Решение № 2-622/2026 2-622/2026(2-6891/2025;)~М-3907/2025 2-6891/2025 М-3907/2025 от 26 февраля 2026 г. по делу № 2-622/2026

Дело № 2-622/2026 (№ 2-6891/2025)

УИД: 41RS0001-01-2025-006684-65


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 февраля 2026 года г. Петропавловск-Камчатский

Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Калининой О.В.,

при секретаре судебного заседания С.Г.С.,

с участием истца С.О.Л. и ее представителя адвоката К.Т.В.,

представителя ответчика И.О.А. адвоката К.С.Н.,

третьего лица М.В.В.,

представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России» С.В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.О.Л. к И.О.А. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительной (мнимой) сделкой,

УСТАНОВИЛ:

С.О.Л. обратилась в суд с иском к И.О.А. о признании недействительной (мнимой) сделкой – договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между С.О.Л. (продавец) и И.О.А. (покупатель), предметом которого является недвижимое имущество – <адрес> общей площадью 44,5 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В обоснование заявленных требований истец указала, что она на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является фактическим собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. Ответчик И.О.А. является давней, близкой подругой и крестной мамой дочери М.В.В., которая является невесткой истца. В начале 2024 года М.В.В. обратилась к истцу с просьбой помочь своей близкой подруге – ответчику получить кредит в банке для ее личных нужд, поскольку ответчику банки одобряли займы только на небольшую сумму. Со слов М.В.В., по согласованию с ответчиком, истцу нужно было оформить фиктивную формальную сделку купли-продажи квартиры с ответчиком, путем оформления договора ипотеки в ПАО «Сбербанк России», где созаемщиком согласилась выступить мать М.В.В. – Х.Л.В., для того, чтобы ответчик могла получить значительную сумму кредитных денежных средств за счет залога квартиры. Ответчик планировала положить полученные кредитные денежные средства на криптовалютную биржу, чтобы их приумножить и потратить на личные нужды. Истец доверяла своей невестке М.В.В., поэтому согласилась. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Договор заключался через интернет – площадку ПАО «Сбербанк России» «Домклик», что подтверждается офертой о заключении договора (индивидуальные условия) № от ДД.ММ.ГГГГ. Сумма, подлежащая передаче продавцу, была согласована в размере 2 326 000 рублей. Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи квартиры, стоимость объекта составила 1 800 000 рублей. Ответчик получила от ПАО «Сбербанк России» ипотечный кредит на сумму 2 326 000 рублей. Денежные средства были перечислены на счет истца ДД.ММ.ГГГГ и в этот же день, по указанию ответчика, были перечислены истцом на счет М.В.В., которая по договоренности с ответчиком, вложила их на криптовалютную биржу. Таким образом, фактически именно ответчик получила денежные средства и распорядилась ими по своему усмотрению. При этом спорная квартира в фактическое пользование и владение ответчику не передавалась. Ключей от квартиры у ответчика нет, в квартире она никогда не проживала, бремя ее содержания не несла. Кроме того, о мнимости договора купли-продажи также свидетельствует то, что квартира была продана значительно ниже ее реальной рыночной стоимости. В феврале 2025 года М.В.В. сообщила истцу о том, что ответчик намерена приехать в г. Петропавловск-Камчатский, чтобы поменять замки в квартире, требует вывезти вещи истца из квартиры. Поскольку договор купли-продажи спорной квартиры был заключен фиктивно, истец была вынуждена обратиться в суд с указанным иском.

В судебном заседании истец С.О.Л. заявленные исковые требования поддержала в полном объёме, просила суд их удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Ранее в судебном заседании поясняла, что М.В.В. ее невестка, а И.О.А. близкая подруга М.В.В. Ее сын У. и М.В.В. состоят в гражданском браке около <данные изъяты>. М.В.В., чтобы помочь своей подруге И.О.А., уговорила ее оформить фиктивную сделку купли-продажи квартиры, после оформления сделки денежные средства она передала М.В.В. Денежные средства должны были пойти И.О.А. для вложения их на криптовалютную биржу, она это знает со слов И.О.А. и М.В.В.. Спорная квартира расположена на <адрес>, двухкомнатная, используется для собственных нужд, для родных, близких, знакомых. И.О.А. убедила М.В.В., что сделка по квартире будет фиктивной, после погашения кредита квартира должна была вернуться к ней. У нее (истца) не было никакого сомнения, что ее пытаются обмануть, они все живут в одном поселке. Квартира фактически находится в ее (истца) пользовании, никому ее не передавала, ключи от квартиры также у нее. До февраля 2025 года И.О.А. не требовала освободить квартиру. В банке, при оформлении сделки, присутствовала М.В.В. и Х.Л.В., все вместе они подписывали документы, после этого, сразу после оформления она спросила, кому перечислить деньги после их получения, И.О.А. сказала М.В.В..

