение ответчиком деревянного строения с признаком жилой застройки нарушает требования земельного законодательства. В отношении ответчика было вынесено предостережение и предоставлялось достаточное количество времени для устранения выявленных нарушений, никаких действий для устранения нарушений ответчик не произвел. На основании изложенного, просила суд признать самовольными постройками деревянное строение (с признаками жилого помещения) и деревянное строение (предположительно баня), размещенные на земельном участке с кадастровым №, возведенные с нарушением действующего законодательства, с возложением обязанности в срок шесть месяцев снести самовольные постройки.

Определением суда от 28 марта 2025 г. к производству суда приняты встречные исковые требования ФИО3 к администрации Приморского муниципального округа Архангельской области о признании права собственности на жилой дом.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Приморского муниципального округа Архангельской области.

Представитель администрации Приморского муниципального округа Архангельской области (ответчика по встречному иску), третьего лица КУМиЗО администрации Приморского муниципального округа Архангельской области ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала. Просила признать самовольными постройками жилой дом и баню, возведенные с нарушением действующего законодательства, с возложением обязанности снести самовольные постройки. В удовлетворении встречного искового заявления просила отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО3, извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 в судебном заседании с иском о признании построек самовольными не согласилась, поддержала встречные исковые требования по основаниям, указанным во встречном иске. Представила суду дополнительные возражения на исковое заявление и письменные дополнения к встречному исковому заявлению. Дополнительно пояснила, что с 05 сентября 2025 г. ее доверитель зарегистрирован в ЕГРИП в качестве индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства. Обстоятельства ведения фермерского хозяйства с 1992 г. на данном участке с целью получения прибыли подтверждали и свидетели (выращивание картофеля и овощей и продажа на рынке). Таким образом, строительство и эксплуатация жилого дома, бани осуществлено в соответствии с нормами действующего законодательства, самовольными постройками не являются.

Третье лицо Управление Росреестра по Архангельской области и НАО, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило. Ранее представило письменное пояснение, в котором сообщило, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости рассматриваемый земельный участок был образован путем выдела из ранее учтенного земельного участка с кадастровым № и в силу ч.3 ст.11.2 Земельного кодекса РФ «унаследовал» его категорию и вид разрешенного использования. Согласно постановлению главы администрации Приморского района Архангельской области «О предоставлении в коллективно-долевую собственность и бессрочное/постоянное пользование земель племзаводу - колхозу «Заостровский» от 20 декабря 1993 г. № и свидетельства о праве собственности на землю № категория исходного участка - «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования - «для сельскохозяйственного производства».

Решением суда исковые требования администрации Приморского муниципального округа Архангельской области удовлетворены.

Признаны самовольными постройками объекты капитального строительства: строение жилого дома, строение бани, расположенные на земельном участке с кадастровым №, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Возложена обязанность на ФИО3 снести за счет собственных средств указанные объекты капитального строительства в течение двенадцати месяцев с даты вступления в законную силу решения суда.

Взыскана с ФИО3 в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 3 000 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к администрации Приморского муниципального округа Архангельской области о признании права собственности отказано.

