Решение № 2-5117/2025 2-5117/2025~М-3324/2025 М-3324/2025 от 26 августа 2025 г. по делу № 2-5117/2025

Дело №

УИД 03RS0№-10


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2025 года г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан

в составе председательствующего судьи Мухиной Т.А.,

при секретаре ФИО2,

с участием прокурора Кировского района г. Уфы ФИО3, представителя истца и третьего лица МБУ «Служба расселения» ГО г. Уфа РБ ФИО4 по доверенности, ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО5 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к ФИО1 о принудительном изъятии недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Администрация ГО г. Уфа РБ обратилась в суд с иском к ФИО1 о принудительном изъятии недвижимого имущества, указав в обоснование иска, что ответчику ФИО1 на праве собственности принадлежит комната № общей площадью 12,2 кв.м. с кадастровым номером объекта № расположенную по адресу: <адрес>-5-6. Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ принято решение от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, жилых и нежилых помещений у землепользователей, проживающих в жилом <адрес> в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан». В связи с принятым постановлением об изъятии недвижимости истцом в адрес ответчика был направлен проект соглашения об изъятии с уплатой ответчику возмещения в размере 832 700 руб. Ответчик не представил подписанный проект соглашения, следовательно, соглашение об условиях изъятия имущества с ответчиком не достигнуто.

На основании изложенного, истец просит изъять у ФИО1 в собственность комнату № общей площадью 12,2 кв.м. с кадастровым номером объекта №, расположенную по адресу: <адрес> с уплатой возмещения ФИО1 в размере 832 700 руб., признать ответчика ФИО1 утратившим право пользования жилым помещением – комнатой №, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> выселить ответчика ФИО1 из комнаты №, расположенной по адресу: <адрес>, снять ответчика ФИО1 с регистрационного учета по адресу: <адрес>, <адрес>, признать право собственности на комнату № общей площадью 12,2 кв.м. с кадастровым номером объекта № расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, за муниципальным образованием городской округ город Уфа.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица МБУ «Служба расселения» ГО г. Уфа РБ по доверенности ФИО4 исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик, представитель ответчика по доверенности ФИО5 просили иск удовлетворить в соответствии с заключением эксперта.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца и третьего лица МБУ «Служба расселения» ГО г. Уфа РБ, ответчика и представителя ответчика, заключение прокурора об обоснованности исковых требований, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другими федеральными законами.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит комната № общей площадью 12,2 кв.м. с кадастровым номером объекта №, расположенная по адресу: <адрес><адрес>-<адрес>

Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ принято решение от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, жилых и нежилых помещений у землепользователей, проживающих в жилом <адрес> в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан».

Ответчику направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения с уплатой ФИО1 возмещения в размере 832 700 руб. Ответчик проект соглашения об изъятии не подписал, с суммой возмещения не согласился, следовательно, соглашение об условиях изъятия имущества с ответчиком не достигнуто.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п. 4 ст. 434 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления. При этом к такому соглашению применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене (п. 7 ст. 56.9 ЗК РФ).

Сторонами не оспаривалось, что на момент разрешения спора судом соглашение об условиях изъятия недвижимого имущества между истцом и ответчиком не достигнуто.

Вступившее в законную силу решение суда об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, является основанием для перехода права собственности на изъятые земельный участок и указанные объекты недвижимости, государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на них и сноса объектов недвижимости (п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ).

В случае, если указанным решением суда предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятую недвижимость в денежной форме, указанные правовые последствия наступают только после предоставления такого возмещения.

С момента прекращения права частной собственности на изымаемую недвижимость на нее возникает право собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, от лица которого уполномоченным органом принято решение об изъятии (п. 4 ст. 56.11 ЗК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применительно к изъятию жилого помещения в целях определения размера возмещения, включающего рыночную стоимость этого жилого помещения, в п. 7 ст. 32 ЖК РФ изложен также примерный перечень возможных (предполагаемых) убытков собственника этого помещения.

В ст. 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

В то же время, по смыслу общих положений п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ, указанные в них убытки не могут признаваться автоматически возникающими у правообладателя недвижимости в результате изъятия этой недвижимости. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу правообладателя недвижимости лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован.

При этом суд исходит из того, что в п. 7 ст. 32 ЖК РФ содержится лишь примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств (ст. ст. 59, 60 ГПК РФ).

В связи с этим, сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.

Согласно данному в п. 2 ст. 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления.

С учетом этого к реальному ущербу, причиняемому собственнику жилого помещения изъятием этого помещения, на основании п. 7 ст. 32 ЖК РФ можно отнести убытки, связанные с изменением места проживания и переездом (оплата услуг транспортировки грузов), временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата найма жилого помещения), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг) и оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата юридических услуг по оформлению договора приобретения жилого помещения и государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение).

Согласно заключения оценщика ФИО6 №, представленного истцом, рыночная стоимость жилого помещения – комнаты №, расположенной в <адрес> многоквартирного доме по адресу: <адрес><адрес>, составляет 575 000 руб., размер убытков собственника в связи с изъятием составляет 257 700 руб.

В связи с несогласием ответчика с размером предложенного возмещения за изымаемое жилое помещение, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству стороны ответчика для определения рыночной стоимости права требования возмещения при изъятии жилого помещения назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ДомЭксперт».

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «ДомЭксперт» по результатам проведения судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость возмещения за жилое помещение – комнату №, расположенную по адресу: г. Уфа, <адрес> кадастровый №, в том числе с учётом доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, том числе с учётом данной доли собственника в праве общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, в том числе с учётом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома составляет 2 735 244 руб., стоимость убытков, причиненных собственнику, в связи с изъятием жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес><адрес><адрес>, кадастровый №, в связи с признанием дома аварийным, включая: убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения жилого помещения в собственность (из расчёта в месяц), убытки, связанные с поиском и приобретением жилого помещения в собственность (включая риэлтерские, юридические и иные расходы, оформление договора купли-продажи, оплату государственной пошлины и иные), убытки, связанные с использованием общественного транспорта (из расчёта в месяца составляет 95 156 руб.