Представитель истца – адвокат К.Т.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить. Указала, что обстоятельства заключения оспариваемой сделки были подтверждены в судебном заседании пояснениями истца, третьих лиц Х.Л.В., М.В.В. Сторона истца доказала, что С.О.Л. никогда не имела реальных намерений на продажу спорной квартиры. И.О.А. никогда не общалась со С.О.Л., как покупатель ее квартиры, И.О.А. не осматривала квартиру С.О.Л. перед предполагаемой покупкой, С.О.Л. никогда не обсуждала с И.О.А. никакие детали сделки, не передавала И.О.А. ключи от квартиры, никакие документы по квартире, не освобождала квартиру от своих вещей и мебели. Квартира всегда находилась в фактическом владении и пользовании С.О.Л., которая использовала квартиру для сдачи в аренду и для проживания себя и своих родственников. С.О.Л. не получала от И.О.А. никаких денежных средств за продажу квартиры. Перечисление кредитных денежных средств на счет С.О.Л. доказательством передачи денежных средств за продажу квартиры не является. Кроме того, эта сумма не соответствует реальной рыночной стоимости квартиры, а также эта денежная сумма по распоряжению И.О.А. была перечислена на счет М.В.В. и была использована в интересах И.О.А. для приобретения долларов США и размещения их на криптовалютной бирже для получения дохода. Позиция И.О.А. по приобретению квартиры, по передаче денежных средств за квартиру не последовательна и не доказана достоверными доказательствами. Ни С.О.Л., ни И.О.А. не имели реальных намерений по совершению именно такой сделки с вытекающими для нее правовыми последствиями. Целью совершения спорной сделки для И.О.А. являлось получение, как можно большей суммы кредитных денежных средств через залог спорной недвижимости. Целью совершения спорной сделки для С.О.Л. было желание помочь подруге своей невестки решить финансовые проблемы, но никак не безвозмездно лишиться своей недвижимости. Все необходимые условия для признания спорной сделки мнимой стороной истца доказаны.

Ответчик И.О.А. участия в судебном заседании не принимала, о времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании указывала, что исковые требования она не признает, просила в их удовлетворении отказать. Поясняла, что она планировала приобрести квартиру и подруга М.В.В. помогла ей в этом, сын был в армии и она хотела приобрести квартиру для него. М.В.В. сообщила, что ее свекровь продает квартиру, сделка была оформлена через ООО «Домклик», все прошло успешно. Денежные средства для приобретения квартиры она копила вместе с мамой, но их не хватало, поэтому был оформлен кредит, который она платит уже 1,5 года. Ключи от квартиры не забирала по причине того, что проживает в <адрес>, а сын только в конце 2024 года пришел с армии и ушел в морской рейс, она договорилась с М.В.В., чтобы та сдавала квартиру и оплачивала коммунальные услуги. В конце января 2025 года сын вернулся из морского рейса, в связи с этим в феврале 2025 года она попросила М.В.В. чтобы освободили квартиру. Но М.В.В. стала разговаривать на повышенных тонах, она не хотела отдавать ключи от квартиры. В криптовалютной бирже она не участвует. Денежные средства от ПАО «Сбербанк России» по договору купли-продажи получила С.О.Л., ей никто денежные средства не передавал. Сумму по договору определили они вместе, поскольку квартира С.О.Л. находилась у нее собственности менее 3-х лет, чтобы не платить налог, С.О.Л. предложила такую сумму. Фактически квартиру она приобрела за 1 800 000 рублей и 5 000 000 рублей. Условия договора обговаривали с М.В.В., почти 5 000 000 рублей она отдала наличными под расписку.