С решением суда не согласилась представитель ФИО3 – ФИО4, в поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неполное выяснение обстоятельств дела и неправильное применение норм материального права. Суд не исследовал надлежащим образом правовое значение прямого разрешения федерального законодателя на размещение одного жилого дома на земельном участке из состава земель сельхозназначения, в том числе занятом сельхозугодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности (п. 4 ст. 11 Закона №74-ФЗ). Закон №74-ФЗ допускает создание фермерского хозяйства одним гражданином. Суд не дал оценки представленным в заседание сведениям о регистрации ФИО3 как ИП – главы КФХ, не истребовал и не оценил выписку из ЕГРИП с соответствующим видом деятельности, не проверил наличие решения о создании КФХ, сведений о членах хозяйства, наличие сельхозинвентаря, посевных площадей, договоров реализации сельхозпродукции. Суд не дал оценки показаниям свидетелей о фактическом сельскохозяйственном использовании участка с 1992 г., а размещение жилья как вспомогательного для деятельности КФХ. Суд не учел специальную норму п. 4 ст. 11 Закона №74-ФЗ, введенную в целях обеспечения деятельности КФХ, и имеющую приоритет перед общими положениями об охране угодий, современную судебную практику, где суды признают право собственности или отказывают в сносе при доказанном статусе КФХ и соблюдении параметров. Суд не исследовал параметры объектов на соответствие указанным ограничениям. Считает, что суд обязан был применить закон, действующий на момент рассмотрения дела, и признать за ФИО3 право собственности на дом как за главой КФХ, использующей его для проживания и ведения хозяйства. Считает вывод о необходимости сноса преждевременным и несоразмерным. Полагает, что до избрания крайней меры – сноса суд должен был оценить возможность приведения постройки в соответствие с обязательными требованиями. Суд не установил угрозу правам третьих лиц, жизни и здоровью, не исследовал возможность устранения нарушений путем подтверждения статуса КФХ и соблюдения параметров, не оценил длительность существования строений, степень вины, степень вмешательства в права собственника. Считает необоснованной ссылку суда на п. 3 ст. 95 Земельного кодекса РФ, так как спор о переводе категории/ вида разрешенного использования в рамках настоящего спора не рассматривался. Предметом спора являлись самовольные постройки и право собственности. Суд не исследовал нормативные акты о режиме конкретного заказника, не проверил, какие виды деятельности и какие объекты допускаются в границах заказника, не истребовал карт-материалы границ. Между тем границы заказника, созданного в 1998 г. не были определены и поставлены на кадастровый учет до 2024 г., то есть после завершения строительства. На момент начала строительства в 2004 г. границы заказника не были внесены в ЕГРН, что исключало возможность ознакомления с ними застройщика. Суд не принял во внимание отчет о научно-исследовательской работе ФГБНУ ВНИИОЗ от 2018 г., где ученые исследовали земельный участок истца и рекомендовали вывести его из состава заказника, так как данная территория в значительной степени подверглась антропогенной трансформации, утратила свою природоохранную ценность и не соответствует целям создания заказника. Суд не исследовал документы о сельскохозяйственной деятельности. В отношении бани суд ограничился общим выводом и не проверил, допускает ли режим заказника и земель сельхозназначения размещение некапитальных вспомогательных объектов, является ли баня капитальным объектом с фундаментом. Суд неправильно применил ст. 222 ГК РФ, не учел, что строительство жилого дома начато в 2004 г., когда земельный участок находился в собственности ответчика на законных основаниях, а ограничения, связанные с режимом особо охраняемых природных территорий не были установлены. На протяжении многих лет ФИО3 предпринимала активные действия на легализацию построек: в 2015 и 2016 г. обращалась в администрацию с заявлениями о включении участка в границы населенного пункта и изменении вида разрешенного использования, в 2015 г. – о выдаче разрешения на строительство В 2014 г. участок включен в проект генерального плана, однако в дальнейшем администрация бездействовала и генплан утвержден без включения спорного участка по вине самой администрации. Считает такое поведение злоупотреблением правом. Полагает, что судом допущены процессуальные нарушения, выразившиеся в недостаточной мотивировке и неполном анализе письменных доказательств. Ссылается на определения Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу №88-26881/22 от 06 декабря 2022 г., Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу №88-196/23.

В дополнениях к апелляционной жалобе указывает на отсутствие оценки доводов ответчика об утрате первоначальной ценности земель как сельхозугодий. Суд проигнорировал ходатайство о проведении экспертизы по указанному вопросу. Ссылается на данные отчета ФГБНУ ВНИИОЗ как доказательство деградации земель. Отсутствуют правоустанавливающие основания для отнесения земель к землям сельхозназначения. Полагает, что в настоящее время категория земель не определена однозначно. Имеются противоречия между данными ЕГРН, правоустанавливающими документами и градостроительными регламентами. Также полагает, что Положение о заказнике разрешает строительство на землях ООПТ. Суд относит земельный участок ответчика и к землям ООПТ, и к землям сельхозназначения, что недопустимо.

Также дополнительно указывает, что в администрации МО «Заостровское» были сведения о ведении ЛПХ на спорном участке еще в 2015 г.

Представителем истца представлены возражения на апелляционную жалобу и на дополнения, в которых указывает, что ответчик возвел самовольные постройки, размещенные в территориальной зоне с/х угодий в составе земель с/х назначения. При этом спорная постройка не может быть введена в гражданский оборот посредством ч. 4 ст. 11 Закона №7-ФЗ, поскольку площадь застройки превышает допустимую. Предметом оспаривания в данном процессе сведения, содержащиеся в ЕГРН, не являются, как и градостроительные регламенты, иные НА, регламентирующие отнесение спорного земельного участка к землям сельхозназначения, с\х угодьям. Для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.