Давая оценку экспертному заключению ООО «ДомЭксперт», суд находит его допустимым, достоверным и достаточным доказательством определения выкупной стоимости жилого помещения по следующим основаниям.

Согласно п. 11 ФСО «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. Выбор подхода, используемого оценщиком для оценки объекта оценки, подлежит обоснованию.

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п. 7). Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24).

Под сравнительным подходом подразумевается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12). Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10). Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, для чего могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13). В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (п. 14).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (п. 18). Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (п. 19). В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства (п. 20).

В соответствии с п. 22 ФСО «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, в частности, следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Объектами оценки могут выступать застроенные и незастроенные земельные участки, объекты капстроительства, а также части данных объектов, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав (п. 4). При этом совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капстроительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных законодательством прав и обязанностей собственника объектов капстроительства в отношении земельного участка, а также типичного для этого рынка поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка - выкуп или аренда (п. 6).

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (п. 25 ФСО №).

Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № и ФСО № (п. 26 ФСО №).

В п. 5 ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, указаны принципы, которых оценщик должен придерживаться при составлении отчета об оценке:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В п. 8 (и) ФСО № особо отмечено, что описание процесса оценки должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Указанное означает, что содержание отчета об оценке должно быть доступно для понимания как заказчику оценки, так и любому другому заинтересованному лицу, не обладающему специальными познаниями в области оценочной деятельности, а также должно позволять ему осуществить проверку расчетов и выводов оценщика исходя из примененных им подходов и методов как инструментов оценки.

Изучив содержание заключения эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, а также доводы сторон, суд приходит к выводу, что использованная экспертом методика оценки объектов недвижимости и основанные на них результаты экспертизы соответствуют вышеизложенным требованиям закона.

Экспертиза проведена с выездом на объект исследования с фотофиксацией.

Примененные экспертом методы оценки объекта экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе города, в котором расположены подлежащие изъятию объекты недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов, а также их места расположения относительно объектов транспортной и социальной инфраструктуры, как факторов, имеющих существенное влияние на ценообразование.

Заключение содержит полученные из информационно-коммуникационной сети Интернет и находящиеся в свободном доступе сведения о предложениях продажи объектов недвижимости, примененных экспертами в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости соответствующих объектов экспертизы.

В заключении содержится указание на применение экспертом необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертами подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки. Расчет причиняемых изъятием убытков произведен с применением тарифов (расценок) организаций, предоставляющих транспортные, риэлтерские, юридические и иные услуги, справочных сведений специализированной научно-исследовательской организации. Расчеты и выводы экспертизы основаны на изложенных в заключении материалах и проведенных экспертами результатах исследований.

Ответы на вопросы суда экспертом даны в ясной форме, полном объеме и основаны на выводах, изложенных в заключении. Эксперт письменно предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки и размер убытков при его изъятии определен экспертом на основании научно-обоснованных методик, с учетом общепринятой практики оценки недвижимости и с разумной степенью достоверности.

На этом основании суд приходит к выводу, что заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы составлено согласно положениям законодательства об оценочной деятельности и соответствует требованиям, предъявляемым законом к заключению судебного эксперта. Данное экспертное заключение суд признает надлежащим доказательством по делу, которое может быть положено в основу решения суда.

Истцом не представлены доказательства и не приведены доводы, которые могли бы опровергнуть выводы эксперта или поставить их под сомнение, в частности, такие как противоречие выводов эксперта фактам, подтверждаемым письменными доказательствами по делу, или обстоятельствам, установленным судом.

Учитывая изложенное, суд считает возможным взыскать с истца в пользу ответчика ФИО1 возмещение в размере 2 735 244 руб.

Удовлетворение иска о выплате ответчику возмещения за жилое помещение, подлежащее изъятию, влечет прекращение права собственности ответчика на спорное жилое помещение после выплаты за него возмещения, размер которого определен судом, и переход права собственности на него к муниципальному образованию ГО г. Уфа РБ.

В связи с изъятием жилого помещения в собственность муниципального образования, ответчик, проживающий и зарегистрированный в спорной комнате, подлежит признанию утратившим право пользования жилым помещением, выселению и снятию с регистрационного учета по адресу жилого помещения.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации ГО г. Уфа РБ к ФИО1 о принудительном изъятии недвижимого имущества удовлетворить частично.

Изъять в собственность Муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан (ИНН №) у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт <адрес> №, принадлежащее на праве собственности жилое помещение – комнату № общей площадью 12,2 кв.м. с кадастровым номером объекта №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>-<адрес> с уплатой ФИО1 возмещения в размере 2 735 244 руб.

После выплаты возмещения прекратить право собственности ФИО1 на комнату № общей площадью 12,2 кв.м., с кадастровым номером объекта №, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>-5-6.

Признать ФИО1 утратившим право пользования жилым помещением – комнатой №, расположенной по адресу: <адрес>.

Выселить ФИО1 из жилого помещения – комнаты №, расположенной по адресу: <адрес><адрес>-5-6.

Снять ФИО1 с регистрационного учета по адресу: <адрес>

Признать за Муниципальным образованием городской округ г. Уфа Республики Башкортостан право собственности на жилое помещение – комнату №, общей площадью 12,2 кв.м. с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес><адрес>-5-6.

Данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об объекте недвижимости – комнаты № общей площадью 12,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца с даты его изготовления в окончательной форме через Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.

Данное решение в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» подлежит опубликованию в сети Интернет.

Председательствующий Т.А. Мухина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.