Представитель ответчика И.О.А. – адвокат К.С.Н. с исковыми требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать. Указала, что сделка заключалась с использованием кредитных средств, договор подписывался лично сторонами с помощью электронной подписи в присутствии сотрудника банка. Стороны сделки обладали дееспособностью, они понимали значение совершенной сделки и самостоятельно отвечали за последствия своего поведения. Ответчик добровольно исполняет обязанности по кредитному договору, оплачивает платежи в рамках кредитных обязательств (ипотеки) и на протяжении 1,5 лет оплачивает проценты и погашает долг, оплачивает страховку и налог. К показаниям истца и третьих лиц просит отнестись критически, поскольку они состоят в родственных связях и заинтересованы в исходе дела. Пояснения третьего лица о направлении денежных средств на «биржу» какими-либо доказательствами не подтверждены. ПАО «Сбербанк России» не смог дать пояснения по формированию, размещению, а также подписанию всех документов. Отсутствует заключение кредитного комитета по одобрению сделки.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» С.В.А. доводы, изложенные в письменном отзыве на иск и пояснении, поддержала в полном объеме, просила принять решение, обеспечивающее сохранение залога (ипотеки) квартиры в пользу ПАО «Сбербанк России». Согласно письменному отзыву на иск и пояснению следует, что ПАО «Сбербанк России» является добросовестным залогодержателем независимо от того, является ли оспариваемая сделка недействительной. В случае признания оспариваемого договора недействительным, истец будет иметь права и нести обязанности залогодателя спорного имущества. При этом, наличие у Банка статуса добросовестного залогодержателя влечет необходимость указания в резолютивной части судебного акта на обременение возвращенного в порядке реституции имущества во избежание затруднений при исполнении судебного акта. Кроме того, третье лицо предоставило пояснения относительно: соотношения цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и суммы кредита, выданного на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ; особенностей предоставления и ипотечных кредитов физическим лицам; анализа сделки на предмет мнимости.

Третье лицо М.В.В. в судебном заседании с исковыми требованиями согласилась, полагая их обоснованными, пояснив, что состоит в гражданском браке с сыном истца У. около <данные изъяты>, у них двое детей, <данные изъяты>. И.О.А. является крестной ее ребенка, знают друг друга около 20 лет. По поводу сделки купли-продажи квартиры пояснила, что в январе 2024 года она часто встречалась с ответчиком, в один из дней они зашли на платформу, где им рассказали про криптовалюту. На следующий день она взяла кредит в ПАО «Сбербанк России» на 8 000 рублей, а на следующий день еще 6 000 рублей. Ей позвонил мужчина и сказал какие приложения нужно скачать, что нужно сделать, чтобы внести туда денежные средства. И.О.А. также заинтересовалась этим вопросом, но ей кредит не одобряли. В один из дней она встретилась с И.О.А. и та сообщила, что ей одобрили только ипотеку, а в выдаче кредита отказывают, и предложила провести фиктивную сделку с квартирой С.О.Л. Она (М.В.В.) не могла отказать подруге, позвонила С.О.Л. и объяснила ситуацию, что нужны срочно деньги. И.О.А. не давали ипотеку без поручителя. Поговорив со своей матерью Х.Л.В., последняя согласилась быть поручителем. После одобрения заявки на кредит на самую максимальную сумму, они все вместе поехали в отделение ПАО «Сбербанк России». В банке подписали сделку, условия купли-продажи квартиры не обсуждали. Сделка была совершена для того, чтобы помочь И.О.А. Денежные средства, полученные по сделке от С.О.Л. она, по указанию И.О.А., вместе с ней, вложили на биржу. Плательщиком на бирже была И.О.А., имеются документальные подтверждения. Доходы от вложений должны были поступить И.О.А., но в январе 2025 года платформа закрылась, И.О.А. успела снять 150 000 рублей. Реального намерения приобрести спорную квартиру у И.О.А. не имелось, ключи и документы от квартиры И.О.А. не передавались, вещи она не завозила. Сделка была совершена только для того, чтобы ответчик получила деньги. С.О.Л. являлась и является собственником квартиры, она ее использует в личных целях.

Третье лицо Х.Л.В. участия в судебном заседании не принимала, о времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании поясняла, что с иском она согласна, по поводу сделки купли-продажи квартиры пояснила, что дочь М.В.В. уговорила ее выступить созаемщиком по кредитному договору, дочь сказала, что И.О.А. желает взять кредит, чтобы просто были деньги и накопить на квартиру. В банке ей объяснили, что если И.О.А. не будет платить кредит, могут взыскать денежные средства с нее (Х.Л.В.). На сегодняшний день И.О.А. кредит платит. По поводу приобретения квартиры у С.О.Л. по <адрес>, не говорилось. С.О.Л. никогда не высказывала намерения продать квартиру. Указанная квартира постоянно сдавалась в аренду. И.О.А. в квартиру на <адрес> не вселялась.

Третье лицо Управление Росреестра по Камчатскому краю представителя для участия в судебном заседании не направило, о времени и месте судебного заседания было извещено надлежащим образом.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав мнение участвующих в деле лиц, изучив материалы гражданского дела, материал об отказе в возбуждении уголовного дела КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

На основании пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1, пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора, по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Как следует из статьи 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).

Как следует из пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу пункта 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Как следует из статьи 161 ГК РФ, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Статьей 162 ГК РФ установлено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как следует из пункта 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пунктах 71, 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, истец С.О.Л. с ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, номер государственной регистрации права собственности №, что усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между С.О.Л. (продавец) и И.О.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество – <адрес> общей площадью 44,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № (далее – объект).

Согласно пункту 2.1. договора стоимость объекта составляет 1 800 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Пунктом 2.2. договора стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта. Часть стоимости объекта оплачивается за чет собственных денежных средств покупателя и передаются до подписания договора (пункт 2.2.1. договора). Часть стоимости объекта оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных следующим лицам для приобретения объекта с неотделимыми улучшениями: И.О.А., Х.Л.В. (заемщик/созаемщик) в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным в: <данные изъяты>, срок кредита 147 месяцев. Условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором (пункт 2.2.2. договора).

Согласно пункту 2.3.1. договора следует, что расчеты по сделке купли-продажи объекта производятся в следующем порядке: расчеты по сделке купли-продажи объекта производятся с использованием номинального счета ООО «Домклик», открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк. Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объекта осуществляется ООО «Домклик», по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект к заемщику/созаемщику и к иным лицам (при наличии), а также государственной регистрации ипотеки объекта в силу закона в пользу банка.

Из пункта 3.1. договора следует, что с даты государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости объект находится в залоге (ипотеке) у банка на основании статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3.5. договора покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в котором он находится на день подписания договора.

ДД.ММ.ГГГГ, на основании оферты от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора (индивидуальные условия) №, через интернет – площадку ПАО «Сбербанк России» «Домклик», между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и И.О.А., Х.Л.В. (созаемщики) заключен кредитный договор № на приобретение готового жилья (по адресу: <адрес>) в сумме 2 326 000 рублей под 17,70 % годовых на срок 147 месяцев.

Из пункта 18 кредитного договора усматривается, что кредит предоставляется в том числе, после предоставления кредитору подписанного сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ И.О.А. зарегистрировала право собственности на спорную квартиру, номер государственной регистрации права собственности №, ограничение – ипотека в пользу ПАО «Сбербанк России», что усматривается из выписки Единого государственного реестра недвижимости.

Также, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк» (залогодержатель) и И.О.А. (залогодатель) заключен договор ипотеки №, согласно которому залогодатель передал залогодержателю принадлежащее на праве собственности залогодателю спорное недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк России» перечислило на счет С.О.Л. денежные средства в размере 2 326 000 рублей, что подтверждается выпиской по счету.

ДД.ММ.ГГГГ указанная денежная сумма снята со счета С.О.Л. и переведена на счет М.В.В., что также подтверждается выпиской по счету и приходным кассовым ордером.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением в суд истец С.О.Л. указывает, что реального намерения на продажу спорной квартиры не имелось, сделка купли-продажи квартиры была заключена фиктивно с целью помочь И.О.А. решить финансовые проблемы. Квартира никогда И.О.А. не осматривалась, она ей не передавалась, бремя ее содержания И.О.А. не несла. Полагает, что договор купли-продажи является недействительным – мнимой сделкой.

