Решение № 3А-722/2025 от 23 декабря 2025 г. по делу № 3А-722/2025

дело № 3а-722/2025

УИД 26OS0000-04-2023-000345-50


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 15 декабря 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Остапенко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Лантер» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, филиалу публично-правовой компании «Роскадастр» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Лантер» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости – земельного участка с КН № по состоянию на 01.01.2022, указывая, что данный объект недвижимости площадью 9693 +/-34 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежит ему на праве аренды.

На основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края» была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2022 в размере 17 622 261,72 руб.

Административный истец полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает его права как плательщика арендных платежей, данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2022 в отчете об оценке <данные изъяты> для объекта с КН № в размере 7 000 382 руб.

25.12.2023 решением Ставропольского краевого суда административное исковое заявление ООО «Лантер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года, удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 9693 +/-34 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 9 921 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя подана апелляционная жалоба, в которой указано на несогласие с принятым решением, поскольку, по мнению заявителя, установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость земельного участка занижена, что приведет к потерям бюджета муниципального образования г. Ставрополя, а также указано на нарушение права заявителя ввиду его не привлечения к участию в деле.

09.10.2025 Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции решение Ставропольского краевого суда от 25.12.2023 отменено, административное дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Основанием для отмены судебного решения послужило не разрешение судом первой инстанции вопроса о привлечении к участию в деле, в качестве заинтересованного лица администрацию города Ставрополя в лице комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.

13.11.2025 определением Ставропольского краевого суда к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечены администрация города Ставрополя, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по доверенности ФИО1 ранее направила в суд возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя, а также об исключении Росреестра из числа ответчиков.

Представитель административного истца, а также представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», администрации города Ставрополя, КУМИ города Ставрополя извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ).

В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку годовой размер арендной платы зависит от изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО «Лантер» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № использует на праве аренды земельный участок с КН №, площадью 9693 +/-34 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от №, запись о регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ №.

На основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 17 622 261,72 руб.

Утвержденные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку он является плательщиком арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты> от 17.07.2023 № 082/02/2023, на основании которого рыночная стоимость для объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2022 составляет 7 000 382 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При этом, обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Из разъяснений, изложенных в п.п. 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст.ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением <данные изъяты> №-Э/11/2023 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года составила 9 921 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84, 168 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Обследование объекта экспертизы проведено экспертом 10.11.2023, дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

Экспертом подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объекта недвижимости, фактические данные о ценах предложений объектов назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива https://ruads.org/ (https://ruads.net/). Были проанализированы объявления удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение (<адрес>), период размещения объявления – с 01.01.2021 по 01.01.2022 гг., категория и ВРИ земельного участка. В результате было выявлено 3 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом оценки (земельные участки производственного назначения).

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Обоснование корректировок на состав передаваемых прав, локальное местоположение (близость к автомагистрали и удобство подъезда), сервитут, строение на участке, общую площадь, уторговывание и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Экспертом в качестве объектов аналогов подобраны наиболее сопоставимые с объектом исследования предложения, выставленные на рынок в период, предшествующий дате оценки, расхождение по площади учтено в анализируемой экспертизе путем внесения необходимых корректировок. Применение экспертом корректировки на уторговывание (условия продажи) обоснованно применено с учетом данных свидетельствующих, что рынок недвижимости <адрес> являлся неактивным.

Также экспертом было учтены особенности локального местоположения, с учетом того, что объект-аналог № 1 с КН № имеет затрудненный подъездной путь, в отличии от объекта оценки, учтены особенности строений, расположенных на земельном участке с применением корректировки в указанных значениях.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялся сравнительный подход – 100%.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного и доходного подходов для объекта исследования.

Рынок аренды земельных участков коммерческого назначения не развит в <адрес>, поэтому из-за отсутствия подходящих аналогов, в силу невыполнения ст. 12 ФСО-V для объекта недвижимости доходных подход не был использован.

В обоснование отказа от применения доходного подхода эксперт указал о том, что данный метод не применим ввиду отсутствия достаточного количества необходимой и достоверной информации. Во-первых, достаточно сложно спрогнозировать поток единых объектов недвижимости в основном не указаны необходимые для расчета показатели, такие как условия аренды, уровень расходов и так далее. Во-вторых, отсутствует информация об уровне расходов на дату определения стоимости по аналогичным объектам. Кроме того, метод предполагает наличие большого количества допущений в расчетах, что может существенным образом отразится на результате.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Проанализировав выводы экспертного заключения <данные изъяты> № 94-Э/11/2023 от 29.11.2023, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, с учетом их местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы № 94-Э/11/2023 от 29.11.2023 не содержат.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 10 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Каких либо возражений относительно выводов судебной экспертизы, а также обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено, как и не заявлено об обстоятельствах, ставящих под сомнение выводы экспертного заключения.

Также суд полагает необходимым отметить, что представители администрации г. Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, полагающие, что определенная судебной экспертизой рыночная стоимость является заниженной, в судебное заседание не явились, обоснованных возражений не представили, доказательств в обоснование своих доводов не привели.

Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении эксперта <данные изъяты> ФИО2 № 94-Э/11/2023 от 29.11.2023 итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке <данные изъяты> от 17.07.2023 № 082/02/2023 у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН № на 43.7019 % в отношении по сравнению с его рыночной стоимостью, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 для объекта недвижимости установленной в соответствии с заключением <данные изъяты> ФИО2 № 94-Э/11/2023 от 29.11.2023.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2022.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 28.09.2023 (согласно штампу почтового отправления).

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Лантер»– удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9 693 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 9 921 000 руб., по состоянию на 01.01.2022.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН №

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 28.09.2023.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 24.12.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная