Решение № 2А-3313/2021 2А-3313/2021~М-2984/2021 М-2984/2021 от 12 июля 2021 г. по делу № 2А-3313/2021

Дело №2а-3313/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Йошкар-Ола 13 июля 2021 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе: председательствующего судьи Нечаевой Т.Ю.,

при секретаре судебного заседания Калюжновой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл, государственному регистратору Межмуниципального отдела по городу Волжску, Волжскому и Звениговскому районам Управления Росреестра по Республике Марий Эл ФИО2 о признании незаконными решений по приостановлению и об отказе в государственной регистрации прав, возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее - управление), государственному регистратору Межмуниципального отдела по городу Волжску, Волжскому и Звениговскому районам Управления Росреестра по Республике Марий Эл ФИО2, с учетом уточнений просилапризнать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл по приостановлению государственной регистрации прав от <дата> № <номер> и об отказе в государственной регистрации прав от <дата> № <номер> на нежилое помещение, общей площадью 103,3 кв. м, 1 этаж, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>; возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности ФИО1 на нежилое помещение, общей площадью 103,3 кв. м, 1 этаж, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>.

В обоснование требований указано, что ИП ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи от <дата>, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 103,3 кв. м, 1 этаж, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый <номер>. Покупатель обязательства исполнил надлежащим образом, своевременно осуществив оплату в размере 2000000 рублей; по акту приема-передачи от <дата> недвижимое имущество передано покупателю. <дата> стороны подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи от <дата>. По расписке от <дата> продавец возвратил покупателю денежные средства в размере 2000000рублей. По акту приема-передачи от <дата> объект купли-продажи возвращен продавцу.

В целях государственной регистрации соглашения от <дата> о расторжении договора купли-продажи от <дата> обратились в управление, которое по итогам правовой экспертизы документов приостановило государственную регистрацию соглашения и по истечении срока приостановления отказала, оформив уведомлениями от <дата> № <номер> и от <дата> № <номер> по мотиву невозможности расторжения договора по соглашению сторон, исполнивших договор. Административный истец оспаривает законность принятых решений.

ИП ФИО1 прекратила деятельность в связи с принятием соответствующего решения <дата>.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании иск поддержала, просила удовлетворить, дала пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика Управления ФИО4, действующая на основании доверенности, представившая диплом о высшем юридическом образовании, иск не признала, представила отзыв на иск, доводы которого поддержала в суде. В частности пояснила, что при проведении правовой экспертизы представленных документов, государственный регистратор установил исполнение обязательств сторон по договору купли-продажи от <дата> в полном объеме, в связи с чем, расторгнуть данный договор на основании соглашения сторон невозможно, основания внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости отсутствуют. В силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. При этом по смыслу статей 450 и 453 ГКРФ не может быть прекращен по соглашению сторон договор, обязательства по которому уже исполнены сторонами. Следовательно, расторжение договора и внесение в ЕГРН записей о расторжении возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении подписано в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом исполнили обязательства по нему и договор прекратил свое действие. В связи с этим применение статей 450, 453 ГКРФ о порядке расторжения договора по соглашению сторон к договору купли-продажи от <дата> неправомерно, поскольку по нему зарегистрирован переход права собственности к приобретателю, а стороны исполнили все обязательства.

Административный ответчик государственный регистратор ФИО2 в суд не явилась, извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела без ее участия.

Заинтересованное лицо ФИО3 в суд не явился, извещен надлежащим образом.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц на основании ст.150 КАС РФ.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) задачами административного судопроизводства являются обеспечение доступности правосудия в сфере административных и иных публичных правоотношений; защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений; правильное и своевременное рассмотрение и разрешение административных дел; укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений.

В силу ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии со ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Судом установлено, чтоИП ФИО1 (продавец) и ФИО3, в лице представителя по доверенности ФИО5 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 103,3 кв. м, 1 этаж, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый <номер> (л.д. 8).

Покупатель обязательства исполнил надлежащим образом, своевременно осуществив оплату в размере 2000000 рублей, что подтверждается платежным поручением <номер> от <дата>, по акту приема-передачи от <дата> недвижимое имущество передано покупателю (л.д. 10).