Ответчик И.О.А. не соглашаясь с заявленными требованиями указывает, что спорную квартиру у С.О.Л. она приобрела для сына. Для приобретения квартиры ею был взят кредит, который она платит. Также указывает, что 5 000 000 рублей в покупку квартиры внесено за счет личных накоплений.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

Судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, ее кадастровая стоимость составляла 5 464 900 рублей, что усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

При этом, в договоре купли-продажи указана стоимость квартиры значительно ниже (1 800 000 рублей) ее кадастровой стоимости. Кредит для приобретения указанной квартиры выдан И.О.А. на сумму 2 326 000 рублей.

Из заявления И.О.А. от ДД.ММ.ГГГГ в адрес управляющего Камчатского отделения № Сбербанка следует, что в связи с недофинансированием сделки она просит прокредитовать по оценочной стоимости квартиры, фактическая стоимость которой составляет 7 285 378 рублей, из них 4 959 378 рублей вносится за счет собственных средств 2 326 000 рублей заемщику И.О.А.

Доводы И.О.А. о том, что по договоренности она передала за квартиру денежные средства в сумме около 5 000 000 рублей, материалами дела не подтверждены. Более того, из многочисленных переписок между И.О.А. и М.В.В. усматривается, что таких денежных средств у И.О.А. не имелось, в связи с отсутствием денежных средств она просила у М.В.В. денежные средства в долг.

Представленный в материалы дела ПАО «Сбербанк» по запросу суда бланк расписки от ДД.ММ.ГГГГ о получении С.О.Л. от И.О.А. денежных средств за квартиру в размере 4 959 378 рублей, ни продавцом С.О.Л., ни покупателем И.О.А. не подписан.

Наличие у И.О.А. указанной денежной суммы и передача ее С.О.Л. достоверно какими-либо доказательствами не подтверждены. Представленная справка ПАО «Сбербанк России» о движении денежных средств, поступивших на счета И.О.А. и списанных со счетов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, подтверждает лишь факт использования денежных средств на счетах в течение года на различные свои жизненные нужды, и никак не подтверждает наличие крупной денежной суммы единовременно и ее передачу истцу.

Кроме того, из переписки между менеджером ПАО «Сбербанк России» и И.О.А. усматривается, что И.О.А. интересовало получение суммы кредита в наибольшем размере.

Впервые требования по спорной квартире И.О.А. стала предъявлять только в феврале 2025 года, после того, как следует из материалов дела, а также из показаний истца и третьих лиц, закрылась платформа (в январе 2025 года).

Обращение И.О.А., спустя более одного года пяти месяцев с даты заключения договора купли-продажи, в правоохранительные органы по факту того, что ей не предоставляют доступ в спорную квартиру, а также регистрация в спорной квартире по месту пребывания на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, не являются безусловным основанием, подтверждающим что сделка купли-продажи квартиры была совершена действительно с целью ее приобретения, а не формально.

Наличие множественных противоречий вызывают у суда сомнения в истинности намерений по приобретению спорной квартиры.

Как достоверно установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, истец С.О.Л. до настоящего времени пользуется квартирой по адресу: <адрес>, как своей, вещи не вывозила, ключи и документы от квартиры не передавала, оплачивает жилищно-коммунальные услуги.

При этом, ответчик И.О.А. в квартиру не вселялась, расходы по ее содержанию не несет, лицевые счета по оплате коммунальных услуг на себя не переоформила (кроме одного в сентябре 2025 года), т.е. не совершила каких-либо действий, свидетельствующих о фактическом владении квартирой с момента ее приобретения, как своей.

ДД.ММ.ГГГГ М.В.В. обратилась в ДЧ ОП № УМВД России по г. Петропавловску-Камчатскому с заявлением по факту фиктивной сделки купли-продажи объекта недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ в ДЧ ОП № УМВД России по г. Петропавловску-Камчатскому зарегистрирован материал проверки КУСП № по заявлению С.О.Л., Х.Л.В. и М.В.В. о том, что И.О.А. заключила фиктивную сделку по ипотечному кредиту для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В ходе проверки опрошенная М.В.В. подтвердила факт того, что сделка купли-продажи квартиры заключена фиктивно.

Опрошенная И.О.А. отрицала тот факт, что квартира приобретена фиктивно, настаивала на том, что она действительно приобрела квартиру, первоначальный взнос в размере 4 959 378 рублей был передан продавцу наличными в банке под расписку.

При этом, подписание указанной расписки судом не подтверждено.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела в отношении И.О.А. в связи с отсутствием признаков события преступления, предусмотренного <данные изъяты>, отказано.