Заслушав представителя ответчика ФИО4, поддержавшую доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, представителя истца ФИО6 и представителя третьего лица ФИО5, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, возражений, проверив решение суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что принадлежащий ФИО3 земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, образован из земельного участка, предоставленного в коллективно-долевую собственность <данные изъяты> постановлением главы администрации Приморского района от ДД.ММ.ГГГГ №, кадастровый №, категория – сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

В документах архивного фонда Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям (КУМиЗО) Приморского района Архангельской области за 1993, 1996 годы имеются свидетельства о праве собственности на землю: от 25 октября 1996 г., выданное ФИО1, номер свидетельства №; от 10 ноября 1996 г., выданное ФИО2, номер свидетельства №.

В соответствии с соглашением о реальном разделе земельного участка от 15 февраля 2010 г. в целях прекращения общей долевой собственности на земельной участок родители ФИО3 произвели раздел земельного участка пропорционально долям с образованием, в том числе и земельного участка кадастровым номером № (правообладатель ФИО1).

Право собственности ФИО3 на земельный участок возникло на основании договора дарения земельного участка и жилого дома от 26 ноября 2013 г., заключенного с матерью ответчика - ФИО1 В п. 1 договора указано, что на земельном участке, являющимся предметом настоящего договора, отсутствуют жилые строения и хозяйственные постройки.

По данным ЕГРН земельный участок относится к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. В соответствии с правилами землепользования и застройки части Приморского муниципального округа Архангельской области, утвержденными постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 19 января 2024 г. №-п, земельный участок включен в территорию, на которую градостроительный регламент не устанавливается, а именно сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения (приложение №)

Кроме того, постановлением Администрации от 11 декабря 2006 г. №-па утверждено положение о Беломорском государственном природном биологическом заказнике регионального значения (далее - заказник), которым определены границы заказника и установлен режим особой охраны территории.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым № расположен в границах заказника с реестровым номером №.

Из пояснений представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 следует, что строительство капитального объекта недвижимости на данном земельном участке истец не осуществляла. В 2004 г. отцом ее доверителя ФИО2 на земельный участок был перевезен сруб дома из Вологодской области. Спорный земельный участок примыкает к границе <адрес>. К участку подходит дорога, линия электропередач.

Свидетель ФИО2 пояснил, что 2004 г. он привез сруб из Вологодской области, установил его на спорном земельном участке. Примерно в 2011 г. был проведен косметический ремонт дома и установлена баня на участке.

Определением суда от 22 апреля 2025 г. по делу по ходатайству представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 назначалась судебная экспертиза.

По заключению Федерального бюджетного учреждения Архангельская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 21 августа 2025 г., в результате исследования установлено, что объекты, возведенные на земельном участке с кадастровым №, являются объектами капитально строительства.

Земельный участок с кадастровым № территориально находится на землях сельскохозяйственного назначения, на особо охраняемой природной территории Беломорского государственного природного биологического заказника регионального значения.

В 2014 г. ФИО3 обратилась к истцу с заявлением о включении земельного участка с кадастровым № в границы <адрес> с изменением вида разрешенного использования с «для сельскохозяйственного производства» на «для индивидуального жилищного строительства».

В соответствии с выпиской из протокола заседания комиссии муниципального Совета третьего созыва МО «Заостровское» № от 21 мая 2014 г. земельный участок включен в проект генерального плана, заявление удовлетворено.

02 июня 2016 г. ФИО3 обратилась к администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» с заявлением о включении земельного участка в границы <адрес> и установлении данному земельному участку вида разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Письмом от 20 июня 2016 г. администрация Приморского муниципального района Архангельской области указала, что включение земельного участка с кадастровым номером № в черту населенного пункта невозможно по причине того, что генеральный план муниципального образования «Заостровье» принят Собранием депутатов Приморского муниципального района 11 февраля 2016 г. № в существующих границах населенных пунктов. Расширение границ населенных пунктов не предусмотрено.

Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 20 января 2025 г. проведена документарная проверка в соответствии с решением заместителя руководителя Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 16 декабря 2024 г. № «О проведении внеплановой документарной проверки ФИО3,».