<дата> Управлением проведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на указанный объект, номер регистрации <номер>

<дата> покупатель ФИО3 направил в адрес ИП ФИО1 претензию, указав на то, что после приобретения нежилого помещения им осуществлена проверка соответствия сопротивления смонтированной в помещении проводки установленным нормативам, по результатам которой выявлен факт несоответствия сопротивления смонтированной электропроводки нормативным параметрам, требуется полная ее замена на электропроводку по ГОСТу. Просил либо уплатить в счет возмещения расходов на полную замену электропроводки и выполнение отделочных работ по восстановлению стен после замены электропроводки, а также в счет возмещения упущенной выгоды ввиду невозможности использования помещения, либо расторгнуть договор купли-продажи от <дата> с возвратом денежных средств.

Из ответа на претензию от <дата> следует, что ИП ФИО1 согласна на расторжение договора.

<дата> стороны подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> (л.д. 13). По расходному кассовому ордеру от <дата> продавец ИП ФИО1 возвратила покупателю денежные средства в размере 2000000 рублей, что подтверждается распискойпредставителя ФИО3 – ФИО5 от <дата> и по (л.д. 15, 23). По акту приема-передачи недвижимого имущества от <дата> объект купли-продажи возвращен продавцу (л.д. 14).

В целях государственной регистрации соглашения от <дата> о расторжении договора купли-продажи от <дата> стороны обратились в управление <дата>, которое по итогам правовой экспертизы документов приостановило государственную регистрацию соглашения, оформив уведомлением от <дата> № <номер> на срок до <дата> и по истечении срока приостановления отказало, оформив отказ уведомлением от <дата> № <номер> по мотиву невозможности расторжения договора по соглашению сторон, исполнивших договор.

Возможность оспаривания заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29Федерального закона от <дата> N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ), вступившего в силу с 1 января 2017 года.

Согласно части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

В силу статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

В пункте 4 постановленияПленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» (далее - постановление N 35)содержатся следующие разъяснения: согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества. При отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 данного Кодекса подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Согласно описи документов, принятых для оказания государственной услуги от <дата> к заявлению о регистрации соглашения от <дата> о расторжении договора купли-продажи от <дата> приложены: соглашение о расторжении договора купли-продажи от <дата> и акт приема-передачи (возврата) недвижимого имущества от <дата>, свидетельствующие о возврате продавцу объекта купли-продажи.

Доводы ответчика о том, что обязательства сторон по договору купли-продажи исполнены, в связи с чем, расторжение договора по соглашению сторон невозможно, суд находит несостоятельными, так как после получения недвижимого имущества и начала его эксплуатации покупателем выявлены скрытые недостатки, не оговоренные в договоре купли-продажи, которые не могли быть установлены в ходе осмотра имущества при приеме.

На основании пункта 2 статьи 475 ГКРФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В данном случае стороны договора от <дата> пришли к согласию, что недвижимость, переданная в собственность покупателя, с учетом выявленных скрытых недостатков, не может соответствовать целям, связанным с эксплуатацией приобретенных объектов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи и перехода права на недвижимое имущество. Отказ в государственной регистрации противоречит воле сторон сделки, вмешательство в существующие договорные отношения, реализация требований статьи 445 ГК РФ, не относятся к компетенции органа регистрации.

Таким образом, оспариваемые решенияо приостановлении государственной регистрации прав и об отказе в государственной регистрации прав по соглашению о расторжении договора купли-продажи не соответствует закону и нарушает права административного истца.

В соответствии с ч. 9 ст.227 КАС РФ в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.

Таким образом, поскольку истец просит восстановить его права,суд возлагает на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности ФИО1 на нежилое помещение, общей площадью 103,3 кв. м, 1 этаж, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>.

Руководствуясь ст.ст.175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл по приостановлению государственной регистрации прав от <дата> № <номер> и об отказе государственной регистрации прав от <дата> № <номер> на нежилое помещение, общей площадью 103,3 кв. м, 1 этаж, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый <номер>.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности ФИО1 на нежилое помещение, общей площадью 103,3 кв. м, 1 этаж, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Судья Т.Ю. Нечаева

В окончательной форме решение принято 16 июля 2021 года.