Суд из совокупности показаний истца С.О.Л., третьих лиц М.В.В. и Х.Л.В. полагает, что реальных намерений на продажу спорной квартиры у С.О.Л. не имелось, сделка заключена с целью получения кредита и передачи денежных средств по кредиту И.О.А. для оказания ей помощи в их приумножении на онлайн-платформе, условия сделки купли-продажи не обговаривались, не обсуждались. Спорная квартира фактически находилась и находится в собственности и пользовании истца, которая ее содержит и использует в личных целях.

К пояснениям же И.О.А. о том, что спорная квартира приобреталась для сына, что она передала истцу денежные средства за квартиру в размере 5 000 000 рублей, суд относится критически, поскольку они какими-либо доказательствами не подтверждены.

Более того, факт того, что сделка купли-продажи спорной квартиры заключена формально подтверждается аудиозаписью телефонного разговора между И.О.А. и М.В.В. от ДД.ММ.ГГГГ, в котором говорится о целях взятия ипотечного кредита, а именно с целью вложения денежных средств и получения дохода.

При указанных обстоятельствах, в их совокупности суд приходит к выводу, что волеизъявление участников сделки не было направлено на создание правовых последствий купли-продажи квартиры, об этом свидетельствует поведение сторон на протяжении длительного периода времени после заключения договора, истец продолжает владеть и пользоваться квартирой.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между С.О.Л. и И.О.А., предметом которого является недвижимое имущество - квартира, расположенная по адресу: <адрес>, является недействительной (мнимой) сделкой, в связи с чем, ничтожен в силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Учитывая то обстоятельство, что регистрация права собственности на основании недействительного договора купли-продажи не могла быть произведена, суд считает необходимым указать о внесении изменений в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно об аннулировании записи о регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, от С.О.Л. к И.О.А., и восстановлении записи о праве собственности на данное жилое помещение за С.О.Л.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 335 ГК РФ, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога. Правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Банк, являясь профессиональным участником гражданского оборота, в данном случае является добросовестным залогодержателем, поскольку при анализе сделок по предоставлению ипотечных кредитов физическим лицам Банк хоть и проверяет обстоятельства заключения сделок с недвижимостью, однако на Банк не возлагается обязанность по проверке сделок по отчуждению объектов недвижимости на предмет мнимости. Главным критерием добросовестного залогодержателя является осведомленность о наличии у залогодателя права передать имущества в залог.

Само по себе признание сделки недействительной не указывает на выбытие имущества помимо воли собственника. Договор купли-продажи признан недействительным по основанию, который не свидетельствует о пороке воли продавца. Стороны мнимой сделки осознанно заключили сделку и произвели ее оформление и формальное исполнение, что исключает факт выбытия имущества из состава собственности помимо воли продавца.

Принимая во внимание, что спорная квартира выбыла из владения истца на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то есть по ее воле, последующее признание указанного договора недействительным не может затрагивать залоговые права Банка, который является добросовестным залогодержателем, и который не знал и не должен был знать о мнимости заключения договора при отчуждении этой квартиры. При этом, кредитные обязательства перед ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» и И.О.А., Х.Л.В. не исполнены, а недвижимое имущество – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №, находится в залоге у ПАО «Сбербанк России», обременение в виде ипотеки на указанное заложенное имущество является действующим, в связи с этим обременение подлежит сохранению до полного исполнения обязательств по указанному кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования С.О.Л. удовлетворить.

Признать недействительной (мнимой) сделкой - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между С.О.Л. (№) и И.О.А. (№), предметом которого является недвижимое имущество - квартира, расположенная по адресу<адрес>, кадастровый №.

Данное решение суда является основанием для внесения изменений в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об аннулировании регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности И.О.А. (№) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №; восстановлении государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанной квартиры за С.О.Л. (№).

Сохранить обременение в виде ипотеки на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № до полного исполнения обязательств по кредитному договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (№), И.О.А. (№) и Х.Л.В. (№).

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 февраля 2026 года.

Председательствующий подпись О.В. Калинина

Подлинник решения находится в материалах дела

№ 2-622/2026 (№ 2-6891/2025)

УИД: 41RS0001-01-2025-006684-65

Копия верна:

Судья Петропавловск-Камчатского

городского суда Камчатского края О.В. Калинина