В период с 18 ноября 2024 г. по 29 ноября 2024 г. с целью установления наличия (отсутствия) нарушения требований ст. 42 ЗК РФ проведены мероприятия по федеральному государственному земельному контролю (надзору) без взаимодействия с контролируемым лицом.

В ходе проведения проверки Управлением установлено использование земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства местоположение: <адрес>, не по назначению. На земельном участке расположены: деревянные строения с признаками жилой застройки, деревянное строение (предположительно баня).

Согласно акту внеплановой документарной проверки № от 20 января 2025 г. 15 декабря 2023 г. ФИО3 объявлено предостережение со сроком для соблюдения обязательных требований до 10 июня 2024 г. Предостережение получено ФИО3 20 декабря 2023 г.

По результатам проверки составлен акт внеплановой документарной проверки № от 25 января 2025 г. и вынесено предписание об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства Российской Федерации № от 20 января 2025 г. со сроком устранения до 17 июля 2025 г.

В адрес администрации Приморского муниципального округа Архангельской области от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу поступило уведомление от 24 января 2025 г. о выявлении самовольной постройки.

Постановлением от 11 февраля 2025 г. по делу № ФИО3 признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, выразившегося в использовании земельного участка с кадастровым № не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием и назначено наказание в виде штрафа 10 000 руб. Указанное постановление вступило в законную силу 01 марта 2025 г.

03 февраля 2025 г. ФИО3 обратилась в Министерство Агропромышленного комплекса и торговли Архангельской области, Министерство строительства и архитектуры Архангельской области, Администрацию муниципального образования Приморский муниципальный район, с заявлениями о выведении земельного участка из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию земель «земли населенного пункта» и изменении вида разрешенного использования.

10 февраля 2025 г. ФИО3 обратилась к председателю Комиссии по подготовке проектов генеральных планов и правил землепользования и застройки при министерстве строительства архитектуры Архангельской области с предложением о внесении изменений в генеральный план.

В ответе Министерства агропромышленного комплекса и торговли Архангельской области об отказе в согласовании изменений категории земельного участка от 12 марта 2025 г. № указано, что земельный участок согласно данным ФГБУ САС «Архангельская», действующим правилам землепользования и застройки муниципального образования, карте-схеме земель сельскохозяйственного назначения Архангельской области относится к сельскохозяйственным угодьям. Статьей 79 ЗК РФ установлено, что сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Земельный участок находится в составе Беломорского государственного природного биологического заказника регионального значения (реестровый номер границы заказника 29:00 - 9.10). Изменение целевого назначения земельного участка в составе особо охраняемой природной территории не допускается согласно п. 3 ст. 95 ЗК РФ.

05 марта 2025 г. Министерство строительства и архитектуры Архангельской области, рассмотрев обращение ФИО3 об изменении категории земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов и вида разрешенного использования земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, выращивания растений в отношении земельного участка с кадастровым № сообщило, что согласно генеральному плану сельского поселения «Заостровское» Приморского муниципального района Архангельской области, утвержденному постановлением министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 27 декабря 2023 г. №-п, земельный участок с кадастровым № находится в функциональной зоне сельскохозяйственных угодий.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования о признании построек самовольными, сносе самовольных построек и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о признании права собственности на жилой дом, суд первой инстанции исходил из того, что спорные постройки обладают признаками самовольных, поскольку возведены на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данных объектов, а доводы ответчика о том, что строительство спорной постройки связано с осуществлением ФИО3 предпринимательской деятельности в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства не подтверждены доказательствами.

С выводами суда первой инстанции о признании спорных построек самовольными и возложении обязанности по их сносу на ответчика ФИО3, отказа в удовлетворении исковых встречных требований о признании права собственности на жилой дом в порядке ст. 222 ГК РФ судебная коллегия соглашается в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

При этом, сам по себе факт строительства жилого здания и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации постройки по правилам ст. 222 ГК РФ не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

В соответствии с п. 2 постановления Правительства РФ от 18 сентября 2020 г. № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации» к признакам использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением законодательства Российской Федерации относится, в частности, наличие на земельном участке постройки, имеющей признаки самовольной (п. «а»).

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок.

Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (п. 1). В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (п. 2).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество (п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков, что закреплено пп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Ст. 79 Земельного кодекса РФ определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (п. 1).

Согласно ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства.

Из изложенного следует, что на землях сельскохозяйственного назначения возможно строительство зданий, сооружений и строений, необходимых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. При этом для размещения зданий и сооружений для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции возможно использовать лишь земельный участок сельскохозяйственного назначения, не являющийся сельскохозяйственными угодьями.

Жилой дом и баня, являющиеся объектами капитального строительства, возведены незаконно на земельном участке с кадастровым №, относящемся к землям сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, поскольку на указанном земельном участке законом установлен запрет на возведение данного рода построек.

Несогласие ответчика с установленным в ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка само по себе не свидетельствует о незаконности либо недействительности установления такого вида.

Земельный участок ответчика согласно действующим правилам землепользования и застройки муниципального образования, карте-схеме земель сельскохозяйственного назначения Архангельской области относится к сельскохозяйственным угодьям. При этом изменение указанного вида разрешенного использования возможно только после перевода земель в другую категорию в исключительных случаях, в том числе в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Указанный земельный участок никогда не включался в земли населенного пункта, образован путем выделения из земельного участка, предоставленного в коллективно-долевую собственность племзаводу - колхозу «Заостровский» постановлением главы администрации Приморского района от 20 декабря 1993 г. №, кадастровый №, категория – сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

Доводы апелляционной жалобы о наличии предусмотренной законом возможности строительства на землях сельскохозяйственного назначения, в том числе являющихся сельскохозяйственными угольями, жилых домов с целью проживания членов крестьянского фермерского хозяйства, не состоятельны.

Действительно согласно п. 4 ст. 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.

Из анализа приведенных правовых положений следует, что право на возведение на земельном участке, относящимся к сельскохозяйственным угодьям предоставлено федеральным законодателем лицам имеющим статус главы крестьянского (фермерского) хозяйства, членам крестьянского (фермерского) хозяйства при условии использования такого земельного участка для осуществления своей деятельности, а именно производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии (ч. 1 ст. 1 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Как указал суд, в рассматриваемом случае относимых и допустимых доказательств, подтверждающих ведение крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 на земельном участке с кадастровым № не представлено. Внесение 05 сентября 2025 г. в ЕГРИП записи о государственной регистрации ФИО3 в качестве индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства не свидетельствует о том, что предпринимательскую деятельность она осуществляет на территории земельного участка с кадастровым №, на котором возведены спорные постройки.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок используется для сельскохозяйственной деятельности с 1992 г. отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку положения Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» регулируют не любую сельскохозяйственную деятельность, при том, что сведений об образовании КФХ ранее 05 сентября 2025 г. не представлено.

При этом в силу положений вышеуказанного закона строительство жилого дома на земельном участке, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, требует соблюдения следующих ограничений: количество этажей не более трех, общая площадь не более пятисот (500) кв.м и площадь застройки не более 0,25% от площади земельного участка.

Площадь земельного участка с кадастровым № составляет <данные изъяты> кв.м, площадь спорного жилого дома - <данные изъяты> кв.м, что следует из заключения эксперта от 21 августа 2025 г. (размеры дома в плане по наружному обмеру 9,77 х 7,2 без площади веранды), то есть 1,64% от площади земельного участка, что, превышает в несколько раз установленное ст. 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» ограничение при котором площадь застройки не должна превышать 0,25 процента от площади земельного участка.

Кроме того, согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым № расположен в границах заказника с реестровым №.

Пользователи, владельцы и собственники земельных участков, расположенных в границах заказника, обязаны соблюдать установленный в заказнике режим особой охраны.

В соответствии с п. 3 ст. 95 ЗК РФ в пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков не допускается.

Ссылка в жалобе на отчет о научно-исследовательской работе ФГБНУ ВНИИОЗ от 2018 г. на законность выводов суде не влияет, поскольку сведений о том, что земельный участок с кадастровым № исключен из особо охраняемой природной территории, не представлено.

Доводы жалобы не содержат фактов, которые имели бы правовое значение для рассмотрения дела по существу, влияли бы на законность обжалуемого решения. Они были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается. Доводы фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и выводами суда по обстоятельствам дела.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил заявленный спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу ст. 330 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Приморского районного суда Архангельской области от 11 сентября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО3, – ФИО4 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 декабря 2025 г.

Председательствующий

Т.А. Мананникова

Судьи

Н.П. Рассошенко

Н.В. Романова